■ 【還能買房投資嗎？】
二十六歲，懵懵懂懂買下第一間房子。
因為家裡缺乏投資理財的教育，我其實不懂買房的眉眉角角，只想在新北有個地方可以住。
這已經是西元2000年的事了。
當時買在汐止24坪的中古屋，房價300萬，房貸利率記得是7%左右；扣掉自備款80萬，我一個月負擔15,000元的房貸。
那時候我正在創業，經營第一家火鍋店。
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「投資買房」的啟蒙，是因為我第二家店的房東。
2002年，我開了第二家火鍋店，這家店的房東大我二十歲，他是個創業的大叔。
他和我說：「開餐廳，只能讓你賺小錢；想要有錢，一定要懂得投資房產！」
大叔是經營五金門窗的生意，然後把本業賺到的錢拿去投資店面。
他很熱心的算給我聽：
“一千五百萬的店面，他和銀行貸款一千萬，租給我們一個月六萬；等於是房客在幫忙繳銀行的貸款和本金。”
之前，他也是這樣的操作，用五百萬的自備款買了店面，租給別人做生意，四年後他把店面賣掉賺了五百萬，年化報酬率將近15%。
大叔的眼光不錯，選到店面都增值不少；靠著店面的買賣，他賺了不少錢。
聽到賺錢，金牛座青年的眼睛都亮了，開始對房產產生了興趣。
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汐止那間房子，住了八、九年後我就賣掉了。
那是第一次靠賣房賺到錢；我把這些錢，拿來當頭期款，買下台北市內湖的房子。
隔年，我把開廣告公司賺到的錢，買了中原大學附近的兩間套房當包租公；每年的租金投報率有7%。
兩年後，我把兩間套房賣了，賺了一倍。
2014年左右，我又陸續買了汐止、桃園南崁、中壢平鎮的房子。
不過，這兩、三年已經陸續把這些房子脫手了。
26歲到現在，我買賣過九戶房子，菜鳥也熬成熟手了；一直到現在，我都還是把看房當成休閒娛樂之一。
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有三十初頭的粉絲私訊我：
「崴爺，我創業賺了一些錢考慮要投資房產，請問房產還可以投資嗎？」
我想，我應該可以分享一些經驗值給他。
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崴爺剛提到那些賺錢的往事，都發生在2014年前；現在房產投資的大環境，已經和2014年之前遍地是黃金的年代大大不同了。
前面崴爺提到，房東大叔「買店面」的獲利模式，現在已經行不通了。
在房東大叔那個年代，大部分的行業一定要有「實體店面」才能做生意；但現在的電商時代，對實體店面的需求大幅縮減，供過於求，到處都可以看到待租的店面。
加上現在的「店面」也不知道在貴什麼，買店面的投報率根本划不來，也不好轉賣。
我個人覺得，靠投資店面賺錢這件事，已經是北風北了。
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那買個小套房、小宅當「包租公」呢？
崴爺很愛做功課，查了很多北部「房價」和「租金」的行情，
以西門町附近為例，五年左右的十多坪套房，每月租金在兩萬左右，房價落在八百萬左右；換算投報率大概3%左右。
我之前中壢平鎮的房子，我的租金投報率大約也在3%左右。
一般來說，現在當包租公每年的投報率大約是在2%~4%之間，只比銀行定存略高。
(我省略了土地稅、房屋稅、租屋閒置期的費用)
這樣的投報率水準，只能你抵銷通膨，說白了，只有「保值」的效果，並沒有高獲利的可能。
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很多投資客，其實並沒有在care租金收益的；因為他們更在意「房價增值」。
但是那種房價飆漲的時代紅利，早就沒了啊。
2014年之前，沒有「實價登錄」機制，大家買房、賣房的價格有很大的灰色地帶。
以前，你可能遇到一個菜鳥或不了解區域行情的買家，願意用高於實際行情的價格和你買房，讓你賺到很高的價差。
但現在，實價登錄透明揭露中古屋交易的價格，讓投資者沒辦法偏離市場行情「賣太貴」，大大減少獲利的空間。
最麻煩的就是「房地合一稅」了。
2014年之前，你一買到房，看到市場價格不錯，就立刻脫手賺價差。
但如果你是在2016年1月1日以後買入房子並賣出：
持有房子未滿1年，獲利的部分要扣45%增值稅；
持有期間1～2年，要扣35%增值稅；
持有期間2～10年，稅率是20%；
持有期間超過10年，稅率15%。
例如：你用2000萬購入房子，持有一年半就用2100萬的價格脫手，雖然帳面上賺了100萬，但扣掉35％的房地合一稅，實際上只剩下65萬的獲利。
這65萬還要扣除買、賣時的規費、手續費(十多萬跑不掉)；還有銀行貸款的違約金、裝潢費；甚至如果你透過仲介賣房，還要支付仲介費用。
扣除這些交易的隱性成本，你根本沒有獲利空間。
(而且前提是房價要漲才行)
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這樣一路看下了，是不是覺得投資房產真的沒那麼好賺。
我們長輩們，年輕時只要買對了房子，就能一輩子不愁吃穿；但我們這個年代，已經沒有這樣的神話。
現在把同樣的資本拿去投資股票或ETF，獲利可能都比買房還好。
更何況買房之後，一大筆資金就被卡在那，要用錢時也沒那容易變現。
(賣房之後，至少要一個半月以上才能拿到現金。)
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「但是，崴爺你幹嘛還買房投資呢？」
好，問到重點了。
我這幾年在做投資的重新配置，把以前買在「蛋白區」的房子都賣了。
把部分的資金配置在股市，把部分資金轉購入台北市的房子拿來出租。
我當然知道，租金投報率頂多就是對抗通膨而已；但崴爺太了解自己的性格了！
在投資上我蠻敢衝的，而且常常三心二意，缺乏長期投資的毅力；去年二月~六月的股災期間，我就發現自己這樣的投資缺陷。
所以，我才決定把部分的錢，拿來買蛋黃區的房子。
一、 因為蛋黃區的房子相對保值；我不用太擔心踩雷。
二、 買了房子後，它沒那麼容易變現，還有實價登錄的緊箍咒，讓我不會短期就想賣房。
這時候買房投資的「缺點」，對我而言變成了「優點」。
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我買房的目的，是讓我「守成」和「保值」。
(打從心裡已經放棄增值的可能)
雖然股市投資更好玩刺激，也更有機會短期獲利；但股市如浮雲、看過很多過路財神的案例。
另外，我的個性太浮動，所以買房投資是針對我自己個性缺失，所做的決定。
所以，如果你想靠投資買房賺大錢，基本上很難啦；但如果你和我一樣，有點錢就手癢、愛亂投資，那就選一個蛋黃區的房子，好好地把錢鎖在那裡。
#我寫太長了
#看完的人真的太強了
收益平準金缺點 在 Re: [請益] 收益平準金到底是什麼? - 看板Stock 的八卦
※ 引述《Mnet2011 (net)》之銘言：
: 想問問收益平準金到底是什麼??
: 看到很多網友說878有收益平準金，就能穩穩配息
: 後來00713也都跟進加入收益平準金的機制
: 想順便問問，00919現在成分股也配息配很高
: 也有收益平準金，這樣是不是每季配息也能穩定配?
: 能穩定配8%嗎?
這樣說吧
台灣人喜歡看配息買股票/ETF
而ETF 公告配息的時候 是已經確定了 有多少錢可以配，所以公告平均可以配多少
然後當股民發現配息率很漂亮，就瘋狂買入，而ETF的總股數 就會開始上上升
(當ETF的買入>賣出 產生溢價時 就會有人生成新股投入市場)
這樣就造成了平均每一股可以配息的金額就減少了
而且新股得到的配息是老股賺的，這樣是吃老投資者的豆腐
(其實也沒吃虧 就只是原本應該配給你的 還停留在本金)
收益平準金就是要解決這問題
把所有要配息的錢通通放入平準金中，計算每一股的平準金 有多少錢
當有新股生成時也同時把同等比例的錢放入平準金中
這樣配息就穩了
不會說公布配息1元，最後剩下5角的狀況
但要注意，就是你如果是看到公告才買或是中途買入的，你拿到的配息就有可能是你自己
的本金
台灣人就是喜歡配息的感覺，不管錢從哪來....
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 220.133.208.141 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Stock/M.1684729786.A.418.html
在平準金制度出來之前，配息被稀釋問題早就討論過了
任何人只要一次可以買500張都可以直接跟投信申購ETF (只要還有額度)
申購價是以ETF淨值計算，所以溢價到一定程度後 自然會有人申購
折溢價 只是促使ETF的生成與消滅
跟這制度有啥關連?
硬要提這個 搞啥?
※ 編輯: pupuliao (220.133.208.141 臺灣), 05/22/2023 13:07:03
這種操作，配息 跟 管理費本來就存在 有差別嗎?
硬要說會多扣一筆費用 是啥意思?
而且管理費是根據持有長短決定的
配息 誰拿了誰繳阿，有沒有這個制度 都不改變結果
※ 編輯: pupuliao (220.133.208.141 臺灣), 05/22/2023 13:31:57
ETF的稅務 主要就來自 股利所得跟資本利得兩個區塊
這部分不管有沒有平準金制度都不會改變，所以 在確定配息的當下
要計稅的金額就已經確定了
在沒有平準金的情況下，會影響的 就是，美股配息金額
新的ETF持有者拿到了原本老持有者的配息，也當然分擔了稅金的負擔
這樣唯一缺點就是，配息少了(不穩了)
老持有者雖然拿到的配息少了，但是少了的部分也還停留在本金上而已 誰也沒損失
而平準金制度 只是穩定了可配息總額
讓原本應該被稀釋掉的配息，透過平穩金補上了
但是稅金? 根本沒變阿
不管哪一天買的人 拿到配息就會有了
※ 編輯: pupuliao (220.133.208.141 臺灣), 05/22/2023 14:02:37
我說的就是 這部分，你持有的ETF 不會區分是啥時生成的，稅金也不會只給舊持有者
在不論有沒有平準金制度下，大家都要分擔稅金成本，這點根本沒改變
ETF變多了 平均稅金少了，這點大家都一樣
只是有平準金制度後，配息不會因此下降
有配息前後殺入殺出，幫忙承擔稅務那是他的問題
平準金制度只是避免在這過程中 壓力了配息而已
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