這是我自己設計的一個小空間,因為我覺得把陽台拿來曬衣服實在太可惜了,需要好好運用它。
現在年輕人買房不容易(雖然我不年輕了..)尤其這一次貸款才知道如此繁瑣,
(以前買過三間房,但因為現金足夠,每間頭期款是付千萬以上,不用和銀行貸什麼錢,所以不會那麼麻煩)
現在成了工作族,也不再碰資金投資的東西,沒有以前的財力,頭期款非常有限,所以必須和銀行借貸,這過程當中,才知道原來銀行要借錢給你需要審核很多東西,公司行號、薪資證明、年收入、稅金繳的金額...等等。
上上週繳了第一期頭期款,明天週一終於要繳最後一期的頭期在履約保證帳戶,再來就交屋了。
經歷了半年無數看房(因為預算有限很難找到剛好都符合條件的)
我原本還看到淡水、關渡去,因為那裡房價很便宜,甚至李天鐸的建案,30坪開價900萬就可以買到,
我也下了斡旋金,結果屋主最後不願意賣,所以又退回來,也好險他沒有要賣,否則我現在要跑去淡水好遠(雖然那裡很不錯)
但是交通我認為還是要符合我台北人的需求。
(我公司、錄影、電視台、工作發展都在台北市)
後來看去內湖(公司在內湖認為方便)但一坪108萬,我雖然已經簽約,後來銀行審核貸款無法通過,因為它的坪數13坪,只能算套房,貸款條件降低,就給了一點解約費用。
總之我看房看了40間以上,最後選擇了第一次看房的那一間,沒想到兜了一圈,我最後居然買了這間,真的是注定好的吧,
雖然只有23坪,但麻雀雖小 五臟俱全,有兩個臥室,都是主臥室有衛浴。(這很難得)
評估後我也希望鄰居素質不錯,因為我曾經被外婆家的惡鄰嚇到,很沒有水準,半夜還會故意製造噪音甚至開窗戶和你對罵。
千金買樓,萬金買鄰-這是最高原則。(笑)
仲介往來、下斡旋、退斡旋、重簽斡旋、談價錢、成交、代書簽約、辦貸款、銀行審核、照會、徵信、對保(銀行通過後的簽約)。
終於要拿到房子,有經歷買房的人,一定懂我說的辛苦。
這一切就好像孕蘊出的孩子啊。
謝謝我的母親支持著我。自己忙碌了買房過程才知道原來家人能給我們安定的家是他們大半輩子累積的成果。
現在的新家,只有以前我家的五分之一吧,但是我也會把露台設計一個屬於自己的空間,可以看書、思考的地方。
買房很辛苦,會變成房奴,所以租房子也是一種選擇,也鼓勵大家,
如果是租房子,也可以很舒適,房子是租來的,但生活不是。
#購屋心得
#買房經歷
#腳踏實地的薪水生活
#不富有但也很夠用
房貸代書費用 在 Sway房市觀測站 Facebook 八卦
「爽報」房價內含服務費,恐助逃漏稅
有人問:如果我賣了房子,償還房貸後所剩無幾,很難支付房仲4%的服務費,但房仲教我可內含房價內,這樣就轉嫁給買方了,有沒有問題?我才發現,「內含服務費」的機會恐不少,只能盡量避免。帳面上,房仲沒收到服務費,所以也不用開發票給你抵售屋成本,但你卻幫房仲逃漏稅。
無論買舊或買新,建商跟房仲都要開發票給你,不只拿來對獎,還是國稅局稽核的依據,如私下協助對方逃漏稅,過兩年查到可是要加倍奉還。而包含代書費、裝潢費等各項費用,都是有收據或發票的。
房貸代書費用 在 李忠孝 Facebook 八卦
一早就學到這麼重要的一課,感恩作者熱心分享。
買房詐騙集團交手實錄+破解之道
話說學員A意欲銷售房屋,在591刊登了自售訊息。某日來了位甲先生,說也不喜歡透過仲介買屋,非常臭屁地賣弄自己買過多間房屋,很有財力、經驗。
(提醒:這是非常合理的話術,大家都想省仲介費)
看屋後聲稱滿意,再隔幾日,偕同原本稱太太,後又稱女友,後又稱未婚妻之乙小姐看屋。
(提醒:是否是真的親密愛人,現場觀察應該可以感受出來,可惜帶看是學員A,我並未接觸甲、乙兩位,無從判斷。)
兩次看屋,甲先生即表達很有意願購買該屋,並多次在電話中探詢A的底價,像足真的買方。甲先生先以2400萬開始出價,最後加至2500萬底定,期間已經歷時一個多月,完全像足真的買方出價方式。
讓A納悶的是,這中間A打過去的電話、發過去LINE的訊息,甲先生永遠不會接聽或回LINE,只在出奇不意的時候,甲先生回電給A,以電話交談方式議定價格、洽談事項。
(提醒:這很可能是甲先生不想留下書面紀錄。)
價格談定,甲先生便邀雙方簽訂買賣契約,至於付款方式、房貸辦理、交屋條件等細節,一概聲稱簽約時在議定,並不斷強調自身財力雄厚,付現金買都可以,一貫強勢地要A不用擔心。
接著兩度約雙方及代書至民間公證人處簽訂買賣合約,卻都在成行前一天,因故(甲要出國或代書要開刀)取消延期,直至昨天晚上才又敲定今日上午確定簽約,時間又過月餘。
(提醒:我覺得這是高明的心理戰,”差點就要簽約成交了”的婉惜心態,讓賣方處於焦慮,最後真的簽約時,就容易被買方開的條件牽著鼻子走!)
今日上午至民間公證人處,由甲先生的代書準備簽約。
(提醒:民間公證人在此無奈的成為甲先生取信賣方的幫手,請記得,公證只是公證雙方確實有這樣的合意簽下買賣契約,但不能保證買賣雙方會確實履行合約,若有糾紛,一樣要打官司。)
甲先生聲稱房屋要登記乙小姐的名字,但乙小姐人沒到。
(提醒:這又是很合理的說詞,買女方的名字很正常,甚至會說要買朋友的名字,朋友財力、首購條件較優,貸款較容易;或是說自己名下房子太多間,貸款不易,且有稅費加重問題等等。都是非常符合邏輯的說法,反正就不會登記自己的名字。我認為這些就是人頭,準備打靶用的。)
接著甲先生提出訂金付10%價款,其餘90%價款10/25付清,理由是他板橋的房子剛賣掉,要到10/25拿到尾款才能付給A。A的所有權狀、證件、印鑑證明等今天就要交付給代書保管,確保我方不會把房子賣給其他人,但合約還是約定10月才會辦理過戶。
(提醒:這麼巧,也是先付10%,3個月後付90%,跟媒體報導完全一樣。東西都交給你了,你甚麼時候去過戶誰控制得住,騙肖嗎?)
我方認為這樣風險太高,不然等10/25再來簽約交易,甲先生堅持先付10%,合約照他說的走,若我方覺得有風險,他可以在買賣契約書中切結”逕付強制執行”來保障我方。X!○○XX!,以上是我內心戲,宜消音。
(提醒:所謂”逕付(或逕受)強制執行”,只是直接取得”執行名義”方便,省去打官司確認債權存在的麻煩而已,但仍然要走法院去做強制執行。強制執行效力很強沒錯,很多預告登記、限制登記等效力都在它之下,但當人頭沒有任何財產時,強制執行效力再強,也是枉然。)
我方提出買方用貸款方式繳付尾款及簽押本票做擔保,均遭甲先生拒絕,甲先生一再強調,”逕付強制執行”已對我方多有保障,而且他財力很好,習慣付現金。(那為何還要等10/25?)又迂迴地說自己房子太多,負債比太高,房貸不好辦。(登記乙小姐,與你財力何干?剛才不是才說習慣付現金?現在又有房貸?)
我的內心戲不斷上演標髒話的戲碼,但總不好當面吐槽甲先生。眼看買賣快將破局,甲先生做出某種程度讓步,聲明若我們堅持,他也是可以簽押本票給我們。其實簽本票也沒太大意義,登記人若脫產一樣枉然,考量諸多疑點及不正常的交易要求,最後,我方還是決定不簽約了。
(提醒:三十六計,走為上策。直接不賣,比任何後續的防堵措施都有效。此時若不堅持走人,在對方強勢的壓力,似乎很有效力的公證,合約上”逕付強制執行”的切結,押本票的讓步等等軟硬兼施之後,很多沒有經驗的賣方應該就簽約上當了。)
總結本案重點:
一、目標
1.詐騙集團都是從網路上挑選自售的屋主,利用屋主對買賣交易流程的不熟悉,容易操作得手。
2.屋主準備要賣的房子都是沒有設定抵押房貸的,這樣方便後續快速過戶、取得貸款、甚至轉賣等。
二、話術
1.出價都在行情甚至行情之上,抓住賣方賣高的心態。
2.態度上都非常囂張,虛張聲勢壓迫賣方。
3.用延期讓賣方煩躁,賣方失去耐心就容易得手。
4.用公證取得賣方信任,賣方就容易鬆懈失去戒心。
5.都找他人當登記人,永遠不會登記自己名下。
6.頭款永遠付很少,尾款永遠要過很久才付。
三、手法!手法!手法!←很重要!
以本案為例,假設2500萬簽約成交,甲先生付250萬頭款,然後馬上去辦過戶登記給乙小姐,完全不理會合約的承諾。因為A沒有設定抵押,完稅到權狀辦好,最快可能不用10天。
疑問:稅單下來不用通知A去繳土增稅嗎?
解答:詐騙集團直接幫A繳了!你覺得他們會省這點錢嗎?
接著乙小姐拿著權狀去找銀行貸款,銀行可能也是詐諞集團熟識的,甚至有內應。既便銀行不熟,剛買一間完全沒有設定抵押的房子,銀行也會對乙小姐能用現金買下2500萬的財力樂觀評估。於是乙小姐就貸到8成房貸,2000萬撥下來,領走,轉掉,脫產。然後乙小姐再把房子過戶登記還給A。
疑問:房貸沒有還完,設定沒有塗銷,怎能過戶?
解答:當然可以,你愛過給誰就過給誰,而且不用通知銀行。一般買賣,若是設定沒有塗銷,後一手絕對不會接受,但這過程中,A完全不知情,當然不會有意見。
前後不到二個月,這間房子從A→乙小姐→A,轉了一圈,房子又回到A的名下,只是多了一筆乙小姐名義的設定抵押。接著甲先生出面用任何理由表示不買了,250萬訂金給A沒收,此時甲先生若再演一齣裝可憐的戲碼,也許A心一軟,
就只沒收個200萬、150萬、100萬就好,甚至不沒收都有可能。
詐騙集團還是會花這筆成本給A沒收,讓A覺得簽個賣賣合約,二個月不到,買方反悔,白白就賺了250萬,佔到便宜了。就在A滿心歡喜的時候,甲先生交還權狀及所有證件資料給A,請注意,此時權狀上的屋主雖然還是A的名字,
但權狀字號,發狀日期都已經變成新的了,A會發現嗎?不會,因為A正沉浸在賺到違約金的喜悅當中。
接下來,乙小姐是絕對不會去繳房貸的,過不了幾個月,A的房子就會被銀行查封拍賣,當法院來查封拍賣時,或者A再將房屋轉售他人時,A才會發現,原來他的房子竟然已經被設定抵押了。
疑問:房貸是乙小姐借的,銀行怎麼可以查封拍賣A的房子?
解答:當然可以!銀行設定抵押權是針對這間房子,不是針對屋主,上過課的同學應該都有聽過。抵押權設定後,無論房子過戶幾次,過戶到誰的名下,只要房貸沒繳,銀行就可以行使抵押權查封拍賣這間房子,即便這筆錢根本不是現在這位屋主借的。
就這樣,A的房子平白無故2000萬的價值不見了。A要保住房子,就要繼續幫詐騙集團繳房貸(你會嘔死),然後透過冗長的訴訟,還不一定要得回這筆錢。否則,房子若被法拍,拍定價就算有2500萬,銀行會先拿走2000萬,A只能拿回500萬,加上先前違約金250萬,A要賠掉1750萬。萬一拍定價只有2200萬,A就要虧超過2000萬了!
在這樣的過程中,有沒有做履約保證都已經不重要了,甚至詐騙集團會主動提起履約保證,讓你更加鬆懈。
四、自保
1.房子沒有房貸的屋主,要銷售時,乾脆去辦一個理財型房貸,讓房子謄本上有抵押權,平常不要動用就沒有利息,只有設定的費用而已。
2.當房子成交售出,趕快把所有額度全借出來,這時詐騙集團就算去銀行辦房貸,銀行也要先清償前順位,等於要先付你大部分款項,不會被詐騙集團拿了錢走人。
3.當你的房子有設定抵押,而且金額頗高,相信就不會成為詐騙集團覬覦的目標,沒有肉的案件,詐騙集團應該沒有興趣。
4.房屋買賣由買方付代書費,買方找代書無可厚非,賣方若沒有把握,還是請自己熟識的代書去關照一下,畢竟老練的代書經驗豐富,馬上能察覺有異。此次就多虧徐代書大力幫忙,才沒有發生憾事。
以上,請大家多多留意,提高警覺。
(圖文不符,圖為本人非常喜歡的建案之一)