我在信報財經月刊2021年1月的訪問：
2019年末，香港面臨經濟下行、政治風暴雙重夾擊，但世紀疫情尚未出現，環球股市欣欣向榮，當時林一鳴力排眾議，預測2020年本地住宅價格繼續橫行，不會大跌。誰知禍不單行，一場由新冠肺炎引爆的黑天鵝無聲出現，破壞遠超2003年沙士，商家、市民叫苦連天，唯獨港樓依然「企硬」·綜合各大地產行業數據，去年樓市窄幅上落，如同林一鳴所言，果真呈橫行走勢。
林一鳴接受本刊專訪時預料，2021香港經濟將持續低迷，但無損整體樓市格局，「基本上住宅不跌，但租金下跌；更差是二級寫字樓、工廈，最差是一級寫字樓、商鋪。」去年國際公共政策顧問機構Demographia報告顯示，香港樓價已經連續10年成為全球最難負擔，到底還要不吃不喝幾多年，本地人才有望置業？林一鳴坦言，今日香港出現平行時空，社會資源傾向有資產的人，貧富差距愈拉愈遠。若想準確預測香港樓市，先要認清誰是真正「入場者」。
平行時空下的香港
他認為，兩類人「上車」機會大。第一類是富有階層（約佔1/3就職人口），月入至少3萬左右或以上，比如金融、銀行、投資界人士〔圖一〕。去年香港股市，IPO氣氛熱烈，「這班人賺錢隨時比前年更多！」他們不但大多「供完樓」，更有能力買樓給下一代；另一時空下，疫情主要影響零售、酒店、旅遊等行業，以及月入約一至兩萬的「打工仔」，但只會令住宅租金下跌。簡言之，今時今日中低收入的香港人並非真正買家，左右樓價走勢上「no stake」。
第二類是新香港人，亦即居港七年或以上、拿到香港永久性居民身份證的「港漂」·他們既可輪候公屋，買樓也可避開15％從價印花稅(AVD)及15%買家印花稅(BSD)。林一鳴便曾計算，自九七年至今，大約160萬人移民來港，拿到「三粒星」身份近110萬。若根據大數定律，估算每年有八萬人拿到身份證，而當中三成精英絕對有能力買樓。「由於國內物業快速升值，近十年內地人財富暴升，拿幾百萬做首期相當輕鬆。」
面對龐大的置業需求，林一鳴慨嘆本地住宅明顯供不應求，「運房局經常說未來三至四年有9萬多個私人住宅單位供應，由頭到尾都是假的。過去十年，每年平均只有一萬多·」根據最新住宅施工數據，他悲觀推測未來兩至三年，私人住宅供應每年將維持約一萬。「今年《施政報告》好似搵到大量土地，但大多數十年後才有樓落成。」他解釋，「生地」轉「熟地」是一個漫長過程，包括進行基建、交通配套、環評報告等等，「梁振英時代都做好多，今日都未見成效」，因此供不應求的格局，至少5年內難以扭轉。
自住樓有需求 跟金融人走
身處香港經濟起飛時期，不少港人靠買「磚頭」滾存資產，成為今天的「收成期」群組。作為投資多年的佼佼者，林一鳴認為未來港樓難跌，但近年投資價值偏低，更透露約2016年開始減少投資地產，寧願找更高回報的投資工具。
「不單是看本地，也要評估全球環境，現在已經沒有一個地方比香港樓更貴。」他預計未來港樓保持橫行，投資者卻面對兩大不利因素。首先是樓市「辣招」推出後，近乎冰封二手樓市場，買賣方陷入兩難，中斷換樓階梯。初期政府推出雙倍印花稅（DSD）時，林一鳴仍有投資買物業，直至非首置物業稅率劃一調高至15%，「沒什麼方法可避開15%印花稅了」。其次是租金回報率「清一色」下跌，近年最高也不足3厘〔圖二〕，「炒樓都係想升，如果沒有升幅，買內銀股更好啦！雖然股價不變，起碼收六厘息。」去年金管局推出通脹掛鉤債券（iBond)，單計保證息率就有2壓。
至於有自住需求者，林一鳴同樣由「真買家」角度出發，認為兩個地區發展較佳，樓價有機會跑贏大市。他分析，未來金融界人士仍然是置業主力，他們除了講求接近商業區，同時希望配備會所、有較寧靜的居住環境。縱觀香港地圖，大圍及將軍澳是不二之選。
「最重要見到基建記套提升。」以大圍為例，港鐵沙中線落成後，官方頂計前往金鐘僅用17分鐘，大幅縮短交通時間，他頂計會吸引到一班到港島區工作的金融人。同一道理，「未來十年愈來愈多人去東九龍、觀塘上班，不少是銀行中上層，有很大住屋需求」，當藍田隧道建成後，將軍澳居民不但能快速到達觀塘區，而且該區呎價比較低，具有較大吸引力。
一國兩制若不保 明日大嶼有何用
「上車難」向來是香港深層次矛盾之一，2018年《施政報告》正式提出「明日大嶼」願景，耗資近6000億填海造地，引起坊間激烈批評，包括費用過高、破壞環境、有其他新增土地方法，云云爭議中，林一鳴更關注「明日大嶼」落成時，香港地位的改變。
最近發展局局長黃偉綸表示，如果計劃研究順利，並得到社會支持，將於2027年開始填海，2034年才會有房屋建成入伙，意味就算「難得」沒有工程延誤，最快都要等候13年。林一鳴認為，「明日大嶼」遠水不能救近火，「如果立即填好，當然有幫助，但現在要等10幾年之後。」
2047大關逼近
林一鳴推測，特區選擇推動「明日大嶼」，實際想進一步將香港融入大灣區，成為區內西面較發達城市的中心，吸引大陸人流、促進經濟活動，但成功關鍵在於，香港是否仍然擁有「一國兩制」的獨特優勢。然而，自前年開始，他便強調中港關係已步入「第三階段」（第一階段是需要香港人，第二是只需要香港這地方，第三是人和地都不再需要），香港一旦淪為中國一個普通城市，如何支撐高昂的建築成本？
更關鍵是，等到「明日大嶼」建成，距離2047大關又拉近一步。他幾乎肯定香港將失去「一國兩制」，屆時兩地邊境消失、接駁交通激增，甚至再沒有香港身份證，「從整個大灣區版圖來看，你用咁多錢起明日大嶼，同樣的土地成本貴過珠海、中山幾倍，到時為何不直接上去？」他表示，香港綠色地帶面積甚廣，無奈港英時代規定不能建屋，若要從郊野公園邊陲及明日大嶼之中選擇，前者明顯較佳。
國際企業「去中環化」
「有時用WhatsApp溝通，打電話都好少。」過去一年，林一鳴從未親身見過私人銀行的客戶經理，更笑說：「他在那裹上班，其實與我無關。」過往這些跨國大行盤踞港島區的核心地段，既方便中環人，也是身份象徵，「如果以前在觀塘開銀行，大家都會覺得cheap咗少少。」
時移世易，林一鳴發現大眾對於公司選址，相對上沒有以前重視，於是部分公司搬至觀塘等二線地區，藉此節省成本，「反正現在都用Zoom，為何需要支付高昂租金？」近年愈來愈多國際公司「去中環化」，例如貝克麥堅時律師事務所、會計師事務所安永(EY)等，「最頂級的企業都搬走」。
仲量聯行展望2021時提及，自年初至今，中環甲級寫字褸租金累計下跌逾兩成，跌輻不但是各區之冠，更是2015年以來的新低，相比之下九龍東跌幅最少；整體寫字樓空置率升至8.8%，是2004年以來最高。仲量聯行商業部主管鮑雅歷預訓，今年主要商業區的甲級寫了樓租金將繼續下跌5%至10%。
值得注意的是，政府統計報告顯示，去年境外公司駐港數目亦首次下跌。林一鳴認為，由於本地經濟持續低迷，加上香港逐漸變成中國一個普通城市，失去獨立關稅區等負面因素，甲級寫宇樓及商舖價格較難維持一線城市最貴水平，是眾多投資物業中「最傷」，不建議趁低買人博反彈；勉強可以考慮的是二線、三線寫字樓，但要留意當區供應是否過多。
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