台北市有一筆基金今年就會突破一百億大關。這筆基金很厲害,每年固定會多出二十億的現金,所以明年底預估會有130億那麼多。
但這筆越變越多的現金卻是台北市最大的虧損投資之一,你知道為什麼嗎?
這個故事很長,要從一個叫做公共設施保留地的東西開始說起。
很久很久以前,基於都市計畫的理由,台北市把一些土地劃為公共設施保留地。這些土地的所有者很倒霉。因為公保地的意思就是市政府想要買下來建設成道路或公園,但是現在沒錢。可是因為已經被政府保留了,所以地主也不能拿去做別的用途,因為「有一天」政府會來買。
很多公保地就這樣躺在那裡十幾二十年。
這樣下去也不是辦法,所以2014年市政府想了一個很好的辦法,就是讓建商可以去「幫市政府買」。建商可以買公保地和捐現金給台北市政府,換取建商自己建案的‘容積獎勵,讓建商可以蓋更大的房子。通常轉手之間就可以賺到三倍以上的利益,不過政府也獲得公保地,倒楣地主也順利脫手,三贏啊。
但是這個好辦法卻出現一個bug。
這筆錢每年固定會收到建商給付的現金大約30-40億,但是每年都沒花完。例如今年收到35億,只花了15億,剩下20億。
有剩餘好像也不是壞事?但其實這筆錢有法律規定的用途,不能因為有剩餘就改拿來賑災、紓困、或做社會福利。它只能拿來買地。
當錢沒花完放在銀行時,每年利率大概0.1%,但是土地價值每年固定成長1.5%-4%。也就是你今年沒花完的錢,明年會因為土地價值的成長而損失1%左右,以容積代金總額100億來算,等於每年虧損1億以上。
那為什麼不把錢花完?明明被限定使用的公保地還那麼多。
因為公保地是採取標購制,畢竟我們是民主社會,我們不准地主隨便亂搞這些公保地,但我們也不能強迫他賣,所以地主要自己拿著地給市府標。但是他們也不想賣。
因為按照規定,政府收購公保地的價格只能是土地公告現值的15%。等於要叫地主打1.5折賣給政府,很多地主並不樂意。而且因為依照現行的容積代金制度,建商也可以買公保地,而且不受15%的限制。最後建商與公保地主的成交價常常是在50%或甚至200%以上。建商很樂意出高價,因為容積獎勵可以讓他賺更多。
所以地主幹嘛把土地賤賣給政府呢?
政府不希望調高公保地收購價格是因為怕某些在最近幾年才持有公保地的建商或掮客牟取暴利,但是容積代金的問題不解決,我們只會看到一筆不能使用的現金變成利息虧損的怪獸。如何在合理範圍內調整土地收購的方法、刺激地主賣出土地的動力,或甚至找到代金的其他使用方法,是台北市政府不可逃避的責任。
同時也有8部Youtube影片,追蹤數超過43萬的網紅Carl Ho卡爾 頻道,也在其Youtube影片中提到,▷ 背景音樂 BGM ◁ Conker's Bad Fur Day OST - Windy & Co. Kevin MacLeod - Scheming Weasel (faster version) ヽ(∀゚ )人(゚∀゚)人( ゚∀)人(∀゚ )人(゚∀゚)人( ゚∀)ノ *註1:「Shar...
地的意思 在 高鈺婷 Facebook 八卦
【新竹林鄭買地團Part2:鄭宏輝的土地重劃煉金術】
三個問題請教鄭宏輝:
一、請問鄭宏輝,除了目前揭露的金雅重劃區,你還參與了幾個農村社區土地重劃案?
二、請問鄭宏輝,在參與其他農村社區土地重劃的時候,是否有用人頭取得這些重劃會的主導權?
三、請問鄭宏輝,在參與這麼多農村社區土地重劃的時候,獲利了多少?錢到哪裡去了?有反映到鄭宏輝的財產申報上嗎?
以下正文開始:
上週五,我們在新竹競總召開了新竹林鄭買地團的記者會,揭露林為洲、鄭宏輝複雜的土地開發夥伴關係。
今天,我們要帶大家來看一看他們怎麼運用農村社區土地重劃,來炒地皮謀取暴利。
農村社區土地重劃,是讓農村社區透過土地重劃改善居住環境、公共建設的政策,結果,在政客跟開發商的手中,竟然變成擴大圈地、消滅農地、獲取暴利的工具。
監察院在100年,曾經針對「自辦農村社區土地重劃」的浮濫糾正內政部,糾正案由說,「部分自辦農村社區土地重劃案,藉重劃之名,卻將鄰近農業用地併入重劃範圍,變更為建築用地,以獲取開發利益......」。今天,透過鄭宏輝的農村社區土地重劃投資術,我要帶大家來看看,什麼叫做藉土地重劃之名,獲取開發利益。
今天這個故事,要從鄭宏輝106年的財產申報說起。有一筆521.9平方公尺(157.87坪)的金雅段71號土地,取得時間106年6月2日。在108年度的財產申報,已經看不到這筆土地。
我們先看看這筆土地在哪裡,在金雅兩個公園附近,鄰近68號快速道路、公道五路,附近的建案開價一坪32-35萬。我們也到現場勘查這塊地的現況,從現場照片來看,金雅段71號土地,連同它北面的幾塊地,都已圍起鐵皮。這個區域周遭其實都陸續落成新的建案。
為了追查這筆土地的流向,我們從內政部的實價登陸網站與土地謄本,找到了這筆土地的去處。這筆土地在106年5月登記給鄭姓所有人,並備註「重劃會出資人取得抵費地」。
抵費地的意思是說,重劃會的出資者先行墊付開發工程、拆遷補償、行政費用等款項,重劃完成後再分配抵費地給出資人作為回饋。鄭宏輝是金雅重劃會的出資人之一,所以,最後他拿到抵費地作為報償。
這筆土地在107年7月賣出,依照實價登錄網站,這筆土地公告現值每坪6.4萬,107年7月售出成交價每坪40萬。短短一年又一個月的時間,鄭宏輝獲利5,304萬。投資報酬率525%。這就是透過圈地來做成的暴利。
這就是一個樸實無華且枯燥的土地重劃煉金術。也是監察院所說的,假借土地重劃之名,謀取開發利益的典型案例。
我要提醒大家:鄭宏輝擔任過二十年市議員,「土地重劃鍊金術」的進行,完全都是在鄭宏輝擔任市議員的期間。
身為一個市議員,鄭宏輝出資參與重劃會,而後高價轉賣抵費地,成功獲取暴利。這是在為新竹市民的需求與福祉著想嗎?這是一個能夠代表大多數人民的民意代表嗎?
我認為,鄭宏輝不僅是一個不務正業,整天搞土地開發的市議員,更是一個沒有資格角逐中央民意代表的土地開發業者。這些年來,你在拚的到底是自己的口袋,還是新竹市民的福祉?
最後,我要請問鄭宏輝三個問題,請鄭宏輝不要閃躲,正面回應:
一、請問鄭宏輝,除了目前揭露的金雅重劃區,你還參與了幾個農村社區土地重劃案?
二、請問鄭宏輝,在參與其他農村社區土地重劃的時候,是否有用人頭取得這些重劃會的主導權?
三、請問鄭宏輝,在參與這麼多農村社區土地重劃的時候,獲利了多少?錢到哪裡去了?有反映到鄭宏輝的財產申報上嗎?
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高鈺婷資歷:
【學歷】
台灣科技大學電子工程所碩士
國立虎尾科技大學
大安高工
【經歷】
工業技術研究院工程師
島國前進幹部
2016年邱顯智立委選戰工程師後援會成員
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地的意思 在 料理123 Facebook 八卦
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11月的第一天
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來道暖呼呼的蛋塔吧❤
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張棋惠
#做人跟做蛋塔的道理一樣
#蛋塔要放在桌上人要腳放在地上
#腳踏實地的意思
#這是個充滿人生哲學的料理節目
地的意思 在 Carl Ho卡爾 頻道 Youtube 的評價
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ヽ(∀゚ )人(゚∀゚)人( ゚∀)人(∀゚ )人(゚∀゚)人( ゚∀)ノ
*註1:「Sharp醒」
「Sharp」是指外表或言行閃爍有光彩,「醒」是指思路清晰敏捷。
*註2:「串酒里」
串(動詞):爭論
「酒」與「走」同音
「里」與「你」諧音
「串走你」則是指「用言語把你趕走」
*註3「印度咖哩甘甘地」
說到印度
就會想起咖哩
以及著名政治人物「甘地」
而「甘甘地」的意思是「甜甜的」
變成了雙關:1.形容普遍咖哩的味道
以及 2.政治人物的名字
所以會用這七個字串起來
*註4「識貨」之人
「識貨」是指「有品味」
整句就是指「有品味的人」
*註5「道理我都懂, 可是為什麼鴿子那麼大?」:
https://youtu.be/1EmVcCHEhGk?t=116
(*´∀`)~♥
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地的意思 在 呱吉 Youtube 的評價
這次的質詢題目較難,所以這裡整理個文字懶人包:
台北市有一筆基金今年就會突破一百億大關。這筆基金很厲害,每年固定會多出二十億的現金,所以明年底預估會有130億那麼多。
但這筆越變越多的現金卻是台北市最大的虧損投資之一,你知道為什麼嗎?
這個故事很長,要從一個叫做公共設施保留地的東西開始說起。
很久很久以前,基於都市計畫的理由,台北市把一些土地劃為公共設施保留地。這些土地的所有者很倒霉。因為公保地的意思就是市政府想要買下來建設成道路或公園,但是現在沒錢。可是因為已經被政府保留了,所以地主也不能拿去做別的用途,因為「有一天」政府會來買。
很多公保地就這樣躺在那裡十幾二十年。
這樣下去也不是辦法,所以2014年市政府想了一個很好的辦法,就是讓建商可以去「幫市政府買」。建商可以買公保地和捐現金給台北市政府,換取建商自己建案的‘容積獎勵,讓建商可以蓋更大的房子。通常轉手之間就可以賺到三倍以上的利益,不過政府也獲得公保地,倒楣地主也順利脫手,三贏啊。
但是這個好辦法卻出現一個bug。
這筆錢每年固定會收到建商給付的現金大約30-40億,但是每年都沒花完。例如今年收到35億,只花了15億,剩下20億。
有剩餘好像也不是壞事?但其實這筆錢有法律規定的用途,不能因為有剩餘就改拿來賑災、紓困、或做社會福利。它只能拿來買地。
當錢沒花完放在銀行時,每年利率大概0.1%,但是土地價值每年固定成長1.5%-4%。也就是你今年沒花完的錢,明年會因為土地價值的成長而損失1%左右,以容積代金總額100億來算,等於每年虧損1億以上。
那為什麼不把錢花完?明明被限定使用的公保地還那麼多。
因為公保地是採取標購制,畢竟我們是民主社會,我們不准地主隨便亂搞這些公保地,但我們也不能強迫他賣,所以地主要自己拿著地給市府標。
但是他們也不想賣。
因為按照規定,政府收購公保地的價格只能是土地公告現值的15%。等於要叫地主打1.5折賣給政府,很多地主並不樂意。而且因為依照現行的容積代金制度,建商也可以買公保地,而且不受15%的限制。最後建商與公保地主的成交價常常是在50%或甚至200%以上。建商很樂意出高價,因為容積獎勵可以讓他賺更多。
所以地主幹嘛把土地賤賣給政府呢?
政府不希望調高公保地收購價格是因為怕某些在最近幾年才持有公保地的建商或掮客牟取暴利,但是容積代金的問題不解決,我們只會看到一筆不能使用的現金變成利息虧損的怪獸。如何在合理範圍內調整土地收購的方法、刺激地主賣出土地的動力,或甚至找到代金的其他使用方法,是台北市政府不可逃避的責任。
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地的意思 在 Fernando Chiu-hung Cheung Youtube 的評價
點解張超雄平時唔拉布,黎到東北要拉布?
因為發展計劃唔公義,解決房屋問題係藉口,利益輸送先係真!!
上集
https://www.youtube.com/watch?v=V8eCjIWqdMg
Facebook:http://facebook.com/fernandochiuhungcheung
Youtube 頻道:http://youtube.com/cheungchiuhung
張超雄個人網站:http://cheungchiuhung.org.hk/chi/
Android 手機程式下載:http://goo.gl/MeQFrr
工黨網站:http://www.labour.org.hk/
從另一個角度
我們看所謂利益輸送
究竟是真是假
本來在林鄭月娥當發展局局長時
說這個東北發展將用傳統新市鎮的發展模式
即是政府會收地
收地後再公開拍賣
但到陳茂波當局長的時候就說是加強版
怎樣加強呢?
如果你有4000平方米土地
就可以向政府申請原址換地
即是通過補地價的機制
就可以將農地轉為住宅用地
就可以發展
這個補地價機制與公開拍賣很不同
因為它(補地價機制)是不透明的
政府與地產商或地主閉門商議
就完成
甚至可以公私合營
這個利益輸送有多嚴重呢?
我們看看報紙的報道
蘋果日報在去年8月的報道說
東北發展這些地產商是大嬴家
究竟裡面牽涉多少土地呢?
他們發覺四大地產商已瓜分552萬呎土地
其中恆地已有超過200萬呎土地
這些土地有四成多原來都被劃成
私人或住宅用地
住宅用地的意思就是可以發展
我們看看三大地產商的情況
恆地 200多萬呎土地
裡面有44%可作住宅用地
有機會獲利300億 只是恆地
我們看看長實
都擁有過百萬呎土地
命中率為42.88%
即是四成多土地可發展為住宅
另外看看新世界
有65萬呎土地
命中率最高
達48%土地可發展成住宅
裡面牽涉的利益
根據蘋果日報估計
可達3000億
3000億真的是天文數字
所以利益輸送的說法不是沒有根據
我們都看到立法會議員
發展局正副局長都涉嫌有利益衝突
最後我們總結一下
其實這種推土式 完全由上而下
政府規劃了圈了地
就說要在這兒發展新市鎮
接著就不用理會土地上住了什麼人
有什麼生物 有什麼環境
有什麼其他生態 全部可以鏟起
然後根據上面的規劃就應用下去
這種新市鎮的發展模式還適合香港嗎?
一種完全對土地上所有東西不尊重
而純粹只考慮政府自己規劃的原則
這種發展對成熟的城市而言
其實很少會再用
所以我們希望這次新界東北發展計劃
令我們香港人反思
這種推土式發展不只發生於新界東北
在新界北、元朗南、新界西
全部都正在進行
接著在大嶼山也有這種趨勢
所以新界東北只是頭炮
如果我們在這情況完全沒反應
沒有好好跟政府商量的話
在未來將會排山倒海
整個香港新界將會出現新界東北這些情況
地的意思 在 漢字的故事: 地 - YouTube 的八卦
「地」字由「土」字(泥土)和「也」字(女性生殖器)組成。大地係由泥土凝聚而成。另一方面,大地亦產生各種生命,發揮如女性生殖器般的功能,這就解釋了 ... ... <看更多>