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今日同老婆拍拖入屯門食蛋糕。

特別鳴謝TVB藝人黎振燁分享場地🙏🏻

#果然係食家
#咁隔涉都搵到

蜘蛛俠強勢回歸/蜘蛛人返校日: 預告分析+彩蛋發現
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Spider-Man Home Coming
港譯:：蜘蛛俠強勢回歸
台譯：蜘蛛人返校日

預告分析+彩蛋發現
我最鐘意的蜘蛛俠/蜘蛛人終於回歸Marvel！這件事是何解呢？因為Marvel之前將蜘蛛俠的電影拍攝版權賣咗比Sony，所以以前的蜘蛛俠/蜘蛛人三部曲同Andrew Garfield做的蜘蛛俠/蜘蛛人電影都是Sony出的，因為第二集決戰電魔的口啤不是太好，所以Sony取消之後所有續集終於同Marvel合作返比蜘蛛俠/蜘蛛人回歸Marvel電影宇宙！我 等 咗 這 刻 好 耐 好 耐 喇！因為蜘蛛俠是我最鐘意的超級英雄，而我又好鐘意睇英雄電影，所以我極想他可以加入返Avengers重返Marvel! 而Spider-Man Home Coming 蜘蛛人返校日 相信會是一套Spider-Man為咗證明自己是一個獨當一面的英雄。我地一齊睇睇預告有咩線索比我地先！

蜘蛛人返校日 Spider-Man Home Coming 時間線將會發生在喺內戰之後，這這一幕可以看我們地見到Tony Stark右眼的的傷口跟同Civil War是是連戲的㗎。預告給了許多線索透露在電影中Spider-Man和Iron Man將會有很好多交流。Peter跟Tony在車廂的對話可以知道Peter想加入Avengers，但Tony就咁答他（播片）似乎是到耍緊Peter，之後還將Peter拒諸於門外， Tony之後有段對話 I know you want to save the world but you are not ready yet，我地可以從而得知Tony是不想Peter成為一個超級英雄。Peter喺房入面跟他的朋友說 I am sick of him treating me like a kid all the time，就是話Tony Stark成日當他細路仔咁，而他朋友就話but you are a kid 但你是細路，因為當時的Peter Parker真是一個16歲的細路，而這個會是其中一個原因Tony不想他索牽涉入太多在拯救世界呀做英雄呀這些事當中，可以因為Tony由年輕時父母過身後都要靠自己，到他成為Iron Man種種經歷都比較艱辛，所以我覺得這個是一個原因他不想16歲的Peter咁快要承受咁大的壓力，在心理角度他會希望Peter有一個比起他更愉快的童年。

之後Tony在復仇者聯盟設施裡面跟Peter說 Forget about the flying monster guy 叫他不好理識飛個隻怪物，有其他人會處理他。好明顯又是一個表現他都是當Peter是一個細路。Peter著緊的T-Shirt就是IronMan3 Pepper著的同一件，究竟暗示Peter同Tony有咩關是呢? 大家可以自由發揮。Tony所講的Flying monster就是今次由Michael Keaton飾演的反派Vulture，Michael由Batman Birdman再進化到Vulture，Vulture以前喺漫畫是「咁㗎（出圖），今次對翼是高科技嘢嚟㗎！這一套先進裝備可以使他擁有飛行能力，而且還有超越常人的速度、反應和力量。除咗Vulture之外也有其他反派出現。Shocker，在漫畫擁有一套裝置（vibro-shock units），可以雙手釋放強烈的能量。這個畫面看到兩個人試驗一些高科技武器，跟一開始看到的賊仔用的武器類近，不排除是漫畫的反派 Tinkerer 製造的外星武器給其他反派使用，Tinkerer是一名專門製造高科技武器的天才技師，已經證實會在電影中由Michael Chernus飾演，而Tinkerer為什麼能夠製造這些武器，可能是和英雄內戰或之前的劇情有關。當然大魔王就是Michael Keaton演的Vulture，因為他在預告很酷的說了一句（播片），因為Tony的否認和Peter自己很想成為Avengers的一份子，所以在預告中可以感覺到這個Spider-Man會不惜一切證明自己的能力，有幾個畫面會看到蜘蛛俠身處在非常嚴峻的情境，特別有兩個會見到他正穿著舊的蜘蛛服。一可能是他為了要證明自己而不穿Tony Stark給他的蜘蛛裝，二可能是回憶片段交代英雄內戰前的Sipder-Man，而戲中打鬥會發生在不同地方，包括可能是他第一次想證明自己的地方－華盛頓紀念碑（指）和 Peter Parker的住處Queens (皇后區)。戴面具的罪犯在漫畫中也出現過。

除了反派比以前的Spider-Man電影有所不同，今次的同伴也煥然一新。這位肥仔是Ned Leeds，但漫畫中的Ned Leeds是這樣的，而漫畫中有另一位角色和他很相似就是－Ganke Lee。在漫畫中他是另一位蜘蛛俠Miles Morales的朋友，同樣是喜歡Lego和知道這位蜘蛛俠的真正身分。這個部分有不少星戰彩蛋包括Ned Leeds弄掉的Death Star (死星) Lego、X-Wing Fighter個頭同埋ATAT個頂，得喇我知Star War同Marvel都是Disney㗎喇! 不過講開Spider-Man在內戰弄跌巨大化Ant-Man時都有提過這個ATAT。（片）這位女主角是Liz Allen，這個Liz Allen，喺漫畫是白人，拍戲變咗黑人，你問我點解要咁，因為要種族平等。隔離個塊Banner應該是寫著Homecoming。

Spider-Man Home Coming 蜘蛛人返校日最後其他彩蛋補充
Peter上課的時候Bruce Banner出現過，不知道在上什麼堂，但教的東西似乎跟Spider-Man的擺動方式好相似。
走廊的壁畫有Tony Stark的爸爸Howard Stark 和在美國隊長出現過的Dr. Erskine的樣子

今次的蜘蛛俠/蜘蛛人我相信會同以往出過的電影非常不同，Uncle Ben獲獲都死Peter不嬲都是在沒有師父要自力更生的情況下做英雄，而今次有Uncle Tony助陣，Cast已經為Spider-Man挽回不少口啤，搵Iron-Man同Spider-Man拍真是一個一舉兩得的做法，電影票房保證大賣，又滿足到所有想Spider-Man回歸Marvel的慾望，Tom Holland已經簽咗6部Spider-Man電影約，相信這幾年有排我地J。今次說到這，如果大家發現其他彩蛋記得留言討論，你的名字5000likes的助興片已經同步度左稿，仲有2萬慶祝片我不會走數一定會拍，多謝咁多位觀眾支持！我會繼續向十萬訂閱的目標進發！我們下次見！

蜘蛛人：返校日 預告分析
https://youtu.be/8Sbt9L5rY5A
[預告分析] 《蜘蛛人：返校日》
https://youtu.be/UM19H3CC5UE
蜘蛛人: 返校日 HD國際中文版正式電影預告
https://youtu.be/OdFgt5kH644

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《香港十大商舖成交紀錄》香港的十大商舖紀錄有那十個?

(10) 舖最貴呎價成交? 
(9) 舖最平呎價成交? 
(8) 舖最貴每月呎租?
(7) 舖最貴每月單一租值?
(6) 舖加租最多?
(5) 舖減租最多?
(4) 舖單一成交最大金額?
(3) 舖單一蝕本最大金額?
(2) 舖升幅最多倍數?
(1) 舖跌幅最多百份比? 

答案在影片裏。
..........

「行街睇舖團」人數：每次限最多十位
報名/查詢:
聯絡: Suki / Monica
電話: 2830 1111
Whatsapp: 9218 5223
Email: cs@bwfund.com
只適合持有港幣八百資產以上想買舖人士參與。
..........

影片內容: 

舖每呎高達137萬，低至1429蚊，貴至每月1378萬，每呎要成8667蚊，租金升213%，但跌就百分之76，最大單11.5億，但蝕就4.6億，升可以7600倍，但跌就百分之92.5。舖真係可以天堂可以地獄。


你一輪咀係道噏緊乜嘢呀？


我係道噏緊十個商舖天堂與地獄嘅成交紀錄。你知唔知邊十個？


買舖 要買得 PRO， 我哋經常搞行街睇舖團，想報名可以打2830 1111，經過梗係要識呢十個舖市紀錄啦！


第10： 論呎價，全港最貴嘅舖就係我後面呢間銅鑼灣波斯富街77至83號波斯富大廈地下N舖，實用面積得嗰126呎，喺2014年資本策略就用1.85億買入，後來因為自由行減少，業主英記茶莊為求成交，願意減價1200萬，最終以1.73億沽出，實用呎價都高達137萬一呎，依然係全港呎價鋪王。


相比起住宅，最貴嘅樓，即使今時今曰，山頂既Mount Nicholson 係今年3月，每呎都最多只係賣過152000蚊，相比下，舖王就貴多樓王8倍。 所以舖王唔單止係舖王，應該係叫做物業之王，論呎價，應該無任何物業貴過佢嘅137萬一呎。 即使有, 我估都只係骨灰龕位，咁細個啦。


記住，舖價可以高達137萬一呎。


第9：講完最貴呎價，咁最平呢？ 唉，畀張紙巾我先。而家舖市基本上係大幅落後大市，差 過住宅、差過工廈、差過商廈、差過車位、連骨灰龕位都差過。 啱啱講嗰啲，全部依家日日創新高。 但舖市呢，所有新高都係講緊11 、12、 13、 14年，但所有嘅新低都係呢兩三年發生。 我做舖嘅，都真係一殼眼淚，不過近排好返好多啦。論最平呎價？ 唔好講N年前嗰啲，因為比較唔到，近年嘅話可說係我後面呢個佐敦廣場。


前身係百爵酒樓，面積近兩萬呎涉及四層樓面，係1992年嘅時候就劏咗成為160間鋪，當時嘅呎價就已經兩三萬蚊呎。 可惜好多買家收舖之後先發個實用率超低，得嗰三四成， 向賣方追討後賣方仲清盤埋間公司，管理公司都執埋，由於欠缺管理，舖價瀑跌。 喺呢度3樓9號舖，建築面積約70平方呎，係2016年4月嘅時候就沽出咗只係十萬蚊，呎價只係得1429蚊， 原業主喺九二年以70萬買入，揸咗廿四年，蝕咗八成六。


相比下，同一時期，即使最隔涉， 被譽為有可能係最平私人屋苑嘅大嶼山澄碧邨， 係2016年5月就賣咗170萬，以建築面積615呎計，呎價都要成2764蚊， 最隔涉嘅住宅比起咁中心位置嘅佐敦廣場間舖，同期住宅呎價都高出近一倍。


藝人薛家燕當年都係呢道用左254萬買左兩間，揸咗18年，係2010年就以27萬6000蚊賣買返畀財團，蝕咗近9成。 到依家你睇下，依然都係咁吉。


記住， 近年舖最平都只係1429蚊一呎。


第8。 講完買賣成交，而家就講下租務。全港最貴呎租嘅舖就係喺我後面呢間銅鑼灣景隆街同駱克道交界嘅找換店，景隆街2號呢間迷你舖, 建築面積50呎，實用只得嗰30呎，2014年4月續租租金為26萬，實用呎租為$8667。雖然 隨著自由行的縮減，2017年5月續租時，租金下跌咗近一半，至13.8萬蚊， 憑著實用每方呎每月四千六百蚊依然是香港的租值舖王。


記住， 鋪月租呎價可高達8667蚊。


第7： 講完呎租之王，而家就講下成間舖租起，最貴係邊間。就係我後面呢間銅鑼灣渣甸街 5 至 19 號京華中心地庫、地下，以及 1 至 4 樓共 6 層巨舖，總面積51,188 方呎，由 Forever 21 係2011年承租, 成為全港有史以來 最貴嘅單一舖租、月租高達 1,378 萬元。 可惜Forever 21 品牌喺2017年撤出，依家由Victoria Secret只係用一半價值，七百萬就租到。


相比起住宅單位， 摷番資料2012年5月份嘅時候，西半山天匯頂層複式單位，就用咗天價月租125萬租出， 以實用面積5732平方呎計，呎租都只係218蚊。 相比起最貴嘅舖王，舖王貴樓王呎租足足40倍。成間嘅租值都相差成十倍。 所以做得舖王，可說說是所有物業之王。


記住，最貴嘅鋪月租係1378萬。


第6: 講起加租最多， 可以數返去2011年自由行好景嘅時候，銅鑼灣羅素街58號，即係同波斯富街大單邊呢個位， 建築面積地下700呎加一樓1100呎，太子珠寶鐘錶嗰時就以每月250萬續租， 比起舊租80萬，租金急升超過兩倍，即係213%。 嗰陣時嘅業主幾狼，樓？ 邊度有加咁多呀。


記住，舖租一加可以加213%。


第5: 升得急，亦都跌得甘。香港史上減租最多個案，就係我後面呢道。恩平道17至19號地舖，同白沙道嘅大單邊，建築面積1471呎，2013年起以月租170萬租給名錶IWC, IWC 約滿後減租以60萬再租給英國家電品牌Dyson， 可惜由於Dyson冇辦法打通1及2樓於是放棄租用。 於2017年8月再租給藝廊40萬元, 由高峰期足足跌了76%，相信係香港單一減租嘅紀錄。 仲未衰完，即使減租咗，可惜不足半年間藝廊又再執笠，依家最新租左俾Initial， 希望做得住啦。


記住，舖租最多減76%。


第4: 舖市歷來單一舖最大單Deal 呢？ 可以數返去2012年6月， 內地投資者劉軍就用咗11.42億買咗我後面，波斯富街 108 至 120 號寶榮大樓地下 A 、 B 號舖、1 及 2 樓，即泉章居舊址，總樓面約 2.5 萬方呎，係當時及至今最大單單一舖嘅 deal 。嗰陣時，原業主都只係早三年，即係2009年7月以約3.07億元買入姐，三年升近三倍，仲要係交吉賣，劉軍係唔係買貴咗呢？


好多人問我，佢買間舖買得靚唔靚。我話好簡單啫，唔使問咁多，你賣返出去有錢賺嘅，咪買得靚囉。賣出去蝕本嘅，咪買得差囉。喺劉軍呢單case，就買咗嗰差位，因為係蝕大本。


記住，舖最大單單一成交係11.42億。


第3。 香港市場蝕本最多嘅鋪係邊間？ 就係劉軍呢間啦。佢係2012年以11.42億元買入之後，吉咗一年，2013年底終於搵到先施百貨進駐，以月租190萬租出大部份樓面，2016年續租時就減咗兩成至150萬先施續租到依家。當時地下AB號舖則長期租不出，直至2014年底，劉軍劈價五成，以2.1億元出售地下AB號舖予宏安鄧清河，劉軍再係2017年2月以4.68億沽埋先施個位俾冠華鏡業，前後合共套現6.78億，比起2012年買入價11.42億， 未計手續費，係五年間就蝕咗4.64億， 即係蝕本超過4成，相信至今係香港歷史上蝕本最多錢嘅商舖成交。


老實說，買得呢啲位置嘅一般都係好強實力，有頭有面嘅投資者。即使係蝕本都唔會咁樣高調沽貨離場，好樣衰。仲洗見人？ 係都靜雞雞，公司股份轉讓無人知道。不過，如果唔係本地投資者嘅， 冇識咁多朋友，我估就相對冇所謂嘅。 我去非洲買鋪，蝕本咪照沽囉，但如果係香港，蝕大本，好樣衰㗎媽，仲駛出來行！


記住，舖蝕最多係4.64億。


第2: 講完蝕得最甘，不如講下升得最多。我後面呢間係全港有史以來升得最多倍的舖， 地址係波斯富街76號地舖(羅素街及波斯富街交界)。本來是Rado, 現在是 Folli Follie。 原業主於1966年以5萬元買入, 係2011年1月以3.8億沽俾英皇。45年間升值7600倍， 是香港舖界紀錄，應該也是所有物業中的紀錄。建築面積600呎，呎價$63萬，買入時租金為每月64萬，回報2.0%。之後2014年3月加租1.8倍至179萬， 隨著零售業自由行大跌，Rado 於2015年12月撤出，follie follie 進駐，最新租金為90萬，呎租由$2983減至$1500。 舖市升過千倍好平常，但係升7600倍依然係香港紀錄。


樓的話，最多一般升都只係升幾百倍。係我後面呢間，勿地臣街16號一個單位，係2017年1月，因為收購而被發展商用3600萬買入，原業主係70年用$37000買入單位，46年間就升值咗972倍。 翻查有報導過嘅資料，呢單已經係香港樓嘅紀錄。


如果你喺1960年代買入香港第一個大型私人屋苑，即係美孚新邨，第一手揸到而家，揸足50年，都只係升咗大約二三百倍。 所以舖王升值潛力遠遠大過樓王。


記住，舖可以升值7600倍。


第1: 上帝要你滅亡，必先令你瘋狂。升得多，梗係亦都會跌得甘。 買樓一般最多都只係蝕幾成。即時97年最高峰嘅時候買入，03年沙士嘅時候沽出，就蝕七成囉。但買舖就蝕得更甘啦。 你以為我上面講嘅佐敦廣場蝕得甘？ 未算。 我後面呢個尖沙咀金馬倫道首都廣場一樓F148舖，實用80呎，前身係DNA 商場， 喺2013年由劏場大王尹柏權劏出嚟，全場劏舖數目超過700個， 推出首兩年五厘回報保證，吸引咗唔少第一次買舖嘅買家，原業主係2014年用827.2萬第一手買入， 由於欠缺推廣及管理不善，舖價大跌淪為死場，原業主就係2017年5月以70萬沽出， 未計手續費， 帳面蝕咗足足91.5%。


呢個未係香港紀錄，只係排第二。第一應該係位於我後面荃灣近路德圍嘅地皇廣場， 前身為登發大廈嘅商場，本來係幾間大型食肆同補習社。 喺2012年又係劏場大王尹柏權劏出二百五十間舖， 又係首兩年五厘回報保證，可惜劏場最終又係淪為死場，係2017年7月地皇廣場內一個2樓嘅238號舖，建築面積 84 方呎，實用面積 42 方呎。原業主用400萬4千元買入，持貨五年以30 萬元沽出，帳面勁蝕 92.5%！ 比首都廣場嗰間蝕多1%，呢個先至係香港舖市蝕本嘅紀錄， 我相信亦都係喺香港所有物業市場蝕本嘅紀錄。


好多人問我蝕咁多點解要賣呢？你要明白，商場舖即使你租唔出，每個月都要畀冷氣同管理費，每間舖平均要比成千幾蚊港幣。 一方面你租唔出的話，你可以每個月繼續俾千幾蚊，或者一次過收30萬斬纜就算數啦。 你可以等，但回望返佐敦廣場，一吉起來就可以至今吉足廿六年，咁你會選擇每個月畀千幾蚊， 唔好彩嘅畀足26年，或者袋三十萬認輸離場呢？ 你自己計計數啦。


好在喺2017年8月份，有個叫李根興嘅攪屎棍聯同一班業主， 一齊唱歌跳舞希望聯合力量招租搞返旺個場 ，而家？已經100%出租曬啦！ 想租鋪？可以打俾 Olive Wong 5640 8020 睇下你仲有無份入場。三十萬一間？ History 啦，依家肯以倍數上返去。


但最後，都要記住鋪可以蝕92.5%。


今日聽多次個南無佬講咗啲乜？


舖每呎高達137萬，低至1429蚊，貴至每月1378萬，每呎要成8667蚊，租金升213%，但跌就百分之76，最大單11.5億，但蝕就4.6億，升可以7600倍，但跌就百分之92.5。舖真係可以天堂可以地獄。


而家聽得明啦掛。你去天堂定地獄？ 睇你本事啦。


李根興博士 Edwin @ 2018年8月
盛滙商舖基金 Bridgeway 創辦人
- 關於「舖」：聯絡我 WhatsApp 90361143 edwinlee@bwfund.com

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