「核能之外的替代選項 - 一個乾淨、安全、可靠的能源前景」- 前美國核管會委員長亞滋寇博士立法院專題演講(05/23/2105)
從能源政策的規劃的角度來看。葛瑞 亞滋寇博士指出,「未發發電設施或能源的三個原則,第一是要乾淨、不會排放有害氣體,第二是要安全,第三則是可靠,需要時就能用到。」
美國NRC前委員長葛瑞 亞滋寇:核能並非清潔、安全、可靠,核產業正在消失!!
核廢對人體有害 無法解決
葛瑞 亞滋寇博士指出,核能是不是潔淨的能源?它有一些標準,有哪些符合哪些不符合?第一核能的確不太會排出汞,二氧化碳或二氧化硫這方面它是乾淨的,它好像算是一個乾淨的能源,但在核電廠每天運轉過程中一定會排放輻射或有毒廢水,一般都相信這應是在有害範圍下,「但對人體傷害一定還是有的,這無法衡量」。
其次,他指出,核電廠是巨大的工業設施,為維持正常運作,必須消耗大量的水,這就會影響到水資源的分配,或造成周圍環境溫度變高,「當我們談到它會釋放輻射和污水,以及對水資源的影響,我覺得這還是值得關切的議題」。
「最重要的是,相較其他發電方式會排許多廢氣到大氣當中,但核能主要的問題,會在核廢料上頭」,亞滋寇說,「比如說就算是以已經貯放了10年的高階核廢料來看,它的輻射量還高達每小時2萬侖目 (20,000 Rem/Hour),相當於每小時20萬毫西弗的量 (200,000 mSv/Hour),「這是遠遠高過會造成人體立即致死的輻射劑量!! 」
亞滋寇博士也強調,更何況核廢料中的輻射毒素,需要數十年,甚至百萬年才會回歸到安全而不會危害人體的地步,「所以有人說核能它是乾淨能源不會立即污染,但它可能危害我們以後的世代,不知怎麼處理」,「從這樣來看,核能乾淨嗎?」
(PS. 每小時2萬侖目(20,000 Rem/Hour) = 200,000 mSv/Hour 或是 200,000,000 uSv/Hour!!
100 Rem (倫目)= 1 Sievert (Sv,西弗) = 1,000 mSv(毫西弗) = 1,000,000 uSv(微西弗) ,如果按照國際輻射防護組織ICRP的標準,來自非環境背景輻射的游離輻射,一般人造輻射之年劑量規定是不超過 1毫西弗(1 mSv/yr),換算就是每小時 0.1微西弗(0.1 uSv/h)。放射性職業工作者一年累積全身受職業照射的上限是20 mSv/yr(ICRP推薦)。但是偵測環境如果輻射值超過20微西弗(20 uSv ),就是緊急狀況。如果人體瞬間接受輻射量超過200毫西弗(200 mSv),就會使身體會造成危害,超量接受會嚴重傷害腦中樞,還可能幾小時內就會死亡。)
(環境資訊中心賴品瑀報導 05/23/2015)近期來台的美國核管會(NRC)前委員長葛瑞亞滋寇(Gregory Jaczko),在分別與蔡英文、柯文哲與朱立倫會面後,23日下午再次發表演說,強調核能並非世界趨勢,且檢視現代對「乾淨能源」的「清潔」、「安全」與「可靠」三大要求,核能都不符期待。
亞滋寇直言核能工業是正在消失的產業,如果繼續依賴,對人民、社會都有風險,亞茲寇強調,能源轉型絕對可能,就需要政府與民間大膽的走出下一步。
美國核能管制委員會(NRC/Nuclear Regulatory Commission)是美國核能管制最高機構,前委員長亞滋寇此次受「地震國告別核電‧日台研究會」邀請訪台,除了發表演說也與蔡英文、柯文哲與朱立倫會面。
因為親身前往福島核電廠調查,亞茲寇改變了他原本篤信「科學可以控制核災」的態度,他推估福島核災造成的經濟損失至少有5000億美元,而10萬人無家可歸、在疏散撤離造成的心身傷害更無法量化。
此次演講主題為「廢核不影響經濟,及世界新能源走向」,亞茲寇提出核災善後困難,因此即便核產業關係盤根錯節、錯綜複雜的確難以一時拔除,但絕對是還是可以找出更安全、更便宜、更潔淨的能源來替代核能。
亞茲寇以乾淨能源所應有的「清潔」、「安全」與「可靠」三要素,來檢視核能,指出雖然核工界大打低碳、少空污的優點,但核電的最大問題是核廢料無解,他坦言包括美國目前也沒有找到核廢的最終處置方式與地點,且核電持續排放的輻射與廢水對於人體有什麼影響也尚無法衡量,更有消耗大量用水、高溫排水在威脅環境。
而安全問題,則是「怎麼準備都不夠,直到事發當下才能確認」,亞茲寇以福島核災與三哩島事件為例,損害遠超過「一次只會壞一個反應爐」的預測、災民被指揮往輻射更高的地方避難等。
至於可靠一項,同樣可從福島核災的教訓中看到,由於設計錯誤而無法挽救,日本因此關閉核電,讓全國一夕頓失30%的電力供應,所有因核災而來的損失粗估至少有5千億美金。亞茲寇強調,5千億美金這個數字,差不多就等於全球所有核電廠建造成本的總和。
地方、在野重節能、綠能 要跟上全球廢核趨勢
「除役的過程中,我們還有時間另外想辦法。」亞茲寇強調,目前全球趨勢是廢核,德美等國的核電廠都陸續除役中,可以宣告核產業正在消失中,而目前大約有65~70座核電廠計畫要興建,其中大半皆位在中國。
對於台灣是否有廢核的條件,亞茲寇指出台灣核能不過提供4.9GW,但反觀美國的德州,12GW來自風力發電,台灣若要以再生能源取代核能,並非不可能,立委田秋堇參與座談時同樣表示,台灣的風力與太陽資源遠高過德國,沒理由作不到無核。
「現在不做將來會後悔」新北市副市長陳伸賢指出新北市參照首爾經驗,正在從節電、效率、再生能源三方並進,目標要在一年內挑戰節電3%,換算約年省7億度電,從大幅換用LED路燈、公部門與學校建置太陽能屋頂與推出地熱發電計畫等做起。田秋堇指出,民進黨主席蔡英文正在統計執政縣市內可推行太陽能發電的土地面積,將會提出估算到底可以提供多少電力。
田秋堇強調,綠能有進步空間,即便目前綠能發電單價算起來比較高,也應該抱著點光明燈的心情為了安全而採用,他更批評馬政府延宕能源稅的立法,阻礙了綠能的發展。陳伸賢表達市府立場,強調核能並不便宜,目前所見的核電成本並沒有算入核廢處理跟社會成本,由於立地條件不同,核電在台灣的風險就是比其他國家更高,且北海岸的核電廠30公里範圍內可是有大台北600萬人口。
★ 前美國核管會委員長亞滋寇博士:「核電非世界趨勢」!!!.....
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從能源政策的規劃的角度來看。葛瑞 亞滋寇博士指出,「未發發電設施或能源的三個原則,第一是要乾淨、不會排放有害氣體,第二是要安全,第三則是可靠,需要時就能用到。」
美國NRC前委員長葛瑞 亞滋寇:核能並非清潔、安全、可靠,核產業正在消失!!
核廢對人體有害 無法解決
葛瑞 亞滋寇博士指出,核能是不是潔淨的能源?它有一些標準,有哪些符合哪些不符合?第一核能的確不太會排出汞,二氧化碳或二氧化硫這方面它是乾淨的,它好像算是一個乾淨的能源,但在核電廠每天運轉過程中一定會排放輻射或有毒廢水,一般都相信這應是在有害範圍下,「但對人體傷害一定還是有的,這無法衡量」。
其次,他指出,核電廠是巨大的工業設施,為維持正常運作,必須消耗大量的水,這就會影響到水資源的分配,或造成周圍環境溫度變高,「當我們談到它會釋放輻射和污水,以及對水資源的影響,我覺得這還是值得關切的議題」。
「最重要的是,相較其他發電方式會排許多廢氣到大氣當中,但核能主要的問題,會在核廢料上頭」,亞滋寇說,「比如說就算是以已經貯放了10年的高階核廢料來看,它的輻射量還高達每小時2萬侖目 (20,000 Rem/Hour),相當於每小時20萬毫西弗的量 (200,000 mSv/Hour),「這是遠遠高過會造成人體立即致死的輻射劑量!! 」
亞滋寇博士也強調,更何況核廢料中的輻射毒素,需要數十年,甚至百萬年才會回歸到安全而不會危害人體的地步,「所以有人說核能它是乾淨能源不會立即污染,但它可能危害我們以後的世代,不知怎麼處理」,「從這樣來看,核能乾淨嗎?」
(PS. 每小時2萬侖目(20,000 Rem/Hour) = 200,000 mSv/Hour 或是 200,000,000 uSv/Hour!!
100 Rem (倫目)= 1 Sievert (Sv,西弗) = 1,000 mSv(毫西弗) = 1,000,000 uSv(微西弗) ,如果按照國際輻射防護組織ICRP的標準,來自非環境背景輻射的游離輻射,一般人造輻射之年劑量規定是不超過 1毫西弗(1 mSv/yr),換算就是每小時 0.1微西弗(0.1 uSv/h)。放射性職業工作者一年累積全身受職業照射的上限是20 mSv/yr(ICRP推薦)。但是偵測環境如果輻射值超過20微西弗(20 uSv ),就是緊急狀況。
如果人體瞬間接受輻射量超過200毫西弗(200 mSv),就會使身體會造成危害,超量接受會嚴重傷害腦中樞,還可能幾小時內就會死亡。)
(環境資訊中心賴品瑀報導 05/23/2015)近期來台的美國核管會(NRC)前委員長葛瑞亞滋寇(Gregory Jaczko),在分別與蔡英文、柯文哲與朱立倫會面後,23日下午再次發表演說,強調核能並非世界趨勢,且檢視現代對「乾淨能源」的「清潔」、「安全」與「可靠」三大要求,核能都不符期待。
亞滋寇直言核能工業是正在消失的產業,如果繼續依賴,對人民、社會都有風險,亞茲寇強調,能源轉型絕對可能,就需要政府與民間大膽的走出下一步。
美國核能管制委員會(NRC/Nuclear Regulatory Commission)是美國核能管制最高機構,前委員長亞滋寇此次受「地震國告別核電‧日台研究會」邀請訪台,除了發表演說也與蔡英文、柯文哲與朱立倫會面。
因為親身前往福島核電廠調查,亞茲寇改變了他原本篤信「科學可以控制核災」的態度,他推估福島核災造成的經濟損失至少有5000億美元,而10萬人無家可歸、在疏散撤離造成的心身傷害更無法量化。
此次演講主題為「廢核不影響經濟,及世界新能源走向」,亞茲寇提出核災善後困難,因此即便核產業關係盤根錯節、錯綜複雜的確難以一時拔除,但絕對是還是可以找出更安全、更便宜、更潔淨的能源來替代核能。
亞茲寇以乾淨能源所應有的「清潔」、「安全」與「可靠」三要素,來檢視核能,指出雖然核工界大打低碳、少空污的優點,但核電的最大問題是核廢料無解,他坦言包括美國目前也沒有找到核廢的最終處置方式與地點,且核電持續排放的輻射與廢水對於人體有什麼影響也尚無法衡量,更有消耗大量用水、高溫排水在威脅環境。
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地方、在野重節能、綠能 要跟上全球廢核趨勢
「除役的過程中,我們還有時間另外想辦法。」亞茲寇強調,目前全球趨勢是廢核,德美等國的核電廠都陸續除役中,可以宣告核產業正在消失中,而目前大約有65~70座核電廠計畫要興建,其中大半皆位在中國。
對於台灣是否有廢核的條件,亞茲寇指出台灣核能不過提供4.9GW,但反觀美國的德州,12GW來自風力發電,台灣若要以再生能源取代核能,並非不可能,立委田秋堇參與座談時同樣表示,台灣的風力與太陽資源遠高過德國,沒理由作不到無核。
「現在不做將來會後悔」新北市副市長陳伸賢指出新北市參照首爾經驗,正在從節電、效率、再生能源三方並進,目標要在一年內挑戰節電3%,換算約年省7億度電,從大幅換用LED路燈、公部門與學校建置太陽能屋頂與推出地熱發電計畫等做起。田秋堇指出,民進黨主席蔡英文正在統計執政縣市內可推行太陽能發電的土地面積,將會提出估算到底可以提供多少電力。
田秋堇強調,綠能有進步空間,即便目前綠能發電單價算起來比較高,也應該抱著點光明燈的心情為了安全而採用,他更批評馬政府延宕能源稅的立法,阻礙了綠能的發展。陳伸賢表達市府立場,強調核能並不便宜,目前所見的核電成本並沒有算入核廢處理跟社會成本,由於立地條件不同,核電在台灣的風險就是比其他國家更高,且北海岸的核電廠30公里範圍內可是有大台北600萬人口。
「核電非世界趨勢」!!!
(自由時報記者湯佳玲/台北報導 05/22/2015) 馬英九總統曾經說全世界有兩百四十二座核機組正在興建,鼓吹核電是世界潮流,卻遭曾主管美國核能安全的美國核管會前委員長葛瑞.亞滋寇打臉表示,全世界除了中國外,幾乎很少興建核電廠,強調核電絕非世界未來主流。
昨受「地震國告別核電─日台研究會」之邀首度訪台的葛瑞.亞滋寇,是前美國核能管制最高機構委員長,由美國總統直接任命。
僅70座核機組正在興建 非242
葛瑞.亞滋寇昨舉行記者會表示,根據國際原子能總署(IAEA)統計,全世界正在興建的核電廠有七十二座,「所以我們通常說是七十座,不是兩百四十二座」。全世界除了中國、俄羅斯大幅興建核機組外,其餘是零星建造,至於先進國家幾乎是陸續剔除。譬如日本過去有五十多部核機組,現在是零,美國也有四座機組除役,預計二○五○年一百部機組全部除役,德國也是陸續除役。所以長期來看,核機組的數目一定是下降,「核電不是未來世界潮流」。
若續用核電 損失會更可怕
亞滋寇說,日本發生核災後,他去了一趟日本福島,核工界一向標榜「核能一定是安全的」的信仰完全破碎,福島輻污水至今不斷洩漏,「核災並未結束,仍持續進行著」。也認為核電廠必須用水來冷卻帶走反應爐的熱,是一種「糟糕的設計」,因為冷卻系統是機電,一旦故障就無法移除衰變熱,可能造成災害。他認為,社會不應該接受它成為電力來源,「如果持續使用核電,這個損失將更可怕」。
「地震國告別核電─日台研究會」會長陳弘美則表示,日本政府統計福島核災關聯死共有三千多人,有一百卅人因核災後得憂鬱症而自殺,台灣核電政策應作為警惕。
美國核管會委NRC前員長亞滋寇:核電是即將消失的科技!!
(民報記者唐詩/台北報導 05/23/2015)前美國核管會(NRC)委員長葛瑞.亞滋寇(Gregory Jaczko)今天下午演說時表示,全世界核能發電佔比將愈來愈少,而美國核電廠將陸續在15至20年內全數除役;他指出,未來不只是核電廠,在美國,整個核能工業也是未來會逐漸消失的產業。
礙於曾任美國核安主管的身分,亞滋寇並不願評論台灣的核能政策。但他強調,不論你是擁核或反核,核電科技本身在未來數十年,它就是一個即將消失的科技,即使有許多人還在鼓吹核電的新技術與發展,「但它就是一個即將消失的科技」。
亞滋寇最後總結說,在許多國家,核電與核能產業其實都有盤根錯節、錯綜複雜的關係,雖然很難一時拔除掉,但絕對是有其他可行的選項,包括更安全、更便宜、更潔淨的選項,絕對是可以替代核能的。
亞滋寇並警告,如果持續依賴核能的話,不只是對整體經濟,對整個社會和人民都會帶來相當的風險,當巨大的災難與核災發生時,它的善後處理是非常困難的,因此,他相信要從核能去轉型,去使用其他替代能源是有可能的,但需要政府和來自民間這些領導們,大膽地走出下一步。
美國核能管制委員會(NRC/Nuclear Regulatory Commission)是美國核能管制最高機構,相當於台灣的原能會,或日本的原子力規制委員會,委員長由總統直接任命,亞滋寇受「地震國告別核電‧日台研究會」會長陳弘美之邀首度訪台,從五月21日起進行為期3天訪台行程。
曾經深信核能安全的亞滋寇在日本福島事件大災難後改變想法,他此行來台拜會國民黨主席、新北市長朱立倫、民進黨主席蔡英文,與台北市長柯文哲等人,今(23)日下午在立院發表演說,晚間離台。
展望未來政策,核電是否可靠?亞滋寇認為,很多人覺得要減少二氧化碳當然就是要用核電,未來仍會認為核電的可用性,它還是會繼續存在的,雖然很多人都覺得核電可世世代代用下去用不完,但事實的資料是「只能撐個幾十年」。
他說,事實上過去幾年美國已關閉5座核電廠,關時都是很突然或發生意外,其中二個是它們的運作再也不敷成本,另外3座則是有根本的安全問題,所以必須停機;因此若短期來看,只關了5座核電廠,覺得核電要減碳有短期利益,但長期來說,核電的安全問題可能比我們想像的還要更大。
「就發生福島核災的日本來講也是如此」,亞滋寇表示,日本過去要減少排放比較仰賴核電,災後到現在很多核電廠都關了,只能使用石化燃料,所以帶來很多污染。
亞滋寇也舉美國為例,他指出,在美國當然也很多人討論要蓋新反應爐,但也帶來很多挑戰,現在正在規劃或進行中新的反應爐有四座(這些都是許多年前就提出申請,但是後來被擱置多年的舊案子),現在的進度包括工程延宕超過3年,超支15億美元的預算等,而這些電廠當年在申請通過時都是保證會準時蓋好,也會在預算內達成,「然而即使一開始信誓旦旦,但後來都跳票超過他們承諾的」,「我想世界上很多地方,在台灣應該也是如此吧。也就是這些電廠興建沒法如期完成,而且預算也超支」。
「所以長期來看,在美國核電的使用,很多電廠都會逐期退役,對核電的仰賴也會變少」。亞滋寇提出數據指出,未來幾年美國境內核電廠都會開始陸續除役,這是考慮到要蓋一個新電廠曠日費時;而除了之前提到的4座反應爐之外,美國並沒有蓋新的核電廠的計畫。
他說,即使最後還是會有新的核電廠出來,提供的電力所佔的百分比也會非常非常低,不只是核電廠,整個核能工業也是在美國未來會逐漸消失的產業。
「不只是美國,全世界大約有70座核電廠預計或正在興建,更準確是65座在興建中」,他說,跟營運中核電廠數量比較,新建核電廠發電量只是九牛一毛,提供電力非常少,且主要都蓋在中國,所有其他國家興建中核電廠數量非常少。
他說,相較於全球未來二、三十年間要除役的核電廠總數量,就知道這比例是非常之低,「除役非常多,但興建的非常少」,也就是說,這些在使用核能的國家遠不足去支應它們即將要除役的那些電廠原來的電力生產。
亞滋寇表示,即使像是中國興建核電廠,和全球營運中核電廠相比,興建的數目也是非常非常之少,所以要蓋一座新核電廠要有很長時間、很多預算,未來二、三十年這些電廠要除役,也就是說未來核電佔比的重要性,就會逐漸降低 。
他強調,不論你是擁核或反核,核電科技本身在未來數十年,它就是一個即將消失的科技,即使有許多人還在鼓吹核電的新技術與發展,「但它就是一個即將消失的科技」。
「如果核電是將消失科技,有沒有替代的能源方案?當然是有的」,亞滋寇表示,在美國目前有99座正在營運發電的核電廠,未來二十年間會陸續除役,美國當然也有讓它們除役,同時也可滿足減少二氧化碳排放的目標。
他指出,其實在美國已做過很多研究和評估,和核電一樣不會排放二氧化碳或其他有毒氣體,達到安全方便的目標,是有可能的,其他能源也是辦得到的;此外,新的能源的選項費用比較低,甚至是便宜很多的。
亞滋寇說,所以這也是為何現在開始,針對核電廠除役我們要先做好規劃,日本很遺憾是因福島核災影響經濟,而被迫使用大量化石燃料,「這是比較例外的」,因為日本過去也相信核電是可靠的。
他說,世界各地有發展核能的國家都很難說,自己絕不會像日本這樣,非常重要的就是現在就讓來看如何讓核電廠除役,如何用更便宜、可靠的方式來取代核電。
亞滋寇舉例說,像德國看到福島核災意外,就決定讓核電廠除役,讓潔淨能源來代替。他說,美國政府計算並比較不同能源發電的成本,包括部分新能源如地熱、風力,以及採用碳捕捉、封存技術的天然氣發電,相較於核能成本都比較低,甚至是低非常多;現階段來看太陽能發電成本雖然還是比較高,但長期還是會降到比核能便宜的地步。
亞滋寇也提及新能源的未來將取代核能的遠景。他表示,在台灣,核電的量大概是5百萬千瓦的電量,而在美國德州可以使用的風力發電,大概是12百萬千瓦的電量,當然不是每個地方都有像德州這樣的條件,但這種新興能源或再生能源正如雨後春筍般在美國與全球散播開來。
資料原始來源:
http://e-info.org.tw/node/107657
http://m.ltn.com.tw/news/life/paper/882351
http://www.peoplenews.tw/…/8ed23b1d-fa68-4db2-88e1-07a66b81…
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謝謝立法院的同事葉毓蘭委員tag了異溫層的我,請我繼續分享最近閱讀的書籍。
老實說,身為立法院的菜鳥,最近光是閱讀預算書、各種報告就飽了,根本沒時間看書,更別說寫什麼閱讀心得。
於是,我把辦公室最近在看的預算書曬出來,外加一本我不用看也絕對熟透透的書籍,來跟大家分享:《我袂放你一個人:律師,永遠的反抗者》(作者:我)。
這本書,我寫下與各路夥伴所參與過的一些案件。他們是國家暴力的受害者,是等待平反的冤屈者,以及更多更多,等待一個希望的人們。
連結:https://readmoo.com/book/210089439000101
我很誠摯的邀請葉委員,如果有時間,可以到立法院的圖書館翻閱一下這本書,或是看一下底下附上的自序。
對妳來說,這些故事可能很陌生,或是顛覆你的認識,但這是真真切切的台灣,一個安安靜靜,就會有血淚默默留下的台灣......
(立法院剛開議,政治工作者也忙著處理各項事務,我就不再tag其他人了)
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自序
大家一起鬥腳手
本書的出版遲延許久,其中,有一度放了好幾個月。因為我阿嬤過世了。
從小就跟阿嬤一起生活,在嘉義竹崎山區的小村落。庄內沒有一家商店,除了賣菜車從山下上來,可以買些豬肉魚肉之外,就是吃著阿嬤摘來的過貓(過溝菜蕨)、地瓜葉、竹筍長大。
阿嬤的過世對我算是滿沉重的打擊,因為除了受她照顧,很長一段時間,她也是我的工作夥伴。從小跟她上山除草、施肥、噴農藥、摘龍眼,一直到讀法研所的暑假,只要收到她的指示,都還會回家一同摘龍眼、忙農事。
對於去世的人,很奇怪,人走了,但聲音還留在腦海裡,甚至說話的樣子、音調,還有一些特殊的字句,依然鮮明。例如,阿嬤的口頭禪是:「咱共話要照天良共!(講話要憑良心。)
天良,對她來講,是一個很重要的核心價值。
告別式後,又載著妻小,北上新竹工作。
車開到雲林,忽然太太說:
「告別式上,很多坐在後面的庄內人一直在啜泣。」
想想也是,阿嬤一生確實跟很多庄內的人有很深的交情。
一位阿姑,小時候我常跟著阿嬤去找她,她住在庄外的墓仔埔的山後。每次阿嬤工作回家路上,會順路帶著剛採的竹筍或過貓、番薯葉去給她。
黃昏的墓仔埔,菅芒花迎風搖曳,眼前盡是高低不一的墓碑、墳塚,有時候還有搭著工作布帆的新墳。常常拜訪完,回家路上已經天黑,心裡有說不出的害怕。
為什麼要住在這邊?每每心裡總是納悶。
長大了才知道,原來這就叫作農村社會的弱勢者。
這位阿姑的先生,因為終年在外流連,對兩個小孩完全不負責任,一家人又無地可耕,沒有任何作物可以收成,單單靠阿姑打零工賺錢生活。
每當阿嬤帶著東西來到阿姑家,一旁的我就會聽到阿嬤以一流的口才、充分的說理、無敵的反應能力,描述這些過貓番薯葉家裡如何如何吃不完、今天採的竹筍又如何如何的多,說服阿姑一定要接受。而且每次理由都不太一樣,讓阿姑難以拒絕。
我心裡難免想,挖哩勒,今天採的竹筍不就那幾根嗎??怎麼會這樣講呢?於是,回家路上,就問阿嬤。
阿嬤一臉「你太淺了」的表情,笑著說:
「伊自己飼兩個小孩,生活比較卡艱苦,咱要給伊鬥腳手啊!」
「咱要給伊鬥腳手」(幫人家忙),也是阿嬤的口頭禪。
阿嬤出殯前,另一位阿姑每天晚上都會來陪我們守靈,一起摺蓮花、摺元寶。我過了幾天,才認出她來。
大約二十多年前,阿姑的先生外遇,而且動輒把她打得鼻青眼腫,家暴非常嚴重。阿嬤知道後,強烈的力挺她,一直幫她出頭。
有一回,跟阿嬤走在路上,狹路相逢,阿姑的先生正好迎面而來,手上有一把除草用的柴刀。阿嬤一見,馬上趨前數落,不假辭色,眼看這位先生好像越來越生氣了,我在旁邊心驚膽戰,但阿嬤毫無懼色,記得阿嬤最後嗆他說:
「你安呢查某一個換過一個,我跟你共,老了沒人愛,不信,你再試看嘜!」
這位阿姑後來當然是跟先生離婚了,但阿嬤還是非常照顧她,終其一生,兩人維持著良好的友誼。
自己當了律師後,看到無助的人,會想要幫忙,或許正是因為從小看阿嬤這樣勇敢的助人,耳濡目染下,內化成一種想要給人「鬥腳手」的心情吧。
國中的時候,有一天早上,媽媽接了台中舅舅的電話,立刻嚎啕大哭,癱軟在地。原來是媽媽的母親,台中的阿嬤早上六點出門倒垃圾,被一個飆車少年疾駛的機車撞死。
媽媽到了案發現場,看到少年駕駛的機車把手上,沾染了外婆當時拿的垃圾袋內裝的木瓜。她立刻叫舅舅拿照相機拍照,留下證據。果然,少年向警方表示,不是他撞到我阿嬤,他行經現場時,我阿嬤已經被先前的車輛撞倒,他因為看到阿嬤倒在地上,緊急煞車才滑倒。
媽媽沒有錢請律師,在請教律師之後,決定自己寫狀紙聲請假扣押,並且告飆車少年及其法定代理人。那陣子,我常看到媽媽早上五點多起床,一邊生火煮飯,一邊看法律書籍。
但有一位同村的長輩知道後,卻說:「我跟妳共,告這無效啦,只會了錢的,當場又沒人看見,對方也不承認。」
沒想到媽媽聲請的假扣押,竟獲准了。當裁定寄到我們村莊,大家屏氣凝神打開信,看到准予假扣押的文字,都要哭了。
很快的到了開庭日。媽媽天未亮就騎著她那台「山葉YAMAHA美的」80cc的機車,沿著山路來到嘉義火車站,隨身帶著她的狀紙、法律書籍,以及阿嬤的遺照,坐火車來到台中。
法官雖然看了媽媽提出少年把手沾染木瓜的照片,似乎也認為少年的機車撞倒了阿嬤,但還是希望能找到證人加以證明。
就這樣,媽媽和阿舅遍訪鄰居。皇天不負苦心人,有一位鄰居的親戚,案發當時曾跟阿嬤在巷口交談,阿嬤走出巷口後,他就聽到「碰」一聲巨響,跑出去一看,只見少年跟阿嬤已經一起倒在路旁。但這位鄰居的親戚住在台東,不確定要不要出來作證。於是,媽媽又從嘉義,坐著火車,繞過半個台灣去到台東。這位證人終於同意出庭作證。
法官終於判決媽媽勝訴,對方上訴,又遭台中高分院駁回。二審之後,對方終於願意按照法院判決的金額賠償。
媽媽將判決書仔細收在老家的抽屜裡。這也是我生平第一次看到法院判決書。
自己當了律師,看到有些當事人無依無靠、茫然的眼神,腦海裡就會浮現媽媽在天未亮,自己寫狀紙、查法條,騎著機車去開庭的背影。
當時,如果有人可以幫忙她,不知道該有多好?我常常這樣想著。
本書的許多案件,正是基於這樣單純的想法,「鬥腳手」、不想讓這些遇到「代誌」的當事人孤孤單單⋯⋯
誠如張娟芬說的:「我覺得我們這些人,常常處在互相推坑的狀態,一個人因為某種機緣做了一件什麼事情,不小心感動了下一個,於是下一個人也做了一點什麼,然後這種感動就這樣來回乒乓傳染,而過程裡,影響力便慢慢傳了出去。」
我覺得沒有人說得比娟芬更好。這些案件正是一群又一群熱情的NGO夥伴、社會運動者及律師們,一起組成一個又一個律師團,互相推坑、來回乒乓傳染、交互感動,通力合作進行的。
本書希望記錄下的,就是這些人前仆後繼的身影。或許有些案件獲得一定的成果,但更多是失敗和挫折,重要的是,大家一起真真切切陪伴了當事人,在他們人生中最艱難的日子裡。
衷心的盼望,也許有一天,在台灣某個偏鄉的角落,有個小孩無意中看到這本書,忽然有一點點感動,興起日後在有人困難時想要「鬥腳手」,興起讓台灣人活在真正公平正義天空下的想望。
最後感謝大塊文化郝明義董事長,以及我的編輯,能夠寬容我一再的遲延,沒有他們,我不可能完成這本書。
半天筍如何處理 在 王董的大盤籌碼 Facebook 八卦
早盤再度開低走低,連兩天盤中重挫近百點,您若周三跑去追多單,心情如何?忠實讀者沒有如此困擾,從周一不斷提醒預告,量縮反彈十日均線必須多單全面撤出!我講的清清楚楚,『無量反彈終得下』!週三站回月均線還是一樣態度,叮嚀量縮不宜進場,萬一放量往下就很難處理。現在有沒有真的很難處理?呵呵,以前我就常說,大多頭隨便買都賺,股神雨後春筍冒出來,但會賣才是師傅啊!
當多頭或空頭修正時,這些股神往往套了滿屁股。筆者每天寫作分享長達八年,經無數多空循環還能屹立,就是有足夠能力帶大家避開回檔!這次兩百點急跌,不就完全閃開嗎?但我不是每天看空喔,天天喊空總會瞎貓遇到死耗子。我是上周要您勇敢低接多單,本周反彈才要您獲利出清,這節奏您滿意嗎?為什麼會跌?從量的角度本來就沒有追價力道,沒人要追買,自然下殺來讓人低接取量。
從國際總經來看,上週談過美國十年期公債殖利率突破下降壓力線,代表三月幾乎升息!這兩天美元指數亦往上挑戰前高,石油相對大跌創三個月低點,全都是國際熱錢在移動。對應台股就是外資大賣百億,台幣重貶!而受惠升息的金融則相對抗跌,成為這兩天撐盤主角,以上全是升息前特徵!既然是升息導致急跌,就該開心面對,因為短空長多,未來隨著升息循環往上,台股跟美股也會上漲。
至於國際油價?紐約輕原油期貨報價,去年六月到此刻幾個高點與低點連線,會出現三角收斂型態。前天急跌尚未碰到下緣支撐,短線還有低點,但長線不會崩到哪,上升趨勢線所在47美元就是短線滿足點,跌破才會進一波崩跌。☆☆☆紐約輕原油報價查詢如下:http://www.stockq.org/commodity/FUTRWOIL.php
那您說台股拉出下引線是否搶反彈?下引線自然有機會彈,但五、十日均線又下彎又成為壓力了,能彈多高?而且您確定外資賣完了?今天下引線是靠金融拉抬的,但這波美元指數上漲幅度並沒有像去年底那樣,所以金融能不能上演去年的狂飆?這是個問號。當然長線隨著美國升息肯定是往上的啦,就像我昨日講的,此刻多單只有兩個買點,一是重新站回月均線,二就是等季均線!
OTC早盤也被拖累急殺逾1.5%,不過來到先前預告的2月17日關鍵突破紅K低點隨即獲得多方支撐,很不可思議地往上急拉!這就是技術分析妙用啊,您要是完全看不懂哪裡有支撐,不就嚇得半死亂砍亂賣?過去幾周強調很多次這位置跟月均線都是短線支撐,您是本欄讀者早盤沒去低接搶股票就很可惜了,更不應亂殺股票吧?現在看到下引線拉上來,正好砍在阿呆谷,回聲淒厲!
OTC還守住月均線,位階就是比大盤強勢,就像前天說中小型股只要低基期與營收或獲利出色,就不會受到大盤回檔至季均線影響!您看還是有很多創高個股,像是營收獲利表現好的建錩、美琪瑪、榮群,低基期的百和、百和-KY都大漲。但大跌也很多,晶彩科、精星、美隆電、達邁、第一銅、茂達,都是前二周狂飆的!不又呼應昨言高基期補跌壓力會很大,低基期具基本面才能持盈保泰?
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※筆者為合格證券分析師,僅為心得分享,不對指數或特定股票推薦建議。粉絲團、鉅亨網唯一刊出,沒有社團或Line群組,亦不會透過任何形式要約、招攬或誘使讀者!投資請務必獨立思考操作,任何損失概與本欄、筆者無責。文章出刊即具著作權,任何抄襲翻錄必追究,包括文末警語也請勿再抄襲了好嗎?對,就是在講你!※
半天筍如何處理 在 Ashlee xiu Youtube 的評價
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又到了每週必去補貨的好市多囉~
基本上我會以增肌減脂的目的去挑選食材
跟你們分享一下我在costco會買些什麼~為什麼買?
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字幕原文
嗨大家好 我是Ashlee
好累
我剛才獨自一個人去好市多把這些東西扛回家
今天算是非常臨時起意的影片
因為我想說我們現在在減脂
今天又剛好買這麼多東西
我好市多都做到第二集了
何不就趁現在介紹一下第三集給各位
為什麼我獨自去搬回來呢
因為我跟我男朋友最近都超忙
我們兩個雖然同居在同一個屋簷下
但是每天早上我起來的時候
他大概都已經不在家了
中間可能我在家裡工作的時間他回到家吃飯
因為我在工作 所以他也不會打擾我
晚上的時候
通常他到家就很累了
我們就不太會交談
所以我們雖然是住在同一個屋簷
但是大家都很忙
所以我最近都自己去好市多
我們直接進入主題
晚一點再跟你們聊我最近在忙什麼
我跟男朋友
我們兩個現在都在減脂
基本上一個星期會去一次好市多
就跟以前的影片都一樣
然後我們每次會買很多東西
因為除了我是小食怪以外他也是大食怪
我們的食量其實非常的驚人
不過因為在減脂時期
所以我們挑食物都會特別的仔細謹慎的去選擇
那我就介紹一下我今天買了些什麼給你們看
其實很多都是之前有介紹過的
如果之前有看過的話
請包涵
因為我也忘記我什麼介紹過了
先從邪惡的開始介紹
其實我今天買的都比較健康
那邪惡的呢 這個
巧克力豆
為什麼我會買這個
因為男朋友他最近早上都會自己做蛋白棒
然後他非常喜歡吃巧克力
可是你知道嗎
7-11的巧克力營樣素都超爛
就是營養素都很不適合增肌減脂
所以我剛才看到了它這個營養素還ok
它這個算是好市多裡面營養素比較好
脂肪比較低的
所以我就幫他買了一大包
再來我今天買了這個沙拉醬
這個牌子我自己覺得還滿好吃
我今天買的是凱薩口味
我們平常有在吃和風芥末跟胡麻
我覺得都很不錯
胡麻醬跟凱薩醬你要注意它的熱量
會稍微高一點
但是呢
我覺得一大盆沙拉
裡面有菜 很瘦的肉
配上這一點點高油脂的醬料
我覺得不過分
通常我一份大概只會加十克左右
十克大概就五十卡以內
我覺得很ok
會讓整個沙拉變的超美味
接下來是這個
最近我們超愛用這個的
我們雞胸肉或是豬里肌都會用這個醬去醃
之後再用煎的就會變超好吃
這一瓶它的熱量
其實我覺得滿少的
我們基本上是不太算的
但如果你用超多的話你還是要注意一下
它的營養素跟熱量
打拋豬肉
其實我平常在好市多不太會買這種加工食品
但是你們知道嗎
我減脂已經好幾個月了
每天都吃一些很無聊的
什麼雞胸肉 牛排 或是魚 海鮮
就是吃到很膩
然後我剛剛就看到它有這個
已經是調理好的
它的營養素比例算很好
所以我打算拿來配飯
剛剛說的沙拉醬就是要配這個的
蘿蔓心生菜
為什麼買這麼多呢
因為蘿蔓心生菜它的體積很大
水分很多
其實我們在減脂的時候
刻意用這種大體積的食物去塞我們的胃
讓自己盡可能不要有餓的感覺
你才可以快樂的渡過減脂期
這個其實跟剛才的概念也是一樣
它都是屬於比較低卡路里的蔬菜
那小黃瓜的部分除了沙拉我會加
我喜歡把它做成像那種台式
就是加蒜頭 辣椒跟醋
還有一些代糖跟鹽
醃這個就超好吃
配什麼都好吃
至於像秋葵的話呢
我最近想到了一個方式
我用微波爐直接加熱它
就變超方便
然後我會怎麼吃呢
我可能會加一點胡椒跟鹽
不然就是直接沾剛剛介紹的沙拉醬就超好吃
而且很營養
我剛剛在冰箱裡面找到了上一次買的甘藍葉
它是貝比沙拉
就是葉子還在baby還在很嫩的時候就把它摘下來
這個當生菜也超好吃
可是這個比較貴一點
跟剛才那個蘿蔓心比起來
我覺得這款甘藍葉
甘藍貝比葉
應該算是這些草裡面的天菜了
它已經是一個味道非常好的沙拉
像這種我覺得其實你不用特別加味道很重的沙拉醬
直接吃就
筊白筍
筊白筍的話跟剛剛的秋葵一樣
我現在就是非常的懶人法
就用微波爐
就可以把它們給弄熟
一樣我就是加鹽或是胡椒辣椒等等的調味
不然就是加沙拉醬
這個銀耳
我最近超愛這個白木耳
為什麼呢
因為它熱量一樣很低
它據說 因為我也不知道實際上怎樣
據說有養顏美容的功效
它就是有很多的那種
那叫什麼阿
沒錯 它就是含有豐富的多醣體
除了養顏美容的功效還可以幫助你增強抵抗力
我最近都把它做成甜湯
我用紅棗跟枸杞
加代糖 絕對是代糖
跟它一起 一樣是用微波爐加熱
就變超好吃的甜湯
就可以解掉那種很想要吃甜食的慾望
起司
其實我們之前都買快樂牛 ( happy cow ) 的
但是我不知道為什麼好市多已經好幾個月沒有再進happy cow
就覺得很難過
然後我就去一般的那種進口超市
買一些那種國外牌子的低脂起司
但是那種都好貴
就一小個
一小包就快要台幣兩百塊
我覺得實在太貴了
所以我今天在好市多很認真仔細的看了一下
他們所有的乳酪跟起司
這款它是
瑞士去乳糖乾酪
它的脂肪比較低 蛋白質的比例也很高
其他都是那種脂肪超高
我一天可能吃兩三片我一整天的脂肪就爆表
所以我後來就選到這個
我還沒有吃過不知道好不好吃
這個的做法
平常我們可能吃吐司或者是小漢堡
不然就是飯 我們都會加進去
變得像燉飯的感覺
希臘優格
我們現在都吃很多這個
因為它的脂肪是零
蛋白質很多
它又是屬於那種
會緩慢釋放的酪蛋白
反正就是你們知道我在說什麼
這可能早上吃 或是睡前吃
不然就是餐與餐之間的小點心
我以前都是直接優格加一些我想要配的東西
比如說堅果 水果
但我最近會加一些杏仁奶
為什麼要加一些杏仁奶
一點點就好了 大概十比一
希臘優格加一百克 杏仁奶就加十克
目的只是讓我這希臘優格變得比較稀一點
就比較像你在外面超市買到優格的那種口感
不然它原本很稠
你直接吃會覺得太黏了
用這個稀釋之後就比較順口比較好吃
這個是我上次買的
這個以前也有介紹過
它比牛奶的熱量低
營養比例對想要維持體態的人來說
會比牛奶來的好
胡椒
這個用途就不用我多介紹了吧
因為我們家胡椒剛好用完所以我在好市多買
其實他這一大瓶我覺得還滿划算
但如果你今天不是像我們這樣三餐都自己煮
我覺得這可能會太大瓶
所以我會建議你把它分裝
有一些放在冷凍或是冷藏
需要吃的時候再把它拿出來
這個也還沒介紹到
南瓜
我減脂的時候很依賴南瓜
還有地瓜
南瓜的話 它的熱量非常低
我喜歡把它弄熟以後再放到烤箱裡面
可能加點鹽 代糖 跟一些辣椒粉
就變的超好吃
或是煮湯 南瓜湯也很不錯
再來
無聊的雞胸肉
為什麼說它無聊
因為就是吃到很膩了
我們最近都是用我剛介紹的那個韓式烤肉醬
但其實雞胸肉你可以做出很多種不同的料理
像比如說
咖哩雞 三杯雞 還有我之前影片的麥脆雞
跟鹽酥雞都是用雞胸肉做出來
它的蛋白質高嘛
幾乎沒有什麼脂肪
體積又大
像我之前會滷牛腱
但我最近很少滷的原因
是因為男朋友覺得牛腱就這樣才一點點
然後熱量就這麼高
所以它就寧願吃雞胸肉
所以我們最近已經很久沒有滷牛腱了
請不要再問我牛腱的影片
我覺得你可以先去google上面搜尋一下滷牛腱
其實那種食譜都大同小異啦
反正雞胸肉就是吃到一個很膩的概念
那這個呢
就是嫩肩里肌
就算說給自己小確幸的時候
因為這太多了
所以我都會把它分裝放在冷凍
我想要吃的時候再前一天把它拿出來退冰
這個我以前會比較麻煩的用舒肥棒
但我最近就好懶
可能是因為平常工作太忙了
就會把你烹調的時間縮短
比如說煮肉
你們看
這已經煮好 我可能一次就煮一大鍋
想要吃的人自己加熱這樣
不然每吃一次就要煮一次
那我一整天都不用做其他事情
像這個的部分
我最近因為很懶
所以我就會直接讓它退冰之後
就用橄欖油乾煎
記得裡面不要煎到全熟
讓它有一點點水分
吃起來很嫩
隨便灑一點鹽或是胡椒就超好吃
火侯很重要
如果不知道要怎麼煎的話請上google大神
好啦
今天買的東西就差不多介紹完了
那剛剛影片前面好像有說我要跟你們說我最近在忙什麼
除了 TAIGER 的事情
我還有很多自己的兼職
但是我把我的
應該有百分之八十的心力
都放在 TAIGER上面
我覺得最近會突然變的這麼忙
男朋友的部分是因為
我們今年 2018的下半年
我們對於產品面有很多的計畫
開發新款 設計新款
跟廠商溝通等等各種
就占用了他非常多的時間
我自己的部分我覺得是
我們公司目前四位員工
然後我們公司的業務量一直有在成長
我覺得是我們的內部還沒有準備好去
面對這些增加的工作
很多時候你要一直提醒團隊裡面的人
就是我們的理念必須要同步
大家要知道公司為什麼要做這件事情
為什麼會這樣做
那該怎做
或成果是什麼
這些東西我覺得都是需要
很多的時間去管理
然後去溝通的
我覺得管理人其實不是一件很容易的事情
因為你必須要關心你的員工
去理解說為什麼他們哪一些事情
做的沒有達到我們的要求
我不是那種很壞的老闆
就員工可能做錯事會責備還什麼
雖然他做不好的時候我心裡可能會不開心
但是我就會盡量想要用柔性的方式
去理解為什麼他今天事情會這樣做
所以這對我來說就是一個很大的學習
就是要更有智慧去處理一些我不曾面對的事情
所以我最近花很多時間在看一些管理學的書
我覺得還有很多地方我需要學習
就花很多時間在這上面
更不用說是公司的雜事
或者是遇到各種突發狀況
我覺得創業就是
走一步算一步
不能說走一步算一步啦
我覺得走一步算一步這個詞有點消極
應該說是
邊走邊學吧
因為你會遇到很多不同的狀況
就要想辦法去解決
下一次再遇到的時候
你要如何把它更好的處理
就是各種比較燒腦的事情
其實很幸運啦
就是
公司至少是在成長
而不是說我們生意做不下去之類的
所以在這邊也要謝謝大家的支持
謝謝你們讓我們有今天
讓我有一個可以努力的空間
如果你覺得我們哪邊可以做得更好的話
不管是我們 TAIGER 品牌面
還是說我們個人的Vlog
不然就是我們平常在社群媒體上面出現的任何東西
如果你有什麼意見或是覺得我們可以改善的地方
我真心誠心的懇求你可以留言告訴我
可以讓我們有一個改進的機會
最後今天就謝謝你看我的
好市多加上生活閒聊
我差不多要洗澡休息了
最近真的好累
都太累 累到我跟男朋友大概已經一個月
沒有去外面看電影了
為什麼
因為連看電影的時間都沒有
他可能回到家的時候已經十點十一點
有的時候他想要早一點
七八點下班
我可能就也還在忙
時間都兜不起來
最近就是有一種完全行程滿檔
就是每天的每個時刻都有事情要做的感覺
很充實
是好事
那
今天的影片就到這邊
如果你還想看什麼其他的內容
非常歡迎在下面留言給我
然後別忘了 訂閱我的頻道
對了 之前有兩集好市多影片
都可以在我的YouTube頻道裡面找到
所以你如果對好市多買增肌減脂的東西有興趣的話
非常歡迎你去看
我們下次見囉
Peace
半天筍如何處理 在 李根興 Edwin商舖創業及投資分享 Youtube 的評價
錄影日期: 2019年7月8日(星期一)6pm
【足本PRO版】《博收購系列 (4 of 4) - 收購舖/樓重建,條數點計?》 Scenario 3: 四個號碼收購重建 (馬頭圍道101號,99號,97號,95號) 及強拍
個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號,大家姐海天堂龜苓膏舖,建築800呎,叫價3500萬,收實2650萬,租28000
買舖買樓博收購如何計算價值? 相信這系列是全港有史以來最詳盡關於博收購的影片。
全文內容:
買舖 要買得 PRO,上兩集同你講咗單一number 或者兩個 number 地盤發展,由於 EUV (Existing Use Value 現用值) 都係高過 RDV (Redevelopment Value 重建值),因此該地盤單一或者兩個合併都係無重建價值。咁再買多兩個又點呢?
馬頭圍道101,99,97,95號,4個number 地盤面積合共3584呎。我哋又計過,重建最好就係起幢24層高嘅大廈,合共68米高,總樓面29,673呎。一梯4伙,個單位實用面積saleable area 217呎,sorry, 啱啱好係納米樓。下面4間舖,每間實用面積551呎。
計法同以上 Senario 1 and 2 一樣,唔再計多次啦,你自己睇。
總之,計完一大輪嘢,Redevelopment Value 重建價值就係$317,600,000,亦都係個 Land Value。 每呎樓面地價 AV (Accomodation Value) 就係$10,703。
之前講過,101及99號兩個number 加起來的EUV (現用價值)就係1億2268萬,97及95號兩幢同101及99號兩幢,其實都係差不多一模一樣,就當價值一樣,咁四個number 嘅EUV 就係2.45億。RDV (重建價值) 3.18億,高過EUV (現用價值)2.45億,高出30%,因為重建有錢賺,代表有機會引來發展商一次過收購呢四幢大廈啦。
咁呢間馬頭圍道101號大家姐舖又值幾錢呢?
之前講過,一係就發展商逐間逐間同你傾,可以係天價,可以係市價,可以係賤價。 但通常收購,佢都係「收收埋埋」收咗樓上住宅單位先,因為資金成本較低及可以較低調處理, 收到七七八八,先m同下面間舖傾。 如果收足八成啦,佢就搵把刀仔勒住你條頸,一係你就賣,唔係就向土地審裁處申請強制拍賣。 好似呢度咁,每層嘅業權份數係七分之一, 幾百萬嘅樓同幾千萬嘅舖都係一樣, 我做發展商都梗係收樓先啦。只要每幢收咗樓上6個單位,就可以強拍樓下間舖。 因此,你要作最壞打算。萬一強拍,你可以袋到幾錢呢?
你想詳細了解強拍, 可以睇我2018年5月錄過嘅呢條片, 我相信係全香港有史以來最詳盡嘅收購三部曲。我同我公司分析過好多強拍嘅cases 判詞, 逐個逐個睇,好悶。 法官嘅判詞,估值方式同以上計算方式都係差唔多。
以2018年灣仔皇后大道東153號強拍case 為例, 嗰時係一幢六層高嘅大廈, 地盤面積865呎,合和已經收咗業權份數87.5%, 唯一喺三樓最後一伙業主過咗身,發展商買唔到。合和就係2017年向土地審裁處申請強拍,業主代表依然無任何feedback。
根據發展商搵咗 Savills 做嘅估值報告,嗰幢大廈嘅 EUV (Existing Use Value) ,根據 Direct Comparison Method 直接比較法就係樓上每層值約500萬多啲,地舖值4,251萬,全幢合共$68,860,000。法官都接受咗呢個 EUV 估值。
而 RDV (Redevelopment Value) 方面,用咗 我上面解釋過嘅 Residual Method (剩餘估值法)之後,即係從GDV (Gross Development Value) 總發展價值,減除 development cost 發展成本 (包括建築成本,專業費用(例如建築師/測量師/工程師/律師/會計師/設計師等),利息成本及發展商利潤等)。
雖然係人都知道合和會拼埋佢自己側邊合和二期嘅地盤一齊發展, 但佢聲稱只可以用單一number去估值幢樓嘅RDV價值, 因為呢幢樓還呢幢樓,側邊地盤還側邊地盤。咁先至可以質低個價收購到更平, 吹佢唔脹,法官又接受咗合和嘅講法, 大石砸死蟹。
合和代表話單一number 地盤去睇, 最好就起一幢五層高嘅商住混合樓。 總樓面面積就係349.6平方米,地積比率4.35倍。地舖就每平方米賣$905,000,閣樓$226,000,住宅就賣$228,000。一平方米等如10.76平方呎,減去發展成本每平方米$30,309,就得到RDV 地價8120萬,即樓面地價 8120萬除總建築面積349.6平方米,等如每平方米 $232,265。
法官接受咗合和一方以的EUV, RDV, 及GDV 估值,因此,係2017年12月6日判咗可以強制拍賣,Reserve Price 底價 8120萬。 當然如果小業主反對的話, 可自行聘請測量師估值, 提出有關理據向法庭反駁。
十單強拍,九單半都係底價成交, 因為你諗下, 如果我入嚟搶, 合和之前收開嘅成本已經係低好多, 我就依家起碼要畀8120萬以上先買到, 先畀合和賺一筆之餘, 我仲未必有能力合併到側邊個地盤發展,因此,除非有心玩嘢,道理上唔會有人入嚟爭。
土地審裁處判出嚟嘅拍賣底價,其實真係可以話係小業主賣樓賣舖嘅最後一關。 呢關守唔到,就一定畀人吃硬。呢單都係咁,2018年1月25日強拍,合和成功以8120萬底價強拍統一業權。 超平!
扣除拍賣開支同埋轉讓契律師費開支後,嗰8120萬就係按 EUV (現用值)的比例分配比業主。即係話,樓上未賣嘅三樓單位業主就分到大約608萬。因此,如果有個傻佬諗住搏收購,用一千萬買入三樓單位落釘的話, 合和咁樣申請強拍,釘子戶就分分鐘倒蝕近400萬啦。
皇后大道東153號樓下間舖,如果係其他人嘅,強拍後就分到約 5000萬。因此,如果你識計數,當年如果你想買入間舖博合和二期收購的話,就唔應該比多過5000萬啦。
去返去馬頭圍道101大家姐間舖,單一number 或者兩個number 發展都係唔值錢,無發展商會來收購。起碼有4個 number 才會引到發展商來收購。之前講過,4個number 的話,馬頭圍道101,99,97,95號,地盤面積合共3,584呎。RDV (重建價值) 就係 3.18億,高過EUV (現用價值)2.45億,高出30%。
因此,如果發展商收超過八成業權,就可以申請強拍。 土地審裁處判出嚟嘅底價, 按照佢過往判詞,應該會係3.18億。 如果又係底價成交的話,以EUV 現用價值比例派錢,地舖業主每間應該可以分到約3230萬。
以上係假設發展商忠忠直直,用四個number同一時間向土地審裁處申請強拍喎,如果大吉利是,好似皇后大道東153號咁,前後腳,分開申請強拍,咁個拍賣底價你所分到的錢就可能遠遠低過3230萬啦。
可能你覺得咁再合併埋側邊啲地盤呢? 會唔會RDV(重建價值)更高? 答案係會。但同樣地,EUV (現用價值)都非常高。因為你睇睇,左右兩邊都係一幢12層高的大廈, 地積比率已經用盡, 發展商要收購重建呢兩幢大廈根本無水位。 因此最大機會,都只係四個number一齊發展。
最後,大家姐呢間舖如果真係以2650萬買入,連厘印費及手續費成本要成2915萬,博收購,我就覺得太博啦。即使博到4個number 一齊重建,可能都只係收到3230萬,賺11%,仲要唔知等幾耐。 期間現有租金回報只係得1.3%,太低啦。三四厘都可以等下。因此我去到盡都只係俾最多2400萬,但整整下呢個video, 我覺得畀多咗添啦,因為真係幾博下,唔知要等幾耐。
我相信呢個係香港有史以來最詳盡分析商舖/樓收購個案價值嘅video。 我哋盛滙商舖基金四分一嘅資金就專買博收購的舖,揸長線。其餘一半係睇地區發展,揸中長線, 淨返四分一就係專買平舖,筍價,短線轉手俾啲想買舖,但唔想煩嘅買家。
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半天筍如何處理 在 [問卦] 半天筍料理? - PTT 熱門文章Hito 的八卦
... 批發價1KG還要100多元可是本魯只在餐廳吃過料理好的沒自己處理過半天筍可以做什麼料理? ... 11 F 推NewPassat: 半天筍不是未長果實的那一段嗎? ... <看更多>
半天筍如何處理 在 [問卦] 半天筍料理? - PTT評價 的八卦
聽板友推文才想到檳榔心可入菜台北市果菜市場批發價1KG還要100多元. 可是本魯只在餐廳吃過料理好的. 沒自己處理過. 半天筍可以做什麼料理? ... <看更多>
半天筍如何處理 在 Re: 請問"半天筍" - 精華區cookclub 的八卦
※ 引述《kanic (嘿嘿嘿)》之銘言:
: ※ 引述《dino1 (路人甲)》之銘言:
: : 如果如推文所說
: : 是檳榔花的話 應該很容易熟啊
: : 我就是炒肉絲
: : 加一點水悶一下就行了
: : 口感像嫩嫩的筍子
: : 那個檳榔花的外殼 還可以煮茶喝喔
: : 用白水煮一會兒就可以了
: : 會有淡淡的香氣和甜味
: : 加一點冰糖 冰涼後很好喝
: 上說說ㄉ事半天筍 又不士檳朗花 沒趣過蔡市場買過東西嗎
: 兩種東西又不依樣 半天筍 是筍子阿 老大..
注音文+不選字
還有 你回文的內容看不出任何一點建樹?!
另外 半天筍不是筍子
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「半天筍」就是一般俗稱的檳榔心,是檳榔樹最上面嫩心的部分。摘取最鮮嫩的嫩芽部分
,當作食材,配合山雞肉、或排骨一起燉煮,最能把這半天筍的鮮味給烹調出來。喝上這
一口清淡甜美的清燉半天筍湯,從淡淡的湯頭中,可以慢慢喝出半天筍的鮮甜滋味。
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不是竹筍的筍子
1. 萵苣筍:
指的就是新鮮幼嫩的「A仔菜心」,名叫「嫩莖萵苣」的蔬菜。
2. 碧玉筍:
就是經人工黃化處理的「金針菜」,其植株的嫩莖部。
3. 半天筍:
「粉」有想像空間概念,酷啦!指的就是「檳榔樹心」幼嫩部。
4. 蘘荷筍:
植株形態宛如類似小一號的「野薑花」, 其新長出的嫩芽有如「筍」一般,故名。具
特殊辛香味,是佐餐的好材料。
5. 粉薯筍:
是「食用葛鬱金」新鮮嫩莖芽(如附圖)可碳烤食用,亦可煮湯或炒食,味道香 Q
甜美,搗 取根莖部汁液瀘乾可製成太白粉。
6. 蘆筍:
屬百合科植物,原名叫「石刁柏」是雌雄異株的外來物種植物,一身兼具三種身分,
小弟白蘆筍,二哥綠蘆筍,長兄叫蘆筍花(有人稱蘆筍芒,其實是蘆筍的「變態葉」)。
三者皆各具不同特色,在暑夏裏,大受消費 者所青睞,惟現在進口的綠蘆筍隨處可見。
「安賜百樂」則是其加工後代表作飲料。
7. 茭白筍:
可泡在水中生長的禾本科「假莖」作物,有個美美的綽號稱之為「美人腿」,因其「
粉白嫩」 的部位就是所指的「筍」是也。
8. 玉米筍:
是玉米果穗在幼果時期,蔬果拔除後的殘值加工品,因適逢幼嫩,外觀似筍,故稱之
為「玉米筍」。
9. 甘蔗筍:
有紅、白系列之分,是取甘蔗的「蔗尾」,加工後所得的副產品,經料理烹飪後即是
一道甜脆滑嫩、美味可口的美食。
10. 牧草筍:
養牛的牧草,摘取「心尾」,除去葉鞘後的極品,是鄉野餐廳裏熱門的一道佳餚,嚐
完野味 ,回味無窮。
11. 藤心筍:
長在深山原始野林的台灣黃藤,剝除荊前及外皮,取下幼嫩的心部,即是「藤心筍」
,熱火 快炒味道極為清香鮮美。老黃藤心經晒乾後,就是家喻戶曉的「家法」-藤條。
以上所分享的新鮮「筍」,給了咱們一大啟示,人們常會利用植物幼嫩部位,經處理
或加工料理烹飪,做成一道佳餚,享受一番。不過,當您到野外郊遊踏青時,可千萬別拈
花惹草隨便取材哦!恐有誤食中毒之虞,一切都得以安全衛生為要。
資料來源:李褔財,「不是「竹筍」的「筍子」」,農產運銷報導,九十一年第五期
參考資料
https://organic.niu.edu.tw/04-consumption/life/veg/veg-40.htm
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上面僅節錄兩小部分由yahoo搜尋的資料
希望對原po有點小幫助
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◆ From: 218.166.140.132
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