最高法院106年2月14日第3次民事庭會議通過有關借名登記之決議一則
借名人甲與出名人乙就特定不動產成立借名登記關係,乙未經甲同意,將該不動產所有權移轉登記予第三人丙,其處分行為效力如何?
決議:採甲說(有權處分說):
不動產借名登記契約為借名人與出名人間之債權契約,出名人依其與借名人間借名登記契約之約定,通常固無管理、使用、收益、處分借名財產之權利,然此僅為出名人與借名人間之內部約定,其效力不及於第三人。出名人既登記為該不動產之所有權人,其將該不動產處分移轉登記予第三人,自屬有權處分。
http://jirs.judicial.gov.tw/GNNWS/NNWSS002.asp?id=259240
學者詹森林是認為,原則上屬有權處分,例外於第三人惡意時適用無權處分。實務亦有採此見解者,可參考最高法院98年台上字第76號民事判決:「第三人惡意時,應依無權處分之規定(效力未定)處理;第三人善意時,其可主張無權處分進而受善意受讓或信賴登記之保護。
出名人違反借名登記契約之約定,將登記之財產為物權處分者,對借名人而言,即屬無權處分,除相對人為善意之第三人,應受善意受讓或信賴登記之保護外,如受讓之相對人係惡意時,自當依民法第一百一十八條無權處分之規定而定其效力,以兼顧借名者之利益。」
但本次最高法院的決議採吳從周老師的見解,也就是不區分善意或惡意,一律為有權處分。理由在於:「借名契約並未如信託契約有其信託財產登記制度之公示要求(信託法§4),且受託人違反信託本旨處分信託財產時,亦僅賦予受益人有聲請法院撤銷其處分之權(信託法第18條第1項),在未撤銷前,仍屬有效,尚非無效或效力未定。因此,在借名登記契約上,土地登記簿上登記名義人之公示外觀與效力,理應予以較強之貫徹,以免立法者之價值判斷失衡。準此,形式上之權利人即出名者就該財產為處分者,縱其處分違反借名契約之約定,仍應為有權處分,無再區分相對人是否為善意或惡意,而異其契約之效力之理。此時,借名人在透過借名契約獲益之同時,即應自行考量與承擔出名人違約處分財產之風險。至於借名人因此所受之損害,則由其依內部關係之債務不履行或不當得利規定,返還其所受利益。」(引自吳從周,台灣法學雜誌,借名登記與無權處分/最高院九八台上七六,137期,2009.10.1,162-165頁)
區分所有權人會議決議無效 在 陳明宗律師 宗誠法律事務所 Facebook 八卦
【管委會可以規定外送禁止送上樓嗎?】
管委會貼出公告,住戶如果點外送或有訪客,必須自己到一樓領取外送食品或接待訪客到住家,管委會張貼的公告有效嗎?管委會大頭症該如何處理?...⬇️⬇️⬇️
📍社區或公寓大廈之共同事務及涉及權利義務有關事項,依公寓大廈管理條例規定是由區分所有權人會議決定,所以,社區或公寓大廈的『主人』是『區分所有權人』✅,並不是管委會,『區分所有權人會議』是『決策者』💯。
📍管委會依公寓大廈管理條例規定為『執行』區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作,所以管委會為『執行者』✅,並非『決策者』❎。
➡️也就是社區的共同事務,因和住戶的權利義務有關,應該要由區分所有權人會議『決策』後,交由管委會『執行』💯。絕對不是社區的共同事務,由管委會自己『決策』後,管委會就可以自己『執行』🆖。
⏩所以,社區如要規範住戶點外送或有訪客,須自己到一樓領取外送食品或接待訪客到住家,要由區分所有權人會議進行表決,決議通過後,管委會才能公告施行✅。
⏭管委會如果自行規定住戶必須自己到一樓領取外送食品或接待訪客到住家,且公告施行,則該公告當然無效❎,任何區分所有權人都無須遵守,區分所有權人都可以起訴請求法院確認該公告或管委會的決議無效💯。
🆖其實,管委會自行規定收取仲介帶看費用、公布停車場使用辦法、調整特定樓層、住戶管理費用或限制住戶關於房屋使用方式,都是損害住戶權益❎,但常見區分所有權人因考量進行訴訟,須耗費時間和金錢,只能隱忍,造成管委會大頭症,損害住戶權益。
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【管委會規定機車和腳踏車不能停在自己汽車停車位,有效嗎?】
屋主將機車或腳踏車停放在自己的汽車平面停車位,但管委會卻公布停車場管理辦法,規定住戶不能將機車和腳踏車停放在汽車停車位,住戶須要遵守嗎?⬇️⬇️⬇️
⭕️公寓大廈之「決策者」和「執行者」不同,有關公寓大廈之共同事務或涉及權利義務事項,依公寓大廈管理條例規定應由區分所有權人會議決定,📍所以區分所有權人會議是「決策者」‼️。而管委會為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作,📍所以管委會為「執行者」‼️,並非「決策者」。
所以,公寓大廈之共同事務或涉及權利義務事項,應由區分所有權人會議「決策」後,交由管委會「執行」。而公寓大廈之地下室停車場管理為共同事務且涉及權利義務,倘須制定管理辦法,依法要由區分所有權人會議決議,才為有效;📍如管委會自行制定停車場管理辦法公布施行,未經區分所有權人會議決議,則該管理辦法當然無效❎。
⬇️但停車場管理辦法倘經區分所有權人決議通過,或雖未制定管理辦法卻於區分所有權人會議提案,內容為限制停車位使用權人依法自由使用,📍因地下停車位在法律上通常為共用部份之「約定專用」,停車位使用權人有權自由使用、處分及排除他人干涉,則管理辦法或提案縱經區分所有權人會議通過,均屬限制使用權人依法自由使用,該管理辦法或通過之提案仍屬無效❎。
⬇️例如區分所有權人會議通過之停車場管理辦法,或區分所有權人會議通過之提案,內容為不准將腳踏車或機車停放在自己汽車停車位內,因已限制停車位使用權人依法自由使用停放,則該停車場管理辦法或所通過提案之決議係屬無效❎,區分所有權人可起訴請求法院確認該停車場管理辦法無效或確認該區分所有權人會議所通過之決議無效。
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區分所有權人會議決議 之瑕疵(一):無召集權人所召集而召開|巨群法律智匯講堂. 巨群法律智匯講堂. 巨群法律智匯講堂. 143 subscribers. Subscribe. ... <看更多>