【誰是高房價的元兇？】
【誰是七、八年級低薪的幕後黑手？】
昨晚跟一個25歲的正妹朋友敘舊，乾了幾杯之後她開始跟我吐露職場辛酸：
「學生時代我天真以為只要好好工作就可以賺錢存錢，直到出社會開始工作，
才發現根本是惡夢，光監獄一樣小的套房租金就佔了我生活費的50%以上...
再加上生活費扣一扣根本入不敷出，連學貸都還不清，你說我到底該怎麼辦？」
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接著，不意外的她開始抱怨，
一切都是因為資本家為富不仁、因為房東無良、政客無所作為、老人不給年輕人機會，
害全台灣七八年級生淪落為奴，連買房、結婚、生子這種小小的願望都徹底被放棄了！
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我從頭到尾不發一語，
只是默默看著她、聽她發洩，
發洩完，看著她喝到昏昏睡去，我整晚不忍心打斷她短暫的放鬆。
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因為我完全明白，多數人根本不想要面對真相、也無力改變問題本質，單純就只是想要發洩情緒，然後隔天才能恢復正常，繼續扮演好行屍走肉的腳色。
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我說.............
並不是他們不知道自己在作夢，可能只是不願意被叫醒罷了！
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回家路上，我手握B牌方向盤，感覺一陣惆悵，乾脆把車靠邊停下，在路邊有感而發寫下這篇文章；
我從不奢望有人會因為我這段話有所改變，
除非你自己願意跨出那一步，面對現實、改變現況！
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我必須要很殘酷地說一個現實：
就算2016年打房開始之後，
五都的房價確呈現緩跌趨勢，
但無意間突顯另一個現實「再怎樣跌...年輕人照樣買不起！」
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也許你會想，阿買不起就算了！關我啥事？
但更可怕的還在後頭：「全台灣五都的住宅租金都在年年飆漲中！」
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還看不懂嗎？ 沒關係，我一句話寫完：
「#房地產跌了你買不起_租金將會漲到你租不起_未來生活你活不起！」
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就算政府努力打房、打建商、打投資客，效果也不會太大，因為左右房地產價格漲跌的真正原因就是一個龐大的集團，而集團的成員包括你、我、新聞媒體、政府、建商、房仲都深入其中...
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這個時代靠政府已經無力解決我們這一代的困境，
你我都只能靠自己、努力找出未來可以長期經營的市場利基點！
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#如果你搭上的船即將沉默_任憑你再怎麼用力划都是枉然
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我親眼看過很多工作非常努力的同學們，
再怎樣提高工時、照樣每月困在低薪邊緣徬徨無助，
所以說選擇哪一條路非常重要，
若你的選擇是夕陽產業，任憑你再怎樣爆肝，
工作的價值只會日漸更低，最終失去工作回家吃自己；
可悲的是，我發現絕大多七、八年級朋友完全沒意識到，整個台灣現在一大半的產業都已經進入風中殘燭的階段...
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#當低薪已成定局_你要選擇默默被淘汰_或是現在就做出因應？
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我是八年級的 羅右宸
是全台第一個最年輕擁有200間房的包租公！
我不靠任何人的資源、靠正確的方法白手起家，
參考日本的經驗、找到最適合我們這一代突破口；
透過我獨創「#小資族漲租套利煉金術」
任何人都能打破包袱：「立刻成為包租公！」
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我一路走來，小資族買不起租不起房的痛苦我最了解，
在這個不能只靠死薪水的艱困時代，
如果你想像我一樣：【擺脫月月收入 = 支出的無底洞】
如果你想像我一樣：【擁有穩定租金收益，不再被大環境綁死束縛】
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＜唯一的條件只有一個：＞
你必須跟我一樣厭惡炒房、抵禦誘惑；
真心願意成為房客眼中的「#好房東」
一輩子致力於提供房客更好的居住品質，
富裕自由的同時也恪守法規、誠實納稅、持續回饋社會！
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我深信，房地產的操作一直都是雙面刃，
而我 羅右宸 所能給你的，不是任何炒作，
而是從現在開始，未來持續穩定30年你要的理想生活！
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如果你不想繼續裝睡、想清醒面對現實一次的話，
請直接在底下留言"+1" or "我要當房東" or"想知道"
我將完全不藏私的跟你完整分享：
我是如何從0開始，短短幾年內成為八年級全台最年輕包租公的心路歷程以及關鍵方法！
包租公 在 [閒聊] 當個包租公- 看板home-sale - 批踢踢實業坊 的八卦
小弟本業是賣辦公家具加一些輕裝潢
早期業務做的比較廣也有做到一些居家的案子
也因為如此因為工作陸續認識了一些投資客
在全盛時期 雙北真的常常一間就獲利過百萬
一直到有了房地合一 房市翻轉後
有些收手轉而跑去餐飲業或者別的產業
有的賺飽了或有點年紀轉而收租慢慢過生活
當然還是有人利用買人頭或買發票等違法情事繼續買賣
(我實報實銷不配合做發票的)
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可能我個性就這樣 希望穩妥妥的不愛冒險
做事情總是不求有功但求無過
所以權衡取捨之下 我選擇了置產收租
其實還是本業比較賺錢
但是那是我現在只有四間在收租 如果我有40間就不同了
在觀察投資客如何斷頭或會遇到什麼問題後
我有了以下原則
不碰預售 不碰乙工 不碰法拍 不買分租套房 不做短期買賣
(有些也跟我本業繁忙有關 當然有很多更專業的投資客可以從中獲利)
很多投資客都有自己的一套公式或估價方式
我的比較簡單 純靠收租的投資報酬率第一年一定要有6.5
平均十年不得小於5(常被我認識的投客說好低)
預期的租金扣掉持有成本(房屋稅地價稅保險空租)
回推一個金額 而這個金額在扣掉"整理到能出租跟每年有可能的修繕"
整理到能出租包含了買入的成本(稅金跟仲介費等等)跟整理房子的花費
這個就是我對房子的出價上限 一旦高過這個金額在喜歡也不買
這樣可以保證我的投報(資金成本從公式換算扣掉)
從2016漲到現在2020 增值帶來的收益就算老天額外給的
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當然很多人會質疑要嘛房價跌怎麼辦 要嘛賺得這麼慢 要嘛沒人租怎麼辦
所以我挑選的物件多為500萬左右
不要離捷運太遠不要重劃區 生活機能要強 要能夠開伙跟曬衣服
這種物件基本上還蠻抗跌又超好租的
自備款抓200左右 這樣就算本利和也跟房租相差不多甚至能回饋個零用錢
跌你可以不要賣 現金流不會斷
至於沒人租那就是租金或屋況的問題
整理得好好的 租金也合理 我好幾次今天放隔天租掉
至於賺得慢 我從來不覺得這樣賺得快 我要的是穩穩地
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其實租房也是個學問 你要先選擇你的受眾
了解這個族群在意的是什麼
像我在新北市的套房或一房一廳租金不低於一萬五
這個金額可以刷掉很多阿沙布魯跟三教九流的人
所以在家具跟環境上會好好整理
每次出租一定全新粉刷或壁紙
獨立筒床墊 40吋電視 雙門冰箱(這個是我覺得很大加分的)
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然而當房東也不是完全0風險
我在房東社團或群組的感想是
最怕報稅 自殺 破壞房子 不交租
我所有房子都掛自己名下 所以地價稅只有自助的自用
房屋稅3個摳答用掉 其他非自用
房客要報稅 要入籍 要申請補助我都配合
說白點 本身就已經含在租金裡面了
自殺部分我買了凶宅險 4XX元但要附掛在一個居家險下面
一份賠100萬 最多可以買三份賠300 我的房子總價也才500
生命很可貴啦 但你要想不開我覺得我不見得虧喔
至於租霸就是要靠篩選租客了
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我的本業讓我整理房子的成本比很多投資客都低
也已經盡量吸取別人教訓去閃過大部分的風險
至少到目前跟房客都還算和樂融融
反而常被群租的人說寵壞房客.....
對我而言 買房收租真的是最簡單的投資方式
而且可以擴大我本業賺來的戰果
你好好選物件的話 在有便宜才買的情況下 還可以搭搭增值順風車
PS:我從2016就開始建議自住可以開始看屋等進場 2019推身邊親朋好友買自住房
房租這種純消費行為 如果有頭期的話變成繳本利和 至少有還本兼存錢
現在房市真的熱的我覺得有點過頭 要買房請小心虛胖的物件 這種熱度過後跌一定中槍
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※ 編輯: s26492755 (122.116.119.211 臺灣), 10/08/2020 01:02:13
上個月有個仲仲打給我推我分租套房(大概是沒什麼物件了)
我只問 我之後要賣給誰 仲仲:可是投報率...
大概這樣死循環吧
價格有時候是談出來的 多看多試多下斡旋
我不就手上有四間 其實我自住這間也符合這樣的條件
但是今年我連共辜七把 把把被人大20-30萬
這也是我不太喜歡房市熱過頭的原因
當大家都知道在漲價都跟著買房的時候
我這種有便宜划算才買的就很難買了
跟醫療險和意外險的概念一樣 保安心 最好不要用到
但我在地上爬的 比不過在天上飛的
另外我是不懂公寓的出租行情啦
我樓下17坪套房租18500....大該要租半個月才會租掉
其他兩間17000 15500 都是今天放隔天租 加起來總共五次
其實租屋市場挺熱絡的
因為仲介大多20幾歲
我還打算脫手 買老房子抱十年後誰要跟我買
我目前手上最老的一間不超過15歲
扣除貸款利息後喔
租金保底 至少手上有錢 在搭一下增值順風車
我有一間月租17000 17000*12*0.95空租-保險4225-房屋稅2300-地價稅1036-房貸利息45000
每年實拿141239 沒問題吧
這間售價正好500萬 我貸款300萬 頭期200萬仲介費5萬契稅代書費5萬(詳細數字應該更低些)
家具幾乎全新含在出價500萬裡 只買了冰箱電視跟粉刷牆壁跟一些簡單修繕(不含我的時間成本)
我這樣分母抓215萬需要更細項嗎
當然進入本利和後 每年會投入更多本金 但同樣會減少些貸款利息
大概每年投報會掉個0.2-0.3% 大概十年後的投報會低於5% 這時候就可以考慮賣了
所以沒算增值啦 "純靠收租"
今年到現在還買不到 這間我還是會用同樣方式試 幫我加油?
目前一間房子的淨收益每個月就在一萬初
如果你要說的是每年付的本利和 你付出15000 裡面至少有1萬初是還本
存撲滿的概念 買了就有收益了
我家室內差不多17坪 簡單說些重點 天花板日本麗仕 系統櫃 E0 V313板材 BLUM緩衝絞練
用的都不錯吧 全部下來不到35萬 兩房跟客廳玄關
小弟不敢當 我覺得退休後不玩了 能有這樣五間不用貸款的房子收租
一個月八萬的被動收入就可以很不錯了
現在大概看房加出價3-5分鐘就知道哪些改修那些該換 要出多少了
比較麻煩的是要怎麼跟別人解釋我的結果
說實話 我本業算OA屏風價格更煩
框架一個價格 不同家折數不同 不同顏色價格不同
配置每層價格也不一樣 鋼板烤漆 要不要沖孔 還是選貼布 貼波音軟片
上層 清玻 霧玻 條玻
你只要不同寬度或高度 上面就要重算一次
對 每月攤還的本也會增加你的分母 同時減少一些你的分子(貸款利息) 10/08 14:41
※ 編輯: s26492755 (122.116.119.211 臺灣), 10/08/2020 19:25:15
※ 編輯: s26492755 (122.116.119.211 臺灣), 10/08/2020 19:50:44
目前兩間有寵物 一間小臘腸 一間浪貓
我去過幾次 他們很乾淨也沒什麼味道
我真的有40間早就放棄本業爽過生活了
當天拍照放上網 隔天直接租走 還省得整理
所以我會挑房客
抽菸則是不用說 光煙味卡冷氣卡裝潢卡窗簾就很麻煩了
※ 編輯: s26492755 (122.116.119.211 臺灣), 10/08/2020 23:59:18
說真的我不知道你人生有什麼目標
只要我的資產扣掉負債後有五千萬我就會退休
所以不會弄成40間都要貸款
賣掉幾間讓其他間無貸款收租當生活費 不好嗎
當然討論這個意義其實不大
回歸現實我目前大概在買2間後 短期內銀行不會在借我錢了
我這個本來就是擴大戰果用 需要時間等本業的資金進來
我會弄成幾乎每間都不用在付錢 就像是讓房客養房子
我本業賺到頭期後在去買 抱著差不多可以殺的時候就殺換下一個物件
類似被動收入的概念 房租打平房貸 本利合的本可是有一萬初頭的
※ 編輯: s26492755 (114.44.63.161 臺灣), 10/09/2020 02:24:38
※ 編輯: s26492755 (114.44.63.161 臺灣), 10/09/2020 03:07:59
所以我才會把資金投入到租金可以付掉貸款的地步
不然大可以降低投入資金做更好的投報
然後買更多間的房子
我是不用在吐錢進去出租房的
另外還有一個很少的東西叫做理財型房貸
我目前自住就是 平常需要先墊大筆款項的時候也可以使用
臨時要錢就從這取 其他房子房客養
※ 編輯: s26492755 (114.44.63.161 臺灣), 10/09/2020 05:08:16
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