內湖短租三個月的八卦，PTT和Yahoo名人娛樂都在討論

■ 【還能買房投資嗎？】

二十六歲，懵懵懂懂買下第一間房子。

因為家裡缺乏投資理財的教育，我其實不懂買房的眉眉角角，只想在新北有個地方可以住。

這已經是西元2000年的事了。

當時買在汐止24坪的中古屋，房價300萬，房貸利率記得是7%左右；扣掉自備款80萬，我一個月負擔15,000元的房貸。

那時候我正在創業，經營第一家火鍋店。

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「投資買房」的啟蒙，是因為我第二家店的房東。

2002年，我開了第二家火鍋店，這家店的房東大我二十歲，他是個創業的大叔。

他和我說：「開餐廳，只能讓你賺小錢；想要有錢，一定要懂得投資房產！」

大叔是經營五金門窗的生意，然後把本業賺到的錢拿去投資店面。

他很熱心的算給我聽：

“一千五百萬的店面，他和銀行貸款一千萬，租給我們一個月六萬；等於是房客在幫忙繳銀行的貸款和本金。”

之前，他也是這樣的操作，用五百萬的自備款買了店面，租給別人做生意，四年後他把店面賣掉賺了五百萬，年化報酬率將近15%。

大叔的眼光不錯，選到店面都增值不少；靠著店面的買賣，他賺了不少錢。

聽到賺錢，金牛座青年的眼睛都亮了，開始對房產產生了興趣。

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汐止那間房子，住了八、九年後我就賣掉了。

那是第一次靠賣房賺到錢；我把這些錢，拿來當頭期款，買下台北市內湖的房子。

隔年，我把開廣告公司賺到的錢，買了中原大學附近的兩間套房當包租公；每年的租金投報率有7%。

兩年後，我把兩間套房賣了，賺了一倍。

2014年左右，我又陸續買了汐止、桃園南崁、中壢平鎮的房子。

不過，這兩、三年已經陸續把這些房子脫手了。

26歲到現在，我買賣過九戶房子，菜鳥也熬成熟手了；一直到現在，我都還是把看房當成休閒娛樂之一。

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有三十初頭的粉絲私訊我：

「崴爺，我創業賺了一些錢考慮要投資房產，請問房產還可以投資嗎？」

我想，我應該可以分享一些經驗值給他。

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崴爺剛提到那些賺錢的往事，都發生在2014年前；現在房產投資的大環境，已經和2014年之前遍地是黃金的年代大大不同了。

前面崴爺提到，房東大叔「買店面」的獲利模式，現在已經行不通了。

在房東大叔那個年代，大部分的行業一定要有「實體店面」才能做生意；但現在的電商時代，對實體店面的需求大幅縮減，供過於求，到處都可以看到待租的店面。

加上現在的「店面」也不知道在貴什麼，買店面的投報率根本划不來，也不好轉賣。

我個人覺得，靠投資店面賺錢這件事，已經是北風北了。

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那買個小套房、小宅當「包租公」呢？

崴爺很愛做功課，查了很多北部「房價」和「租金」的行情，

以西門町附近為例，五年左右的十多坪套房，每月租金在兩萬左右，房價落在八百萬左右；換算投報率大概3%左右。

我之前中壢平鎮的房子，我的租金投報率大約也在3%左右。

一般來說，現在當包租公每年的投報率大約是在2%~4%之間，只比銀行定存略高。
(我省略了土地稅、房屋稅、租屋閒置期的費用)

這樣的投報率水準，只能你抵銷通膨，說白了，只有「保值」的效果，並沒有高獲利的可能。

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很多投資客，其實並沒有在care租金收益的；因為他們更在意「房價增值」。

但是那種房價飆漲的時代紅利，早就沒了啊。

2014年之前，沒有「實價登錄」機制，大家買房、賣房的價格有很大的灰色地帶。

以前，你可能遇到一個菜鳥或不了解區域行情的買家，願意用高於實際行情的價格和你買房，讓你賺到很高的價差。

但現在，實價登錄透明揭露中古屋交易的價格，讓投資者沒辦法偏離市場行情「賣太貴」，大大減少獲利的空間。

最麻煩的就是「房地合一稅」了。

2014年之前，你一買到房，看到市場價格不錯，就立刻脫手賺價差。

但如果你是在2016年1月1日以後買入房子並賣出：

持有房子未滿1年，獲利的部分要扣45%增值稅；
持有期間1～2年，要扣35%增值稅；
持有期間2～10年，稅率是20%；
持有期間超過10年，稅率15%。

例如：你用2000萬購入房子，持有一年半就用2100萬的價格脫手，雖然帳面上賺了100萬，但扣掉35％的房地合一稅，實際上只剩下65萬的獲利。

這65萬還要扣除買、賣時的規費、手續費(十多萬跑不掉)；還有銀行貸款的違約金、裝潢費；甚至如果你透過仲介賣房，還要支付仲介費用。

扣除這些交易的隱性成本，你根本沒有獲利空間。
(而且前提是房價要漲才行)

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這樣一路看下了，是不是覺得投資房產真的沒那麼好賺。

我們長輩們，年輕時只要買對了房子，就能一輩子不愁吃穿；但我們這個年代，已經沒有這樣的神話。

現在把同樣的資本拿去投資股票或ETF，獲利可能都比買房還好。

更何況買房之後，一大筆資金就被卡在那，要用錢時也沒那容易變現。
(賣房之後，至少要一個半月以上才能拿到現金。)

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「但是，崴爺你幹嘛還買房投資呢？」

好，問到重點了。

我這幾年在做投資的重新配置，把以前買在「蛋白區」的房子都賣了。

把部分的資金配置在股市，把部分資金轉購入台北市的房子拿來出租。

我當然知道，租金投報率頂多就是對抗通膨而已；但崴爺太了解自己的性格了！

在投資上我蠻敢衝的，而且常常三心二意，缺乏長期投資的毅力；去年二月~六月的股災期間，我就發現自己這樣的投資缺陷。

所以，我才決定把部分的錢，拿來買蛋黃區的房子。

一、 因為蛋黃區的房子相對保值；我不用太擔心踩雷。

二、 買了房子後，它沒那麼容易變現，還有實價登錄的緊箍咒，讓我不會短期就想賣房。

這時候買房投資的「缺點」，對我而言變成了「優點」。

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我買房的目的，是讓我「守成」和「保值」。
(打從心裡已經放棄增值的可能)

雖然股市投資更好玩刺激，也更有機會短期獲利；但股市如浮雲、看過很多過路財神的案例。

另外，我的個性太浮動，所以買房投資是針對我自己個性缺失，所做的決定。

所以，如果你想靠投資買房賺大錢，基本上很難啦；但如果你和我一樣，有點錢就手癢、愛亂投資，那就選一個蛋黃區的房子，好好地把錢鎖在那裡。

#我寫太長了
#看完的人真的太強了

【台北東區興亡史】再Cost Down啊！
#曾經繁榮的五分埔服飾街就是這樣被玩死的

還記得以前買衣服都會去五分埔嗎？過去幾年東區曾是台北最繁榮的中心，但如今卻傳出店面一直降租金卻還是沒人要，榮景不在的慘狀。究竟台北東區是怎樣由紅轉黑的？就讓這位巷子裡的專家，告訴你這段不為人知的興亡史……

先談談五分埔。

#只想賺租金不想都更讓五分埔走下坡
其實大概西元2000年前後，五分埔還很熱門的時候曾經有一部份商家是有遠見的，早期五分埔大部分都是樓上當成衣廠，然後樓下當店面販售。所以衣服款式花樣很多，加上群聚效應自然人潮就來了，然後這群有遠見的商家，他們通常也都是很早期就待在五分埔的人。

他們曾經有個想法，大概是說將五分埔分區重新都市翻新，先翻中坡公園跟中坡公園以南，靠永春國小那側，甚至把中坡北路對面也拉進來，然後翻完一半五分埔再翻另外一半，但後來這件事就被新進商家擋下來。

因為當時新進商家覺得錢很好賺，幹嘛白白損失一段施工黑暗期（當時正是五分埔的繁華巔峰，差不多和麻辣鮮師跟折疊式手機的年代重疊）加上後某些地方有力人士阻止後來這件事不了了之了。小魯家住五分埔附近，很多人都會把一樓房屋出租給人家當倉庫，也造成了很多屋主為了賺每個月現拿的租金而反對都更，使得五分埔周邊一帶的市容停留在30年前甚至更不堪，加上現在五分埔已經不自己設計衣服了只會批韓國、中國廉價劣質衣來賣給人更惡劣的感覺 ，簡單來講就是cost down的極致代表。

現在好了，西元2016年五分埔長的怎樣？週末街道上沒幾個人在逛，附近空店面只能開機車行檳榔店跟按摩店（他媽的按摩店真的十幾家）或是賣手機殼的，然後人口素質低下，同時期的韓國東大門轉型撐過來了，五分埔像攤死水，誰的錯？不知道，不過我肯定五分埔已經來不及轉型了，這個沒救了。全部拉成都更住宅看看有沒有機會，我猜再過個十到二十年，五分埔就會消失了吧！

#信義區的成功來自天時地利人和的總和
至於信義區的部分，其實我覺得信義區的成功是一個天時地利人和的總和，天時是指剛好搭上東區及租金暴漲衰弱，地利是指捷運通車，人和是台北市政府有意的拉抬跟 新光集團的銀彈。

最一開始的信義計畫區其實真的是一片荒野，什麼都沒有，然後台北市政府把新市府大樓跟世貿中心蓋在這裡，其實也不是關鍵。真正決定信義區起飛的是新光集團的百貨「下水餃策略」，從原本的A8到後來多了A9、11、4然後再全部用空橋串起來。

人就是一種好吃懶做的動物，當今天有人幫你把東西全部整合在一起後，自然就會靠過去了，加上原有的華納威秀影城，跟後來的ATT4FUN、NEO19、誠品、阪急（統一時代百貨）、101、微風廣場（信義及松高），串連成一個超級巨大的商圈。它的賣點就是給人感覺比較高尚的感覺，加上就算下雨也不用撐傘。

#壓垮東區和五分埔的關鍵是外國平價服飾的進駐
不過，真正打垮東區跟五分埔的最後一根稻草，其實是從前幾年開始，外國平價服飾的進駐。
當東區跟五分埔的衣服不只款式輸了品牌輸了，連價錢都輸了，誰還要去那邊？大家都碼去信義區，甚至造成信義區自己內部的商圈轉移，例如新光就被打趴了，除了化妝品鞋包美食樓層外，專櫃服飾也是養蚊子，導致新光現在都在重整櫃位施工中。

所以信義計畫區歷經十多年發展，終於在這兩三年進化成了完全體──集食衣住行育樂於一身的巨型商圈。雖然說西區復興計劃有800%容積，但我還是覺得信義區至少半個世紀內應該不會衰弱了，因為他的本體就是百貨，不像其他商圈會有房租房東問題。

至於什麼南港計畫，聽聽就好別太認真。其實五分埔也不是說沒得救啦，但會很累而已，如果北市府有本事把松山路的南北串連捷運搞起來（管他叫南北線信義輕軌內湖輕軌？）然後再搭配松山車站周圍的開發跟饒河街連成一塊的話其實有得救，不過我現在覺得饒河街也開始在走下坡了，還希望北市府能好好重新整頓一下饒河街，趁它還有的救時趕快救。

東區的部分我覺得要拆成四塊來看，分別是忠孝東路當x軸以及敦化南路當y軸的四個象限，自成一塊。首先來看第一象限（忠孝以北敦南以東，這一塊很簡單的直接說就是沒救了，就這樣。它沒有明確的定位導致商店亂開，但可悲的是租金一樣高。

第二象限（忠孝以北敦南以西），基本上這一塊大概也是目前整個東區仍尚有活力的一塊，有大魔王Sogo當支柱，加上幾條特色街撐著，例如韓國街或是燒肉街之類的，或者是頂好名店城後面那塊一堆服飾小店，還算活的不賴。

第三象限（忠孝以南敦南以西），這一塊也是定義不明，但賣服飾的比第一象限發達一些 ，不過比較謎樣的就是那個敦化南路派出所了。那個蓋法身在一片房子中格外突兀，比較有趣的是第三象限除了衣服食物外，還多了一堆外國語補習班。

第四象限基本上就是一路延伸到延吉街去，滿滿的咖啡廳跟餐廳下午茶，尤其忠孝東路216巷9、17、26弄這些街道之類的，所以如果真的硬要說的話，第四象限就是一個餐飲的大雜燴，通常也是東區潮男潮妹最多的地方。

基本上，整個東區我看起來就是一個各自為政，沒有想要統合的感覺。我來舉個例子吧，日本京都的四條河原町我覺得其實是一個很值得東區效法的案例，也一樣不老也不新的商圈 ，一樣是混合型商圈，一樣圍繞著市區主要幹道（四條通及忠孝東路）發展。

日本是怎麼統合、規劃做到讓人覺得有一體性？我覺得重點就是人行道、人行道、人行道（很重要所以強調三次）。他們的規劃讓人逛的舒服。

#愛炒短線的房東殺死了東區
東區雖然以後不太可能再興了，但起碼瘦死的駱駝比馬大，還是會有一定程度的繁榮，不過東區的房東們真的該全部抓起來檢討一下就是了。你們就是兇手，一群只會 炒短線的王八蛋！

而西門町，就是一個外國人蠻多的地方，我也不曉得能講什麼反正就是那樣，該有的都有，但真正突出的東西大概是次文化下的產品，例如萬年的模型店跟鞋店們還有一大堆電影院們，這個就是商圈長期聚集下來的產物，全台北僅此一處無可取代，如果要說一個城市有光鮮亮麗以及多元但雜亂的兩面的話，我覺得西門町大概就是就是多元但雜亂到爆的那一面 。

要逛大家都會逛，但真正能在裡頭逛出心得的不多，所以會有很多尋寶跟探險家來到這邊探險，好啦，我承認我對西門比較沒那麼熟，所以就不多做評論了。至於士林夜市圓環師大….這一大票東西我只能說感嘆台北市政府德政，導致現在的人看不到他們過去的榮景就是了 。

（本文經原作者albus授權轉載，原文標題為〈Re: [問卦] 東區已經不行了嗎？〉）

《餐飲創業沒那麼簡單？(一)26歲，崴爺開店囉!》

崴爺第一次「正式創業」是在26歲(西元2000年)。14年前，我還是東森電視的小企畫 月薪只有3萬多，很怕一輩子就這樣當個小職員，所以一直有創業的念頭，卻不知道要從哪切入。

那時候我常和同事到延吉街一家火鍋店，這家非連鎖的小火鍋店很有特色，標榜天然湯頭、使用「陶鍋」、東西好吃、也常常要客滿；「餐飲業」的進入門檻似乎沒那麼高，而火鍋可能又相對簡單，所以崴爺開始偷偷觀察這家店的營業狀況，也會和老闆、店員聊天，得到一些資訊，經過一兩個月的觀察，評估是可以創業的行業。

有一次我鼓起勇氣問老闆：你們有開放加盟嗎？我很認真的也想要開一家像你們一樣火鍋店。老闆先是有點遲疑，最後在我三顧茅廬、纏爛打下，終於答應讓我付幾十萬的權利金後，教我開火鍋店的KNOW HOW(湯頭、物料、營運..)。

我的第一家店開在內湖，而且可能是年輕膽大，一開始就選月租16萬、120個座位數大店，連總店的老闆都幫我捏一把冷汗。

當時市場上像我這樣有點特色的火鍋店其實不多，所以一開始開幕的狀況非常好，第一個月就有破百萬的業績，利潤是我將近是我上班的年薪。我以為我終於要發達了，當時也有點點大頭症，想要搞連鎖加盟、中央廚房，變成餐飲大亨，但沒想到一連串的問題，在之後陸續出現……

崴爺現在看到很多年輕朋友開店，一開始很成功、就想要擴大，都會捏把冷汗….單打獨鬥的餐飲業真的沒那麼簡單，有時候太有野心、太躁進可能把自己陷入困境喔，「小時候胖、不是胖」，經營餐飲業要的是細水長流、而不是短暫的絢麗。

圖片引用自:
http://www.ipeen.com.tw/comment/365904
(崴爺當年就是和這家學KNOW HOW的喔)

160923夢想街57號 好市多進駐等於房市利多？預售、新成、中古、公寓挑哪個好？
影片網址→https://youtu.be/VcJm9aNSJDI

【好市多促進中壢房市分析】

答：基本上像這種「大賣場」進駐，一定是趁生活機能還不是那麼樣成熟、完善時就會進駐，因為附近相對點燈率比較低，房價、租金、土地取得成本也都相對會比較便宜。如果是在人潮密集之處，再進駐，那就來不及了，東西也無法薄利多銷。例如：內湖五期的好市多也是如此。反觀中壢也是如此，那附近的空屋率也是相較整個中壢來講是偏高的。

【現在的時間點，買什麼划算？】

答：......↓
第一-價格取向
其他條件都一樣的情況下，挑新成屋，特別是預售屋，因為建商在這樣現在這樣的景氣下推案，都會有比較大的「賣不掉、銷售期拉長」的心理壓力，以前賣一間就少一間，現在是擔心價格在可口也未必能賣掉，所以現在建商推的案子多半會以「最短時間之內完銷」為第一目標，其次才是「價格」。
因此，在這樣的前提下，新成屋、預售屋價格極有可能出現比周邊中古屋還來的便宜的情況發生！在比價效應下，未來周邊的中古屋也就不得不跟著降價了。所以如果從置產、投資角度切入，房子越新越好。

第二-一定要是接近滿分的好房子
如果擔心資產縮水的話，在各方面條件都差不多，只有屋齡新舊的不同，當然是選新的。可是如果是在蛋黃區、大安、信義、大直，一些土地取得成本已經很貴的地方，就算是新房子，可能也會因為地點、房型格局、基地過小等等，導致有明顯的抗性，反而中古屋社區評價優，住戶們共識極高，選中古屋就是不錯的選擇。

舉例1：內湖區有一個新建案，豪宅規格、大樓外觀也很氣派，而且建商也很願意讓價，可是基地位置在山坡地可能有土石流的疑慮，然後景觀看出去雖然樹景一片、鳥語花香，但也看得到福地景觀，像這樣子情況，如果附近有中古屋，格局、採光等等其他條件也都不錯，而且還沒有福地景觀，那當然就選中古屋了。

舉例2：在房市盤整期，房子再便宜，也都還是會被市場質疑，像是基河國宅，房市最高檔與現在的實價登錄相比，差距將近快三成。所以記得，無論新舊，一定要買「缺點最少的好房子」，其次才是價格。

【砍價絕招】

A.實價登錄再砍價法
答：基本上現在多數人都是這樣來砍價的，實價登錄往下出價已經是相當普遍的談價法，多半只要有誠意出售的屋主，心態大約都會是「最高紀錄的八折、最新紀錄的95折」為成交區間。
B.銀行估價砍價法
答1：實務上的觀察是，現在銀行都會估得比較高喔！？因為銀行都是參考已經成交的時價登錄，而現在買家出價，都是低於實價登錄，成交價也是低於實價登錄，所以只要是自住型的買家，現在進場其實都是相對比較可以安心的。

答2：銀行估價砍價法，比較適合用「豪宅」。

2-1.因為總價越高，下修壓力/幅度比較明顯，銀行會評估得更保守、謹慎。

2-2.現在「豪宅限貸令」仍然是沒有解除的，對「財力證明雄厚」的「首購族」而言，6999萬的房子最高可以貸到八五成，也就是5949萬，但只要多1萬變成7000萬，最多只能貸六成，也就是4200萬，一來一回就要想辦法多準備1749元的自備款。

2-3.所以如果你是豪宅買家，「自備款多」，可能其實沒那麼在意銀行可以貸多少，可是你想買的房子總價超過7000萬，那你就很適合用「銀行估價砍價法」，假裝自己籌錢很辛苦，跟賣方多議一點價。
C.東扣西扣砍價法(扣車位、扣管理費...)+房屋謄本算屋主買價算出屋主利潤

答：
【車位砍價法】

不管任何一個地方，車位都有一個「固定的“行情”」，請注意，重點在“行情”這兩個字，很多仲介都會跟你說：「車位是『死豬仔價』，通常沒有人會砍車位價錢，車位價格該是多少就是多少，只能針對房屋價格去砍價。」但是，
1.一樣是坡道平面，因為坡度的不同，有的社區無法停低底盤的跑車，消費者知道嗎？
2.還有一樣是車位，B1、B2、B3的價格，應該是一樣的嗎？
3.同樣樓層的車位，你是靠邊邊牆壁、夾在中間車門很難開，跟你單獨在空曠角落、動線好停、車門好開，價格應該一樣嗎？
4.有的機械車位是上中下三層輪動式的，有些機械車位位置在中間/平面層，簡直跟平面車位沒啥兩樣，有的車位在下層有限高不能停休旅車，一樣是機械車位，價格應該一樣嗎？
所以，請記得，車位價格不是死豬仔價，不是固定價，而是固定行情，可以參考行情，依照車位好不好停，再做一些加加減減。說不定又殺了50萬。

【扣管理費】

豪宅社區的管理費一坪動輒200元以上，中午屋目前平均落在100元上下，有些一層一戶、獨棟、有游泳池的，管理費特別貴，長久下來養房的成本就差很大！像這次的故事主角，就是利用「他們認為合理、他們可以負擔的」管理費是多少，與想要購買的標的物去做10年、20年的累積計算，然後將這些多出來的養房成本，放進斡旋談判議價裡面。

【房屋謄本算屋主買價、算出屋主利潤】

答1：其實這一招比較無效，因為屋主當初買得便宜，難道就要便宜賣給你嗎？那屋主當初買貴了，你是否願意用比較貴的價錢承接呢？不過基本上還是秉持一個原則，民國101年之後取得的，因為成本較高，而且是屋主賺多少的問題，應該賠多少的問題，所以會比較難殺價。

答2：從謄本算出屋主成本，前提是
2-1屋主是在101年6月以前購買的房子，實價登錄查不到，再用此招。
2-2必須要有貸款。
2-3屋主設定抵押的類別是「最高限額抵押」。如果只是「一般的抵押權」，就代表當初屋主自備款比較多，並沒有把房子的價值完全給貸出來。
2-4通常銀行都是「成交價的八成」去做設定最高限額抵押，換言之，如果你在謄本看見設定1200萬，加個兩成上去，就代表屋主當初大約是用1440萬去購買這間房子。而設定1200萬打八折等於960萬，大約是屋主「實貸」的金額。

【斡旋絕招不藏步】

1.交易安全：有太多案例層出不窮了，有些房仲一心只想成交，有些買家對於自己的財力證明過於自負，每隔一段時間就會發生「貸款貸不到買家要的成數，籌不出自備款，只能解約，而被賣家沒收訂金。」的慘劇，所以在斡旋的一開始，我們會建議消費者，在出價談之前，請算清楚自己到底有多少自備款，然後記得在斡旋書上註明「如果貸款未達？成，買家可主張無條件解約」等字樣來自保。

2.不要斤斤計較服務費，買賣房子是三方面的事情，絕對不是只是買賣雙方的事情而已，試想三國時代：劉、孫、曹，其中的兩方只要真心團結合作，第三方必死無疑！

所以，買家可以用力跟屋主砍價，賣家如果不甘心當然也可以堅持不讓價，請記得很重要的一件事情「服務費，多給，也只是多給1~2%，少給，也只是少給1~2%」，我們會建議消費者訂出一個目標、級距，如果價格滿意，服務費給滿%，把「服務費」放進談判技巧裡面。只要利用服務費，讓房仲替你賣命！或許你多給了1~2%服務費，我絕對相信，房仲幫你砍的價錢絕對不止1~2%。

(以上部分內容，出自陳泰原的新書《一眼看穿房仲賣屋手法》。)

網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/171393914