你換個盤骨俾我睇的八卦，PTT和Yahoo名人娛樂都在討論

《同業們一齊睇睇呢份人生教練的consultation note》

承上個post，人生教練Winnie Leung係網上讀完一個自然療法online course之後就conveniently幫自己冠上了一個「博士」名銜然後開始幫病人進行「量子」及「自然療法」咨詢。

有位患有自體免疫系統疾病-類風濕關節炎的病人，被人生教練遊說不要做手術（自然療法博士話係換盤骨，但盤骨係無得換，換的是髖關節(Total Hip Replacement）。

見完個病人之後，人生教練upload咗呢份疑似自己寫的consultation note的文件，背後係一份養和醫院風濕科門診的？信/？報告(HKSH, Rheumatology SOPD)
————————————
首先，文科生必須稱讚人生教練有學到醫護人員的精髓，寫字寫到鬼畫符咁。不過都可以清楚見到以下

1. Gluten sensitivity
2. High dose vitamin B9 (folate) & B12
3. Vitamin D +B1

在自然療法裡，我們常常會見到佢地話要食多d supplement，要多d維他命，唔可以食西藥。

其實我地要明白，高劑量的維他命同supplement某程度上都係藥，除非你打算淨係食菜同肉去吸收「高劑量」維他命。

好啦，我地一齊睇睇人生教練的high dose folate & B12係咩一回事。 首先如果一個人無貧血或服食特別藥物或者患有腸胃的疾病的話係唔需要補充folate/B12。

好啦，如果你患有pernicious anemia （惡性貧血）的話，係要打維他命B12針，人生教練係無資格處方及注射。

係呢個個案，類風濕性關節炎常見控制病情的藥(Disease modifying anti-rheumatic drug DMARD) 為 Methotrexate (MTX)，這種藥物(Dihydrofolate reductase inhibitor) 在服用後需補充folate。但重要的是，folate不能每日都高劑量服用，否則會令MTX無效。人生教練的高見(High dose folate) 其實可能會令病人服用的藥物失效，病情惡化。

另外，人生教練亦寫低咗Vitamin D + B1

首先，除非你瘋狂飲酒，否剛不需要補充B1，而Vitamin D在眾多風濕科病人來講的確是會處方的藥物。但在長期需要服用類固醇或長期active發炎的病人來說，Vitamin D就未必足夠，Vitamin D & calcium只能在骨質密度減低(osteopenia)的情況下才會用。

風濕科醫生在個別情況下或會處方抗骨質疏鬆藥例如Bisphosphonate/denosumab等等。Again, 人生教練係無資格處方和注射的。

最後，gluten sensitivity係咩事？Celiac disease? 但無論係邊一種investigation/確診的檢查都好，例如腸鏡biopsy、抽血驗Anti-tTG antibodies等等，人生教練都係無資格去安排同進行的。

—————————————
一個專科醫生要6年醫學院+1年實習+6年專科訓練。一個人生教練自然療法博士只需3個用online course，到底邊個可信，一目了然。

文科生明白大家生病時會好擔心，好vulnerable，但要記住好好保護自己，不要成為無良斂財商人的肥豬肉。錢失去了是小，延醫診治引來永久後遺症是大啊。

***btw, 好想教人生教練點take history，完全無structure, long case實死硬

#知唔知點解自然療法成日講supplement
#因為佢地唔可以處方藥物治療
#因為佢地唔可以進行任何醫學治療
#因為佢地得個3個月onlinecourse係
#你返去讀introductiontoanatomy先
#盤骨唔係hip
#你換個盤骨俾我睇

《同業們一齊睇睇呢份人生教練的consultation note》

承上個post，人生教練Winnie Leung係網上讀完一個自然療法online course之後就conveniently幫自己冠上了一個「博士」名銜然後開始幫病人進行「量子」及「自然療法」咨詢。

有位患有自體免疫系統疾病-類風濕關節炎的病人，被人生教練遊說不要做手術（自然療法博士話係換盤骨，但盤骨係無得換，換的是髖關節(Total Hip Replacement）。

見完個病人之後，人生教練upload咗呢份疑似自己寫的consultation note的文件，背後係一份養和醫院風濕科門診的？信/？報告(HKSH, Rheumatology SOPD)
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首先，文科生必須稱讚人生教練有學到醫護人員的精髓，寫字寫到鬼畫符咁。不過都可以清楚見到以下

1. Gluten sensitivity
2. High dose vitamin B9 (folate) & B12
3. Vitamin D +B1

在自然療法裡，我們常常會見到佢地話要食多d supplement，要多d維他命，唔可以食西藥。

其實我地要明白，高劑量的維他命同supplement某程度上都係藥，除非你打算淨係食菜同肉去吸收「高劑量」維他命。

好啦，我地一齊睇睇人生教練的high dose folate & B12係咩一回事。 首先如果一個人無貧血或服食特別藥物或者患有腸胃的疾病的話係唔需要補充folate/B12。

好啦，如果你患有pernicious anemia （惡性貧血）的話，係要打維他命B12針，人生教練係無資格處方及注射。

係呢個個案，類風濕性關節炎常見控制病情的藥(Disease modifying anti-rheumatic drug DMARD) 為 Methotrexate (MTX)，這種藥物(Dihydrofolate reductase inhibitor) 在服用後需補充folate。但重要的是，folate不能每日都高劑量服用，否則會令MTX無效。人生教練的高見(High dose folate) 其實可能會令病人服用的藥物失效，病情惡化。

另外，人生教練亦寫低咗Vitamin D + B1

首先，除非你瘋狂飲酒，否剛不需要補充B1，而Vitamin D在眾多風濕科病人來講的確是會處方的藥物。但在長期需要服用類固醇或長期active發炎的病人來說，Vitamin D就未必足夠，Vitamin D & calcium只能在骨質密度減低(osteopenia)的情況下才會用。

風濕科醫生在個別情況下或會處方抗骨質疏鬆藥例如Bisphosphonate/denosumab等等。Again, 人生教練係無資格處方和注射的。

最後，gluten sensitivity係咩事？Celiac disease? 但無論係邊一種investigation/確診的檢查都好，例如腸鏡biopsy、抽血驗Anti-tTG antibodies等等，人生教練都係無資格去安排同進行的。

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一個專科醫生要6年醫學院+1年實習+6年專科訓練。一個人生教練自然療法博士只需3個用online course，到底邊個可信，一目了然。

文科生明白大家生病時會好擔心，好vulnerable，但要記住好好保護自己，不要成為無良斂財商人的肥豬肉。錢失去了是小，延醫診治引來永久後遺症是大啊。

***btw, 好想教人生教練點take history，完全無structure, long case實死硬

#知唔知點解自然療法成日講supplement
#因為佢地唔可以處方藥物治療
#因為佢地唔可以進行任何醫學治療
#因為佢地得個3個月onlinecourse係
#你返去讀introductiontoanatomy先
#盤骨唔係hip
#你換個盤骨俾我睇

車輪滾滾，輾過鬧市霓紅燈照在地上的繁華，晃動的小型客貨車車身印着「文記醬料」的字號，抓着軚盤一雙粗糙及滿佈不少傷痕雙手，或新或舊或星點或刀划，訴說着他的滄桑及經歷，雙手主人將屆七十，半個花白頭髮已禿光的老者。

車上時間顯示已將近午夜十二時，他仍踏着油門，在港九新界來回穿梭，為店鋪送醬去，他是文記的老闆文健佳，人稱文叔。

這樣的日子他幾乎天天如是，從早上六時到廠切料、炒醬、入樽、包裝到送貨，忙上十五六個小時，對一個69歲的老人來說，這不單靠拚勁，還得有過人的意志力。他比任何人都要活得用勁、活得狠辣，如鋼鐵般的硬撐，因這條命經歷的苦辣太多，就像他手中的各種醬料，鹹酸苦辣，五味紛沓，全都封存在他這生命的載體裏──
萬死一生，他的命在槍口下得以倖存過來，把苦辣全都扛下。「我唔認輸呀﹗死人都要撐上去﹗」文叔兇巴巴的說。始後遭逢困境，每能排除萬難，扭轉危局，揮戈返日。以煙火炙燒，煮出一鍋屬於他的百料鍋，不知情者追隨其醬，被一襲濃重奇香所吸引，然而他的故事更曲折跌宕，蕩氣迴腸……


駑鈍之材 刻苦自勵
清晨六時，空氣中仍透着一絲清冷，在灰濛濛的工業區，上班的人潮未現，街道顯得岑寂。在某工業大廈的五樓內，一股濃烈攻鼻的香味正隨着抽風扇的翻動竄出，油煙氣充斥着整個空間，辛辣味道攻得人淚光盈盈。這裏是一家製醬工場，斑駁的牆壁都燻得黑黝黝，油膩污濁，長年累月炮製醬料，這些黑膩油迹，每一道都是歷史痕迹。

機器聲隆隆，來自場內的一兩部機器，五六個人分散於內，矮小微胖的文叔；旁邊是他的妻子文太；紮馬尾的女生是文叔女兒May，遠處還有一兩個男女員工。就只幾口子經營着這裏，分工合作，忙忙碌碌。

「做咩咁早開工？我冇料！惟有將勤補拙，唔怕辛苦，勤力啲當撐自己！」文叔自謙地說。來自廣東寶安的文叔，做的辣椒醬是他祖傳家用配方，煮醬必用好材料。「材料來價都比較貴，我用白色小蝦米，有顏色嗰啲蝦米顏色係後加上去，冇蝦味。我用老甘草、肥身芝麻、細粒皺皮嗰種花生，最重要用呢隻辣椒乾叫『四川辣王』，香濃辣味強，用佢先至夠勁道！」


赴湯蹈辣 爐火純青
大量的四川辣王，連皮帶籽，與蒜頭一同磨碎。他做醬與人不同之處，是部分材料如芝麻、花生、小蝦米先以烘爐烘乾，烘得噴香才磨，香味突出。

炒醬前他大啖喝了整整一支水，走到一個足有半個人高的大桶前，桶底有火爐燒着猛火，煮着內裏的油。「煮油，油溫好重要。保持大火炸，但火又唔能夠太大，辣椒燒燶咗，成鑊油都變苦。」他等油沸起就將辣椒、蒜茸嘩啦嘩啦的倒進去，油一爆，辣味像原子彈般爆出來，攻鼻又刺眼，旁邊人們都立即退避三舍。「唔係人人頂得順㗎！我都要灌水降溫先炒到。」哪怕是煮了半輩子辣醬的老江湖，遇上奪魄勾魂的濃烈辣勁，還是難以招架，被攻得鼻水眼淚全套出來，可見這辣醬是如何橫行霸道。

辣椒也不能一下子全倒進去，這樣很難令油沸起，他逐少倒，不停令油保持沸點，炸到辣椒和蒜茸的水分全部出來。椒香撲鼻而出時，就加入磨碎的芝麻、花生、蝦米、甘草、八角、桂皮等，再放些蝦醬，一炒就炒足三小時，滾油把香與辣通通燒煉出來。旁人光是聞着都陷入狂打噴嚏的尷尬局面。

遍體鱗傷 渾然忘我
文叔依然面不改容，揮動着大鑊鏟不停的攪呀攪！火熊熊猛燒，火舌兇猛地把一鍋烈油煮得滋滋作響，油在滾動，燙熱的辣油小泡如噴泉般彈出，彈至他的手和身，登時紅了一個小點，燙痛難受過後！匯集成他身上手上無數的星點小疤痕──今天好了，明天又添新傷，這點小傷對他來說，已是家常便飯。

他把一門心思只放在煮辣油的節奏上，渾然忘我，直勾勾地盯着鍋裏辣醬的變化。「一定要慢慢嚟，用大火慢慢炒，一路炒要一路攪，等佢唔好黐底，又要留意顏色同氣味變化，見啲辣椒開始由紅變啡就叫得。」

這一下一下的攪動，對這副老骨頭是項考驗，心不老，可畢竟已屆古稀，他漸漸吃力，不得以交付夥計來攪，夥計倦了又換給他接力，如是者換來換去，兩人均汗流浹背。

一爐熊火，燒煉出這個性突出的辣椒醬。不加色素、不下防腐劑，一嗅，香辣味撲面而來。只舀小撮，舌尖傳來驚心動魄的辣，如果能忍受痛苦，後面便是美味了，蒜頭噴香，與芝麻、花生、蝦米、蝦醬等複雜的香味，直如一把無形的鈎，勾住了味蕾，讓人停不下來的上癮。

「我炒呢個醬四十幾年喇！起家都係靠佢架！」文叔感喟。這個醬，承載他窮與富，高山與低谷，與他糾纏半生。往事像空氣中的香辣味，在抽風扇的翻動中，一幕幕閃過……

死裏逃生 拚命地活
50年代，他在寶安出生於地主家庭，從小被定性為走資派、反革命分子等，背景成分不好，被冠上「地主仔」的惡名，他感到無比冤屈，「因父之名」成了被歧視欺侮的對象。

「我細個曾經俾人剝光豬，俾人吊住打。綁喺棵木瓜樹度示眾，人人經過見到，我覺得好醜怪。最慘係打完身上有傷口，就特登用木籤去拮，專揀我傷口痛處去拮，痛到……而家周時發夢都夢見番嗰種痛，痛到扎醒！」文叔猶有餘悸。

他17歲時，更因此被拉去勞改坐牢，判了十年徒刑，牢中遭受囚犯和獄吏的欺壓。他被困在這樣的環境裏，活得很絕望，只要一天在大陸，就看不見未來。「嗰陣身邊好多人同我講，喺鄉下死路一條，出香港仲會有條生路行。」

他不想坐這冤牢，就越獄逃了出來，打算偷渡來港。不料在邊境時被解放軍發現，飆疾追捕，十數隻狼狗被鬆綁亂跑而出，一下追人嗅、嗅草叢，甚至追車，偶而一犬吠影，百犬吠聲，聞者提心吊膽。解放軍聽見犬吠循他的方向去，拉了槍膛。「留喺度一定死！我走俾槍射又係死！但都有機會你射唔中，我仲有生天。」

他把心一橫，就在準備奔竄之際，解放軍已亂槍掃射，子彈嘭嘭嘭亂響，他以為難逃一死。突然有個女子在另一邊叫救命，分散了解放軍的注意力，他得以脫身。只向着看見的一點兒光，拚命地不顧一切逃到香港。「我條命本來係咁多！因為我有一個念頭──要生存落去，個天先加長我條命，到今時今日。」

他常告訴自己，這條命好不容易撿回來，只要有明天，他就拼盡全力活。

頑抗愛拼 遇強愈強
來到香港，他投靠在觀塘做街邊賣魚蛋小販的哥哥，炒這家傳辣醬，用來煮魚蛋。他跟哥哥看檔，有黑社會常在收「陀地」，他眼睜睜看着哥哥和自己捱更抵夜，又走鬼避警察才掙來點錢，黑社會天天搶去生計。終於，黑社會又來要錢，他忍無可忍，拿起牛雜鉸剪衝上前說：「一係你打死我，你打我唔死，一定係你死﹗」他發狠要插死那個黑社會，那人被他一兇腳軟，知道他強蠻如牛，惹不過，從此不敢再來取保護費。

其後他自立門戶，自己推木頭車在街邊賣魚蛋、豬皮，並改良辣醬，將芝麻、花生和小蝦米烘香，才磨碎與辣椒等炒，香味豐盈，自成一家。辣醬香味令他迅速火紅起來，未開檔已有大班客等候，開了檔就不停圍滿了客，魚蛋好賣得天天比人早賣清。

別檔眼紅他，就暗中報警。那年代，警察收黑錢是常事，有個警察特別針對他，一天拉了他四次。「嗰個差佬仲同我講，見我一次拉一次，如果再見到我喺觀塘開檔，就打斷我腳骨。」他怒不可遏，抓起那警察就打，他被告毆打軍裝警員，判了守行為。「嗰次我係留案底，但我都係嬴！至少班差佬以後見到我都唔敢再拉我！」文叔自傲地說。

廉政公署成立後，換了市政人員來拉他，他眼看經常走鬼不是辦法，剛好他存到錢，就立意上鋪。

飛黃騰達 傲睨一切
他開鋪賣老本行魚蛋，連帶他的辣椒醬，惹味誘人，人流如鯽，生意非常好，一個月賺二十萬。因此他陸陸續續開了九間店，這是他的黃金期，間間店都賺大錢，這時他身家暴漲至兩億，買下六七層樓。其中兩層，他用來接濟同鄉。

「我偷渡先可以生存到落嚟。而家到班鄉里偷渡嚟香港，我一定幫。冇地方住我免費畀層樓佢哋住，冇工返就喺我鋪頭做！」

他是過來人，有一顆赤子之心，其中一個同鄉免費一住就八年長，還有他見一些貧苦三餐不繼的，或乞兒等，都叫他們來鋪任吃而不收分文。

生意好，錢賺得容易，「我唔覺得搵錢有咩難度！」他漸漸對事物表現出鄙夷。曾經有個李錦記的夥計，到過他店吃東西，被其辣醬吸引，建議他不如開醬廠賺錢。「我睇唔起做醬，都搵唔到大錢。我同佢講送畀我都唔做！」

他有錢沒地方花，沒地方玩樂，心靈漸空虛，看見行家賭錢很得意，他亦陪着賭，賭股票、買黃金、鋤大d、賭十三張，從玩樂心態，到一步一步沉迷，終於陷了進去。「嗰時就算賭輸咗，啲錢聽日又再搵到番嚟，怕咩？」

97年前他去澳門，一晚輸過一千二百萬，回香港賣了五層樓填債。雖然爛船有三分釘，但他僅餘的資產，到金融風暴、沙士來時，鋪的生意一落千丈，九間店惟有相繼結業，差點連夥計的薪金也沒付清。他一下子跌入谷底，沒錢用，沒工作，連生計都成問題，他成了落難人，幾億身家一下子全被他敗光……

墮甑不顧 向前邁步
「冇晒錢，唔係死。如果係死，就真係乜都冇！我喺鬼門關走出嚟都試過，死唔去，我仲可以全力再做，由頭嚟過！」那時他50來歲，並沒因此而頹廢不振。

有個跟他相識的裝修公司老闆，明知他以前是億萬巨賈，在觀塘赫赫有名，特意請他做擔泥頭，然後到處跟人說文叔落難投靠，有意誇耀。「佢唔係睇低我，係睇得起我，我要多謝佢呀﹗嗰陣好多老細知我背景，冇人請我㗎！我多謝佢肯請我，畀機會我，我先可以翻身！」

他肩膀擔着扁擔，挑起兩筐黃泥，爬上八樓，來來回回，汗涔涔而奔跑。文太見況，忍不住兩淚滂沱。文叔安慰文太道︰「搞成咁係我爛賭，自己攞嚟嘅！大丈夫能屈能伸，冇所謂嘅！只要養到自己同頭家，咩工、咩苦都唔怕捱！」

他不計較別人的眼光，肯捱肯做，那老闆被感動，反而因此看得起他，願意借錢給他去做生意。

他懊悔當年太桀驁不恭，想起李錦記夥計提議他開廠做醬的事，他就拿着這點小本錢，開了醬廠。自己手做辣椒醬、魷魚醬、麵豉醬、xo醬、酸梅醬，共十種。

他認真做醬，腳踏實地，事事親力親為。親自到店鋪及食肆兜售，送醬給人試吃，又在各區開分銷攤位親自坐鎮推銷。逐步去建立，慢慢有了生意，客人又被他的辣椒醬味道吸引住了。如今他不敢怠慢，收到客戶來訂貨，都親自去送貨。他批發給許多雜貨鋪、小超市、分銷檔、酒樓食肆等，像食神韜哥的大榮華酒樓都來幫襯他，更有不少客直接上廠買醬，生意滔滔。

他靠醬由街邊起家，上鋪，結業、到開廠再做醬，起起落落，從谷底再爬起來，又屹立不倒。「起又好，跌又好，做人最緊要有一個念頭、一種態度──我唔會死嘅！」

這是他的人生感悟，心存信念，就可活出生命，是死？也生。

撰文：孟惠良
攝影：陳秉謙

文記醬料
廠地址：新蒲崗大有街2-4號旺景工業大厦5字樓H座
電話：2342 0343
營業時間：星期一至五9am-6pm
銷售點︰文記醬料設流動直銷攤位，詳情請留意香港文記醬料Facebook專頁（ http://bit.ly/2K691bc ）。

《香港十大商舖成交紀錄》香港的十大商舖紀錄有那十個?

(10) 舖最貴呎價成交? 
(9) 舖最平呎價成交? 
(8) 舖最貴每月呎租?
(7) 舖最貴每月單一租值?
(6) 舖加租最多?
(5) 舖減租最多?
(4) 舖單一成交最大金額?
(3) 舖單一蝕本最大金額?
(2) 舖升幅最多倍數?
(1) 舖跌幅最多百份比? 

答案在影片裏。
..........

「行街睇舖團」人數：每次限最多十位
報名/查詢:
聯絡: Suki / Monica
電話: 2830 1111
Whatsapp: 9218 5223
Email: cs@bwfund.com
只適合持有港幣八百資產以上想買舖人士參與。
..........

影片內容: 

舖每呎高達137萬，低至1429蚊，貴至每月1378萬，每呎要成8667蚊，租金升213%，但跌就百分之76，最大單11.5億，但蝕就4.6億，升可以7600倍，但跌就百分之92.5。舖真係可以天堂可以地獄。


你一輪咀係道噏緊乜嘢呀？


我係道噏緊十個商舖天堂與地獄嘅成交紀錄。你知唔知邊十個？


買舖 要買得 PRO， 我哋經常搞行街睇舖團，想報名可以打2830 1111，經過梗係要識呢十個舖市紀錄啦！


第10： 論呎價，全港最貴嘅舖就係我後面呢間銅鑼灣波斯富街77至83號波斯富大廈地下N舖，實用面積得嗰126呎，喺2014年資本策略就用1.85億買入，後來因為自由行減少，業主英記茶莊為求成交，願意減價1200萬，最終以1.73億沽出，實用呎價都高達137萬一呎，依然係全港呎價鋪王。


相比起住宅，最貴嘅樓，即使今時今曰，山頂既Mount Nicholson 係今年3月，每呎都最多只係賣過152000蚊，相比下，舖王就貴多樓王8倍。 所以舖王唔單止係舖王，應該係叫做物業之王，論呎價，應該無任何物業貴過佢嘅137萬一呎。 即使有, 我估都只係骨灰龕位，咁細個啦。


記住，舖價可以高達137萬一呎。


第9：講完最貴呎價，咁最平呢？ 唉，畀張紙巾我先。而家舖市基本上係大幅落後大市，差 過住宅、差過工廈、差過商廈、差過車位、連骨灰龕位都差過。 啱啱講嗰啲，全部依家日日創新高。 但舖市呢，所有新高都係講緊11 、12、 13、 14年，但所有嘅新低都係呢兩三年發生。 我做舖嘅，都真係一殼眼淚，不過近排好返好多啦。論最平呎價？ 唔好講N年前嗰啲，因為比較唔到，近年嘅話可說係我後面呢個佐敦廣場。


前身係百爵酒樓，面積近兩萬呎涉及四層樓面，係1992年嘅時候就劏咗成為160間鋪，當時嘅呎價就已經兩三萬蚊呎。 可惜好多買家收舖之後先發個實用率超低，得嗰三四成， 向賣方追討後賣方仲清盤埋間公司，管理公司都執埋，由於欠缺管理，舖價瀑跌。 喺呢度3樓9號舖，建築面積約70平方呎，係2016年4月嘅時候就沽出咗只係十萬蚊，呎價只係得1429蚊， 原業主喺九二年以70萬買入，揸咗廿四年，蝕咗八成六。


相比下，同一時期，即使最隔涉， 被譽為有可能係最平私人屋苑嘅大嶼山澄碧邨， 係2016年5月就賣咗170萬，以建築面積615呎計，呎價都要成2764蚊， 最隔涉嘅住宅比起咁中心位置嘅佐敦廣場間舖，同期住宅呎價都高出近一倍。


藝人薛家燕當年都係呢道用左254萬買左兩間，揸咗18年，係2010年就以27萬6000蚊賣買返畀財團，蝕咗近9成。 到依家你睇下，依然都係咁吉。


記住， 近年舖最平都只係1429蚊一呎。


第8。 講完買賣成交，而家就講下租務。全港最貴呎租嘅舖就係喺我後面呢間銅鑼灣景隆街同駱克道交界嘅找換店，景隆街2號呢間迷你舖, 建築面積50呎，實用只得嗰30呎，2014年4月續租租金為26萬，實用呎租為$8667。雖然 隨著自由行的縮減，2017年5月續租時，租金下跌咗近一半，至13.8萬蚊， 憑著實用每方呎每月四千六百蚊依然是香港的租值舖王。


記住， 鋪月租呎價可高達8667蚊。


第7： 講完呎租之王，而家就講下成間舖租起，最貴係邊間。就係我後面呢間銅鑼灣渣甸街 5 至 19 號京華中心地庫、地下，以及 1 至 4 樓共 6 層巨舖，總面積51,188 方呎，由 Forever 21 係2011年承租, 成為全港有史以來 最貴嘅單一舖租、月租高達 1,378 萬元。 可惜Forever 21 品牌喺2017年撤出，依家由Victoria Secret只係用一半價值，七百萬就租到。


相比起住宅單位， 摷番資料2012年5月份嘅時候，西半山天匯頂層複式單位，就用咗天價月租125萬租出， 以實用面積5732平方呎計，呎租都只係218蚊。 相比起最貴嘅舖王，舖王貴樓王呎租足足40倍。成間嘅租值都相差成十倍。 所以做得舖王，可說說是所有物業之王。


記住，最貴嘅鋪月租係1378萬。


第6: 講起加租最多， 可以數返去2011年自由行好景嘅時候，銅鑼灣羅素街58號，即係同波斯富街大單邊呢個位， 建築面積地下700呎加一樓1100呎，太子珠寶鐘錶嗰時就以每月250萬續租， 比起舊租80萬，租金急升超過兩倍，即係213%。 嗰陣時嘅業主幾狼，樓？ 邊度有加咁多呀。


記住，舖租一加可以加213%。


第5: 升得急，亦都跌得甘。香港史上減租最多個案，就係我後面呢道。恩平道17至19號地舖，同白沙道嘅大單邊，建築面積1471呎，2013年起以月租170萬租給名錶IWC, IWC 約滿後減租以60萬再租給英國家電品牌Dyson， 可惜由於Dyson冇辦法打通1及2樓於是放棄租用。 於2017年8月再租給藝廊40萬元, 由高峰期足足跌了76%，相信係香港單一減租嘅紀錄。 仲未衰完，即使減租咗，可惜不足半年間藝廊又再執笠，依家最新租左俾Initial， 希望做得住啦。


記住，舖租最多減76%。


第4: 舖市歷來單一舖最大單Deal 呢？ 可以數返去2012年6月， 內地投資者劉軍就用咗11.42億買咗我後面，波斯富街 108 至 120 號寶榮大樓地下 A 、 B 號舖、1 及 2 樓，即泉章居舊址，總樓面約 2.5 萬方呎，係當時及至今最大單單一舖嘅 deal 。嗰陣時，原業主都只係早三年，即係2009年7月以約3.07億元買入姐，三年升近三倍，仲要係交吉賣，劉軍係唔係買貴咗呢？


好多人問我，佢買間舖買得靚唔靚。我話好簡單啫，唔使問咁多，你賣返出去有錢賺嘅，咪買得靚囉。賣出去蝕本嘅，咪買得差囉。喺劉軍呢單case，就買咗嗰差位，因為係蝕大本。


記住，舖最大單單一成交係11.42億。


第3。 香港市場蝕本最多嘅鋪係邊間？ 就係劉軍呢間啦。佢係2012年以11.42億元買入之後，吉咗一年，2013年底終於搵到先施百貨進駐，以月租190萬租出大部份樓面，2016年續租時就減咗兩成至150萬先施續租到依家。當時地下AB號舖則長期租不出，直至2014年底，劉軍劈價五成，以2.1億元出售地下AB號舖予宏安鄧清河，劉軍再係2017年2月以4.68億沽埋先施個位俾冠華鏡業，前後合共套現6.78億，比起2012年買入價11.42億， 未計手續費，係五年間就蝕咗4.64億， 即係蝕本超過4成，相信至今係香港歷史上蝕本最多錢嘅商舖成交。


老實說，買得呢啲位置嘅一般都係好強實力，有頭有面嘅投資者。即使係蝕本都唔會咁樣高調沽貨離場，好樣衰。仲洗見人？ 係都靜雞雞，公司股份轉讓無人知道。不過，如果唔係本地投資者嘅， 冇識咁多朋友，我估就相對冇所謂嘅。 我去非洲買鋪，蝕本咪照沽囉，但如果係香港，蝕大本，好樣衰㗎媽，仲駛出來行！


記住，舖蝕最多係4.64億。


第2: 講完蝕得最甘，不如講下升得最多。我後面呢間係全港有史以來升得最多倍的舖， 地址係波斯富街76號地舖(羅素街及波斯富街交界)。本來是Rado, 現在是 Folli Follie。 原業主於1966年以5萬元買入, 係2011年1月以3.8億沽俾英皇。45年間升值7600倍， 是香港舖界紀錄，應該也是所有物業中的紀錄。建築面積600呎，呎價$63萬，買入時租金為每月64萬，回報2.0%。之後2014年3月加租1.8倍至179萬， 隨著零售業自由行大跌，Rado 於2015年12月撤出，follie follie 進駐，最新租金為90萬，呎租由$2983減至$1500。 舖市升過千倍好平常，但係升7600倍依然係香港紀錄。


樓的話，最多一般升都只係升幾百倍。係我後面呢間，勿地臣街16號一個單位，係2017年1月，因為收購而被發展商用3600萬買入，原業主係70年用$37000買入單位，46年間就升值咗972倍。 翻查有報導過嘅資料，呢單已經係香港樓嘅紀錄。


如果你喺1960年代買入香港第一個大型私人屋苑，即係美孚新邨，第一手揸到而家，揸足50年，都只係升咗大約二三百倍。 所以舖王升值潛力遠遠大過樓王。


記住，舖可以升值7600倍。


第1: 上帝要你滅亡，必先令你瘋狂。升得多，梗係亦都會跌得甘。 買樓一般最多都只係蝕幾成。即時97年最高峰嘅時候買入，03年沙士嘅時候沽出，就蝕七成囉。但買舖就蝕得更甘啦。 你以為我上面講嘅佐敦廣場蝕得甘？ 未算。 我後面呢個尖沙咀金馬倫道首都廣場一樓F148舖，實用80呎，前身係DNA 商場， 喺2013年由劏場大王尹柏權劏出嚟，全場劏舖數目超過700個， 推出首兩年五厘回報保證，吸引咗唔少第一次買舖嘅買家，原業主係2014年用827.2萬第一手買入， 由於欠缺推廣及管理不善，舖價大跌淪為死場，原業主就係2017年5月以70萬沽出， 未計手續費， 帳面蝕咗足足91.5%。


呢個未係香港紀錄，只係排第二。第一應該係位於我後面荃灣近路德圍嘅地皇廣場， 前身為登發大廈嘅商場，本來係幾間大型食肆同補習社。 喺2012年又係劏場大王尹柏權劏出二百五十間舖， 又係首兩年五厘回報保證，可惜劏場最終又係淪為死場，係2017年7月地皇廣場內一個2樓嘅238號舖，建築面積 84 方呎，實用面積 42 方呎。原業主用400萬4千元買入，持貨五年以30 萬元沽出，帳面勁蝕 92.5%！ 比首都廣場嗰間蝕多1%，呢個先至係香港舖市蝕本嘅紀錄， 我相信亦都係喺香港所有物業市場蝕本嘅紀錄。


好多人問我蝕咁多點解要賣呢？你要明白，商場舖即使你租唔出，每個月都要畀冷氣同管理費，每間舖平均要比成千幾蚊港幣。 一方面你租唔出的話，你可以每個月繼續俾千幾蚊，或者一次過收30萬斬纜就算數啦。 你可以等，但回望返佐敦廣場，一吉起來就可以至今吉足廿六年，咁你會選擇每個月畀千幾蚊， 唔好彩嘅畀足26年，或者袋三十萬認輸離場呢？ 你自己計計數啦。


好在喺2017年8月份，有個叫李根興嘅攪屎棍聯同一班業主， 一齊唱歌跳舞希望聯合力量招租搞返旺個場 ，而家？已經100%出租曬啦！ 想租鋪？可以打俾 Olive Wong 5640 8020 睇下你仲有無份入場。三十萬一間？ History 啦，依家肯以倍數上返去。


但最後，都要記住鋪可以蝕92.5%。


今日聽多次個南無佬講咗啲乜？


舖每呎高達137萬，低至1429蚊，貴至每月1378萬，每呎要成8667蚊，租金升213%，但跌就百分之76，最大單11.5億，但蝕就4.6億，升可以7600倍，但跌就百分之92.5。舖真係可以天堂可以地獄。


而家聽得明啦掛。你去天堂定地獄？ 睇你本事啦。


李根興博士 Edwin @ 2018年8月
盛滙商舖基金 Bridgeway 創辦人
- 關於「舖」：聯絡我 WhatsApp 90361143 edwinlee@bwfund.com