以下來點解一下的八卦，Yahoo名人娛樂都在討論

《日本•神戶》去去看！有趣到一個出乎預料

神戶很妙，美到一個神奇❤️
有得吃、有得拍、有得逛、還有得療癒。

去了三次，
但每次都去不同的地方閒晃，
享受不同的氛圍，真的hen可以😍

#離大阪又夭壽很近
#以下來點解一下
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👉🏻#神戶港Mosaic廣場
非常適合拍夜景和散步，
旁邊就是Mosaic廣場，
氣氛營造得一級棒，
是個非常非常舒服的空間！
但乾！冬天很冷！

👉🏻#神戶三井Outlet看明石大橋夕陽
位於神戶郊區的三井Marine Outlet Park Pia Kobe，
走的是美式建築路線，
離山陽垂水站大概十分鐘路程，
位置就在海邊，
可以眺望黃昏的明石海峽大橋，
實在是美到醉，
Outlet本身又漂亮又欠逛，
待一天也不厭倦，
但乾，買完手很痠！

👉🏻#神戶牛
一句話～好吃，
但乾，很貴！（灑萬金就是圖一個吃過）

👉🏻#北野異人館
從神戶三宮走到北野異人館大概只要十分鐘，
如果體力夠，
其實不需要搭車，
沿途很舒服，不必浪費錢。

這裡是早期外國人居住所建的房子，
氛圍還不錯，
還有一間超有特色的星巴客，
環境優美寧靜，
蠻漂亮的，適合來走走拍拍！
但乾，有點名過其實！（這句講比較小聲）

👉🏻#神戶動物王國
這地方真的太可愛，
除了有我私心愛到免叮免噹的水豚君以外，
還有很多動物會認真的在你旁邊走來走去，
可以近距離接觸非常好玩，
而且上至爺奶下至小小孩都愛，
大部分的區域還不用淋雨，
真的太•喜•歡•了～～～～～

但乾，如果小孩會怕動物的話就不推薦了，
你只會整死自己！

-

整篇好像太多靠夭，
但完全不損老娘對它的喜愛，
用成語來說的話大概就是瑕不掩瑜吧👈🏻好有學問

你看，是不是hen可以。

#摩耶山百萬夜景六甲山有馬溫泉也很厲害
#但以上目前都還在遺珠區

◈═ ═ ◈═ ═ ◈═ ═?【今天想說的話兒】? ◈ ═ ═ ◈═ ═ ◈═ ═
總結一下今天的重點！
在「醫生建議」下去服用是最重要的，
不要自己盲目去聽傳聞說或是亂用藥物，
對自己身體要負責任～ 當然避孕藥如果可以唔用緊係最好，
但目前為止，賈大夫同我都覺得用避孕藥係最適合，
是一種最方便及最快速解決經痛問題的方法！
希望能幫到你們的問題～下條片再見！?

#避孕藥 #你問我答 #觀眾最常問
◈═ ═ ◈═ ═ ◈═ ═?【熱門的影片推薦】? ◈═ ═ ◈═ ═ ◈═ ═
►【情侶Talk?】我們的相識故事，一來就聊18禁？?丨如何遇對人並認真交往，以下幾點要注意⚠️
https://youtu.be/7cYSgXsxAH8

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https://youtu.be/qoJXok9Ailc

◈═ ═ ◈═ ═ ◈═ ═?【最受歡迎播放清單】? ◈═ ═ ◈═ ═ ◈═ ═
► ✈️ 旅遊日記 ❀ 日本／台灣／大陸✈️
https://www.youtube.com/watch?v=hkEuq-xK1XQ&list=PL0NFL4LFfvmk5x93atdGlO1DHGr_6VKeg

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https://www.youtube.com/watch?v=oq1RR7iIuW8&list=PL0NFL4LFfvmnuCdHMb4SDQ2c1IKA36eDv

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雷神索爾3諸神黃昏 5大彩蛋+片尾解析 連接復仇者聯盟3無限之戰

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雷神電影去到第3集，戲中有好多位都有refer返MARVEL之前出過的電影，今次就連埋戲中的彩蛋同大家講解下。

(劇透)
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SUN’s getting real low
在Hulk變返Dr. Banner的時候，雷神不斷同Hulk講過一句”Sun’s getting real low”去平伏他的心情。在這度先交代返在Avengers2的最後Hulk自己坐著隻飛船漂流，連接著雷神3，最後漂到這個星球。而嗰句”Sun’s getting real low”就是在Avengers2入面，同他互生情愫的黑寡婦平伏變成Hulk的Dr.Banner個陣講的說話來的。

Contest of Champions
戲中的競技場被賽：Contest of Champions是在漫畫同現實都有的名來的。在漫畫都是一個MARVEL英雄互相對決的事件，包括IRON-MAN、SHE-HULK、黑豹等等。而在現實是一隻手機遊戲來㗎，我諗大家都估到是咩遊戲。

Point Break
雷神準備啟動HULK來個隻飛船的時候要密碼啟動，這幕好好笑，他試了好多次最後用POINT BREAK這個字先access到。Point Break是在Avengers1的時候Tony Stark叫他的稱呼，原因是Point這套戲的主角同雷神的髮型好似。

Immigrant Song
電影的開頭同結尾都播著一首好正的歌叫「Immigrant Song」，歌名直譯就是移民之歌，同劇情最後Asgard的人要移去地球已經相應，另外歌詞仲有一句”The hammer of the gods. W’ell drive our ships to new lands.”錘仔之神、會揸我地隻船去新的地方，都同結局呼應㗎。而在漫畫入面Asgard都有在地球重建過㗎。

洛基的回憶
當雷神被HULK單手捉著是咁Fing落地個陣洛基大叫話 你都知道是咩感覺喇 就是講緊Avengers1他最後被Hulk用同樣姿勢捉著來打，個幕是非常經典㗎

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跟著我會解釋一下片尾1的畫面，內容同Avengers3在Disney的D23 Expo播出的預告有關，不想知的朋友可以睇下我的日本片轉下情緒。
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片尾1我地會見到坐在飛船去地球的Asgard子民被一隻大宇宙船擋著。在D23播出的Avengers3預告入面，一開始會見到暈了雷神撞了落Guardians of Galaxy的飛船上面，所以擋著雷神他地的宇宙船好大機會就是Avengers3最強反派Thanos隻船，至於點解雷神同撞落銀河守護隊隻船到這？以下是推測劇情：

戲入面我地會見到最後洛基去寶物庫的時候經過見到Avengers1放在Asgard保管的空間寶石。

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不知是咩的朋友可以睇下我這條片，講哂MCU在Dr. Strange之前出現過的寶石在哪。
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洛基見到空間寶石有機會是他拎走埋粒寶石，而需要粒寶石的Thanos就搵到洛基要他交粒寶石出來。相信雷神就不會就咁被他拎走同他打起上來但不夠打被Thanos整暈並且流放宇宙，而洛基一是就交出寶石換大家安全，一在就被Thanos滅團，總之最後Thanos就攞到空間寶石，因為在Avengers3預告入面有個畫面是他戴著手套已經有空間寶石在上面。而片尾解釋就去到這度，大家請好好期待Avengers3！十年的Marvel Cinematic Universe終於走到打大佬這步！

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好啦今次的彩蛋同片尾解析就去到這度，我知仲有好多彩蛋未講，因為我在日本啲戲上映太慢所以我見好多人都講了就廢事重複太多。不過大家都可以留言討論㗎！鐘意的記得LIKE同分享
支持下我，仲有記得訂閱同響埋個鈴即時睇新片呀喇，下次見！

相關影片：
為什麼《雷神索爾3》看起來這麼歡樂?! | 超粒方
https://youtu.be/QHnoFU_rifU
雷神索爾3 結局+片尾解析! 無限之戰的開端?! | 超粒方
https://youtu.be/V4hb9Jqns1U
【影評+片尾畫面】雷神索爾3|彩蛋|
https://youtu.be/hs19x34FOmA

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【足本PRO版】錄影日期2019年6月24日(星期一)下午1時

《博收購系列 (1 of 4) - 收購舖/樓重建，條數點計?》- 收購計算基本知識。

個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號，大家姐海天堂龜苓膏舖，實用538呎，租$28000，61年樓齡，叫價3500萬


買舖 要買得 PRO，就要自己識計數， 尤其是係博重建嘅舖或者樓。買舖博收購就好似去婚姻介所識女仔咁，個個女仔個agent 都話好生養，等收購，但係唔係真係個個都咁生得， 抑或好似舖咁， 等到幾十歲都冇人吼， 搞到日久失修， 一嚟就好似迫婚咁強拍收場呢?

香港超過50年樓齡嘅樓有超過6000幢，唔拆的話，平均每年再多600幢。我後面係其中一個。呢間土瓜灣馬頭圍道101號嘅海天堂大家姐涼茶舖， 樓齡61年，個個agent 都吹水話可以博收購。前排放盤3500萬，減下減下，依家話收實2650萬，連釐印及手續費，成本要2915萬。我都唸過去馬，博一博，出價到2400萬， 但最後我哋都懸崖勒馬，唔加多250萬，點解?

簡單答案就係 Senario 1 單一number 重建唔值錢、Senario 2 兩個number 都唔值錢、Senario 3 四個 number 重建博到都只係袋3230萬。

我都係個測量師，今次我就一連四集，同你解釋下 (1) 舖同樓收購基本知識，同第2、3、4收購個案 senario 1, 2, 3條數點計。

希望那明白，我無心得罪任何人，百貨百客， 但我真係好想攞個真實例子同大家講下點分析收購盤。

我哋嚟緊8月份會推出我哋籌備咗大半年嘅「旗艦」嘅《盛滙商舖增值基金》， 專買有潛質嘅街舖增值，包括埋我哋呢幾個月為呢個基金買入咗嘅7間街舖。This is it, 無其他基金啦。投資金額三百萬港幣起，投資800萬及2500萬以上有 discount， 第一輪集資8000萬港幣，額滿即止，先到先得，有興趣可以聯絡我或同事們。 當中四分一嘅資金，我哋會投資喺有重建潛力嘅舖，博收購。

我後呢間馬頭圍道101號大家姐嘅舖，舖內實用面積538呎，連入則天井151呎，租金28000。單一呢間舖，地盤面積為895呎，係一幢七層高的商住樓，1958年落成，間舖就佔不可分割業權份數嘅7分之1，地區就規劃為住宅(甲類)嘅地盤， 高度限制100米， 地積比率住宅為7.5倍， 加埋商業元素就最多可以起到9倍，記住同其他大部份樓一樣，只可以最底三層做商業用途。

呢個地盤， 單獨咁睇就係單面向街，即係 Class A Site。街(Street)嘅定義，就係起碼要有4.5米闊。 唔夠嘅話，就只係一條巷仔 (Service Lane)，但都起碼要有三米闊。如果係Class A Site, 做住宅嘅覆蓋率(Site coverage ratio) 就多67%，越高，覆蓋率就慢慢減至33%。 地積比率 (Plot ratio) 就按建築物高度，由最低嘅3.3倍，起得越高，就升至最高嘅8倍。

如果係非住宅 (non domestic)，覆蓋率(Site coverage ratio) 頭15米去到100%，越高，覆蓋率就慢慢減至60%。 地積比率 (Plot ratio) 就ABC site 都無分別，按建築物高度，由最低嘅5倍，起得越高，就升至最高嘅15倍。

一般嚟講，如果乜都得，就盡量起非住宅，即係 office/酒店咁，因為同一地盤，免補地價，樓面可以起多一半。但因為呢個 site 係規劃咗為 Residential A 住宅(甲類)， 只可以頭三層係商業，其他都一般係住宅。

要同呢間舖從收購角度做估值，就先要明白收購都係三個原因。

市建局來收購， 佢就按間舖市值嘅110%(如果出租)或者135%(如果自用)來俾錢業主收購。 何是市值， 唔係睇同區七年樓齡喎， 因為樓越舊越唔值錢，但係舖越舊反而越值錢。 而佢係搵兩個測量師做估值，以價高者為準。 當然業主通常都會搵個「醒目」測量師，估值更加高，同佢拗啦。

好似我榮光街呢道，全部畀市建局收緊。(2) 第二個原因，就係私人發展商來收購。收幾錢? 真係唔識答你! 有時可以「市價」，有時可以「天價」，仲唔想賣? 分分鐘變成「賤價」，有時佢可以玩死你。 半夜打嚟唔出聲， 走廊電線被切斷， 樓梯通道被淋糞便，甚至發生小火災等。 呢啲我諗大家報紙都見過， 我唔知堅定流， 總之傳媒就見唔少啦。

(3) 最後一個原因，就係強拍。 買得舖博收購，硬係要作最壞打算。 萬一發展商收收收收曬上面啲樓， 收足八成，申請間舖去強拍，咁你可以袋到幾錢呢? 強拍條數又點計呢?

咁你就先要知道乜嘢叫做 EUV (Existing Use Value 現用價值) , GDV (Gross Development Value 總發展價值) 同埋 RDV (Redevelopment Value 重建價值) 。

以我後面呢個馬頭圍道101號舖為例 (1) Existing Use Value 現用價值就係按呢個建築物現有用途作估值，即係個地舖，連閣樓，加12345樓嘅大廈。以呢個物業在空置交吉的情況下作根據，同埋並無顧及呢道嘅重新發展潛力。 依家啲單位喺市場道成交緊幾錢，就係幾錢，用comparison method 市場比較法。 大廈有乜嘢重建潛力都唔關EUV事。

市場嘅話，地舖就賣緊每呎$45,000，即係值$24,840,000，樓上就賣緊每呎$10,000，6個單位加起來就值3650萬，全幢大廈就值$61,340,000 嘅 Existing Use Value.

(2) Gross Development Value 總發展價值 就係睇個物業重建後，總售價係幾多。 例如重建後係合共提供5000呎樓面，每呎賣$20,000，咁總發展價值就係1億元

(3) Redevelopment Value 重建價值就係以上嘅 Gross Development Value 減去拆樓，發展成本及發展商預期利潤(一般為樓價嘅15%), 剩餘嘅就係塊地值幾錢。 你要記住喎，發展商嚟收購你間舖，佢目的唔係要你間舖，係要塊地。 要先拆咗間舖，先有塊地。佢願意畀你嘅錢，就係塊地嘅錢。

要計RDV的話, 再睇睇後面呢間舖。有三種方法發展個地舖(Senario 1) 單一number 重建, (Senario 2) 連埋則邊相連舖重建，兩個 number, (Senario 3) 連埋再過的兩間舖，4個number一齊發展，但條數點計呢? 先去片:

租鋪睇今日，買鋪睇前景，重建就係前景之一。 般若波羅蜜都要知去邊道。咁Senario 1 單一number 重建地盤條數點計? 第二集同你講。

Summary: 

《博收購系列 (1 of 4) - 收購舖/樓重建，條數點計?》- 收購計算基本知識

個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號，大家姐海天堂龜苓膏舖，叫價3500萬

三大原因收購:
(1) 市區重建局
110%(出租)或135%(自用)
兩位測量師估值，以較高者為準

(2) 私人發展商
市價、天價、賤價

(3) 強制拍賣
EUV (Existing Use Value 現用價值)
GDV (Gross Development Value 總發展價值)
RDV (Redevelopment Value 重建價值)

盛滙投資商舖基金/買舖/租舖/放舖熱線: 2830 1111 或 whatsapp +852 90361143

盛滙商舖基金 Bridgeway 網頁 www.bwfund.com

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#香港有史以來最詳盡的收購計算影片，#收購舖和樓如何計數，#舖樓收購基本知識