■《看房記》
最近真的很常看房，從內湖、南港、松山，一路看到三重、五股、板橋、林口、龜山、青埔。
看房，一直是我的休閒嗜好(很特別吧)；以前我還是上班族時，同事是偷偷上網逛Y拍、加團購，我是上網看591。
假日，朋友相約看電影，我是約朋友、同事去看建案，連代銷公司都認得出我的臉。
雖然當時買不起，但看看這些房子，腦中會自動勾勒出美好的未來，其實蠻療癒的。
也是給自己多一點賺錢的動力。
看房，是一個很勵志的休閒活動，推薦給大家(哈哈)。
我的第三本書 #外掛人生 裡，有寫到我買房的歷程，有興趣可以翻翻。
/
雖不是專家，掐指算算崴爺也買賣過七戶房子，有自住、有投資，有小賺、有賠過、也有套牢中的，也算熟能生巧。
崴爺分享一下這十多年的買房心得，給想要買房的新鮮人。
/
█【預算】
買房前，先看看自己的口袋，不要太過勉強。
買房是要讓自己生活有品質，而不是讓自己過得沒質感，甚至淪落到被迫賣房套現的地步…
只要你有固定收入、不是投資客(名下沒有太多房產)，現在銀行房貸應該都可以貸到八成；也就是你必須有兩成的自備款。
如果你有200萬的購屋準備金，你可以找總價1200萬左右的房子。(多的200萬是用來殺價的)
每一千萬的貸款，每月大概要繳4萬多貸款(依實際為準)；崴爺會建議，要多準備半年的還款預備金，才不會過得戰戰兢兢。
另外，買房還有不少「隱形成本」。
如果是透過房仲，會需要支付服務費(買方約2%左右)；還有請代書過戶的代辦費、政府規費、保險費、家具、裝潢費；這些也要預抓一下。
█【裝潢】
崴爺告訴你，如果這不是你人生最後一戶房子，未來可能轉賣的話，裝潢真的不要花太多ㄟ！(如果你錢多就另當別論。)
因為當你轉賣時，這些裝潢，真的都帶不走、也不值錢。
誰管你花了兩百萬裝潢，現在買方都是看時價登錄在喊價；裝潢就像新車，落地就不值錢。
我之前內湖的房子就是這樣….(流淚)
█【投資】
小資族想靠投資房產來增值，那個美好時代已經過去了。
2014年後，奢侈稅、時價登錄政策上路，壓縮房價的增值空間，現在上網就查得到實際成交價，少了朦朧美….
如果你常去各縣市重劃區、新建案量密集的蛋白區走跳，你會發現啊，現在新屋量真是多到嚇人。
通常小資族的預算也只能負擔得起這些地區，買來自住是可以的，但如果「以投資為前提」買屋，到時候你會發現591上有一堆同區域、同建案的房子在出售。
想脫手只能比誰低價，沒有你想像中好脫手。
你不要想用每坪30萬買個二十多坪的兩房，用31萬脫手，以為可以小賺…
因為日後你賣房時，會有很多隱形成本：仲介費(賣方是4%)、銀行貸款的違約金(如果還沒過合約期間)、還有代書費…
這樣東扣西扣的，你的售屋成本，會比你想像中高。
對了，如果有正價差，還會多一筆房地合一稅喔！
崴爺自己觀察，新建案較少的蛋黃區的小坪數(兩房)，也許還有一丁點投資空間。
█【迷思】
新建案、預售屋不見得比舊屋好。
同一個地區的新建案、預售物開價都會比附近的舊屋貴(很多)；雖然「看起來」比較有賞心悅目，但魔鬼藏在細節裡，房屋的品質不見得比舊屋好…
所以買預售屋時，建商的信譽、口碑，是重要的參考依據；我自己現在比較傾向買「看得到」、「有人入住」的建案，這樣才查得到實際的口碑。
█【風水】
要請老師看過；這是我個人的偏執。
/
買房就像結婚。
婚前，你有很多機會，可以慢慢看、慢慢比較；千萬不要為了結婚而結婚。
三觀不合，勉強屈就或高攀，日後只會有層出不窮的麻煩和問題。
離婚會比結婚更難。
/
(照片是崴爺最近客串房仲、帶客看自己房子的側拍，專業吧)
代銷心得 在 [心得] 房屋代銷業心得- 看板Salary - 批踢踢實業坊 的八卦
那種沒事要跟勞工局申訴的人可以按上一頁了
因為你不適合這產業
賣房子有分仲介業跟房屋代銷兩種
這兩種情況其實滿截然不同的，我在台北直營店做過仲介，
也一度要當店長，但是我選擇轉代銷，仲介問題可以問C大，
現在我談的是房屋代銷，俗稱廣告公司。
通常房屋代銷是由廣告公司承接 跟建商談好條件以後就整批包下來負責銷售
做這行的賺的多無庸置疑
可是情況並不如外界想的那麼容易輕輕鬆鬆就賺到錢
以下分享是我的狀況，和其他公司不盡相同，但是也不會差到太多。
一、要怎麼進入這產業?
基本上沒有經驗、沒有人脈介紹，其實蠻難進入，當然還是有些大公司願意用新人，但是
就真的很少，多用人力銀行，沒有回應再打電話去公司找HR，還是沒有就把履歷寄掛號去
給他，就算最後甚麼都沒有，也盡力了不是嗎?
二、待遇如何?
各公司待遇不一樣，有聽過試用期28000，也有聽過50000的，也有公司櫃檯有分早
晚班，有的是全天班，不過如果全無經驗有幸進來還是以學經驗為主，畢竟往後的薪水是
以倍數成長，升為正式員工以後就會掛人頭數，怎麼算獎金就不多說了，當代銷破百是很
正常的事，破二百剛剛好，因為你付出的多。
三、工作時數
當代銷講難聽一點你就不要想甚麼勞基法適用你了，說不適用也不太對，
反正進來就知道了，因為別人休假時間就是你賺錢的日子，上班時間從0900~2100，
但是0850有客人進來你還是要接，如果耗到12點那也還是要耗
畢竟銷售小姐成交櫃檯才會有獎金。另外案前和進場後沒休假是很正常的
但是要看公司補不補你錢，有的公司不會給，但是我的公司會
不過沒給我錢說實在的我也會很心甘情願，因為我看的是以後。
我打這篇文章的同時已經2個月沒有休假了。
四、你進來在做甚麼?
基本上新人就來就是處理雜事，尤其是你還沒有經驗，幫銷售小姐、櫃台學長訂便當
，掃廁所，打雜就是你的全部，除非你有一些房地產相關經驗，不然櫃台東西你不會學到
。不要急，該學的時間你就會碰到了。千萬別小看上面的事情，那些都是一種經驗
也許你會說訂便當有什麼難的，等你到一場跑單有10個加一加全場20幾個人
有人要大辣中辣小辣，有人要吃地方跑的有人要吃水裡游的，就不簡單了XD
五、你以後的路
基本上你會先從業務做起，順利的話之後專案副理(俗稱副專)
有能力則是專案經理(俗稱專案)專案就是案場的靈魂從小事到大事你都要會
一個案子開始往往要做很多的前置作業
找廣告定點 準備銷講資料 接待中心的搭設 找設計師
很多很多你意想不到的事情要忙
一個接待中心的完成 往往是專案以及其他人員已經花了不少心血的呈現
實在不是外界所想的輕鬆容易賺錢
當然你分的就多，專案一年150~200萬年薪算是差不多
這一行不是你有實力就能一路升遷，看老闆對你的賞識吧!
很多前輩，10幾年的經驗，卻還是一樣在做執行專案
專案再上去，通常會升任主委
主委也就是同時管理幾個案場跟專案
基本年薪都是300萬以上，有些還不包含獎金
實在不是外界所想的輕鬆容易賺錢
我只能說，也許你待的久，賺到的錢不會少，但實在是辛苦的血汗錢
這些是給想進代銷業的新人一點建言
否則往往你真正踏進這個行業以後，會有很多你意料之外的辛苦，一堆狗屁事
所以真的想做這行的人，實在是要考慮清楚，你要能吃苦，願意犧牲時間
還需要更多更多的抗壓性
最好有體諒你的家人或另一半願意在後支持你
否則離婚分手都已經不是新鮮事
另外在某些公司如果跑單被專案弄，也只是剛好
你不給我弄，對不起，你問櫃台可以介紹哪一樓永遠可能都只有低樓層
其它長的正的就都有高樓層可以介紹
只要取得專案歡心，拿另一戶去補這戶，客戶破底都可以賣，成交才有獎金
誰要跟錢過不去？
專案肚子餓，我幫你處理！
專案沒煙了，我馬上去買！
專案晚上睡不著，我帶紅酒去陪你！
別以為代銷讓人羨慕...LOL
下面隨便挑幾間公司介紹一下
信義
建議有經驗的人再跳去會比較吃香
新聯陽
有制服可以省治裝費(米色長褲)，公司老，待的越久越有希望
傳統代銷之一，可以一步一步學習，學長學弟制較重，要有心理準備
甲山林
以銷售為主，要做到專案沒有四五年很難上去
所有的副專以下，銷售功力應該是所有代銷裡面最強的
但是業務方面的學習，一樣待久才有機會碰到你想要學的東西，不然根本輪不到你
海悅
目前全台代銷最大
新的專案輩出，一年不到的經驗可以當專案只有在海悅
學的東西較多，但是扎根的功夫卻不足
因為太快當專案，很多東西的經驗略嫌不足
關於我
房地產經驗七年，倒數技職學院畢業，7年級
假日如果讓我放假我會覺得很怪
每天回到家能打幾場英雄聯盟或戰地風雲我就會覺得今天好早下班
只有工作第一年年薪未破百
第二年開始到現在平均大概150萬
我有的是甚麼?
就和以前一篇RD工程師寫的文章一樣
我有房子，車子，一堆存款以及自己一個人，同學朋友會羨慕我小有成就。
但是我想說，這不是幸福，更不是快樂。
當你們瘋狂的追逐著也要百萬年薪，名牌轎車時，你的下場十分有可能像我一樣。
因為這些奢侈的物質生活，對許多代銷而言
根本連去使用的時間都沒有。
那只是一個安慰自己的物品而已
況且，如果沒有一個心愛的人陪你一起享受這一切
那麼一切的努力都將是毫無價值無意義的。
當然
如果如果你和我一樣享受房地產的樂趣以及一個案子從無到有的成就感
那另當別論
--
義大球團花了幾千萬搶到的版面
洪瑞河要陳瑞振去揍球員就拿到了
小本經營 定期虧損 節能省碳 簡樸打球
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc)
◆ From: 220.136.235.186
※ 編輯: amaisar 來自: 220.136.235.186 (05/06 21:14)
※ 編輯: amaisar 來自: 220.136.235.186 (05/06 21:16)
※ 編輯: amaisar 來自: 220.136.235.186 (05/06 21:16)
... <看更多>
相關內容