中古屋八折的八卦，Yahoo名人娛樂都在討論

屋主寧可賠錢也要賣屋，買方寧可出實登八折也不願加價，將會是主流。

昨天直播完剛好接的是永慶的記者會，遇到了葉凌棋，然後就接著是這樣的報告內容：恐怖的委售潮。據某記者表示，他看著我的直播，然後不知是否被傳染，講出差不多的結論來。

其實房仲都知道市況不好，只是嘴巴有沒有講出正確的話而已。
其實建商也都知道市況不好，只是嘴巴還硬得很。

兩者差別在於，房仲端幫屋主賣屋，屋主如果高價投資或買入，降價空間就小，民眾就不買單，屋主就繼續繳利息，直到繳不出來後被法拍。建商端可以降價求生，明漲暗降最多，餘屋銷售更是降，只要你夠聰明，就都可以買到破盤價。

但實登為何沒有大量顯現？因為建商端可以搞折讓單的方式，拉高實登價、用現金或裝潢款折讓回給買方，所以常常你會查不到新成交的低價，卻有不少中高價位。

中古屋就沒有折讓單？我知道有些仲介仍在玩第二本合約書，也有仲介學壞了實價亂登，但仍有正常建商與正常房仲，正常登錄。所以我一直要各位實登看低價、咬死你的出價、慢慢把價格磨下來。

只要屋主寬限期到，又找不到願意高成數低利率的貸款，就會一點一點的放價格，放到你願意買單為止。所以不要以為價格不會動、買不到八折價，實際上花一點點時間就可以。

但是大量的拋售潮會帶動房價快速下殺，也是事實。
如果你不急著自用，何不讓投資型屋主自相殘殺呢？
找建商買可以貸款八五成或九成(公司貸之類)，等到寬限期一到、轉貸壓力到，並不是每個人都願意破產丟法拍的喔，寧可賠錢也要賣屋，將會是今明二年的主流。

新北環狀線捷運，如果扣掉新板地區的房屋，其實應該是全面下跌，這代表著，台北人早就知道，有捷運很方便，但也沒那麼稀罕，到處都是捷運啦，你有我也有，這裡沒有、走過去一點點就有，有啥好漲價的？

所以今天才有人繼續找淡水輕軌的房價，如果拿掉預售交屋的實登(還沒預售前只是一片荒土，還有不少墳墓)，恐怕整個輕軌區都是跌的。

重點是，當小英政府啥都還沒作的時候，房價就跌成這樣，那麼，你何必急著買呢？該讓房價多跌一會兒。

回頭看看台中啦、高雄啦，這些捷運及輕軌沿線套了不少投資客，你們該怎麼辦？降價啊，降到消費者心中的甜蜜點，不然是不會成交的。
柯P社區的投資客雖然賣掉了一間房、沒啥賠，但相對市價來說已經打了八折。
所以打八折，有人願意當柯P的鄰居。

那淡海的房子要打幾折，你才願意搬過去住？
(一字頭還要考慮，因為好冷)
那新莊副都心要打幾折，你才願意搬過去住？
(三字頭還要考慮，因為好擠)

有沒有可能房價再更低？我的答案是有可能。如果台北市非要回到2008年才有人要今年買個窄巷無景觀機械車位宅，那麼這樣的標準也不用自欺欺人，淡海我都不考慮了，新莊也不考慮了，因為住宅的條件根本就是一模一樣，都是又擠又亂又窄又沒景觀，又有高公設高雨遮，以及容易漏水壁癌。

買中古屋好了，反正新房屋也不會比較好，因為都是要重新裝潢的。而且，中古屋的社區鄰里組成已經固定，社區管理與風格不用重新來過，這比投資客拋售中的新成屋好太多啦。

房價從去年起跌至今年520，跌了約一成，但這個跌價跟小英總統無關，是馬總統任內通過的「房地合一稅」所為。雖然稅輕，但仍對市場有一定殺傷力。也就是說，縱使小英總統今年靠著居住正義而勝選，但她還沒對房市有任何動作。

這個「第一波社會住宅公布」才是小英所為，台北市多數地點一看就知，是柯P與小英聯手的目的，當初柯P也不是亂放砲，必是協調而來的，而且配合郝市長之前完工的一點點社會住宅，投資客知道，當這兩個人認真時，台北市的房價必然有四年的跌勢。

新北市也有規畫不少地點哦，雖然我並不看好朱立倫願意配合，但還有下一個市長的機會，且搞不好朱立倫突然願意對平民老百姓好一點，多蓋一些社會住宅，不然現在才完工的十四戶實在難看極了。

所以這四年期間，在雙北市及桃園、台中等地，請慢慢看屋慢慢買屋吧，不用太著急房價會不會再漲，投資房及豪宅還有很大的跌幅及跌勢要走呢。一般中古屋會跌慢一點，但因為投資房會跌快一點，就這樣一點一點的，把房價往下拉了。

好屋難求，有社區認真經營的中古屋比較好住。
新成屋的好屋更難求，這十年來有太多爐渣屋與黑心建商蓋的速成屋，讓你剛買的房屋一年又過一天就漏水壁癌，不好住就不要買，除非你用市價的八折，以這二折的金錢來維修你的房。

沒有台南跟高雄，請這兩地的人去問妳們的市長，為何不照顧平民老百姓？

但現在還不會大跌，因為投資客跟建商仍在觀望，看看小英及柯P是否「真的」會蓋那麼多，當怪手挖下去的那一刻，才是起跌點，而成千成千的社會住宅完工時，才是大跌之時。

http://www.chinatimes.com/newspapers/20160615000048-260202

160923夢想街57號 好市多進駐等於房市利多？預售、新成、中古、公寓挑哪個好？
影片網址→https://youtu.be/VcJm9aNSJDI

【好市多促進中壢房市分析】

答：基本上像這種「大賣場」進駐，一定是趁生活機能還不是那麼樣成熟、完善時就會進駐，因為附近相對點燈率比較低，房價、租金、土地取得成本也都相對會比較便宜。如果是在人潮密集之處，再進駐，那就來不及了，東西也無法薄利多銷。例如：內湖五期的好市多也是如此。反觀中壢也是如此，那附近的空屋率也是相較整個中壢來講是偏高的。

【現在的時間點，買什麼划算？】

答：......↓
第一-價格取向
其他條件都一樣的情況下，挑新成屋，特別是預售屋，因為建商在這樣現在這樣的景氣下推案，都會有比較大的「賣不掉、銷售期拉長」的心理壓力，以前賣一間就少一間，現在是擔心價格在可口也未必能賣掉，所以現在建商推的案子多半會以「最短時間之內完銷」為第一目標，其次才是「價格」。
因此，在這樣的前提下，新成屋、預售屋價格極有可能出現比周邊中古屋還來的便宜的情況發生！在比價效應下，未來周邊的中古屋也就不得不跟著降價了。所以如果從置產、投資角度切入，房子越新越好。

第二-一定要是接近滿分的好房子
如果擔心資產縮水的話，在各方面條件都差不多，只有屋齡新舊的不同，當然是選新的。可是如果是在蛋黃區、大安、信義、大直，一些土地取得成本已經很貴的地方，就算是新房子，可能也會因為地點、房型格局、基地過小等等，導致有明顯的抗性，反而中古屋社區評價優，住戶們共識極高，選中古屋就是不錯的選擇。

舉例1：內湖區有一個新建案，豪宅規格、大樓外觀也很氣派，而且建商也很願意讓價，可是基地位置在山坡地可能有土石流的疑慮，然後景觀看出去雖然樹景一片、鳥語花香，但也看得到福地景觀，像這樣子情況，如果附近有中古屋，格局、採光等等其他條件也都不錯，而且還沒有福地景觀，那當然就選中古屋了。

舉例2：在房市盤整期，房子再便宜，也都還是會被市場質疑，像是基河國宅，房市最高檔與現在的實價登錄相比，差距將近快三成。所以記得，無論新舊，一定要買「缺點最少的好房子」，其次才是價格。

【砍價絕招】

A.實價登錄再砍價法
答：基本上現在多數人都是這樣來砍價的，實價登錄往下出價已經是相當普遍的談價法，多半只要有誠意出售的屋主，心態大約都會是「最高紀錄的八折、最新紀錄的95折」為成交區間。
B.銀行估價砍價法
答1：實務上的觀察是，現在銀行都會估得比較高喔！？因為銀行都是參考已經成交的時價登錄，而現在買家出價，都是低於實價登錄，成交價也是低於實價登錄，所以只要是自住型的買家，現在進場其實都是相對比較可以安心的。

答2：銀行估價砍價法，比較適合用「豪宅」。

2-1.因為總價越高，下修壓力/幅度比較明顯，銀行會評估得更保守、謹慎。

2-2.現在「豪宅限貸令」仍然是沒有解除的，對「財力證明雄厚」的「首購族」而言，6999萬的房子最高可以貸到八五成，也就是5949萬，但只要多1萬變成7000萬，最多只能貸六成，也就是4200萬，一來一回就要想辦法多準備1749元的自備款。

2-3.所以如果你是豪宅買家，「自備款多」，可能其實沒那麼在意銀行可以貸多少，可是你想買的房子總價超過7000萬，那你就很適合用「銀行估價砍價法」，假裝自己籌錢很辛苦，跟賣方多議一點價。
C.東扣西扣砍價法(扣車位、扣管理費...)+房屋謄本算屋主買價算出屋主利潤

答：
【車位砍價法】

不管任何一個地方，車位都有一個「固定的“行情”」，請注意，重點在“行情”這兩個字，很多仲介都會跟你說：「車位是『死豬仔價』，通常沒有人會砍車位價錢，車位價格該是多少就是多少，只能針對房屋價格去砍價。」但是，
1.一樣是坡道平面，因為坡度的不同，有的社區無法停低底盤的跑車，消費者知道嗎？
2.還有一樣是車位，B1、B2、B3的價格，應該是一樣的嗎？
3.同樣樓層的車位，你是靠邊邊牆壁、夾在中間車門很難開，跟你單獨在空曠角落、動線好停、車門好開，價格應該一樣嗎？
4.有的機械車位是上中下三層輪動式的，有些機械車位位置在中間/平面層，簡直跟平面車位沒啥兩樣，有的車位在下層有限高不能停休旅車，一樣是機械車位，價格應該一樣嗎？
所以，請記得，車位價格不是死豬仔價，不是固定價，而是固定行情，可以參考行情，依照車位好不好停，再做一些加加減減。說不定又殺了50萬。

【扣管理費】

豪宅社區的管理費一坪動輒200元以上，中午屋目前平均落在100元上下，有些一層一戶、獨棟、有游泳池的，管理費特別貴，長久下來養房的成本就差很大！像這次的故事主角，就是利用「他們認為合理、他們可以負擔的」管理費是多少，與想要購買的標的物去做10年、20年的累積計算，然後將這些多出來的養房成本，放進斡旋談判議價裡面。

【房屋謄本算屋主買價、算出屋主利潤】

答1：其實這一招比較無效，因為屋主當初買得便宜，難道就要便宜賣給你嗎？那屋主當初買貴了，你是否願意用比較貴的價錢承接呢？不過基本上還是秉持一個原則，民國101年之後取得的，因為成本較高，而且是屋主賺多少的問題，應該賠多少的問題，所以會比較難殺價。

答2：從謄本算出屋主成本，前提是
2-1屋主是在101年6月以前購買的房子，實價登錄查不到，再用此招。
2-2必須要有貸款。
2-3屋主設定抵押的類別是「最高限額抵押」。如果只是「一般的抵押權」，就代表當初屋主自備款比較多，並沒有把房子的價值完全給貸出來。
2-4通常銀行都是「成交價的八成」去做設定最高限額抵押，換言之，如果你在謄本看見設定1200萬，加個兩成上去，就代表屋主當初大約是用1440萬去購買這間房子。而設定1200萬打八折等於960萬，大約是屋主「實貸」的金額。

【斡旋絕招不藏步】

1.交易安全：有太多案例層出不窮了，有些房仲一心只想成交，有些買家對於自己的財力證明過於自負，每隔一段時間就會發生「貸款貸不到買家要的成數，籌不出自備款，只能解約，而被賣家沒收訂金。」的慘劇，所以在斡旋的一開始，我們會建議消費者，在出價談之前，請算清楚自己到底有多少自備款，然後記得在斡旋書上註明「如果貸款未達？成，買家可主張無條件解約」等字樣來自保。

2.不要斤斤計較服務費，買賣房子是三方面的事情，絕對不是只是買賣雙方的事情而已，試想三國時代：劉、孫、曹，其中的兩方只要真心團結合作，第三方必死無疑！

所以，買家可以用力跟屋主砍價，賣家如果不甘心當然也可以堅持不讓價，請記得很重要的一件事情「服務費，多給，也只是多給1~2%，少給，也只是少給1~2%」，我們會建議消費者訂出一個目標、級距，如果價格滿意，服務費給滿%，把「服務費」放進談判技巧裡面。只要利用服務費，讓房仲替你賣命！或許你多給了1~2%服務費，我絕對相信，房仲幫你砍的價錢絕對不止1~2%。

(以上部分內容，出自陳泰原的新書《一眼看穿房仲賣屋手法》。)

網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/171393914

160921東森財經 最強砍價王 買屋73折成交
影片網址→https://youtu.be/vr7HNx7dqoQ

陳郃頻：「像這樣一房一廳格局，屋齡15年的中古屋，價格和兩年前相比，就打了八折。」

記者陳郃頻、林晏任採訪報導……↓

17坪，緊鄰捷運站，價格從每坪70萬降到現在60萬有找，房市冷冰冰，屋主也降價求售。

最新一期的商業周刊，找到一對30多歲的年輕夫妻，兩個人收入大約十萬元，預計花1300萬買個一輩子的家，兩個人花了七個月終於找到中和區一樓店面17坪，加上20坪地下室的物件，但屋主開價1800多萬，陳柏源喊價1100萬，最後1300萬成交，73折達陣。

房仲業者陳泰源表示：「並不是仲介跟你說車位多少就多少，就算一樣是平面車位，它的價格也應該要有30~50萬之間不等的價差。」

最強砍價王，議價有撇步，想買房的小資族注意看，新北三峽、台中北屯等都是CP值超高易入手的潛力區。還有六都房價，像是台北市的信義區降幅超過兩成，新北市的土城區減幅也有14%，專家就教戰，降幅越大的區域，價格越好談。

房仲業者陳泰源表示：「上半年屋主比較不願意讓價，買賣雙方拉鋸比較明顯，可是下半年有要賣房的賣方，普遍都有這樣的心理認知，絕對是降價換成交。」

台灣房市價量重挫，交易量創下25年的新低，上班族想買房，不妨多比較撿點便宜。

網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/170795222