央北重劃區出售的八卦，YOUTUBE、MOBILE01和Yahoo名人娛樂都在討論

<突圍黑心房市之功課篇>你花很多錢 去找投資客喊明牌老師 換來的學問 就在我這本書的第一part

這次為何寫這一大篇 我內心有不少掙扎
以前說過 不講投資
後來發現 當投資客自以為神神道道拐人騙人上車
那 自住客當然也該知道 他們是怎樣拐人騙人的

這是知己知彼的道理 所以我寫了 (如果你已經收到書 應該已經看完)
附上的新聞 讓你知道最近他們再動啥歪腦筋

重劃區買法

建商愛重劃區，畢竟可以逢低買進土地的時刻並不多；投資客也愛重劃區，理由一樣都是為了逢低買進，完全不用傷腦筋就有機會輕鬆獲利，雖仍有套牢風險，但獲利時間比一般地點還要短、機會更大。
要了解如何買屋自住，就必須了解建商與投資客的想法，知己知彼還是挺重要的。
任何機構來作土地價格調查，重劃區的土地都是呈現拋物線向上，到了成熟期後就會持平或轉下，所以建商及玩土地的投資客，這輩子都在找新重劃區，抓住那向上的趨勢，好大賺一票。如果你的錢夠多，玩土地投資的獲利比玩房屋高上好幾倍，但如果你只有少少的幾百、幾千萬元，家裡還有老小要養，你是玩不過大咖炒手，縱使你想卡個畸零地來玩玩，自爽的成分仍然高過於可能的獲利，因為臨地要開發不見得非要鳥你不可，重劃區內大塊土地都可自行開發，小塊土地建商也不愛那麻煩的整合。
但如果你看到報章雜誌的那些獲利心法，就心癢跳入，那就是你笨了。股市上，凡出貨前必有利多消息釋放，如果你是看到人家的利多消息，那只有當墊背的份。
重劃區是這樣：圈地作都市計畫、禁建禁買賣、計劃完成、道路等公設完成、土地發回，接著就可以自由興建、買賣，政府或重劃單位也可以賣地。一個新的重劃區，多半會有30%的抵費地公開出售，所以，專業的投資人最愛的，就是不大不小的重劃區，比如像板橋的新板特區或是新莊的副都心重劃區，公共設施的等級，更成為評估這個重劃區的重要項目，像台中七期的公共設施是市政府跟市議會，就是建商的最愛，畢竟台北市信義計劃區已經是個標準範例，專業及人事沒人看不懂；而淡水的淡海新市鎮，嘿嘿，啥也沒有，只有個喊十年還在喊的輕軌，就必須放很長很長的線，而且土地又太多，很難炒。至於台中的黎明重劃區，只有高速公路，沒有政府機構來撐腰，炒完土地就會有一堆投資客閃人。
這樣懂了吧，重劃區有沒有前景，其實很容易懂，房屋的未來價值也是一樣的判斷方法。
建商或炒地大咖，有著上達天聽的人脈關係，當地方政府準備要劃這一大片地作新的都市計畫，就是他們下手的時刻，這時土地一坪可能只要幾百元，可以幾千、幾萬坪的買。等到重劃確定，開始禁建禁買賣，普通級的炒地咖也會跳進來買，這時地價稍貴，而且因為禁止過戶，買賣合約有時會因為地主死亡、政府推拖拉、分配不均勻、政黨輪替等等因素，而造成血本無歸，比如新莊的塭仔圳重劃區就是這樣，一綁三十年過去，而新莊副都心也綁了二十年。
玩土地的人都知道，命要夠長、錢要夠多，才可搏得大富大貴。
等到重劃完成開始賣地，最普通的投資人看到訊息也會跳進來買，這時，有沒有炒手就很重要了，歷史上桃園的青埔，土地剛開始買賣時，第一波還不錯，但建商剛開始推案就不怎樣，投資人並不喜歡這個鳥不拉屎的地方，所以房屋從預售賣成先建後售，無論房價還是銷售率都不好，這時地價就有點小跌。
擁大量土地的咖會有點緊張，他的本都重壓，稍不小心就可能倒掉血本無歸，但高鐵實在是很好用，加上政府幫忙搞了個不三不四的證所稅，把股市的資金推了一部分到房市裡來，而房市又愛管不管，於是就造成現在的「21點現象」，大家比誰會唬爛，就可吸引投資人上門，而造就了現在的青埔。

土地講完來講房屋。
只要是不大不小的重劃區，前幾個個案都會充滿投資客，建案的賣的很快，如果這重劃區又有重大交通建設或中央級政府單位，那就會賣得更快些。
這也是投資人的最愛。
這些剛開始推的產品，地點上都不會擁有永久景觀，看出去一定都是別人的房子或高架橋，地點也一定不是靠主要道路，更別講面公園、面綠帶、面學校，有時候還會面加油站、看得到墳墓等，你知道的，建商總是先把爛的地推出去，以後才有好地可拉抬房價，房屋一律好看不好住。
所以造就了不少敢衝的投資客財富，你想，這些人連產品都不研究，不就是圖個「快」？建商當然也很「敢」，這幾年這樣的案子，都敢創造出新天價，反正他手上多的是投資客的名單，用個「VIP看屋」的包裝就可以。
所以被投資客相中的重劃區，第一批的房子，都是VIP買走，當一般的購屋客如你知道要買的時候，已經是第二批，而且你買到的很可能都是那些VIP轉手的紅單、預售單，他們賺錢，接手的人就看老天爺賞不賞飯吃，運氣好也賺得到，運氣不好就套牢，比如周杰倫他媽，買間淡海房居然一坪27萬元買貴不說，還是面墳墓第一排，氣死他老人家告上媒體，鬧得風風雨雨的。

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【紅色子房小秘書】上班族5分鐘地產新聞精選三篇 Jan.02
(今年起由子房大的小秘書為各位提供每日精選新聞囉!)

去年不動產交易量 10年最低
雙北市中心 估下修10％
奢侈稅解套 房市恐「多殺多」

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去年不動產交易量 10年最低
來源：2013-01-01經濟日報╱記者陳美玲／台北報導

內政部公布民國101年11月全台買賣移轉棟數3.01萬棟，不僅月增率5.11%、年增率更達9.85%。累積前11月移轉棟數達30.09萬棟。專家估，去年全年移轉棟數估32.84棟，量能較前年萎縮9.21%，為10年來新低量。

內政部公布的11月買賣移轉棟達3.01萬棟，量能已從9月的2.35萬棟谷底反彈，呈現連2個月上揚格局。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，11月全台量增5.1%，主要是年底買盤帶動，讓成交量明顯增加，加上不少個案趕年底交屋，也讓數字表現亮眼。

累積去年前11月移轉棟數達30.09萬棟，較前年33.56萬棟衰退10.34%。徐佳馨表示，實價公開去年10月中旬上路，對11月影響仍不明顯，預計12月交易量能，較能反映實價公開影響房市的真正效果。

中信房屋副總經理劉天仁表示，去年房市在奢侈稅、央行限貸令、實價登錄影響下，加上又逢全球景氣下滑、物價上揚，量能較前年萎縮，不過，從中信房屋近期內部成交量能來看，市場有逐步回溫狀況，認為去年全年買賣移轉棟數約落在32.84萬棟附近，較2011年36.17萬棟減少約9.21%，優於原先預期，不過，量能仍為10年來新低量。

展望今年，劉天仁表示，房市交易量應會優於去年，主因是實價揭露後，成交價逐步透明，買賣價格趨於理性，觀望的買盤將逐步進場。另外，奢侈稅、實價登錄、央行限貸等政策利空反應完畢。而今年經濟成長率回穩至3%到4%，也將帶動購屋信心上升。他預估今年買賣移轉棟數上看34.1萬棟，較去年成長約3至5%左右，今年第1季後，觀望買盤逐漸進場，成交量逐季上揚。

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雙北市中心 估下修10％
房價卡瓶頸「宜半年後進場」
來源：2012-12-31蘋果日報 吳苡辰╱台北報導

「今年房價已在高點，明年將下修。」學者在2012年底提出這樣看法，連在台灣擁有近千家房仲店的永慶房產集團也有相同的觀察；永慶總經理廖本勝表示，雙北市市中心房價，將有5~10％向下修正空間。

根據永慶房產集團統計，今年台北市第4季平均總價為1859萬元，較上季的2018萬元下滑，單價也從第3季每坪60.2萬元，下滑至58.2萬元，中止今年初以來房價持續上漲的趨勢。至於新北市第4季的平均總價為978萬元，雖較第3季成長2.1％，但以單價來看，僅比第3季增0.35％，成長明顯趨緩。

「需求仍穩定」

永慶房產集團總經理廖本勝分析，過去幾年台灣房價一路成長，今年台北市市中心與外圍區民眾可接受的房價總價為2150與1800萬元，新北市中心與外圍區分別為1150與850萬元，但不論總價或單價原則上「已到瓶頸」；他認為多數民眾難以負擔，未來不容易大幅上揚。

「尤其是大安、信義區等雙北市中心，房價已高，未來可能下修。」但廖本勝強調，雙北市房價雖高，需求仍然穩定，且奢侈稅讓物件釋出減少，目前房貸仍維持低利率，資金仍多，因此房價有一定的支撐，即使下修，幅度也在10％以內。

桃園料漲2成

但他預估桃園縣因近來有許多重大利多，且有不少移入人口，預期明年價量將成長1~2成，而中南部因房價基期低，未來房價則有5~10％的上升空間。

台灣房屋智庫市場經理劉志雄認為，政府打房措施及全球經濟不佳，是壓抑今年房價成長主因，實價登錄後許多民眾期待房價下修，不像以往會擔心現在不買，以後買不起，因此加價意願較低。

東森房屋南門加盟店店東呂奕德就表示，今年下半年起許多民眾認為實價登錄後房價會跌，願意加價者已經較上半年減少約3成。

中信房屋和平加盟店店長張明珠也說，以台北市為例，上半年購屋族預算多在3000~4000萬元，但下半年預算2000萬元的中小坪數產品佔約6成。

三峽林口價跌

淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰指出，今年房價已在高點，明年將下修，下修幅度會因區域而不同，三峽、林口、淡水與新莊等區供給量大，跌幅也深，建議沒有急需的購屋族可積極看屋，約半年後進場有機會買到便宜房子。

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奢侈稅解套 房市恐「多殺多」
來源：2012-12-29聯合晚報／記者游智文／台北報導

實價登錄衝擊漸淡，房市又面臨新挑戰。業者表示，由於明年第一季起，遭奢侈稅突襲套牢的投資物件，進入解套高峰，再加上碰到後金融海嘯交屋潮，預計未來半年市場會增加5到7萬件的供給量，投資熱區恐將出現新一波「多殺多」。

這些投資熱區包括台北市中心、新莊副都心、林口及淡水等，另外預料台中七期明年第一季起也會出現較大賣壓。

住商不動產企研室主任徐佳馨表示，奢侈稅在2011年2月底無預警傳出，4月中立院通過三讀，6月正式上路。這一政策規定持有房子未滿2年即出售，必須繳納10-15%交易稅，等於將所有新交易的房子都設下2年的閉鎖期。

她表示，多數被此一政策套住的房子，都是2010年底到2011年3、4月間所買的房子。主要是投資客在2010年底前購進的房子，到奢侈稅傳出時多已有相當漲幅，只要賺少一點，就可順利脫手。但2010年底以後才買的房子，還沒獲利，奢侈稅傳出後，根本來不及也無從逃命，只好被迫當起包租公。

2010年底到2011年初，是後金融海嘯時代房市投資最火熱的時期，台北市單月交易物件最高達7000多件，是目前交易量的1倍以上，新北市每月交易也多在1萬件以上。總計2010年的11月到2011年4月，全台半年房屋交易量達21萬餘件。

4、5萬件套牢 熱區賣壓更大

以當時投資買盤約2-3成來算，大約有4、5萬件投資物件被套住。另外由於2009-10年間建商看好房市大舉推案，單季建照申請戶數都在2萬戶以上，按時程明年第1季起將進入完工交屋高峰，投資客也會獲利了結，估算市場將增加5-7萬戶的供給量。

業者多認為明年起殺出的解套屋，由於不用轉嫁奢侈稅成本，加上被「綁」兩年來，房價也多有1-2成漲幅，想脫手的人，應會釋出較大的議價空間，這對目前賣壓相當沉重的新北市一些重劃區如新莊副都心等，將面臨更大多殺多壓力。

今天5/21/19（二）蘋果日報刊登我第28篇的專欄文章「容積發展權移轉對房市的影響」（如下連結，由於蘋果目前閲讀全文需註冊登記，為方便大家閲讀，我也將全文轉貼如下），敬請參閲分享。

本篇專欄主要探討台灣因爲公共設施保留地徵收而產生特有的容積發展權移轉（簡稱TDR）現象，在TDR商品化後，實證研究對房市影響。專欄內容提到的學術論文，有興趣進一步了解詳細內容可以參考下面論文連結：

https://ppt.cc/f5cQbx
"Commodification of Development Rights and What It Does to the Urban Housing Market in Taiwan"(Mi Shih， Ying-Hui Chiang，Hsiutzu Betty Chang和Chin-Oh Chang合撰)，Journal of Planning Education and Research(SSCI)，2017年接受，預計2019年刊登

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張金鶚專欄：容積發展權移轉對房市的影響
（張金鶚，政大地政系特聘教授）

台灣房地產開發不論新建個案、重劃區開發或都市更新都必須面臨「容積（建物樓地板面積）管制」，以兼顧都市發展的居住品質及土地利用效率。然而為了保存歷史建築，歐美地方政府在財源有限下，發展出「容積發展權移轉（Transfer Development Right，簡稱TDR）」機制，以補償地主的損失。除了歷史建物的保存外，台灣又將TDR應用作為解決公共設施保留地取得的主要手段，於1999年訂定「容積移轉辦法」，允許地主將移轉容積出售，開發業者得以於新建個案透過TDR方式購得額外容積來興建出售，這是台灣容積商品化的原始開端跟持續動力。

低所得家庭影響大

根據資料統計，從1999年到2011，台灣共有1673個TDR個案，我們關心這二十年來如此將TDR商品化的政策結果，到底會對房市產生何種影響？雖然國外學界有些相關TDR研究，但卻缺乏TDR商品化後對其周遭房價是否產生影響之研究。尤其台灣房地產嚴重的商品化，投資炒作盛行，TDR結果是否會產生對不同高低房價的不同波及效果？面對TDR的必要與衝擊，政府又有何因應配套政策？

史宓、江穎慧、張秀慈和我四位教授共同發表《TDR商品化對台灣房市的影響》論文，在2017年被國際著名的都市計畫學術期刊《Journal of Planning Education and Research》（SSCI）接受，並將在今年正式刋登。我們以新北市三重區為個案研究地區，針對2004年到2012年間333個（共計16.21公頃）TDR建案對於周遭1885個中古屋交易價格進行影響分析。

我們建立了三個計量經濟模型，包括傳統的特徴價格迴歸模型、空間相依迴歸模型及分量迴歸模型，分析TDR個案是否會對周遭房價產生影響。模型中控制了建物特徵包括面積、屋齡、樓層、建材等，區位特徵包括住宅區、商業區、重劃區、路寬等，鄰里設施特徵包括學校、捷運站、公園及交易時間等各種可能影響房價因素，並以半徑150公尺為範圍，檢視TDR個案及TDR面積總量對周遭房價是否產生顯著影響。

從理論與實務觀察，都認為高層與高端房價的開發個案將對周遭房價有提升影響。而TDR建案將增加樓地板面積，間接增加個案樓層，也會間接提升個案房價。實證結果顯示，三種模型都呈現TDR個案的確顯著影響周遭房價的提升，但TDR面積總量卻沒有顯著影響。其中TDR建案在空間相依模型對周遭房價的影響提升2.38%，交易房價平均約提升11萬7千元；更有趣的是根據分量模型結果，TDR個案對較低房價產生顯著提升影響，而對較高房價並沒有產生顯著影響，顯示TDR潛在對較低所得家庭影響大於高所得家庭的購屋負擔。

回顧台灣TDR的實施背景、政經條件、都計制度，以解決公共設施保留地的機制乃台灣所獨有，的確是一種制度性創意、市場性敏銳、政治性有效的創新。然而，容積原本是公共財，台灣容積移轉商品化除炒高房價外，另一影響是容積移轉的價值資訊不透明，欠缺市場機制，尤其大多是中間掮客介入，容積利益多流於私人口袋，産生公共財利益歸私的不公平現象。

再檢討商品化政策

有鑑於此，我在台北郝市府任內，首創「容積銀行」制度，努力推動施行，透過政府作莊的概念，未來開發商有增加容積需求，需繳代金向容積銀行購買，不能私下買賣容積，而政府的容積銀行取得代金，將統一運用購買公共設施保留地或補償歷史建築的地主損失，甚至興建公共住宅以減少較低家庭的購屋衝擊等。

地方政府在推動實施容積銀行的代金制度也遇到了困難，說明「容積商品化」已產生新的政經條件與環境限制，這是空間品質與可負擔房價所要面對的承擔與挑戰。

建議未來中央及地方政府在TDR政策上仍應全力推動容積銀行並重新檢討商品化政策，以避免TDR對周遭房價產生波及及房市利益不公平的負面影響。

https://tw.appledaily.com/forum/daily/20190521/38342043