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【小資族的商辦飯店投資法~】

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許多人都有投資商業不動產大亨的夢想，但商業不動產有許多投資高門檻:
1. 投資金額大：對一般小資族來說 就是槓桿太高
2. 管理成本高ex:找租客、管理租客
3. 貸款成本高: 商業不動產的房貸成數六成跟住宅八成相
比，需要更多的自備款，換句話說就是更高的資金門檻
4. 稅率高:非自住的不動產其土地房屋稅都比較高
5. 收益低:個人投資商業不動產，在扣除了上述1-4的成本
之後，淨收益率可能只剩下不到2%

有沒有但這裡有一種資產可以提供小資族提供投資商業不動產的機會?

有 ，就是台灣不動產信託(簡稱Reits) ，Reits的優點是透過專業管理公司讓投資不動產報酬率提升，搭配上Reits優惠的股利稅率6%，其報酬率應該比個人冒險去投資商用不動產好很多

以國泰R1( 01002T)為例: 旗下有台北喜來登飯店、誠品西門以及國泰西門美華泰大樓，預計今年配發現金股利 0.4382元，預計股利率3.17%(除息日2018/5/17)遠高於個人投資商業不動產的不到2%的投報率。

Reits另外一個優點是: 商用不動產本身基地面積大，不論都更、重建、出售都更價值的提升會比一般住宅顯著，以這檔國泰R1( 01002T)旗下的西門美華泰大樓目前已經進行都更流程、預計幾年後會以商場跟飯店形式經營，未來的現金股利跟資產價值有更上一層的空間。但須注意重建年度現金股利會下降，因為重建建物當年度會無法賺取租金收入

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以上內容為純粹個人經驗之分享，並無推介任何提到標的買賣之意。讀者應獨立判斷，審慎自我評估並自負投資風險

美股"存股族"很愛的一家公司Realty Income(O)

也是昨天公布財報

Realty Income (O)是商業房地產的REITs

零售客戶占總收入的84%，最大占比是便利商店

但租客的行業別其實是相當分散的

前十五大客戶占比大約一半

客戶的質量也屬於高質量客戶

投資等級的零售租戶占收入的44%

所以比較不會有違約的風險

之前在專欄介紹的時候就蠻多讀者持有

https://pse.is/TLFSP

優點每個月配息，目前殖利率還有4.7%

股息連續成長超過 25年

也因為很穩定，所以才會有那麼多投資人喜歡這家公司

其實看美股財報會發現很多好公司一再被印證^^

有關交易所買賣債券（ETD）

ETD顧名思義是可在交易所進行買賣的債券，由於發行面額較小，又稱為Baby bond。星匯資本創辦人兼首席投資總監陳建中稱，ETD也是債券的一種，一樣提供可預計、定期的收入，最大的投資風險同樣是發債機構違約。

他續指出，傳統在場外交易的債券，交易速度和市場資訊透明度較低。相比之下，ETD流動性高，投資者套現較為容易，加上買賣猶如股票交易般相對容易，價格透明度高，買賣差價亦會較窄。

在美國市場上市的ETD逾百隻，但只有小部分是由港人認識的公司發行。附表中4隻ETD價格不約而同處26美元附近，年內價格升幅由超過5至14%不等，表現隨時勝過部分股份。聯儲局減息預期是年內價格推升因素，但價格波動明顯低於股票，即使聯儲局早前落實減息，相關ETD單日變幅只是輕微升或跌不足1%。

現時ETD在美國市場較活躍，有逾100隻，發債機構包括eBay、AT&T等(見附表)。投資者可在個別券商開美股戶口進行買賣。私人銀行、美國券商以外，部分本地券商亦有提供買賣服務。

耀才證券銷售及客戶服務部分組經理林煒壕指，投資者可經該行美股戶口買賣ETD，交易佣金收費與美股無異，入場門檻同樣最少可買1個單位。不少ETD以25美元水平上市，以此計算投資者未計手續費大概花約200港元已可入場，相比一般債券入場費動輒需數十萬、過百萬元，甚或需符合專業投資者資格(個人流動資產不少於800萬元)才能投資，ETD讓零售投資者大大提高資產配置上的靈活度。

輝立証券客戶也可經該行美股戶口買賣大部分ETD，但因投資目標以收息為主，成交相對少。富途證券同樣提供ETD買賣服務。

港人買美股，不論是普通股或優先股，收取股息都要交最高30%的預扣所得稅，隨時變相七折收息。陳建中指，由於ETD派發的屬於債息，不受預扣所得稅影響，投資者可把債息全數落袋。

至於債券基金和ETD的入場費同樣較親民，基金的優點是可一次過分散投資多隻債券兼有基金經理掌舵和把關，缺點是投資者要付較高管理費。

陳建中指，主因把債券放在交易所上市，需付上市費用。由於絕大部分亞太區企業、內房企業發行的高息債，不用上市已有超額認購，不需多付一筆費用作上市。另邊廂，不少美國高信貸評級公司都會發債，債息不高，選擇和競爭亦多，若加上公司想零售投資者參與投資，發行ETD就成為較好選擇。

陳建中指，ETD到期日一般較長，例如30年、40年或以上。投資前計算到期收益率之餘，還應計算贖回收益率是否符合個人回報要求。原因是不少ETD給予發債機構權利在債券到期前向投資者贖回，如果太高溢價買入，被強制贖回時投資者有可能失去預算。

林煒壕稱，現時不少ETD提供5至6%的年利率回報，一年派息四次，但價格波動性較小，故適合長線持有收息多於短炒賺價。

他續指，聯儲局再減息，促使資金尋求較高息的產品，ETD理論上會受惠。然而，投資者要留意減息周期會否持續，倘要提高獲利機會，可考慮在貼近25美元水平買入。此外，投資者可選較熟悉、兼信貸評級較高(如標準普爾給予BBB或以上投資級別)的公司，提高安全性。

陳建中稱，到期日愈長的債券，對利率敏感度愈高，故聯儲局減息利好ETD價格向上，但市場早已預期這次減息，故在價格上已有所反映。目前，利率期貨顯示，9月份聯儲局減息機會達百分百，惟一旦結果較預期有落差，甚至乎將來美國掉頭開展加息期，則會對債價構成衝擊。

https://hk.on.cc/…/bkn-20190812174741753-0812_00842_001.html

相關文章：

「REITs+Bond」組合以外的選擇
http://starnman84.blogspot.com/2018/10/reitsbond.html?m=1

#都係講返投資 #交易所買賣債券 #ETD

很多人都認為
投資風險大而且又不穩定
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我們這些老百姓到底能怎麼辦呢？
這時候
你們是不是很想問我：
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而且又保值的資產讓我們這些老百姓來投資嗎？ 」
「我們不求大富大貴，只求穩定又保值的投資！」
「很多人說買黃金保值，是真的嗎？」
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為了能保住大家的財富
我今天就為你們分析
哪一些資產類型是保值又穩定的
包括黃金、股票、指數型基金ETF、房地產、房地產信託基金（Reits）
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0:20 市场上真的有穩又保值的投資項目？
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11:14 儲蓄保險
13:44 總結
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過去10年如果有投入樓市，都可以有不錯的回報，但一個「首期」就阻礙了好多人上車。不過除了買樓，都可以買REITs，如果10年供樓的錢去比較，哪一個會跑贏？REITs又有甚麼優點缺點？

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