透 天 大樓 單價的八卦，Yahoo名人娛樂都在討論

【推動實坪制遏止虛坪灌水亂象
落實居住正義】

內政部花敬群次長昨天在臉書上勉強說出「有些虛坪離譜 會認真檢討」，但從2017年賴清德院長承諾要推動實坪制計價，內政部開始研擬至今卻沒有具體目標及時程，只見北市公設比逐年攀高、虛坪灌水亂象越來越離譜、房價跟租屋指數都達歷史新高，花次長是真心檢討還是虛應故事？嘉瑜會持續關注跟推動💪

據住展雜誌統計，2019年大台北公開銷售的大樓、華廈類新建案平均公設比持續走高，其中台北市新建案平均公設比上揚至約34.8％，新北市也走高到約32.8％，雙雙創下歷史新高。內湖甚至出現號稱坪數35.85坪，但公設比高達54%的小宅！實際室內坪數不到15坪，若用最高售價1900萬計算，等於購屋者花了1026萬買虛坪，相當驚人。

98年監委就曾針對房屋虛坪灌水現象糾正內政部，包括：1、建商售屋廣告主打「低公設比」，令消費者無從知悉與分析公共設施坪數之分配是否妥當，致引發虛坪、灌水等爭議，內政部放任不顧，洵有疏失。2、附屬建物、公共設施坪數之單價與主建物相同，有無暴利之嫌？是否應以不同單價計價以求公允？ 3、建物登記面積與建管執照面積不一，給予建商「灌虛坪」機會，內政部卻怠惰修法，放任民眾權益受損，實難辭其咎。

近年建築法規放寬許多建商可免計容積的項目，包括陽台、屋簷、雨遮、法定騎樓、防空避難設備、裝卸、停車空間、機電設備、安全梯、管委會使用空間，加上地政法規准予建物測量登記面積多於使用執照面積，造成附屬建物、公共設施灌入坪數，不計入容積卻可灌到住戶的公設，再要住戶買單，用公設名義計價，導致一樣容積、一樣土地坪數，不同建商蓋出的可賣坪數完全不同，甚至把免計容積的車道也灌入公設，這些問題就是長期不推動實坪制計價出現的亂象，內政部都知道！但什麼時候要改？

全世界都實坪制，只有台灣、中國、香港是公設要計價，連香港都開始一步一步走向實坪交易計價制，目前在香港每一筆的交易物件，都可以看得到「建築面積呎價」跟「實用面積呎價」，前者就是我們所說的權狀價格，後者就是所謂的實坪價格。當大部分的人談價格都是用實坪價格來討論時，其他的制度才會慢慢跟進修改。

推動實坪制計價必須一步步落實，政府有決心才能遏止建商藉公設灌水房價、靠公設賺錢的亂象，也才能讓真正的實坪房價透明！

大台北公設比持續攀高 虛坪問題惡化未解
https://estate.ltn.com.tw/article/9285
公設比54%「北市最高」　砸千萬都在買虛坪
https://tw.appledaily.com/property/20200827/ZT3YXCYG3BDSVFPEYILUAPCPQI/
虛坪現象持續惡化 買方：房價愈來愈高卻愈住愈小
https://money.udn.com/money/story/5621/4426757
房屋虛坪灌水 內政部遭監察院糾正
https://www.cy.gov.tw/Message_Message/18767/%E5%85%AC%E5%85%B1%E8%A8%AD%E6%96%BD%E7%81%8C%E5%85%A5%E5%9D%AA%E6%95%B8_980903.pdf
一張圖看懂公設「虛坪」被灌到哪…台灣人買房養空氣
https://fuhouse.setn.com/news/778420
【數據看天下】實坪制會讓房價漲多少
https://www.cw.com.tw/article/5085773
真的實坪計價 房價會如何？
https://www.leju.com.tw/page_blog/view/140
幫你解讀買屋實坪?虛坪?
https://epaper.land.gov.taipei/Item/Detail/%E5%B9%AB%E4%BD%A0%E8%A7%A3%E8%AE%80%E8%B2%B7%E5%B1%8B%E5%AF%A6%E5%9D%AA_%E8%99%9B%E5%9D%AA_

高嘉瑜舌戰徐國勇 花敬群：有些虛坪離譜 會認真檢討
https://udn.com/news/story/7238/4930584

我住的那棟老電梯大樓，屋齡快五十年了，每年都還在繳房屋稅，因為房屋的價值超過10萬元。

侯董這棟才21年的大房子，為什麼不必課房屋稅呀？

以台北市購屋出租的投資報酬率不到2%來推算，侯董每年收租2千萬，這棟大房子市價應該在10億以上。

屋齡才21年，市價10億以上的大房子，因為拆成99個門牌，這21年來就都不必繳房屋稅⋯

我明天要去向台北市政府申請：我家的臥室、餐廳、廚房、廁所都要有自己的門牌啦！

【苦幹揭密】
侯家五億房產 竟免繳房屋稅
五億探長避稅手法大揭密

侯友宜堪稱是北北基避稅王，位於陽明山價值五億元的房產，一年收租2000萬元，竟然21年來都不用繳房屋稅，苦幹哥估計台北市稅捐處被侯探長佔便宜超過百萬元。一般人住3、40年的老舊公寓，每年都還要繳房屋稅，到底五億探長是怎麼辦到的，今天苦幹哥就為大家揭開侯探長的神奇避稅秘技。

侯友宜家族位於陽明山的這棟大樓，就是租給文化大學作為宿舍使用的大群館，這棟五層樓建物，室內總面積1670平方公尺，市價粗估約五億元，自民國86年落成啟用迄今，一年收租兩千萬元，卻從未繳過房屋稅。根據苦幹哥向台北市政府調閱的資料顯示，大群館蓋好之初，就將整棟大樓申請了99個門牌，每個門牌的室內面積，連五坪都不到。也就是小到我們家裡的一個房間，就申請一塊門牌。侯探長將房間隔得這麼小，除了讓學生「更緊密結合」在一起、收更多租金之外，還有什麼好處呢？

根據房屋稅計算公式，房屋稅=當年房屋現值x稅率。而，當年房屋現值=核定單價x(1-折舊年數x折舊率)x街路等級調整率x面積。陽明山凱旋路的房屋稅街路等級調整率是110%，在台北市算是較低了，市中心的街路等級調整率最高甚至可以到320%。如果當年侯探長的五億大樓是跟一般房屋的格局相類似，那麼他今年要繳的房屋稅就是129618元，將近13萬，計算式如下：
當年房屋稅
= 當年房屋現值x稅率
= 核定單價x(1-折舊年數x折舊率)x街路等級調整率x 面積 x稅率
= 2450 x (1- 20 x 1% ) x 110% x 1670 x 3.6%
= 129618元。

每年應繳將近13萬元的房屋稅，那為什麼五億探長一毛不拔呢？
原來依據房屋稅條例第15條第一項第九款規定，房屋現值若低於十萬元以下，則可以不用繳房屋稅。由於房屋稅是依每個門牌為單位來計算房屋現值，也就是當侯探長將每個小房間都申請一個獨立門牌時，其中最大一個房間的房屋現值也才85351元，低於10萬元這個開徵門檻，因此就不用繳房屋稅。(大群館99個門牌，其中最大一間，在興建當年的房屋現值：2450x(1-1x1%)x110%x31.99=85351元)

這99個門牌，雖然加起來面積很大，但是卻一毛錢的房屋稅都不用繳。那這些年來，侯探長大約省下多少房屋稅呢？由於以前房屋稅的稅率較低，民國87-90年稅率1.38%，91-103年稅率1.2%，104-107年稅率是3.6%，再扣掉每年房屋折舊率，經過苦幹哥的估算，這21年來，五億探長大概可以省下139萬元的房屋稅。

苦幹哥認為，一般人恐怕不知有這種逃避房屋稅的巧門，侯探長身為執法先鋒，連稅法都能鑽研透澈，月租收入2000萬的五億大樓竟免繳房屋稅，也令人大開眼界。若再加上每年硬拗文化大學代為繳納的5%營業稅100萬元，侯探長每年省下的稅金就高達113萬元，說他是避稅天王實在也不為過。

就是買不起，這世代年輕人共同的痛

年輕人省吃儉用，仍敵不過低薪高房價；
就算好不容易存到頭期款，終於有機會貸款買房，
但是您知道嗎？
越晚買房，可能買到不需要的公設就越多。

根據內政部實價登錄資料，住宅大樓公設比分布在30-32%；
根據住展雜誌統計，2019年台北市新建案平均公設34.8%，新北市32.8%，創下歷史新高。
也就是說，
若有一間1千萬元的30坪公寓，公設比30%。
代表實際居住空間為30坪乘以70% (21坪)，剩下的9坪都是公共設施。
計算房屋單價加公設，得到的房價是每坪33萬元；
但如果用實際居住面積計算實坪單價，1千萬元除以21坪等於每坪48萬元，
相對於加計公設的價格漲幅高達45%。

目前多數國家採取實坪制，
日本、英國、馬來西亞及越南等，公設幾乎不計價；中國大陸公設比只落在10%到30%，
香港近年已經逐漸走向實坪計價制。
台灣房價計算的不合理和畸形，可算是另類的「世界獨創」!

即便內政部有交易實價查詢系統、房屋建坪單價計算，還是無法有效遏止房價漲破天的亂象。
內政部徐國勇部長說他有在做，而且做很多，大家要肯定。
請問房價問題，政府如果有在做，成效在哪裡？
內政部花敬群次長說當前不宜打房。
請問為什麼不宜打房？難道房價還不夠高嗎？
徐部長甚至說，土地權狀中都有記載實際得坪數，民眾可以「自行選擇」。
這是多麼「何不食肉糜」的一句話!
年輕人生活已經不容易，政府難道還要將買賣風險及成本轉嫁至弱勢的消費者身上嗎？
內政部推諉政策、無法苦民所苦，怎麼對得起民眾血汗的納稅錢？

#實坪制
#透明房價
#房價灌水
#民眾冤枉錢

170920宜山路 珠海特區 高級透天有電梯7-1
地址─台北市北投區開明里25鄰宜山路3~7號
影片網址→https://youtu.be/WyKWlDP6iQI

【物件資料】
售價─9800萬；建物單價─83.4萬/坪
格局─6房/4廳/5衛/2室
建物登記─117.51坪
主建物─72.5坪
(1樓22.84+2樓13.46+3樓21.47+4樓14.73)
附屬建物─45.01坪
(陽台6.2+平台2.69+雨遮0.69+花台0.92+屋凸4.1+水箱2.63+地下層27.78)
土地登記─92.81坪
邊間─是；採光─3面
出售樓層─B1~4樓，整棟；電梯─有，1部

【社區資料】
警衛管理─無
大樓外觀座向─朝東南
發照日期─78年11月11日
構造─鋼筋混凝土；外飾建材─石材
使用分區─住2；建物主要用途─住家用
建築規劃─8棟，地上4樓/地下1層，共13戶
建設公司─聯漢建設；設計人─沈國皓建築師

【生活機能】
市場─家樂福
地標─薇閣高中
公園─泉源公園
學區─義方國小、新民國中
交通─捷運新北投站，google說步行16分鐘

【特色說明】
屋況佳，即可入住
離塵不離城，環境幽靜
雙車庫+傭人房，使用空間大
珠海特區，高級透天、別墅林立，住戶平均素質高
客廳挑高5米45(1樓2.85m+2樓2.6m)，舒適無壓迫

美商ERA易而安不動產-大安營業處
知見不動產仲介經紀股份有限公司
經紀人─彭彥祥；證號─(95)01183號
營業員─陳泰源0986-289-679；證號─(99)148-643

部落格網址→http://taiyuanchen1223.blogspot.tw/2017/09/170920-7-1.html

180809華城路 歐風社區型別墅 國礎富裔山66-19
地址─新北市新店區華城路66號
影片網址→https://youtu.be/K5WUZe35LvM

【物件資料】
總價─6980萬；單價─57.9萬/坪
降價─6480萬 ；單價─53.8萬/坪
格局─3房/3廳/3衛/1室
建物登記─120.53坪
主建物─62.04坪（一樓18.09坪+二樓12.89坪+三樓16.31坪+四樓14.75坪）
附屬建物─16.17坪（陽台8.23坪+雨遮0.94坪+屋頂突出物7坪）
地下室─26.68坪
公共設施─15.65坪/13%

土地登記─199.13坪
月管理費─18080元
出售樓層─B1~4樓；該層戶數─1戶；共用電梯─1部
大樓外觀朝向─東北；室內客廳採光朝向─東北；邊間─是；採光─3面

【社區資料】
警衛管理─全天候
發照日期─100年05月18日
類型─透天厝；建物高度─14.4米
公共設施─SPA、溫泉、游泳池、健身房
建物結構─鋼筋混凝土；外牆建材─石材
建設公司─國礎建設；設計人─鄭秀玲建築師
建築規劃─51棟，地上4樓/地下2層；總戶數─51戶
使用分區─風景區乙種建築用地；基地面積─12374.37坪

【車位說明】
倉庫式停車位，平面x1

【特色說明】
私密性高
鑿地千尺，專屬溫泉池社區
獨享6千坪公園、500坪的溫泉休閒會館
近康橋雙語中小學，優質物管24小時警衛
英式維多利亞風格小鎮，50席獨棟電梯別墅
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【美商ERA易而安不動產】
知見不動產仲介經紀股份有限公司
經紀人─彭彥祥；證號─(95)01183號
接案人─陳泰源資深經理；營業員證號─(99)148-643
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1.服務專線→0986-289-679
2.line ID→chentaiyuan1223
3.看屋請至少提前一天預約，謝謝。

部落格網址→http://taiyuanchen1223.blogspot.com/2018/08/180809-66-19.html

120602中天商圈租金漲！吉馬陳麵線5家店面剩2家
影片網址→http://youtu.be/mMm9IVthENk

感謝記者范欣餘的採訪，這家麵線真的很好吃，以前我爸爸常常帶我們全家一起去SOGO巷弄內的那一家店吃，而且還一定要搭配所謂的五色蔬果清湯喝！美味又營養！

可惜！東區商圈真的租金與房價，漲幅都太驚人了！賣這種低單價的東西，真的是超辛苦！而且阿！通常屋主也其實不太想要出租給開餐廳的，因為只要一樓是開餐廳，整棟大樓社區都還要幫忙保火險，萬一發生火災，樓上住戶全部都跟一樓屋主槓上了！屆時還得不償失呢！

至於有人問：不是現在大環境不好嗎？應該都利多出盡了，房價到底是在漲三小朋友？我只能說，一級商圈的店面產品真的不是普通等級的有錢人玩得起的，都是金字塔很頂端的有錢人，因為本身店面就帶有「投資味」，所以銀行貸款成數本來就很低，買得起的人多半都是口袋超深！屬於有錢人在資產配置規劃上的一環嚕！

以下是新聞報導......↓

熱呼呼麵線，蚵仔這麼大一顆，仔細攪拌還有大腸當配料，全盛時期號稱一天熱賣3000多碗，知名連鎖麵線無聲無息，一口氣關了3家店。

路人甲：大概兩個月前吧？(就關了)生意就普通啦！

位於忠孝東路的店面已經拉下鐵門，掛出招租布條，房仲透露，最新月租32萬，相當每坪2.6萬/月，但就在4/3關閉忠孝分店後，麵線業者位於西門町的成都分店5/31也不做了！同樣考量租金。

房仲業者陳泰源表示：店面喔，它還是一直陸陸續續在漲，像東區就很明顯，漲幅至少有2成，甚至平均漲幅都是在3成。


奢侈稅上路滿一年，冷卻不了精華商圈店租，就拿SOGO商圈來說，巷弄店面每坪租金從1.5萬漲到1.8萬；靠近大馬路從每坪3萬漲到3.4萬；西門町店面平均漲了5000塊/坪！

偏偏業者做的是小生意，除去成本不算，一碗麵線60塊，得賣5333碗/月，一支香腸35塊，一個月得賣9000多支，就連人潮滿滿的士林分店，去年7月才開張，當初老闆還現身大灑紅包，不到一年宣告停業。

知名連鎖麵線業者5間店關到剩下2家，傳出有意轉戰士林官邸，不再屬意一級商圈，就怕租金年年漲，知名店家也得轉個彎求自保。

網址→ http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/50574297