#售樓 #我家好好樓找新主人 #目前還在銷售中呦 (若是簽約成交會在文中寫明)
地點在台北市健康路和南京東路五段之間,走路約10分鐘到南京三民捷運站,約5分鐘過個馬路就到河濱公園慢跑。
早上下樓漫步2分鐘就可以到旁邊的南京市場買食材或吃小吃。全聯超市走路5分鐘,離清幽的健康路比紛擾的南京東路更近些。
樓房座落在舊區的的小弄裡,前後門的弄都小,所以車慢車少行人不會逗留在路上(吵架),所以很安靜,就像熱鬧市區裡的郊區,早上有蟲鳴鳥叫,偶然還有珍奇異獸飛來陽台露台小花園say Hi。
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整棟樓最被稱讚也最重視的設計:是非常通風通氣~
主要是自己這些年明白了『氣』是人體最重要的能量,所以在設計時一定會把這個擺在第一位,窗戶,對流,冷氣位置,房子的坐向...應該也可以說就是風水。
我們自己住在5+6+7樓,都是用德製的折門大片落地窗(可全開一整面),另外可使用的面積還有1樓(停車)及B1和8F儲藏室。
2/3/4/5.6.7樓一層一戶共四戶,每層樓都有大落地窗+大陽台+後陽台。外觀設計風格有人說是北歐簡約,我自己覺得是低調樸實。
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地坪30坪。前後都有門出入。
10年前我們買時候是三層透天樓,然後自己找建築師/設計師/營造廠,花了5年的光陰精氣神和近4000萬的設計費和營造裝潢成本,建了的這棟7級抗震要給自己住的樓。
現在回頭想想自己真的好誇張,小到每一片磁磚,每一面牆的丹麥富洛克油漆色號,每一顆水龍頭臉盆材質造型到每一顆馬桶...都是我一選再選然後再選才用的(往事歷歷在目,到底為何要這麼辛苦這麼忙哈?逃不過的完美主義陷阱啊)。
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12月10日晚上9點多,台北來了個有點強烈的地震,也是我們住進這樓5年多來經歷的最大一次地震,當天我和尢都在5樓,覺得這個地震在這樓裡的感覺很妙,像是坐在船上呢~整棟樓的搖擺可以用「So smooth滑順」來形容,我猜這可能就是建築師和結構技師說的『筏式抗震基礎建築』的感覺吧。
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說到這裡,內心默默很感謝當初營造這棟樓的春越建設,每個樓板都建造的十分紮實,不僅建造時每週的建築進度都有照片和清楚的報告,下次建樓還是想找他們:)
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體驗最深刻的是去年樓頂密封的花台蓄水造成七樓的地面插座進水,找來的泥作師傅幫我們抓漏抓到很驚訝密封的花壇內已是個小池塘,樓板也沒另做防水,六樓的屋頂卻完全沒有漏水痕跡,一直誇獎我們的建築:『水泥灌漿做得很紮實,竟然不用作防水』
不過那次修漏為了一勞永逸,也同時重新整地做防水貼進口花磚。
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#風水師精準計算過的好宅
這棟樓從看地到興建到室內設計,都是風水.玉蘭老師指導鑑定過,我也很感謝她!每次買房都給我很多好的建議,也讓我這些年都可以順利的好好活:)
記得當初建築物的角度都是老師用羅盤定出來的,坐正北朝正南,前面有101和W hotel,後面有新美館當靠山,上接天下接地,生活在這裡5年多,從重度牙周病全身都壞了了的住進來,到現在生活好好/身體好好,可以每天睡足8-9個小時,我想這裡的好風水的幫助是絕對大有的。
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接下來(老廣告創意人的職業病) 想來談談什麼樣子的人(TA)適合這棟樓?
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#很適合上有老下有小的家族呢
整棟樓是符合嚴格中華民國法規下的無障礙空間,從入門到電梯都是輪椅可以上下樓的,所以很適合老人家或大型老狗居住,說來好笑,當初花了一百多萬裝置的永大電梯是為了我家古代牧羊犬咪咪,她走的最後那幾個月這電梯確實幫了我們大忙。
一開始委託的信義仲介,已有幾位有興趣的買家來看,其中一組就是一對夫妻有兩個小孩還有長輩的,的確夫妻住五六七,小孩一人或兩人一層,長輩一層,一層客房的確很合適,如果你也是想要和婆婆有距離但又不能距離太遠的可以考慮。
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#也適合想一起終老的好友們
這棟樓權狀有四張,5.6樓一張,2.3.4各一張,我們直到現在並不打算分開銷售。
今天跑完山突然想到也很適合想要住在一起,生活互相有個照應的好朋友們,一人一層,互相照應但也互不干擾。
如果沒有停車需求,一樓也可以改裝成小店面或者美麗的工作室。
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#更適合喜歡享有各自空間的夫妻
我和尢~就是屬於這一種類型,平常他愛在一樓車庫創造他的手工刀,我呢喜歡在七樓泡澡寫文和靜坐按摩看書。
五樓是廚房和起居室,六樓是臥室和淋浴間,想要在一起的時候相聚在這兩個樓層。
2.3.4當客房給親友住,偶爾租給雜誌廣告拍片,也會收租,這幾年算下來房租的收入可以繳交整棟房貸的利息,是棟可以自給自足養活自己的好宅。
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#也挺適合投資兼自住的頂客族
九月有個十幾年好友,來我家頂樓看夕陽喝酒烤肉後隔兩天,他就很有感的私訊我說也想要買一棟這樣的樓房,頂樓自己住,樓下租給別人收租(做國王)⋯哈如果你手上有一筆頭款想要投資房地產同時收租,這樓很適合呦。
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我因為沒有家世背景白手起家,出社會後發現想要做為一個追求品質,不熬夜,要睡飽又要帶著快樂良心的 廣告導演/創業家/好老闆...在工作拼搏真的很難賺到錢。
於是在三十出頭就看破了『工作無法賺錢,要理財才可能會有財』,於是看書上課學理財學投資房地產,十幾年前台北房產起飛前每年在台北市買一兩棟房,到現在手上房有點(太)多了,年過半百此時突然想開,漸漸想要生活簡單點,也計畫要往山裡森林邊去住了👉如果你想問為何會這樓這麼好為何會想要出售這大概就是原因嘍,我接下來的計畫是想買座可以自己種菜種香草的森林來蓋幾棟有機宅:-)想到就很美好❤️
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房屋權狀136.11坪,土地權狀30坪,可使用面積B1-8F大約150坪左右。若你想進一步知道每個樓層的細節可 #點入照片看各樓層的文字說明。
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若你對買這棟樓有興趣,可私訊我訊問售價和其他細節
但你我人生都短,一樣也是非誠勿擾嘍~
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#售我家好好樓
#呼喚新的好好主人
#來呦
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透天建築成本計算 在 張渝江 Facebook 八卦
我夢到一個從後面傳來的聲音😱😱😱
他說只剩下12天,還不去把危老重建寫一寫
然後,我立刻醒了,這,我不是早就寫過了⋯⋯
是自己在嚇自己🥵🥵🥵
****作者張渝江
為加速危險及老舊建物重建,提升國人居住安全與品質,行政院在2016年底趕著通過「都市危險及老舊建築物加速重建獎勵條例」草案,送立法院審議,2017年3月16日更在立法院完成初審修名,移掉「獎勵」二字,成為「都市危險及老舊建築物加速重建條例」,危險老舊建物重建條例是「法律」,位階很高,其對市場的衝擊和技師的工作環境息息相關。技師報1051期2017年春節的社論已提過這議題,因應3月16日完成初審,借此一隅再說明,提供給技師先進準備與建議。
「都市危險及老舊建築物加速重建條例」草案,短短13條,核心的議題是什麼樣的房子可適用?怎麼確認其可適用?而其獎勵又是什麼?
什麼樣的房子可適用?基本上都計區內「非文化資產古蹟」,「危險與老舊與其相連」的都可以適用。草案第3條說明了危險和老舊範疇:
「經建築主管機關依建築法規、災害防救法規通知限期拆除、逕予強制拆除,或評估有危險之虞應限期補強或拆除者」(第3條第1項第1款)
「經結構安全性能評估結果未達最低等級者。」(第3條第1項第2款)
「經結構安全性能評估結果之建築物耐震能力未達一定標準改善不具效益或未設置昇降設備,且屋齡30年以上者。」(第3條第1項第3款)
早先在媒體公佈時,行政院內政部的計畫,及於40年屋齡無電梯即可適用;今30年以上屋齡,且無電梯「或」要耐震能力不足者,始適用。從上述可看出關鍵在「結構安全性能評估」,但這是什麼?容本文後述。
其原有獎勵又是什麼?要者就是容積獎勵(第6條),其獎勵高達40%。原內政部的草案,重建建物不受都市計畫法與建築法在建物「高度」上的限制,惟3月16日初審通過的條文,則刪除此部份。
重建條例其實開放突破都更的街廓限制,就算是最小的十來坪的透天建物(在雙北外很常見)也可以適用,這是個創新。「合法建築物重建時,得合併鄰接之建築物基地或土地辦理。但鄰接之建築物基地或土地之面積,不得超過該建築物基地面積。」(第3條第2項)初審通過的條文,限縮了原來的規劃,比鄰的土地超過1,000平方米的部份,沒有容積獎勵(第6條第3項),但亦提供不少誘因。
我們要特別留意什麼是結構安全性能評估,「結構安全性能評估之內容、申請方式、評估項目、權重、等級、評估基準、評分方式、評估報告書、經中央主管機關評定之共同供應契約機構與其人員之資格、管理、審查及既有住宅結構安全性能評估等事項,由中央主管機關定之。」(第3條第4項),住宅性能評估實施辦法(2016),其實是很怪的一個行政命令,因母法「住宅法」授權定這個辦法的目的,是用來作「社會住宅」開發商的績效評估,而今卻拿來作一般建築的評估已很怪;然而這和「結構安全性能評估」又有關,因內政部為減少行政成本,很可能會拿住宅性能評估來用,其實和「結構安全性能評估」必然不同。住宅性能評估實施辦法的評估方式充滿大量表格要勾填;與耐震詳評利用計算機進行結構模擬實算,有很大不同。
「結構安全性能評估」依目前的條文來看,出現「評估結果之建築物耐震能力未達一定標準」與「共同供應契約」暗示了耐震詳評的重要;直指住宅性能評估套用的可能繆誤,與921以來進行近二十年的耐震詳評的引入,是施義芳理事長的提議,也是他的遠見。究其極要有40%容積獎勵還是在評估的結果,這評估的方法的決策操在內政部手上,仍待內政部後續的處理。
又,重建的核心仍是財務,缺少資金的支持都是空談。放寬建蔽率(第7條)與容積獎勵(第6條)是重要的財務誘因。高達4成的容積獎勵,簡單的算法就是,這多出來四成的樓板在市場上的價格,要是大過整體重建的成本加上預期的利潤,就可推動。新屋單坪價格低於30萬的地區,都是不易透過建商推動的地區,所以雙北以外的地區,不易看到建商會主動推動這些工作。
至於條文中出現諸多的補貼,比如「補助結構安全性能評估費用」(第4條)、土地稅房屋稅減半十年(自用且不賣,第8條第1項第3款)、提供社會住宅或租金補貼(第9第2項)、就重建計畫給予補助、並就資金取得困難或優先推動地區提供必要融資貸款信用保證(第10條)...,這些均尚待市場考驗。
由於公務員有公務人員退休法24-1條「公務人員在職期間涉犯貪污治罪條例或刑法瀆職罪章...剝奪或減少退離給與」的緊箍咒,所有的「給付行政」,都很難進行,是否思考由容積移轉來補貼和促進即可。不要有太多主管機關「得...」「認定...」再「補貼」「保證」的事情,以免公務員認定不同也不敢執行。都市計畫容積移轉實施辦法(2014),有限制一定條件容積才能移出(拿去賣錢,§6),法律位階大於命令,所以技術上不是問題,而是內政部要思考的議題,其風險是不動產市場屋齡30年以上無電梯的房屋,價錢會和當年在推都更時一樣,會有一定的波動。
最後,要提出的是「建築師開車,技師騎機車」的議題。建築師的角色,和券商幫公司上市IPO公開發行一樣,他們幫建商發行不動產的權狀,所以他們收入不同。他們不只要懂技術,還要有財務智商。危險老屋重建條例,須解決危險老舊建物安全問題,對技師而言,也是一個新的契機,其工作(結構安全性能評估)的對價,不再是成本加公費法,而是『如有4成的容積將給住戶帶來合理價值的費用』。而「結構安全性能評估」,不外乎耐震詳評,目前國內最主要的評估方法,有國震中心(TEASPA)與內政部(SERCB)的方法,我們該了解這些方法的概要,同時結合熟稔這些方法的技師,提供完整服務:包含耐震詳評到基地與比鄰土地規劃,及容積計算(生產交貨),用團隊給住戶一站式的高質專業服務,這才是這波變革,所能帶來新的工作環境與價值的契機。我們只要讓危險老舊建物能重建,得到安全保障,那麼建築師開車,就不再是我們羨慕的願景,他們能,我們當然也能。
【本文稿經由台灣省土木技師公會技師報同意轉載;未經允許請勿任意轉載】
1063-8-1
圖1 921過後15年,台中霧峰斷層旁未拆的房子,還歪歪斜斜地佇立在那,張渝江攝影。
1063-8-2
圖2 2015台中太平,這些連棟透天的房子將會拆除原地重建,有電梯且耐震,張渝江空拍,DJI Inspire 1。
透天建築成本計算 在 白經濟 TalkEcon Facebook 八卦
▍好文分享:文林苑的問題在貪婪嗎?
文林苑的爭議來自「貪婪」嗎?一樁買賣破局,那麼不爽不要買 (賣),為什麼會扯上貪婪呢?這其實反映的是背後法規設計的問題。來看看 埃西亞商會 的好文吧!
補充:討論都更除了執行的部分,更無法避免「為什麼要都更」。老屋換新房,想要的人自然舉雙手贊成,但這背後有什麼原因可以容許政府動用強制力呢?經濟學家所說的市場機制,其中一個威力就在於如果有某人不想和你交易,沒關係,我找別人就好。透過保存這種選擇的自由,市場機制可以讓每個人在他的預算範圍內追求他享受的事物。今天如果我們支持都更,要和某人說「你不可以追求住在現在這個房子裡的享受」,「別人都支持拆你家」好像不是個很光采的理由。就像「全班投票通過,明天開始每天倒廚餘都輪到白鯨小編」,應該不會有人覺得這是民主。建商絕不是因為樂善好施才去接都更,政府也不能用自己沒拿錢作為使用強制力的原因。與其指謫別人貪婪,不如去看看為什麼在這個例子裡,雙方在法規下沒有談出兩邊都能接受的價碼。
[文林苑案問題在貪婪嗎?]
by代糖俠
因為張景森這位即將上任的政務委員關於文林苑王家拆除案一番譏諷的的言論,引發「新政府的成員是否執政就忘記居住正義」的爭議。先不論準閣員的言行有傷害政府跟民眾之間信任的疑慮,文林苑的爭議真的來自「貪婪」嗎?其實作為一個都更規則設計的案例,文林苑可以說是再好也不過,用「貪婪」來說明這個案例的爭議核心,可以說不夠具體。
文林苑更新案最重要的爭議點,是整個都市更新的過程中,最先的更新範圍包含郭元益大樓等相鄰接的土地;而同樣相鄰接的土地包含了算是在整個街廓內側的王家兩筆透天厝。郭元益大樓在申請排除計畫範圍成功後,使不願意接受此都市更新案的王家上訴要求比照相同理由排除於計畫範圍,然而卻因為其兩筆土地位於街廓的內側,沒有辦法獨立出入,因此若不包含於此更新計畫,未來將無法改建,因而牴觸「更新計畫不可以導致鄰地未來無法改建」,無法退出此都市更新的計畫。
爭議之處在於現有的都市更新相關條文規定,只要達到可以執行計畫的門檻,那麼不願意同意條件、又無法退出計畫的所有權人,就只能依照估價的結果領取補償金後,放棄此更新計畫內的所有權益。因此,出現了在未達100%同意之下(文林苑案已經超過90%),仍有人不願意參加更新,又不願意領取補償金,透過抗爭的方式避免被拆屋、阻止更新計畫實施。
那麼到底為什麼會出現不同意的問題呢?排除去年相當出名的「龍腦戶」那種非理性因素,不同意戶多半都是有跟建商談過價錢的-以台北市這幾年較知名的永春案、文林苑案皆是如此,這就是為什麼張景森會大言不慚地譏諷王家。價錢談不攏、雙方撕破臉自然就變成了不同意戶,但價錢談不攏這種事情稀鬆平常,跟貪不貪婪實在無關,不過是雙方的價值認知有了差距,真正造成這個差距的原因不搞清楚,建商跟不同意戶都只知道用貪婪來指責對方,實在對於解決問題無濟於事-畢竟,之所以需要都更,就是因為計劃範圍內確實有更新建築物提升居住安全的需求。
問題的爭點在於更新後的分配比例必須按照估價師的鑑價結果計算,但不見得每一戶都願意接受這個鑑價結果,故實務上建商多半以私約或其他方式補貼來讓所有權人同意更新。光是這個部分,就是極為荒謬的設計。公部門訂定都市更新的遊戲規則,本該讓資訊可以充分揭露、對稱,參與住戶彼此可以比較自己跟建商拿回多大的坪數、需要多貼多少錢,可以避免資訊不足而導致住戶不願意談判的問題;沒想到法規反過來強制規定所有人都必須按照鑑價結果分配比例,導致這類資訊的交換本身就是「不能端上檯面」的灰色資訊,非官方認證、不能公開的性質使得資訊不能完整流通、品質不能受到住戶信任,這樣的設計反而使得都市更新的溝通過程更加窒礙難行。
另一方面,強制依照鑑價結果分配的作法,導致「土地可建容積價值」與「鑑價結果」差距最大的所有權人,在建商理性的規劃下,會被刻意優先操作為不同意戶-以文林苑案為例,王家因為不能自行改建故完全沒有退出選項,而其建物本身又是街廓內側的透天厝,因為老舊加上出入不方便導致建物價值低落,鑑價結果差。然而其持有的土地持分近50坪,單是以現行容積率規定就可興建為180坪的建物,按照『實坪』一坪50萬的低價水平,就已經有超過一億元的價值,若不同意卻只能被迫領取七千萬元左右的補償費,這中間至少三千萬的差價,若不是作為建商的獲利,也必然成為建商用來補貼其他所有權人、換取同意的籌碼。從建商最後實際提供的條件也可以得知,建商並不願意用高出鑑價結果太多的價碼跟王家達成協議,才導致僵局。
制度設計本身就造成了部分條件特殊的所有權人容易淪為「不同意戶」,但實際上像王家少賺的(至少)三千萬,到底流落到何方了呢?由於先前提到,分配必須按照鑑價結果,所以實際上這筆錢透過建商這個中介者,變成私約底下補貼部分不同意戶,或是建商自行吸收作為工程長期延宕而使興建成本變高的工程費用補償。唯一一個掌握足夠比例同意戶、可以提出計畫的建商因而可能利用其壟斷的優勢,透過資訊因為法律規定而不透明的優勢,而得以獲得本來不應該賺取的超額利潤。指責建商本身為了賺錢想辦法在不觸法的前提下最佳化獲利,要建商『有良心』可以滿足正義感,但設計錯誤的法規就是使建商如此『貪婪』的主因,這樣荒謬的局面。
錯誤的法規不但使王家必然被貼上貪婪、要太多的標籤-就算他們僅主張要求要有變換後的面積的市價一億元作為補貼價金、非常公允地主張他們應得的部分,這數字仍高於鑑價結果一大截,豈不『貪婪』?更使建商『必須』遵守法規、得以利用法規造成的資訊不透明而名符其實地『貪婪』。應該檢討的,是這個法規的設計,而不是什麼人貪婪或不貪婪。
日前因為大法官的釋憲結果,計畫提出的門檻10%同意戶的比例太低,欲修法提高為30%,另外實施的門檻則育提高為80%或90%等不同版本,試圖解決都更機制不良的問題;然而這都沒辦法解決現行規定要由鑑價結果分配比例,實際上有壟斷條件的建商卻可以利用資訊不透明進行不公平的談判,真正造成各種釘子戶問題的窘境。
否則,繼續按照這個荒謬的『強迫各戶必須按照鑑價結果分配』的制度,而非各戶自行依照主張的權利談判,未來就算要實施想像中『公平正義』的公辦都更,就算建商的角度換成了政府,這種荒謬的情況依然會出現-想看看,王家的案子就算換成了公辦都更,按照鑑價結果他們就是只能分配到較小面積、被迫領取低估的補償金,難道就不會因為這個案子不是建商賺錢,而是其他住戶得以獲益,就變得『公平』嗎?甚至有可能在未來幾年內,因為新政府欲強力推行公辦都更,最後會因為政府官員想要加速政績推行,變成操縱媒體與論,利用政府「不牟利」的身分跟強制力,更加有魄力地侵害所有權人的財產權益的一場悲劇。
透天建築成本計算 在 透天新成屋估價方式 - Mobile01 的八卦
如果只算建坪那有些地坪大的但是建坪一樣那建築成本也一樣就有點奇怪? 我朋友是說會養地的建商很多都是口袋很深的所以他們的計算方式就是以他養地的 ... ... <看更多>
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如果A .建地(面寬6米地坪40) + 建築成本(五樓半透天) B. 9年屋(面寬10 ... A的建築成本我是以疫情前一坪12 萬來計算的) A 地與B屋在同一條街上, ... ... <看更多>
透天建築成本計算 在 [請益] 建築物成本計算- 看板home-sale - 批踢踢實業坊 的八卦
請問一下,假若蓋透天,網路上常講的一坪約幾萬,請問這是包含工錢嗎?小弟做功課,
目前得知,南部透天成本計算如下。
土地坪數*市價+建坪*每坪造價+管銷=成本。
請問以現在行情,南部透天住宅,一坪品質中等約一坪造價多少萬?管銷費用又怎麼計算
?而這些費用有包含衛浴、廚具設備嗎?
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