農地變建地的條件的八卦，Yahoo名人娛樂都在討論

《文茜的世界周報》

劉嵩 紀錄片導演過去他非常關心我們的土地，曾經製作城市的遠見系列的紀錄片，最近他在製作農村的遠見，這一次的地方大選裡頭，其實越來越多人關心農村的狀況，可惜關心的比較多的是，農產品的價格，但這只是農村的問題中的一環。

劉嵩導演所拍的這一系列的農村的遠見，他到了德國 到了日本，到了荷蘭 到了美國 到了印尼，他希望能夠找到一個最好的農村發展的例子，公共電視從12月4號開始，每週二晚上10點，主要的頻道就播出農村的遠見系列的作品，今天我特別為大家推薦的是德國的懷揚鄉。德國的懷揚鄉這個影片，將在這個禮拜的時候下個禮拜二10點的時候在公共電視播出。

懷揚鄉在哪裡？它是在巴伐利亞，南部的巴伐利亞非常靠近慕尼黑，它離慕尼黑德國南部最大的城市，大概只要20分鐘，但是它有點像宜蘭的現象，就突然湧進一大堆人，然後土地跟房價不斷的飆升，可是當地的農業生活型態，並沒有提到太大的提升，所以因此這個懷揚鄉這裡，開始進行了很大的一個改變，這裡頭他不是像台灣就說，老農津貼5000塊這樣發，用這個方式發展，他的房式是農民，你一定要對環境 對社會有所貢獻，這個時候農戶的生產方式，一旦符合這個前提，政府就會給他補助金，第二個 他希望鼓勵很多年輕人回到農村裡頭來，當他們回到農村裡頭來，他們可以接受很多自然農法，新的一些農法的概念。

但是鼓勵那些年輕家庭回來的方法是什麼？就是政府有一個租借政策，他先買下了當地農民將近三分之二的土地，然後他們年輕人只要付一個月100歐元就可以租下這些土地，最長可以租借149年，用這個方式希望年輕家庭回到鄉下。

{內文}

眼前的景象猶如烏托邦的真實寫照，孩子們鬧著長者們笑著，這裡是德國南部巴伐利亞邦的懷楊鄉，是一個面積46平方公里，人口僅有3500人的小鄉村，它緊鄰德國南部最大城市慕尼黑，高速公路交通時間只要20分鐘，長期受到慕尼黑城市擴張的影響，讓懷楊鄉的土地與房價不斷飆升，然而懷楊鄉的村民，卻不願走城鎮化的道路，而是保留鄉村的生活型態，在巴伐利亞邦務農人口只有3%，卻有八成土地是農業用地，全邦有過半人口居住在農村。

（Heinrich Schneider/上巴伐利亞鄉村發展局區域辦公室主任）
我的任務是維持農業的永續發展，但一般農戶只靠農產品的收入，在經濟上無法維持，我們局裡提供許多補助以協助農戶維持營運，而要得到補助，農戶的生產方式必須符合一定的前提，農民必須對環境對社會有所貢獻，才能夠獲得約50%的補助金

德國鄉村發展局的主要任務是強化鄉村，讓人留在鄉村地區不流向都市，除了提供各類補助更新基建，政府更建立嚴格的土地管理機制，比如農地不能隨意買賣變更用途，讓鄉村地區的土地能永續維持農業使用，德國各級政府鼓勵農民轉為有機耕作，並透過各式各樣的生態補貼與輔導，讓農民的收入多元化。

（Michael Pelzer/懷楊鄉前鄉長）
因為沒有農業懷楊鄉就沒有未來，我們把重心放在農民身上，在這裡農民的地位，明顯比其他鄉鎮的農民更受重視

但僅僅將農戶留在農村是不夠的，懷楊鄉同樣面臨人口老化與農戶凋零的困境，為了吸引年輕人並解決土地住房過高的問題，懷楊鄉公所25年前提出土地租借政策，土地所有權人保留1/3作為建地剩下2/3的土地，以每平方公尺10歐元的價格賣給鄉公所，鄉公所再把買來的土地提供給年輕家庭，他們月付100歐元或年付1200歐元的土地租金，就能利用這塊地蓋房子最長可租借149年。

（Dirk Schattschneider/新建自有住宅屋主）
比方說必須住在懷楊鄉最少12年，家庭婚姻狀況也是因素之一，另外還有其他的條件如工作收入，或是自願性投入鄉鎮與各個協會團體的社區活動等，在總分100分的分數中，要達到一定的分數，才有資格加入這項計畫

2000年懷楊鄉獲得全德鄉村社區<永續發展獎>，2004年又獲得歐盟<鄉村更新>首獎，這一切除了依靠主政者的遠見，更仰賴社區民眾的積極參與。

（Michael Pelzer/懷楊鄉前鄉長）
一個政治人物如果能成功地引導人民，為他們形成共同的目標，再在這個基礎上讓他們能獨立，並負責地發展出願景與執行公共事務的能力，這比起只由行政者和管理者獨自做出決策，會有更多超出預期的可能性

在人口僅有3500人的懷楊鄉裡，有300人固定投入各委員會的工作，居民參與公共事務的比例之高，在德國也非常罕見，除了委員會之外，懷楊鄉還有很多義務性的小團體，在社區角落貢獻一己之力。

（Torsen Keiner/救生員及社區運動協會成員）
我認為身為現代人已經忘記了，什麼是信任和群體關係，在城市中人們無法體驗到群體關係及相互的信任感，因此大家都在尋找可以提供這些的地方，我只能說當你看到這裡，你還能多求什麼呢？我們可以感受到人與人之間的親近，因為大家都很友善，可以從對方得到安全感，同時也能給予對方安全感，所有居民都連結在一起，成為一個關係緊密的共同體

主政者的遠見，加上村民們的互信互愛，讓懷楊鄉成為德國鄉村永續發展的典範。

（紀錄片）
我們必須保留這一片天堂淨土，讓人們可以在這塊土地上愉悅地生活，我們必須意識到我們只有這個世界，並沒有第二個世界在後車廂裡，這個世界上有一些事物我們必須努力維護，因為我們的下一代也有權利像我們一樣，能在這片淨土上過著幸福安樂的生活

https://www.youtube.com/watch?v=aTVxPf89LvI

哪裏同學？明明是充滿意識形態的獨派人士、卻來裝熟、扯同學？拜託，饒了大家。

高雄有沒有機會人口增加到500萬人，我不知道；因為這涉及搬不搬、生不生的問題。
然而，高雄應該「有條件」可以成為人口五百萬的大都市。

一，陸海空，高雄比台北多一港！這個港可工、可商、可觀光。

二，高雄面績差不多台北11倍大，台北市人口有266萬人，高雄即便500萬人，#城市空間仍綽綽有餘。
新加坡：721.5平方公里，人口560萬。
香 港：1106平方公里，人口744萬人口。
高 雄：2951.8平方公里，人口為什麼不能500萬？

所以，高雄有足夠的客觀條件和空間能成為人口500萬的都會區，但重點在於有沒有足夠的產業和經濟動能，吸引人口移入或出生。

這位硬要以韓國瑜同學自居的老師還說：「要容納這個人口數，高雄必定得多蓋上百萬間房子，僅剩的農地必須變建地，且高雄在被迫縣市合併後⋯」

他可能不知道，現有的高雄市就有10萬多戶空屋，大約還應該住進30萬人；另外高雄到處可見的「閒置建地」，需要農地變建地？韓同學老師算過了嗎？

另外，要求「高雄縣市合併」的，可是當年的市長陳菊；請問哪來的「被迫合併」？

若是專業批評，何必還要攀關係、裝熟，強調自己是「韓同學」，來刷存在感？

原來韓國瑜的媒體熱度已到，只要自稱是他的三姑媽六叔公，講兩句話都可以變成熱門新聞話題。

獨派人士果然心中盡是圍牆
https://www.upmedia.mg/news_info.php?SerialNo=43948

https://news.tvbs.com.tw/politics/1022543

大埔的抗爭是建立在錯誤的認知上！

「黃宏順的論點」

看大埔農地案有感

2013年7月30日 13:26

我是都市計畫的專業工作者，
也是工程顧問業中少數主辦過
區段徵收土地配地的實務工作者，

我說我熟悉區段徵收作業，
是想表達相對我在就學時期
對於區段徵收的一知半解，
即便我在大學及研究所就讀都市計畫學系，
教授有在教，考試也有考，
畢業時對區段徵收仍只有模糊的概念，

這些年有機會到大學帶規劃學系大四的實習課，
發現學生仍然對區段徵收
一樣沒有清晰的概念，
看到最近社會又為大埔案而紛擾，
發現許多的論點是建立在錯誤的認知上。

從我的來時路，我可以體會誤解為何會存在，
因為，即便是學規劃甚至是學地政的專業者，
不見得深入瞭解區段徵收。

區段徵收不是完美的，
但卻是能兼具政府、地主、社會
取得較公平的開發方式，

廣泛採用這種開發方式
是民國79年經全國土地問題會議後，
及八十年行政院當前重要土地問題
專案小組研議之重要結論，
也是被學者高度肯定之做法。

反大埔案者，揪雜許多因素，
有從最根本就反對擬定大埔都市計畫本身者，
有反強制徵收土地者，
有反農地變更者，
但很像都主張站在農民的一邊。

其實，反對者恐怕搞錯了，

本文分二部分，
一是從區段徵收範圍內農民的權益
看反對者是站在那一邊進行分析，
其次是澄清反對者對區段徵收的錯誤認知。

壹、從農民的權益看反對者站在那一邊

一、反農民還是反農地變更

當大埔案大家把關注
聚焦在四戶拒拆戶被拆除後，
有一股力量，正把區段徵收妖魔化，
模糊徵收與區段徵收的不同。

大埔案如果真那麼不公不義，
真那麼掠奪與欺壓農民，
正如王健壯在「四比九百的荒謬」的文中提到：
『四比九百，這就是苗栗縣政府的民意依據。
但「政府必須作弱勢者的保護人」，
即使是一人一戶的利益，
政府也應窮盡可能予以保護，遑論四戶？
四與九百祇是冰冷的數字，
並非政府依法行政的依據。』，

我在想，
在一群學者與團體的極力支援抗議下，
為什麼是九百戶接受，抗議的只有四戶。
以台灣現在之教育水準、資訊透明度
及公民社會成熟度，
這不是以順民、無知、
不敢抵抗公權力就可以帶過的。

抗議的團體如果視角
是從國土使用、環境資源、農地政策…，
我是接受的，這確實是值得討論的議題，
但是如果硬要說是為當地農民發聲，
我會說：它被九百比四否決了。

讓我們從農民的角度思考一個課題，
如果認同：把農地變建地是暴利，
可以賺大錢。
那農地變更為建地案，
擁有農地的農民應該是最大的受益者，
黑道或地方政客再厲害
也不可能事前把農地全買光的，
那阻擋變更的人，
是反對農民得利囉！
有沒有人去好好研究與調查，
多少農民對於自己的土地
不能像建地蓋房子，
是多大的痛與恨？

我實際辦理過區段徵收的土地分配案，
也接觸過被區段徵收的農民攜家帶眷
來選配抵價地的喜悅神情，
土地面積縮減了大半，
但身價上升數十倍，

寫這麼多，主要想告訴大家，
大部分的農地地主，
恐怕是恨不得有機會參加區徵的，
大部分爭議的，
其實是希望提高分回抵價地比例。

如果大家認為農民的意願很重要，
那又憑什麼規定特定農業區一定要堅持農用，
農民無法選擇嗎？

不信，如果你開放所有農地調查，
只要所有權人現在就來向政府登記，
聲明我的土地（包括以後有繼承或移轉）永遠農用，
政府在辦理開發計畫選定區位時，
就有責任避開這些土地，
你認為會有多少人來登記，
我猜，不會超過一成。
大部分的反對，
都是當政府確定在這開發時，
再反對，為什麼？

所以，你可以說主張反農地變更，
但請不要說你是站在農民這一邊，
畢竟，你是站在絕大多數農民的對立面。

二、反「徵收」還是反「區段徵收」？

「區段徵收」是「徵收」的一種方式，
兩者的共同點是地主沒有拒絕的權力。
因此，如果地主反對就不能徵收，那還叫徵收嗎？

世界各國都有類似的方式，除非該國土地是公有的，
否則道路、公立學校、公園等等公共設施將無從興闢。

而台灣的「徵收」與「區段徵收」的主要差異：

1.「徵收」限於公共設施
(臺灣只有工業區及都市更新
因另有法令規定者除外)；
「區段徵收」則一定包括公共設施
與可建築土地(如住宅區、商業區、工業區)。

2.「徵收」只針對公共設施土地，
地主只能領回土地補償費；
「區段徵收」地主
除可選擇領取土地補償費外，
因為「區段徵收」的範圍包括可建築土地，
政府可把該等土地以抵價地方式供地主領回，
即地主將原該領取的土地補償費，
改以用領取可建築土地來換算抵付。
「區段徵收」還有一特色，
針對原合法建物所有人，
可以選擇配給一個單元的安置建地，
一般是以30坪為一單元。

3.公共設施用「徵收」方式開闢，
該土地取得及建設費用皆由政府負擔，
也就是全民負擔，
鄰近土地因而土地增值或搭配變更為
可建築土地之地主，完全獲利。
以「區段徵收」方式開闢者，
該範圍內公共設施之土地取得及建設費用
皆由該區段徵收地主負擔，
地主不能完全取得土地變更之增值利益，
必須提撥部份利率來負擔
公共設施之土地取得及建設費用。

「區段徵收」能兼具政府、地主、
社會取得較公平的方式：

1.地主間不因其土地被劃定
為公共設施用地或可建築土地
而權利天差地遠。

2.地主除享受土地變更利得利益外，
也負擔開發成本

3.政府及社會不必負擔
公共設施土地取得及建設費用

「以張藥房為例」

至於大埔案爭議的四戶，以張藥房為例，
雖然本案開發方式為區段徵收，
但因為他不願意參加，
所以等同他放棄土地補償
以用抵價地方式申請領回，
就變成他的土地與建築物是
變成被政府徵收，
而非像其他地主的區段徵收，

他的損失有：

1.採區段徵收開發的地區，地價補償按公告現值，
一般不再加成補償，補償費偏低。

2.按規定屬原合法建物所有人
可以低價選配的安置建地(一般約30坪)，也自動放棄。

3.按建築物補償費加計50%的自動拆除獎金也放棄了。

4.放棄用抵價地方式領回土地補償費，
也放棄了區段徵收抵價地具有放大補償的效果
(請參考本文誤謬四的說明)

因為他放棄了以上的權利，
所以他的補償費讓人覺得偏低不合理。
尤其他沒有善用前面2及4款的權利，
否則，他原來5坪的建地，
如果加上地上物補償費的錢，
應該足夠換得30坪的安置建地還有剩餘，
甚至只要再投入百來萬元，
就可以由建地五坪的小房子
換成建地有30坪的標準房屋。

不知道反對者，知道他們的損失嗎?
起鬨者，有認真為他們分析利弊得失嗎?

三、反大埔開發案還是反開發方式？

大埔案應不應該推動，
這有許多角度與面向可討論，
但如前所強調，
本文純粹從農民的權益著眼，
不渉及國土政策、農地政策、產業經濟
及個別農民對其農地的特別感情等。

大埔案之規劃被質疑最多的其中之一，
在於為二十公頃之工業區土地，
辦理一百多公頃的都市計畫與區段徵收。

其實就農民權益而言，
如果只辦理工業區土地之開發，
只能有一種開發方式，那就是徵收土地，
農民只有領取公告現值再加成之地價補償費後，
真正的被掃地出門，無法享受土地增值利益。

這次因為辦理一百多公頃的都市計畫，
先不論它的立論或目的為何，
正因為劃設了許多住宅區與商業區，
讓開發方式改採區段徵收。

如此，農民就可以享受
區段徵收的種種好處。
所以有些反對意見認為，
多辦理一百多公頃的都市計畫
是犧牲農民的權益，
事實卻是正好相反的。

貳、澄清反對者對區段徵收的錯誤認知

前面對於反大埔案者，從三層次加以探討，
希望能釐清一些問題，
下面則對反對之觀點經常提及
又與事實有誤謬的地方，

提出說明：

誤謬一：區段徵收後農民被掃地出門

區段徵收後土地分配的基本架構是：

1.政府無償取得公共設施土地，
如公園、道路、國民學校、停車場….，
約佔區徵面積之45%。

2.政府取得約佔區徵面積15%之可建築土地，
政府用這些土地標售價款，
以抵付區段徵收總開發費用，
包括公共設施之建設費用。

3.政府將區徵面積40%之可建築土地當抵價地，
做為政府抵付土地所有權人之土地價款。

因此，區徵後，
扣除45%公共設施土地後，
55%的可建築土地中，
土地所有權人(農民)佔40%，
也就是開發案之全部可建築土地中，
土地所有權人(農民)佔約七成。
農民沒有被掃地出門，
而且掌握全部可建築土地之七成，
享受大部分的土地增值利益。

誤謬二：區段徵收是為了財團、建商、
黑心政客炒作地皮。

區段徵收是提供財團、建商、
黑心政客炒作地皮的”素材”，
請注意，只是”素材”，
因為政府釋出大量的建地
及建設完善的公共設施，
但是，誠如前所言，
農民一開始就掌握
全部可建築土地之七成，
而財團、建商、黑心政客
卻是一開始是沒有土地的，
他要取得建地，不是跟農民買，
就是必須透過政府公開標售的方式取得土地，
他們可以辛苦把地價炒高，
但得利的不是擁有70%建地的農民嗎?

舉個例子，
如果大埔農民擁有一公頃的農地，
他可以分回四成的建地，
所以區徵後，
他可以取得約1200坪(4000平方公尺)建地，

以劉縣長或報導說未來建地每坪將8萬元以上，
或者經過炒作後達每坪8萬元以上，
則被宣稱可憐的農民，
他原有一公頃的農地，
因為劉縣長的糟蹋與惡搞，
他的資產至少將變為9600萬元；
如果經過炒作後達每坪10萬元以上，
該農民的資產將達1.2億元以上，

我想，在苗栗其他的鄉親農民，一定在想，
劉縣長，你怎麼沒想到也來糟蹋與惡搞我的農地；
財團與建商歡迎來這裡把土地炒高點吧!!!!
(((再次強調，這只是完全由農民的權益角度分析，
不涉及國土合理性的使用探討)))

誤謬三：用徵收來簡化稱呼區段徵收。

反對者經常用「徵收」來簡化「區段徵收」，
沒錯，「區段徵收」是「徵收」的一種，
但那不是社會集體記憶的那種徵收。

因為區段徵收的原地主不會被掃地出門，
區段徵收的地主可以享受土地增值的利益，
區段徵收的地主要”平均”負擔開放成本。
而且，大型開發案採區段徵收，
是民國79年的全國土地會議，
由與會的專家、學者及政府代表
經討論後達成的共識。

誤謬四：土地所有權人被區段徵收後，
以偏低之公告現值領取地價補償費，
卻要以高價之市價購買回抵價地，
對地主權益極為不公

區段徵收後所有可建築土地之總地價，
主要是反映區段徵收的開發總成本，
而各宗建地之地價，
則在此基礎下，
依各個街廓之使用分區(住宅區、商業區或其他專用區)
、可使用強度、道路寬度及與公園、學校等
公共設施鄰近度等計算出來，
經地價評議委員會討論通過。
按此評定的各宗建地地價，
才是土地所有權人領回抵價地之核算基礎，
通常，該等地價遠低於市價。

其次，土地所有權人申請要以抵價地方式領回時，
雖然是以其土地之地價補償費為基礎，
但不是直接折抵，
中間有一重要且巧妙的轉換設計，
它把每個地主的地價補償費
轉換成權利價值金額，
再以權利價值金額做為
買回抵價地土地之金額計算基礎。

在我辦理區徵土地分配時，
我把法規複雜的公式，
創造出「權利價值係數」概念，
把它簡化成：

各個地主的權利價值金額=
權利價值係數×各個地主的地價補償費

權利價值係數=
所有抵價地之總地價÷區段徵收前總地價

各個地主可以領回抵價地的面積＝
各個地主的權利價值金額÷抵價地評定地價

由上式中，
決定「各個地主可以領回抵價地的面積」
大小的算式，
其分子的「各個地主的權利價值金額」，
等於地主的地價補償費×權利價值係數，
而通常權利價值係數會有好幾倍，

因此，分子會放大好幾倍，
代表地主可以領回的建地面積
則會遠高於其所擁有地價補償費
所應領面積之好幾倍；

至於算式分母的「抵價地評定地價」
則遠低於市價，
也代表地主可以領回的建地面積價值
則會遠高於土地的市價甚多。

因此，當決定地主可以領回
建地面積算式的分子與分母，
同時對其都有放大效果時，
就可以理解，
區段徵收地主領取抵價地的機制
為什麼會對地主有極大利益之原因。

因此，放棄領取抵價地而領取土地補償費，
也放棄了區段徵收放大補償的效果，
大埔四戶抗議戶堅持反對，
也放棄了領取抵價地的機會，
他們，真的虧大了~~~

誤謬五：區段徵收抵價地分回比例為四成，
農地者因為土地變更為建地，土地縮小了，
但土地卻有增值，
但是對建物所有權人就不公平了，
本來就已經是建地了，
但是面積卻變小了，非常不公平

前面已提到，
區段徵收是以土地之地價補償費為基礎，
農地與建地之土地公告現值本來就有差距，

因此，建地之土地公告現值
若等於區徵土地平均地價之2.5倍者，
大約就可以領回100％之原始面積，
我曾經辦理的案例就是
因為大於2.5倍，所以領回超過120％。
如果再加上建物補償費
(計算以重新蓋之造價基準補償)
及加發自動拆除獎金
(按建物補償費的50％計算)，
建物所有人雖然獲利不如土地所有權人，
基本上足夠讓自己換一間
比之前更大而全新的房子。

另外，對於區段徵收內
合法建築物所有權人
之另一項優惠是安置建地分配，
可以有償換得一塊約30坪
(按個案之安置計畫)之建地，
該建地之地價也是
依前面所述之開發成本及宗地條件所評定，
權利人也是以其土地補償費
換算成權利價值金額計算，
不足者，可繳交差額地價。

張藥房雖然只有五坪土地，
但是透過較高的建地土地補償地價，
乘上權利價值係數後，
再用以換取遠較市價為低的安置建地，
所不足者，
從建物補償費+自動拆除獎金去繳差額地價，
相信至少可以換得一塊安置建地，
而且應該還有剩餘。

參、結語

以上係依據現在法令制度
對於常聽到的謬誤講法提出澄清，
對於農民農地參與區段徵收之優惠條件，
這也不是馬政府或劉縣長的德政，
這方式已實施二十幾年，
所有辦竣區段徵收的地區，
農民都是最大的受益者，

全世界土地私有化的國家，
沒有國家是不徵收私有地的，
我的重點擺在，
我國對於以區段徵收農地時，
其實有很優厚的條件，
農民因區徵而身價暴漲時，
還怕買不到耕地嗎？
所不同的是，以前是為生活壓力而務農，
以後可以為興趣而務農，不是嗎？

民主社會要包容多元價值、
社會運動者關懷弱勢族群者、
公民社會監督政府防止公權力濫權，
這些都是我們追求的目標。

當人民的財產權被政府強制剝奪了，
其公益性與必要性當然可以被檢驗；
被徵收者有否獲得合理的補償，
也是被大家關注的項目之一。

大埔事件中，前者我樂見大家來討論，
但是，對於被徵收者的補償上，
我看到某些主張是建立在錯誤認知上，
而且被徵收者的權益也被犧牲了，
雖然我不確定兩者有無關連性與相互影響性，
但是，我沒看到正確的訊息被傳遞出來。

當然，也許第三者或社會運動者，
已非常清楚制度規定與遊戲規則，
也善盡分析並告訴給予你所關心的人，
但因為當事人特別看重”家”的價值與無可取代性，
所以他在所不惜。

只是，一個補償優厚的區段徵收案，
也獲得絕大數地主的支持，
縱使政府作為是有可爭議的地方，
但是，真的需要鋪天蓋地的造勢抗議嗎？