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暑假到了，再加上疫情的關係，使得原本選擇出國的幾百萬出遊人均留在國內，趁著三倍券各種附帶的優惠，於是報復性的消費一窩蜂地出籠了。
不論是政府、企業還是家庭，一旦有新的政策推出，難免都會有一體兩面的檢討空間，有過則改無過加勉，只要一想到武肺疫情仍在世界各地無止境的竄流，而台灣竟然能夠逃過一劫仍過著正常無恐的生活，是何等的幸運。
因此在生活中遇到一些小意外或不如意時，像車子相撞、搶停車位、買賣溝通不良、出遊訂不到房間、觀光旅遊區被小訛詐⋯等。
不妨試著用「錢能解決的都是小事而沒死人都不要緊」的幽默態度來面對。人生活著有太多有意義的事情需要我們去費神，真的不用花太多精力，浪費在這種爭贏了也有沒獎金，吵輸了也沒人領情的窘境。
有一次我們的坐車不小心與人小擦撞，雙方立刻都下車，我馬上跟對方說對不起，結果對方認出我來，居然要求和我自拍。
回到車上朋友非常不滿意的數落著我，明明錯在對方為什麼還要跟他說對不起？
我幽幽地回答他，你是警察還是法官？沒聽過能大事化小事小事化無事，是智慧也是藝術嗎？朋友不以為然一路無言。
#您的專屬專家已上線
好像沒跟大家聊過為什麼我們會成立「地產秘密客」這個粉絲團。我們知道房地產對很多人來說，是個有一點枯燥、有一點複雜的領域，跑房地產這十幾年來，身邊常常很多親朋好友，會找我們諮詢相關問題，我們也很樂意分享經驗，和得到的訊息。
久而久之，也收到愈來愈多來自幫朋友、朋友的朋友發問的問題，後來我們就決定乾脆來開個粉絲團，可以跟對房地產有興趣的大家一起分享資訊，教學相長，就這樣「地產秘密客」粉絲團成立了。
這幾年下來，我們的「秘友」愈來愈多，也有很多可愛的粉絲會跟我們分享購屋遇到的問題，或是發生的趣事。其實，只要有時間，所有的訊息我們都會一一回覆，只不過我們只有兩個人，可能沒辦法很即時，或是只能在收工後的三更半夜回覆，也請大家多見諒。
最近我們就收到兩位粉絲詢問的疑難雜症，因為這兩個狀況滿特別的，跟大家分享一下。
#社區的殘障車位可以買嗎
殘障車位又大位置又方便，一般人可以買嗎？住宅社區約定專用的無障礙車位買賣並沒有身分限制，不過「使用」卻必須要有身心障礙證明。一般代銷在銷售無障礙車位的時候，為了避免後續爭端，通常會請買方出示本人或家屬的證明，停車的時候也必須把識別證放在擋風玻璃明顯處以便查驗。
以上是明面上規定，實際上如果是在自家社區「約定專用」的無障礙的車位，就算沒身心障礙證明，公家機關也無法以違停開罰，因此是一塊灰色地帶，不過如果未來遇到管委會或是社區鄰居找麻煩，還是會很困擾，可以的話還是把無障礙車位留給有需要的人比較好。
#建商要求改合約調整房地比
有一位買預售屋的粉絲私訊我們說，建商要求他回去更改合約，想要調整買賣合約中的地價跟房屋價錢的比例，但總價不變，他想知道對買方會不會有什麼影響？
這題很專業，我做完功課後還有再call out代書朋友確認。其實地價跟房價的比例也就是「房地比」，每個建案的房地比都不太一樣，沒有標準比例。從購屋客的角度來說，主要可以從持有和交易這兩個角度來分析，持有稅主要有房屋稅和土地稅兩種，房屋稅是看評定現值，而土地稅是看土地公告現值，和合約上的價格沒有直接關聯。交易的部分，房地合一2.0看的是買賣價差，和持有年限，因此這部分也不會有影響。我推斷建商修改房地比應該是建商跟政府之間稅務的考量，對購屋客來說應該是沒什麼影響。
#有問題歡迎提問 能力所及我們都會盡量幫忙 #祝大家房事順心圓滿☺️
車位跌完四成 會跌多三成
執筆之時，龍床盤菁雋即將開售，有機會成為首輪開售而捧蛋的新盤。今年中樓市之癲，不單是豪宅、藍籌屋苑及居屋日日破頂，甚至炒起凶宅、劏房、以至車位及工廈，質素越差、升幅越大，越垃圾越是寶，非理性亢奮的結局，是資產價格及收益回報回復正常。
有網友想問車位市場，明年會否輸得慘烈。答這問題前，先統計一下過去八年車位癲況。自2010年起，當住宅買賣受辣招及逆周期影響下降之際，一手及二手住宅車位買賣開始轉趨活躍，年均成交超過八千宗，2010年全年錄8092宗成交，合約總值33.78億元，平均每個車位值42萬元，去年全年一二手車位登記約9291宗，宗數未見急增，惟成交總值合共161億元，平均每個車位值173萬元，七年間升值3倍，同期樓價指數升幅約1.6倍，憑甚麼車位較住宅有多一倍升幅，是單純「剛需」抑或只是炒家新戰場。
出得嚟行，預咗要還。當樓價回調之際，非必需品的車位回調壓力更大、跌幅更大、速度更快。至於輸蝕程度，要視乎入市價及租金水平。嘉湖山莊美湖居一個雙號車位，剛以91萬元售出，較四個月前造價167.5萬元大跌46%，為屋苑車位今年首次跌穿100萬元。嘉湖今年以來共錄得逾110宗車位成交，造價全逾110萬元。其中約34宗成交價逾150萬元。
嘉湖目前車位月租介乎2,500至3,000元，用中間數2,750元計算，每年租金收入3.3萬元。91萬車位，租金年回報是3.4厘，而150萬元的車位，租金回報率是2.2厘。而167.5萬元的車位，租金回報更不足2厘。
另一個今年喪炒車位屋苑金獅花園，一個L4雙號車位剛以85萬元沽出，同層一車位今年7月曾以152萬元成交，五個月大跌44%。用目前市值每月租金2200元計，85萬車位，租金年回報是3.1厘，而152萬元的車位，租金回報率是1.7厘。
其他熱炒屋苑車位如富豪花園、豪景花園及麗城花園，最新成交價較今年新高價，分別跌了45%、35%及34%。跌得急，一切都是計錯數的問題。昔日車位回報，最低亦有4厘，最新銀髮債券保證回報有3厘，所有資產投資回報低於3厘，風險高過回報已不可取，更何況是2厘甚至更低的回報都買，與倒錢落海沒有分別。當然，有人會話可以年年大幅加租，令租金回報提高。但事實是否如此美好，近月的樓價調整，已經潑下一盤冷水。
近兩個月個別地區如將軍澳，車場租金回落超過一成，加租變減租，令原先計錯數的回報，跌至更不合理低水平。如果大家不幸高價買入，年收回報僅2厘，可以做定心理準備，此車位未來一年要提升至年回報4厘，才可能易手，在租金不變情況下，車位價會跌一半。如果租金下調一成甚至兩成，要有4厘回報的話，用嘉湖山莊的例子，租金跌一成之下，車位賣74萬始有4厘回報。如果租金跌兩成，車位賣66萬才享四厘回報。嘉湖最新車位自高峰劈足四成至91萬元，要跌多三成始值博。
樓市轉勢，長實樓神趙國雄開腔指個人意見，認為樓市下行無可避免，估計明年樓價最多跌兩成，其中納米樓更跌三成。翻查過去十多年剪報，樓神一般唱好不唱淡，就算是睇跌，都保守地用一成波幅來形容，今次雖則以個人名義，但難免令人聯想到是長實甚至超人意識形態。四年前長實賣大埔嵐山，成為劏房納米樓的開山鼻祖，四年後樓神估劏房跌三成，算是劏房爆煲的最大諷刺。當劏房跌價三成，車位冧價五、六成，亦是不正常中的正常。
P.S.：CCL連跌10周逾5%，CCL最新報176.8，按周跌0.33%，距離年底預測目標135，還要跌多24%。年底前還有三篇，大家不妨畀吓意見，想睇甚麼樓市數據及題材。
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樓市癲狂政府加辣再加辣，想入市投資並不容易，車位是另一個可以考慮的選擇。今集我要做屋主，施傅會透過自己的親身經驗，分享幾個投資車位的利與弊。想知道更多車位投資的竅門，記得留言，我們會盡力解答。
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大家都知道選車位和揀樓一樣，最重要都是地點、地點及地點（重要的事說3次），不過如何從政府公布的資料找到值得投資的區域？今次 #我要做屋主，Greg 會分享他之前投資車位的經驗，以及如從由公開資料找到適合的投資機會。有任何關於車位投資的問題記得留言，我們會盡力解答。
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同一個停車場車位的售價都有不同，近閘口好嗎？柱位灣位最平？阿 Greg 揀車位時的準則又是甚麼？上集 Like Ratio 真的有 1：10，今集 #我要做屋主 要找數了。施傅會分享自己選車位時必看的條件，希望對大家有所幫助！
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2.賣方代書打來說，我的這裡車位不能登記，建物所有權狀也沒註記車位及編號，僅有當初建商的車位證明書，所以意思是就車位證明做轉讓再通報管委會即可，是 ... ... <看更多>
中間買賣的過程都沒有提到殘障車位的事，驗屋時也沒問題。 建商過戶時只有提到現行法規，停車位不會有單獨權狀，所以未來買賣一定得隨屋。 ... <看更多>
車位買賣 在 [請益] 權狀公設有車位，無車位買賣證明，求解- 看板home-sale 的八卦