柯文哲推的明倫社宅一案為何一出來就被外界罵爆？
我在台北市租房子超過十年，看過上百間房子也住過六、七個租屋處，租屋地點也剛好都在建國北路以西。剛出社會到台北市工作時月薪三萬多，若要不花超過月薪1/3在租屋上，我所能負擔的物件也僅只能抽抽看明倫一房型最低坪數14坪。
明倫一房型，一房一廳一衛，這種格局只有單身或剛結婚還沒生小孩或小孩還不需要獨立空間的個人或家庭能住。一房型有14、16及20坪(皆含公設)三種坪數的空間，最小14坪房型一階實付租金8,900元到最高級數12,900元，最大的20坪房型從一階的實付租金15,400到最高級數18,400元，而如果是一房型當中20坪空間的那個價錢，我就已經完全不會考慮，哪怕家裡再窮可以用一階的15,400價格去承租，只要你月薪沒過5萬的基本上就一定得要有伴侶或其他收入來分擔支援，而且這是以還不用孝親的青年族群薪水來考慮，所以更別提生活更拮据的其他類型弱勢族群，有幸抽到入住也一定非常困難生活，而且租下去絕對無法存錢。
明倫開出來的二房型，27坪2房1廳1衛費用在21,900到24,800。我這幾年在台北生活所找的租屋，大概都是找室友搭找2-3房，我以個人負擔一萬多為上限的價位找，這樣的房型跟價格在台北租屋市場中努力找夠幸運有耐心還是有機會找得到的，通常是沒有電梯高樓層的老公寓，像我回宜蘭前在民權西路捷運站旁離站走路約一分鐘所租的三房30坪無家具公寓四樓27,000，我要說的是，坪數也好裝潢也罷，最終還是在收入能付出多少來租屋做優先考慮，月薪只要是在三四萬範圍的人，在不考慮存錢及孝親的情況下，要活得有「保險」（出意外有錢看醫生不用靠家裡救濟），最多也僅能付一萬上下在租屋上。對我來說，二房型不過剛好能讓一個上班族住得體面一點、少爬一點樓梯，在租屋市場是找得到的珍貴物件，但要說是社會住宅我覺得實在太不要臉。
而這次連柯文哲自己本人被點出來都鼻子摸一摸說要檢討，被外罵翻到不行的三房型，是3房1廳2衛格局，含公設44坪。第一階36,000，第二階36,700、第三階與家庭年總收入140萬以上158萬以下的租金為40,500。老實說，這種天價，我怎麼想都只有做生意不開發票的那種人可以入住，這種價格房型到後面就可能因為沒人承租宣告規劃失敗而打包賣一賣反從買賣房地產獲利而失去蓋社會住宅的用意，如果有人得以用弱勢身份還有能耐以這個價格承租真的拜託務必查一下是不是逃漏稅，不然哪種弱勢付得起。
總而言之，柯文哲濫用了「居住正義」及「社會住宅」的詞彙，在價格上破壞了定義、拉低了社福水平。彷彿做房屋租賃事業的這些職業房東們只要性價比接近【明倫社宅】這案的都是在做社會福利事業，這個價錢以下的就變成大慈善家，租屋價格再加個一兩萬的離譜價格才是市場行情。
公共造產是公共造產（或公營事業）、社會住宅是社會住宅，兩者概念不一樣，就像你去麵攤跟麵攤大叔點：「我要一碗餛飩麵，不加餛飩改拌肉醬。」那你點的就不是餛飩麵而是乾麵啊！
如果建造這個案子是政府看準租屋市場能夠為政府獲利要進場，把當房東當作公營事業，我們稱這種政策做法為「公共造產」，也就是地方政府依其地方特色及資源所經營具有經濟價值之事業，雖然直轄市不直接叫公共造產，且【明倫社宅】的收益要替台北市政府獲利要非常長的時間，但因為大坪數高租金規劃太爛沒有人租得起而政策成效不彰然後順勢轉賣那又是另外一回事了。
住宅之所以加上「社會」，在於其有五個特質：國家支持興建、國家補貼、地方政府或非營利組織執行住宅管理、非市場租金、以及低所得家戶居住。[1] 這個案子如果全符合以上條件，那就不會被大家幹爆，柯文哲也不會說要檢討。
關於只租不賣的社會住宅模式，供給的對象與方式也有嚴謹定義，是以低於市場租金或免費出租給所得較低的家戶或特殊的弱勢對象的住宅。[2]這包括：
（一）絶對經濟與社會弱勢者：也就是一輩子買不起房屋的人，能有「永續的社會住宅」安居。
（二）相對經濟弱勢者：年輕人出外工作、結婚生子、財務不穩定，可暫住「中繼的社會住宅」安居，待有能力時，始進入資本住宅市場購屋。
（三）一般民眾：藉社會住宅宅數之增加，成為抑制房價之調節閥機制，進而讓一般階級有適當住宅安居。
現在的租屋網站上面有很多我這輩子不會考慮租的天價物件在上面，至於會不會因為明倫案的價格定錨，使得這些離譜價格被定義成市場行情，或是這些離譜價格是要回頭去定義這個案子開的條件就等於社會住宅，這部分得再花更多時間與心力研究調查。但租不起就是租不起，我不認為會因此可以長期炒高租屋價格多少。
台北的租賃住宅市場特別糟糕不是一天兩天，明明台北市政府推出來的明倫案只是一般上班族勉強能夠負擔堪稱正常價格（而且還不是全部的房型），就已經有許多人覺得低於行情，只是他們也不敢提弱勢租不租得起只敢談低於行情啦。
這案的貢獻，就是台北市政府來當房東將出租物件的環境略微提升至現代人生活品質最低標準，在裝潢跟坪數上導正了租屋市場上各種可怕房屋物件的風氣：不是「登王座廁所」 或「陽台放床當房間出租」那種鬼物件。要說履行居住正義就太離譜了，這是社會住宅那我想我們離真正的「租得起，能住人」居住正義還很遙遠。
至於說嫌貴不要住台北市的，我同意啊，那就別叫社會住宅，建議改叫上流社會住宅。
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明倫公宅的入住分級標準與房型詳細資訊，可參考大同區明倫社會住宅 https://www.public-rental-housing.gov.taipei/Rental/Site/minglun/1
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引用：
1.林萬億，「論我國的社會住宅政策與社會照顧的結合」，國家政策季刊，2（4），55-82，2003。
2.台灣社會住宅推動聯盟整理之「台灣社會住宅說帖」， 2020/11/26 ，http://socialhousingtw.blogspot.com/2010/10/blog-post_04.html.
租賃裝潢攤提 在 Re: [問題] 大家租賃細節? - 看板toberich - 批踢踢實業坊 的八卦
※ 引述《BossSB (小大)》之銘言：
: 想請問大家租賃店面，都是怎麼談?以及如何思考?
: 還有就是裝潢下去、如果房東毀約說不租給你了怎麼辦?
: 還有租賃簽五年以上需要注意甚麼?
: 還有甚麼要注意的細節?
五年以上一定要公證，方有買賣不破租賃效力
租賃公證好處如下：
一、租期五年、一定要辦
依照民法規定，五年以上的租約如果沒有辦理公證，房客將不會受到「買賣不破租賃」的
保障，也就是說房東如果在租期中出售房屋，新屋主將可要求房客遷出，對房客沒有保障
二、避免訴訟、直接執行
租、借房子、土地辦理公證時約定強制執行條款，對於下面幾種情形，便可以不用經過麻
煩的訴訟程序，直接拿公證書向法院執行處聲請強制執行，手續便捷：
1.到期後還不肯搬出房屋。
2.不繳租金、不付違約金。
3.不退房客押租金。
三、瑕疵糾紛、公證減少
買賣雙方就房屋瑕疵有減價或其他補償時，可將此情形拍照或製作現況說明，以作為公證
一部份，避免事後有一方反悔，恣意牽連。因經公證之文件推定為真正，買賣雙方均難以
再有爭執，亦可縮短訴訟時程，且便於舉證。
四、保存證據、多層保障
公證文書公證人依法需保存15年以上，不會有日久滅失問題，除當事人自行保管外，多層
保障。
五、協助撰約，不另收費
公證人亦可協助擬訂契約或條款以辦理公證，依公證法僅收取公證費用，不收取其他額外
費用，減輕負擔。
就承租方細節條款部分：
1.與第三人相同條件下之優先承租權。
2.出租人提前終止租約之賠償，店面可用裝潢金攤提方式，房東較容易接受(如約定"雙
方均不得提前終止"，未必對房客有利)
3.是否需回復原狀，如需回復原狀，需預先留存"原狀"照片。
4.租賃所得稅代扣繳及二代健保補充保費，金額由誰負擔？手續由誰辦理？
5.該處是否可設立公司行號及是否有特殊行業登記要求，簽約時需揭露並載明。
6.如欲設立公司，簽約前即應先預查，以籌備處名義承租，屆時公司正式成立，無需再
換約。
7.如對"生意無法做下去"有特殊考量應載明於"承租人得提前終止租約"項下。
8.即便非餐飲業，火險跟公共責任險也是可以考慮加保。
暫時想到這些，有想到別的再補充。
苗栗地方法院所屬民間公證人
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