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江北 重 劃 區 地質 在 Re: [心得] 林口新市鎮&機捷A9站- 看板home-sale 的八卦
f860506: 生活品質的關鍵就是離台北近省通勤時間啊XD 不然你怎麼 07/06 14:34
三重仁義重劃區 vs. 林口A9重劃區
先來看這篇
全台首季平均購屋面積 三重最小、林口最大
https://tinyurl.com/msecet42
購屋坪數最大的是新北市林口區，平均購屋59坪，購屋總價約1489萬元，平均購屋總價比
三重區多了約333萬元，但建物面積卻多買27坪。
重點來了
1.論總價 : 林口 > 三重 -> 總價相對於單價，更能展現 該地區族群財力
事實上，林口也是新北所得第一、雙北第六
https://tinyurl.com/37jsxvuc
https://www.nownews.com/news/5262435
https://money.udn.com/money/story/5621/5605067
2.論坪數大小 : 林口 > 三重 -> 室內 25 + 陽台 3 舒服的正三房格局，
權狀含車位差不多要 52~57 坪上下
三重新房總價要超過 4000 萬
這個總價我會考慮買北市中古
或是再加一點錢、坪數再小一點，買正北市
林口 A9 前段最貴的區域，也只要 3000 萬
如果選中段，2000多萬就可達成、財務沒任何負擔
加上原文Nova大 提到一堆建設發展，躺著享增值
空間太小，是自住一大硬傷、而且無解
潮濕這種問題，除濕機就可以解決
更靠北的是，我住過之後，才發現根本沒想像中潮濕
今年上半年 北台灣都陰雨天
我林口房子濕度最高70 最近都是5X
這房子本來買來投資 打算拿來租人
去年交屋以後裝潢後本來想說自爽住一陣子再出租
住一住就不想租了 反手把本來自住房子租人
3.論單價 : 三重 > 林口 -> 推文說，仁義還是溫的單價比較高，這是事實
但如果拆回去看 上述 1/2 兩點
林口總價高、坪數大，
除下來單坪 30~50萬 之間
三重總價相對林口低、坪數小，
除下來單坪 48~70萬 之間
怎麼樣我都是覺得 單價低 坪數大 住起來爽
你說三重離台北市近
恩...對不缺錢的人來說，那我直接買台北市就好啦
只是如果是受薪階級 公司又在台北市
那買三重是有道理的 因為時間是公司的不是你的
離公司近 代表你有更多時間可以貢獻給公司
如果時間是你自己的 上班時間很彈性
我認為買林口 空間大+單價低+街廓新 = 超划算
這大概也能解釋為什麼一堆 yt 買林口
這些人都有一個特點 時間是自己的 工時彈性
結論 -> 希望大家不要買林口，買的人越來越多，代表建商會漲價(供需法則)
單價越來越高，會讓林口坪數大的房子會越蓋越少，
小坪數變多，越來越擠、不是好事
※ 引述《NovaShin (揮文！沒有人啊！)》之銘言：
: 林口我待的時間是2012,2016,2021這三年
: 雖然說只待了這三個時段
: 但代銷最大的功能就是要分析區域，地段，產品
: 以下就把A9這幾年為什麼會大漲做判斷分析
:
:
: 我們先把鏡頭拉回1957年的林口
: 由於林口地勢高聳
: 美軍曾經在這裡設立美軍基地與雷達站
: 從這張照片可以看出林口大多為紅土
: 由於紅土的土質偏強酸性且肥沃度較低
: 再加上臺地礫石層地下水位較深，取水較不便
: 所以不利種植傳統水稻田，但卻適合種植茶樹。
:
: 2002年，林口新市鎮尚未開發
: 可以看到林口的地質都以紅土為主
: 雖然說不適合種植稻米糧食，但地質相當穩固
: 不若台北盆地的土壤鬆軟
: 林口的地質相當的優異，且因為臺地關係
: 土壤下無液化區
:
: 2006年，遠雄聯手家樂福進駐林口新市鎮
: 當時就有一句話，政府造路，遠雄造鎮
: 對於政府而言，市中心人口過於密集
: 需要透過大眾運輸將人口向外遷徙
: 而外圍廣大的素地，就需要建設公司整體規劃
:
: 2012年，林口新市鎮成型，並且興建選手村
: 機場捷運，還有當初的中商36，也就是三井Outlet
: 在當時，林口還是屬於媒體中的鬼城林三淡
:
: 到了2017年，機場捷運通車，三井Outlet開幕
: 就算林口的建設到位了
: 就算林口的起霧時間變短了
: 就算林口的房價開始進入起漲點了
: 媒體網友還是不放過林口
: 把鬼城之首的帽子扣在林口身上不放
:
: 經過2015年打房，2017的崩潰期後
: 2022年林口的大霧退去，國際酒店開幕
: Outlet生意太好準備興建二期
: 影視媒體工業商業產業前仆後繼湧入林口
: 林口A9旁房價甚至翻了兩倍
: 究竟為什麼會有這樣子現象級的表現
:
:
: 我們先翻回2006年
: 2006年遠雄率先開發林口新市鎮
: 台灣早期的新市鎮
: 是為了要紓緩市中心的人口壓力
: 所以雙北兩大新市鎮，淡海以及林口
: 都有優惠契稅減免，新成屋使照取得後
: 第一年購屋契稅減免，第二年打二折，第三年打四折
: 直到第六年才恢復100%契稅
: 當年還是有非常多的消費者
: 抗拒遙遠且氣候寒冷
: 濕度霧氣較高的林口
: 但也有許多當時因為雙北市房價壓力高
: 或是在林口上班的人，因緣際會買了林口
: 林口的低房價，吸引了第一代的脫北潮
:
: 遠雄未來城的3D透視圖
:
: 遠雄當年的造鎮計畫，大基地，大量體
: 豪華的公設，泳池烤箱三溫暖
: 甚至把商圈都帶去了
: 透過高速公路，紓緩市中心人口
: 這就是都市計畫中所謂
: "縮小城鄉差異","市中心解壓"
:
:
: 2012年林口家樂福入駐未來之丘
: 這篇新聞也提到，重大建設未到位
: 生活機能仍不足
: 但街廓筆直方正，道路偌大寬敞
: 又有明星額滿學校
: 這不就是現在PTT常說的地產送分題嗎？
:
: 很多人一直沒辦法了解
: 為什麼林口可以在短短這幾年
: 人口與房價成長的這麼快
: 我們需要先把國道一號與國道三號的交流道攤開來看
: 屬於十大建設的國道一號較早完工
: 經過的行政區較早開發，人口密度也較高
: 重點是內湖交流道可以吸納內湖與南港的消費者
: 圓山交流道可以吸納建國北路與中山區附近住戶
: 台北交流道則可吸納台灣最早的貴族蛋黃大同區
: 北市消費者若要搬離台北市
: 就會逐高速公路交流道遷徙
: 在80~90年代，三重與五股街廓與市區較為老舊
: 且三重與五股交流道銜接的地方大多為舊市區
: 對於北市消費者較無吸引力
:
: 而林口交流道一下來
: 就是筆直寬敞的文化一路
: 加上後來的延伸匝道可以連接到文化二路
: 對於台北市的消費者來說
: 就像回到建國交流道接松江路的寬敞路感
: 加上價格又比三重五股便宜
: 所以林口從90年代開始大量的接納北市遷徙人口
: 目前也開始規劃立體匝道
: 而後期興建的國道三號
: 銜接的路段為早期未開發的木柵與南港
: 以及新北市的新店，安坑，中和
: 因為上述房價並沒有造成擠壓效應
: 所以屬性較為國道一號不同
: 這也顯示當政府把公共路網設計好
: 成功的吸引人口入駐後
: 為了要照顧當地的(選票)國民
: 政府就會對該區域持續的建設(固樁)
: 媽媽說人多的地方不要去
: 房地產跟選舉則是要反過來看
: 人與票越多的地方就越要去
:
: 也因為有國道一號，也因為有了立體匝道
: 所以新北市政府順勢在outlet與捷運站旁
: 設計了大型公車轉運站，未來可值上高速公路
: 直達台北車站，捷運圓山站
: 敦化仁愛圓環以及板橋府中站
:
: 這篇新聞有兩個重點
: 在雙北市，有大型公車轉運站的區域
: 只有台北市的交九轉運站，板橋火車站旁的客運站
: 其中也僅有台北市的交九轉運站
: 可以直接開上市民大道
: 但林口的公車轉運站，卻可以直接開上國道
: 而新聞中提到的北車，圓山，圓環跟府中
: 都是人口密度高，開發完成的成熟區域
:
:
:
:
:
:
: 財團花了很多錢，買很多地，蓋很多企業
: 區域要有產業才會有人上班
: 有人上班才會有薪水繳房貸
: 很多人會嘲諷說不一定做得起來
: 但我們看的角度是
: 這些財團都敢花錢買地蓋大樓了
: 那消費者幹嘛怕買小小的一間房子
:
:
: 這篇新聞相當的有趣
: 台灣是把民以食為天
: 這五個字貫徹的最徹底的國家
: 對於斤斤計較的日本人在短短的5年
: 願意開設第二間outlet
: 就是因為廣大的業績量
: 林口是目前業績最好的分店
: 所以一個原則，只要附近有富爸爸
: 那就採取寄生上流戰術
: 蹭就對了！
:
:
:
: 林口的工一工業區
: 製造業還是一個國家的骨幹
: 先不預測該區域進駐的產業
: 但如果一個行政區有商業區，媒體影視區，還有工業區
: 雖然我不是都市規劃專家
: 但聽起來是不是很不錯呢
:
:
: 學校更不用講了，北市持續縮校
: 林口持續增校，重點是還額滿
:
: 除此之外，林口雖然緯度高，濕氣重
: 但相對的空氣品質非常的良好
: 這也是林口的優勢之一
:
:
: 最後我想把林口與內湖的地圖攤開來看
: 成功複製成功，聽起來就很像直銷
: 但都市計畫就是要把成功的案例持續強化
: 把舊有失敗的部份排除
: 這樣才能創造出更宜居的區域
: 所有成功的新興重劃區
: 旁邊必然有工業與科技製造業
: 有相對的收入，才會有相對應的房價與支撐
: 當這個區域不需要外地客
: 而是能自成一格的發展
: 這個區域才會有堅挺的房價支撐
: 講到後面想跟各位報告一下
: 會在這邊發文的原因，並不是想導什麼流量
: 基本上房地產就是一篇冷門學科
: 你這輩子買一次，最多買兩次
: 至於投資客那不在討論的範疇
: 也就是說這輩子你也只會一頭熱那麼一兩次
: 會拍片的唯一原因
: 就是用講的比較詳細
: 有被我帶過的客戶都知道
: 這些就是我的銷售內容
: 在PTT上面打字，純文字表達很容易有誤解
: 光是前面講一個林口超越新莊
: 就不知道多少人咬到現在
: 預售屋交屋時間，內湖容積，預售屋擔保方式
: 我幾乎每天都在搞這些東西
: 但就是有人要咬著文字在那邊吵半天
: 第二個會寫文的原因
: 這幾年我碰過太多人講一樣的話
: "如果早點聽你說就好了"
: 2019賣江北49萬，有很多客戶沒買
: 現在只能買土城，甚至買到頂埔去了
: 就因為台灣一些知名學者還有不做功課的網紅
: 有話語權確沒有傳達正確的觀念給消費者
: 這邊也有許多前輩如Cesa分享房地產的實務經驗
: 我們一年大概可以接200組客戶
: 但如果只有200個人知道是不是太少了？
: 而且一樣的事情我要重複一直講
: 比方定型化契約，信託種類，瑕疵擔保方式
: 建築技術法規，消防法規，貸款差額，交屋流程
: 甚至公寓大廈管理法，區分所有權人應注意事項
: 這些東西在我跑江北的時候講到爆炸了
: 那九個月我一個人總銷應該就有7e多
: 接了上百戶，賣了快50戶
: 每天回客戶回到一兩點回到自律神經失調
: "如果我能錄成影片讓你們會去看"
: "是不是看完就可以乖乖來簽約了"
: 這就是我發文唯一的想法
: 後來有團隊找上我拍片～一拍即合
: 但我真正的目的其實只有一個
: 不想再解釋合約解釋到看醫生而已
: 感謝各位有空看完這麼多幹話
: 我是先當鄉民才當代銷
: 所以前面吵吵鬧鬧也跟各位抱歉，未來會極力避免
: 懶得看文字的可以g一下
: "EP03 林口新市鎮與A9機場捷運站"
: 之後還有一篇A7
: 未來會去Feat各地的同事
: 新五泰
: 淡海新市鎮
: 青埔，小檜溪，甚至基隆都會有
: 我會用代銷的角度，給消費者正確的"遊戲規則"
: 喜歡的再看就好～感恩
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 59.124.112.150 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1657093849.A.EC3.html
※ 編輯: DarkAlex (59.124.112.150 臺灣), 07/06/2022 15:58:21
總價 = 單價 X 坪數 這是三個不同參數 有些人就是硬把這三個混在一起模糊不清
財政部日前公布全台所得統計，林口平均家戶年收入達115.6萬元，蟬聯新北所得王。
大哥，您幫幫忙，數據來源是財政部耶，當然你也可以質疑財政部作多林口，我沒意見
在板橋之下，不只林口，包括新店、青埔、永和，甚至北市南港都沒有資格相比
證據如下:
無論哪個地方，林口、新店、板橋、青埔、永和，甚至台北市都有優缺點
拿出數據、資料來源之後，理性討論應該不難吧 ?
中央社這篇新聞的數據來源是 聯徵中心統計資料，房貸族樣本數在120件以上的行政區
這篇新聞交代得一清二楚，你的論述來源是自己的大腦嗎 ?
https://tinyurl.com/msecet42
根據聯徵中心統計資料，今年首季房貸族平均購屋面積最小的在三重區，只有32坪；最大
的在林口區有59坪。房仲表示，捷運站周邊和房價越高區域，普遍買小宅，反之在外圍區
可享受大坪數。
信義房屋引用聯徵中心今年首季購屋房貸族樣本數在120件以上的行政區，平均房貸族購
屋面積最小的區域是三重區的32.1坪，平均購屋總價約新台幣1156萬元；其次是台北市中
山區平均33.6坪，平均購屋金額約2297萬元；第3名是新北市板橋區平均33.9坪，平均購
屋金額約1303萬元。
相對地，購屋坪數最大的是新北市林口區，平均購屋59坪，購屋總價約1489萬元，平均購
屋總價比三重區多了約333萬元，但建物面積卻多買27坪
從數據來看，林口購屋總價 1489萬元 的確高於 板橋總價 1303萬元。
如果你不服，你應該拿數據或是其他資料來源出來反駁，不是罵比較大聲就比較接近真理
拿出資料來源、數據，腦補大聲公沒有比較高明
然後一堆扯 環境怎樣 漲幅怎樣 單價怎樣 那是另一道題目 你可以另外作答
論總價 數據來看 就是林口比較高 這有甚麼問題 ?
※ 編輯: DarkAlex (61.228.44.53 臺灣), 07/06/2022 21:20:07
如此圖
林口落在坪數大、總價也偏高的區塊
對 400萬以上的購屋族群來說，
會花略高一些的總價買 新店/板橋/三重/新莊 這四個區塊，但獲得坪數幾近腰斬
這份資料比較可惜是沒有把台北市放進來一起分析
年收 400萬，加進台北市的意義會更大一些
如果這份資料，是把新北和台北一起放進來研究，應該會更加宏觀有用
來源 https://tinyurl.com/264wsppa
此來源的結論如下(這是該blogger 的結論，並非我的結論)
已知的林口區近10年已經擊敗傳統舊市區如中永和三重區等市中心
為新北市高收入者住宅貸款熱區。
僅存板橋區新店區屹立不搖。
也符合 j大 板橋(94) 新店(94) 林口(91) 這三強鼎立的資料佐證
blogger 的下一段也很有意思
圖表顯示林口區鑑估值為領先群，並獲得相當多的建物面積。
新莊區是近期表現最棒的強勁競爭者，拋開同期的蘆洲區與三峽區(北大特區)。
圖表顯示已進入鑑估值的領先群。與新店區與板橋區並列領先群。
淡水區要取代林口區成為舊市區替代首選還有很長的路要走。
我個人也是看好新莊，即使不少人還是唱衰...
長期看好新莊的原因是因為塭仔俊有大量土地可提供開發，地理位置也不差
※ 編輯: DarkAlex (61.228.44.53 臺灣), 07/07/2022 02:57:24
2022年少子化的今天 林口滿額學校一堆 還要蓋新小學 三井繼續開第二間百貨公司
東森總部正在蓋 三立接著也要蓋 工一重劃也蓄勢待發 所得又是新北第一
這些都有數據論證，就讓我們看再10年後，林口會升騰到怎樣的地位，非常期待
===== 柵欄 ===================================================================
※ 編輯: DarkAlex (61.228.10.185 臺灣), 07/08/2022 22:51:50
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