【台新彰銀案 歹戲拖棚十餘年仍無解?
囤房稅 財政部應落實全國歸戶與執行】
🔥台新金彰銀案十餘年 財政部找上壽險業「團購」彰銀?
台新金控自去年8月宣布娶親保德信人壽後,台新金與財政部長年以來,對於彰銀經營權的爭議未解決,又再次受到討論。
嘉瑜自去年第一會期3月中時,就針對彰銀董座改選之際,台新金有意併購彰銀與董座席次,在財政委員會向當時金管會主委顧立雄提出質疑與提醒。
而今台新金宣布併購保德信人壽後,需要高達120多億資金,其資金來源是否全來自出售手中彰銀持股?以目前彰銀股東持股分布來看,台新金握有彰銀22.55%的股權,與第二大股東財政部的12.19%仍有一段差距,台新金如今似乎真的有意售出全部持股,但提出的方案是分年逐批釋出彰銀持股,嘉瑜質疑分年度釋出股份,彰銀經營權之爭,今年有可能解決嗎?
🔥純投資無席次誰願意 彰銀竟成燙手山芋?
早在去年9月媒體爆出財政部有意找上寶佳集團接手時,嘉瑜就強烈表達不妥之處,認爲台新釋股不應讓外界認為是「官商勾結」的私相授受,也不應讓民眾認為財政部要拜託財團接手燙手山芋,而也和金管會推動的「金金分離」政策背道而馳!
但財政部現在陸續與幾家財團接洽,包括滿手現金的壽險業者在內,討論接手彰銀股票的可能性,嘉瑜提出質疑,認為目前這些買家資訊、價格等,皆無法揭露,僅由財政部從中牽線,若各業者僅認購彰銀3~5%股權,不但沒有經營權,也無法取得席次,且是按照「財政部和台新金商量好的價格」,而這未知價格又是多少?是市價嗎?合理的買價就是多少?
嘉瑜認為,彰銀釋股若像次長所說是個值得購買的標的,絕非是請託財團業者請幫忙購買的局面,各家財團業者們早就搶著接手了,財政部這麼做就是急著將爛攤子推給別人,財政部自己反欠下人情。
✅財政部應落實 囤房稅全國歸戶與執行!
房地合一稅、囤房稅問題,嘉瑜長期關注許久,也提出許多落實居住正義的提案,其中囤房稅稅基與各縣市政府稅率執行問題,早已引人詬病。
財政部也說,正在跟地方政府討論稅基調整,但討論溝通這麼久時間,目前溝通進度到哪了?
嘉瑜質疑財政部與地方政府溝通要求,有多少地方政府會應財政部要求執行?且財政部也曾表示將囤房稅納入中央補助款考核重點之一,但隔天就改口表示此方法不可行!?嘉瑜想問財政部,到底能拿出何種獎勵與懲罰方法來約束地方政府?
次長僅回應已納入業務考核項目中,將會影響地方政府的名次。但嘉瑜點出這名次,也不實際影響地方政府的補助款核發,根本毫無實際約束力!嘉瑜拜託次長不要再逃避這個問題!財政部對於囤房稅的問題,似乎都還停留在與縣市間的溝通,嘉瑜長期呼籲、並且拜託財政部真的拿出落實囤房稅的具體作為!
🔥TISA違反租稅原則?未見財政部有合理評估!
鑑於勞金弊案爆發,民眾開始對將退休金交給政府操盤一事感到質疑,推動勞退自選的呼聲也日漸加劇,而在此之前,學者與團體亦有倡議可效法美國401K有限度開放自選組合,推行台灣個人投資儲蓄帳戶機制TISA:每人每年減免「投資列舉扣除額」最高2.4萬元,並設有投資年限5年限制。藉以鼓勵民眾投資、保障退休生活,亦能帶動台股更上層樓!
惟TISA的推動涉及稅制問題,財政部基於租稅中性原則,始終認為不宜採行,並提出納稅者保護法第6條規定:「租稅優惠應以合理之政策目的為限,不得過度。」,作為論據。
然嘉瑜質疑,上開條文所謂「過度」,財政部是否確實做過評估?每人每年僅2.4萬免稅額度,還設有5年投資年限,對比其他更優惠的租稅減免,根本小巫見大巫!更何況是否過度,也應與欲達成的積極施政目標做權衡才能論斷,若施行TISA的「利」大於租稅優惠所影響政府收益之「弊」,則財政部本就沒有阻擋的理由。
就政府政策而言,TISA個人儲蓄帳戶之免稅優惠,不盡然一定會衝擊政府稅收,若以泰國實施之成果為例,2006 年實施之後泰國整體稅收金額仍呈增加趨勢,未見明顯受到影響。
依學者推估,TISA上路後將會有六、七十萬人參與,可讓台股基金年增160億元規模,證交稅稅收每年可增加80億元;反觀稅收損失,若以國人平均稅率12%計算,稅收損失約20億元。嘉瑜呼籲財政部應重新審酌推行TISA個人儲蓄帳戶的必要性!
👉2020.03.11 彰銀爭奪戰 立委提醒金管會避免重演富邦併北銀案
https://reurl.cc/jq7EDD
👉【公股銀行不能以身作則 如何監理民營行庫】
https://reurl.cc/WEdmGy
👉【實價登錄還不夠,囤房稅是關鍵!
推動TISA免稅帳戶,帶來台股新活水】
https://reurl.cc/pmdN5Z
👉2021.01.13 臨時會財政委員會🔗 https://youtu.be/78w0pjR6UME
https://youtu.be/78w0pjR6UME
同時也有3部Youtube影片,追蹤數超過1,920的網紅艾蛙媽 VS. 達樂哥Aiwa Hu,也在其Youtube影片中提到,「房地合一稅2.0」新法剖析懶人包看這邊!房仲不能說的秘密。投資客要拋售嗎?! Ft. 台中商仲達人小紀 - #房地合一稅 #短期交易 #投資客 - 本篇影片是我們聚餐時的訪談,背景雜音多,敬請包含!以房仲和投資者的角色來做意見交流~~~我覺得含金量很高!而且非常實用,所以將影片分享給大家! - 訪...
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『不動產該如何傳給下一代啊?』
這是我碰到最多人問我的問題之一,今天我花一點時間,把傳承不動產的四大方法(遺囑、贈與、買賣、信託)做一個簡單扼要的比較,讓大家可以清楚、有智慧的把財富傳給下一代,讓人都能感受到『愛與平安』。
歡迎轉傳分享,把這份『平安』的心意傳出去!
一、 遺囑指定繼承
優點:
1. 所有權握在自己手上最放心(自己沒錢時還可以辦理以房養老)
2. 預立遺囑程序比過戶簡單
3. 遺囑不必事先公開,具有隱密性
4. 遺囑隨時可以改變傳承的對象,而且可以跨代繼承(給孫子繼承)
5. 不必繳交土地增值稅、贈與稅
缺點:
可能會有爭產或特留分問題
二、 生前贈與
優點:
所有權移轉完成,沒有繼承人之間的爭產問題
缺點:
1. 贈與後子女不孝,難以取回
2. 房地可被子女轉賣
3. 繳交贈與稅、土地增值稅(相對於繼承)
4. 宜考慮未來子女在出售房地時,房地合一稅的負擔
三、 直接買賣
優點:
1. 直接移轉給子女,可以賣便宜一點又取得養老資金。
2. 運用每年夫妻贈與子女的免稅額,先贈與部分金錢給子女,累積數年後由子女購買,可以達到『傳承』效果又合法節省稅賦。
缺點:
買方需要真正的資金作買賣,否則會被認為是贈與而課贈與稅,甚至要罰款。
四、 信託掌控
優點:
1. 利用信託控制的特色,讓子孫只能獲益,不能處分。
2. 彈性大,可以設計多人獲益又劃清界線,例如:將不動產設定信託30年,30年間由配偶使用收益,再用遺囑指定該不動產30年後給某子女繼承,如此一來,配偶得到保障,子女也能順利繼承財產。
缺點
1. 信託專業度較高
2. 額外有信託費用的支出
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#房地合一新制懶人包 2021年又過了一半,時光飛逝,竟然來到7月,今天是「房地合一2.0」、「實價登錄2.0」新制上路的第一天。
很多人還是搞不懂「房地合一稅2.0」到底是什麼,幫大家整理一個懶人包,簡而言之,要杜絕投機客短期炒作課重稅,原本2年內課稅獲利35%~45%,新制拉長到5年。
另外之前有很多投資客,成立人頭公司炒房,新制法人比照「個人」課稅標準。
對自住客的我們來說,基本上新制對我們沒有任何影響,但如果要「換屋」怎麼辦?記得要用「重購退稅」喔!
📌「重購退稅」三大要件要符合:
第一:是出售前一年沒有做為租賃、營業或執行業務使用。
第二:個人或配偶、未成年子女設有戶籍並居住。
第三:出售舊房地與重購新房地的移轉登記日要在兩年內。
注意:如果選用重購退稅,5年內所購房屋不得改作其他用途或再行移轉。
📌【房地合一2.0懶人包】7月1日新制上路
適用對象:個人出售房地而獲利者
預售屋換約也要課徵房地合一稅喔!
Step 1.【先算課稅所得有多少?】
成交價-取得成本-相關費用-土地漲價總數額=課稅所得
※自住房地持有並設籍滿6年出售:免稅額400萬元,超過部分稅率10%
Step 2.【再算要繳多少所得稅?】
課稅所得x稅率(10~45%)=所得稅
※非自願因素(如調職、房地產強制執行)交易 、自有土地與建商合建分回後出售、都更危老重建取得房地後第一次移轉:稅率20%
📌【案例說明比較清楚】
Alex購買一間房1000萬,持有1年半轉售,賣了1460萬,另外支付仲介及代書費用約45萬,這段持有期間計算土地增值稅的土地漲價總數額約15萬。
請問Alex持有1年半,出售房地產,房地合一稅要繳多少?
1460萬-1000萬-45萬-15萬=400萬
400萬X45%=180萬
答案:繳稅180萬
但Alex如果不轉手,若持有6年後符合自住優惠並以相同條件出售,可享有400萬免稅額,超過部分再以稅率10%計算,Alex這次不用繳稅 #提醒6年並非一生只能一次
資料圖片來源/財政部網站
#地產秘密客
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#房地合一稅 #短期交易 #投資客
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訪談主角:
專營商用不動產
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一、房地合一是什麼?
房地合一為2016年上路的房地交易新稅制,與作為「持有稅」的房屋稅不同,性質屬交易稅,出售房地才須申報,有獲利得進一步繳稅,凡2016年後取得房地,出售時均得適用。
與房地交易舊制差異在於,需就房屋、土地出售所產生的實際收益一併課稅,為更健全的稅制設計,並自有一套適用稅率規定,並對「短期交易」課以35%或45%重稅。
二、房地合一2.0版與1.0版差異為何?
房地合一1.0版上路5年多,因應資金寬鬆氛圍下快速升溫的房市,2.0版預計今年7月1日上路,前後差異有4大重點。
1.拉長「短期交易」重稅期:由持有1年內出售課45%,延長至2年內,並將持有逾1年、未滿2年課35%規定,拉長為持有逾2年、未滿5年。
2.提高境內企業稅率:由原本出售房地一律課20%,改為需適用「短期交易」重稅,持有逾5年以上出售,稅率才能回到20%。
3.課徵對象納入預售屋:持有5年內出售都得適用重稅,在預售屋一般持有期間僅2至3年情況下,效果等於一網打盡,只要轉賣預售屋獲利,就得負擔35%或45% 稅負。
4.補足1.0版避稅漏洞:新增規定交易未上市櫃、未興櫃股票或出資額時,交易額度若超過總股份或總出資額的一半,且該公司股權或出資額50%以上是由國內房地構成,也得納入2.0版課稅,防堵假借公司股權移轉之名、行房地交易之實的避稅行為。
並訂定計算稅額時可減除的「土地漲價總數額」上限,及明訂未能提供費用證明文件情形,只能以成交價3%作為費用,上限新台幣30萬,避免有心人士藉墊高成本、費用避稅。
三、房地合一2.0版的適用範圍、上路時程?
2.0版適用範圍與1.0版一致,為2016年後取得房地,不過在上路日、也就是今年7月1日後出售案件,才須以2.0版課稅,若在7月前賣屋,仍可適用1.0版規定。2016年後取得、先前已出售並以1.0版課稅的交易案件,完全不受2.0版上路影響,不會回溯補稅。
四、房地合一2.0主要影響對象為何?對自住族是否有影響?
2.0版修法重點在打擊短期炒作獲利者,一般買房後長期持有的自住族,不受影響;若為自住房地持有並設籍超過6年出售,稅率僅10%,並有免稅額度400萬元。假設是因故需於同年買賣預售屋,只要沒獲利,也不會被課以重稅。
五、是否有特定出售房地情形,可排除適用「短期交易」重稅?
為避免傷及無辜,設有多項排除條款,例如個人、企業若因財政部公告的「非自願因素」出售持有期間5年以內房地,或以自有土地與營利事業合作興建房屋,5年內出售,均可適用20%稅率。
至於何謂「非自願因素」,現行僅就個人訂有6種排除情形,如因調職或非自願離職賣屋、無力償債遭強制執行房地、需出售房地負擔醫藥費等,後續財政部將針對企業、預售屋特性,訂定排除情形並對外公告。
此外,為避免影響房屋供給、都更進程,放寬建商興建房屋完成後首次出售房地,以及個人、營利事業參與都更或危老分回房地,在5年內第一次移轉登記,也可適用較低的20%稅率課徵。
六、房地合一2.0上路後,是否會產生稅損?
財政部評估,上路初期,交易量將下滑,造成所得稅淨稅損4.74億元,其中企業部分因稅率提高,營所稅將微增0.71億元,個人綜所稅則有稅損5.45億元;但以中長期觀察,稅收將緩步回升。
資料來源:
https://www.cna.com.tw/news/firstnews/202104090133.aspx
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房地合一稅5免稅額 在 陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師 Youtube 的評價
150514TVBS 自住客也遭殃 獲利逾400萬課10%
影片網址→https://youtu.be/v2cwH88pP_w
記者:黃宇潔、周育鋒
財政部的房地合一稅制公布後引發大爭論,就是因為內容限制自用住宅獲利超過400萬,就得課10%稅負,比起日本有810萬的門檻限制,甚至法國規定一戶自用住宅免稅的規定而言,台灣相對相對台嚴苛,房仲說這就像把自住客全面都成了投資客,尤其持有期間的土增稅、房屋稅等不能扣抵,如果稅制真的過關上路,對自住客來說賣屋壓力也成了課稅壓力。......↓房仲業務員陳泰源:「過去這5年來平均的漲幅1年就有1成的漲幅。」
20年老大樓地點好,所以漲幅驚人,但套上財政部房地合一稅制版本,未來如果要賣屋,連自住客都得多繳稅。
房仲業務員陳泰源:「如果以過去5年這樣正常的漲幅(估算),持有1年就已經賺了將近400萬了,好像連自住客都是投資客一樣,變相的就是誤傷了,你連一般的自住客、長期持有的你(政府)全部都打到了。」
因為舊版本規劃交易總金額在4000萬以下就不課稅,現在改成以獲利400萬當基準,超過的都要課10%,以這間中古屋來說,就算是自住沒有出租,持有超過6年,照樣得掏出10%稅負。
房產專家田大權:「賦稅署是用一個2千萬的房子為例,每年漲3%,也就是60萬,連續持有6年,是不是360萬,算一個整數400萬這樣子算出來的,這一個計算的方式,它是以房價持續上漲為前提,但是財政部認為房價不會上漲了,這時候可能出現一個邏輯上的問題,就是說如果房價不會上漲,房地合一實價課稅又是所得稅的話,那收得到稅嗎?」
稅制結果與立法初衷不只出現大矛盾,更大爭議是太過嚴苛,因為在法國出售住宅,可以享有1戶免稅優惠,至於在德國,持有3年以上的自用住宅也不用繳稅,日本自用住宅的免稅額是訂在台幣810萬。
房產專家田大權:「400萬這種絕對數字一出來之後,其實它已經無所謂高低的問題,反而市場會找到另外一個空隙,也許會炒作中低總價或是低總價,因為我們看到其實像現在南部或者其他非大台北地區之外,從800萬漲到1200萬的房子非常非常多,如果1千萬賣到1500萬,獲利是5成耶,5千萬的房子賣了5500萬,獲利只有1成,獲利率完全天差地別,但是稅制是一樣,這到底哪裏有問題。」
不同的獲利率卻課同樣的稅,讓專家看了都納悶,再加上對自住客而言,好不容易攢錢買了房,想不到在財政部眼中也是炒房投資客。
房仲業董事長王應傑:「現在房子賣了要繳土增稅,一定要繳土地增值稅,還有持有年限裡面,繳的房屋稅和地價稅,甚至你銀行貸款利息都應該列入你的成本扣除,這樣再來課,譬如說10%,那我會覺得說很合理,我所有的成本政府(如果)不承認,你要怎麼說什麼是房地合一制。」
雖然財政部版本還得經過立院三讀通過,但課稅的不確定性肯定讓房市交易更慘淡。
新聞網址→http://news.tvbs.com.tw/entry/580096
部落格網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/91615827
房地合一稅5免稅額 在 陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師 Youtube 的評價
190903東森財經士林房一坪賣9.5萬?!揭做低行情3大秘密
影片網址→https://youtu.be/klrc8dP4-9E
最新實價登陸揭露,在台北士林18房子只賣175萬,有可能嗎?仔細一查,原來是親友間的轉售,算一算用賣的比起直接過戶可以避開贈與稅,但專家提醒,小心之後會有百萬稅金追討,怎麼回事,一起來看!
記者/洪珮瑜、何坤原 採訪報導……↓
東森財經記者洪珮瑜:「在寸土寸金的台北,可能一個停車位都要兩百萬起跳,但是就在這條巷子裡面,竟然有一坪只賣9.5萬的房子,以為撿便宜嗎,背後恐怕是三大不能說的秘密。」
實價登錄揭露,同棟大樓一樣18坪,一坪賣46.4萬,總價就要850萬,但現在竟殺到兩折之低,只賣175萬,真的這麼好康嗎。
房市專家陳泰源:「物件本身有瑕疵,譬如說海砂、凶宅、漏水等等,那第二個是急買急賣,那第三個就是親友間的買賣。」
以這次成交案例來算,175萬售出免繳贈與稅,但推算當地公告現值大約275萬,扣除220萬免稅額後,就要繳納10%的贈與稅,如此大費周章,兩邊比一比,竟然也只為了省下5.5萬。
房地產律師連堂凱:「如果按照我們國家的遺產及贈與稅法第五條,像這樣子以顯著不相當的價格,去移轉財產的話,還是可能被國稅局給追稅。」
事情還沒結束,為了這五萬塊還得付出什麼代價,我們算給你聽,要是在一年內轉售不動產,假設以當地行情850萬賣出,獲利的675萬,還要繳出45%也就是303萬的房地合一稅,得不償失。
房地產律師連堂凱:「除非是說有刻意要去讓原屋主去把他的財產去做一個脫免,然後避免其他的債權人去做強制執行,那是不是有可能,用這種極低的價格,急售跟處分,這個也不排除。」
靠小聰明做低行情賣出,省掉贈與稅,但後面還得面臨百萬稅金追討,就怕最後因小失大,只是白忙一場。
新聞網址→https://fnc.ebc.net.tw/FncNews/video/97765
部落格網址→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2019/09/190903-953.html
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