【楊官華：日本買樓小心「新地」】
筆者近期在各大小日本物業投資的展覽活動上，經常被投資者問到如果我只有一注資金去投資日本房地產，買東京好仰或買大阪好？筆者近五年在日本的物業成交量過千宗數，根據經驗，過去紀錄成交量比例東京佔七成多，大阪佔兩成，其它區佔少數。香港投資者問這個問題，真正是問買邊度風險低，樓價未來升幅高。如果是回答內地朋友，筆者通常答投資北京好仰或上海好，內地朋友自然明白，因為內地投資者注重能夠移民拿到身分及走資，香港人則注重投資回報及升值潛力。
根據2017年首三季東京大阪各區樓價升幅，東京區域的平均升幅面較大阪地區多，意思是東京有幾個大地區樓價同時升值互相影響，而大阪升來升去都是大阪中央區，如果用P.R.I.C.E（人口上升、租金回報、基礎建設、日圓匯率、經濟增長）計算未來東京及大阪升值潛力因素，可以說一個近一個遠，近有東京2020奧運，遠有大阪夢州蓋賭場，最好可以東京及大阪分散投資，看一下五年後邊度食糊先，如果無時間深入了解，只有一注資金又想入場穩坐釣魚船，那只有先去東京投資，原因是當今世界四大灣區中（紐約大灣區、舊金山大灣區、東京大灣區、粵港灣大灣區），目前GDP之首是日本東京大灣區。
東京灣3.68萬平方公里，每年GDP有1.8萬億美元生產值，世界500強企業的總行就有60間分佈於東京灣，總數比三藩市灣及紐約灣加起來還要多，筆者日本公司總部在東京，分行在大阪。坦白說筆記沒有水晶球，很難預測五年之後邊度升幅跑贏大市，但東京是日本首都重鎮，相對比較穩。近期又有不少電視節目介紹買日本樓，其中有主持人教路買日本樓越平越好，筆者不敢認同，其實買日本樓切忌貪平，貪平中伏機會高。近日收到有些投資者吐苦水，指當初太衝動，沒有貨比三家，買了大阪的單身公寓，但位置在一些色情埸所附近，感到很後悔。
筆者今年初在日本的香港華記茶餐廳認識到一位食客，這位香港人來日本居住近廿年，自稱日本「色」途老馬，滔滔不絕地把日本所有不同類型的風俗店告訴筆者，因為太三級不能盡錄。簡單說東京大阪風俗店最大分別是，東京是密封式看不到的，而大阪是開放式可以看到的，類似荷蘭阿姆斯特丹的櫥窗女郎，但大阪更加開放櫥窗，沒有玻璃隔離，無遮無掩一看便見。
投資者務必小心，大阪地區色情埸所都有新地二字，例如「飛田新地」、「松島新地」、「尼崎新地」，全部均為開放式色情架步。投資者買入一戶建（2-3樓高木屋）打算用來渡假，但如果買錯在風俗店旁，一家老小去大阪渡假真的很尷尬。
大阪有些地區位於風俗店範圍，樓價升幅是會有影響的！所以於香港可以買新地（新鴻基地產）樓，但到大阪千萬不要買「新地」區。
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