【都委會第707次會議 通過「北投區稻香市場主要計畫變更」 並同意市府重擬「大稻埕特定專用區細部計畫通檢」】
今(20)日召開都委會第707次會議,除尊重市府希望能將本次公民及團體意見納入重新進行計畫檢討評估,退回市府重擬「大稻埕歷史風貌特定專用區細部計畫通盤檢討」,並請市府後續擴大民眾參與,廣邀地方仕紳與社區協會、團體等共同提供建議。另並審議通過「北投稻香市場用地變更為機關用地計畫案」,市府將作為北市推動長照的發展基地。
「大稻埕歷史風貌特定專用區細部計畫」於89年1月發布實施迄今,歷史街區風貌保存卓有成效,市府此次進行通盤檢討,除增訂允許設置「民宿」使用,並參酌全市容積移轉規定修訂計畫區容積移轉機制,同時配合調整相關都市設計準則。惟本案公展期間迄今,接獲公民或團體陳情達1231人次,提出對計畫區內歷史建築保存修復面臨地的困境、公設保留地容積移轉及代金制度對大稻埕地區容移的衝擊、建物保存維護成本之容積率計算,以及側巷空間土地使用管制等議題之建議。
今日會中許多民眾到場旁聽,市府都市發展局雖已表示希望都委會暫緩審議退回重新研擬,委員會仍一一聽取民眾訴求,都發局也表示後續除會依照委員會決議加強民眾參與,邀請地方仕紳與社區協會、團體等共同提供建議外,將委託專業團隊,透過社區規劃師並運用URS(都市再生前進基地)設置駐點工作室,加強雙向的聯繫與溝通。
「我愛迪化街」運動已歷30年,大稻埕街區的歷史風貌維持是市府與社區長期共同奮鬥的成果,都委會此次退回市府重擬,是歷史上的新起點,亦是肩負更大的任務,以邁向下一個30年。此外,並責請都發局,在行政程序上主動協助街區老屋不能修復之困境。
再者,市府提出「北投稻香市場用地變更為機關用地計畫案」,係配合中央長照政策下,整合北投地區現有包括榮總醫院、陽明醫院、關渡醫院等醫療資源,並盤整部分未開闢已無設校需求之國小用地及低度使用公共設施用地,於北投再生計畫中提出包括本稻香市場等共5處用地作為健康照護產業基地。
稻香市場用地面積3,282.97平方公尺,現況雖作超市使用,但因立地商圈不佳,經市府市場處評估已無設置市場的效益,且建築物鑑定為高氯離子混凝土建築物,基於有效利用公有土地,市府提出變更為機關用地,提供社區型長照設施及托育中心等社會福利設施,並保留現有市立圖書館及區民活動中心等社區設施。
委員會支持市府整合公有土地及醫療資源推動長照政策,至於民眾陳情希望能保留現有超市等日常購物機能,委員會也同意市府所提,比照本市通例得容許附設附屬設施使用,其比例以不超過總樓地板面積百分之三十為限。
同時也有4部Youtube影片,追蹤數超過1,590的網紅陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師,也在其Youtube影片中提到,110717民視北市黃金墓地法拍建商興趣高 你可能聽過法拍房子、車子,但法拍「墓地」你聽過嗎?台北市忠孝東路上有一處不明顯的墓地,因為地主欠繳地價稅,54坪的墓地,7月底將以每坪213萬的底價法拍,雖然對台灣人來說,在墓地上蓋房子好像有點毛毛的,不過因為拍賣價比市價少了一半以上,不少建商躍...
容積率計算 在 連嘟嘟日本小導遊愛台灣 Facebook 八卦
這就是為什麼每次你看到的日本房子越高樓都會長的斜斜的原因唷各位親愛的嘟嘟客人(直接撿現成XD)
【陽台只有一半?法令上的限制。】
一塊土地,能蓋出怎樣的房子,都跟法令限制上的「容積率」與「建蔽率」有關。台灣也一樣,日本也是一樣。也就是說,當建商買下這塊土地時,完工後的建築物大致上會長得怎樣,大致上就已經決定了。
所謂的「容積率」,指的就是能夠建築的總樓地板面積,而「建蔽率」就是一塊基地,你能蓋多滿,要留多少空地。舉例來說,一塊容積率200%,建蔽率50%的基地,如果是500坪的土地,原則上它就是能蓋250坪的建築物蓋四樓。不過在日本,因為對於居住環境很重視,因此在建築基準法上面,還有道路斜線,北側斜線,日影規制等等限制。也就是雖然你的容積率有200%,但實際興建時,還不見得能夠消化完所有的容積率。如低層住宅區,為了讓家家戶戶有採光,直接給你建築物限高10m或12m。其他的區域,還有鄰地斜線限制,也就是說在建築物超過一定的高度後,上面的樓層一定要往後退縮,來確保跟鄰地有一定的空間,以及確保旁邊的房子有陽光可以照入的北側斜線...等。此外,實際可興建的容積率,還要看你基地的前面道路路寬乘以法定係數,來與法定容積率做比較,選擇較小的數值才是你的實際容積率。因此建商在蓋屋時,會想儘辦法絞盡腦汁把容積率發揮到淋漓盡致。
大家都知道,我們台灣,賣房子都含陽台雨遮及公設,日本則是賣你室內實際坪數。不過你知道嗎?不管台灣還是日本,蓋房子在計算容積率時,陽台,雨遮,樓梯,共用走廊等處,是不納入容積率計算的(日本電梯要算入容積率,台灣很像五樓以上的建物才算),因此日本直接賣你室內,有計入容積部分的房子,而台灣呢?則是儘量給你大陽台,大雨遮,因為這些東西,在台灣不納入容積,但是卻可以拿來賣錢,因此台灣的建商會千方百計弄很多陽台跟雨遮來賣你。
之前在台灣時,曾經認識一個人,她對房市投資沒有很了解,也不好好看清楚格局圖,就因為貪小便宜,貿然買進其中一戶單價較低的,結果完工後才發現她的雨遮超大,幾乎快要等於室內面積的三分之一了,但是那圈大雨遮,全都算在她的權狀買價裡,但卻只能放置冷氣室外機,連花盆都不能擺。同時,它室內裡面,也有將近四分之一的空間,原本是陽台,是建商做二次施工,幫他外推成她的室內一部份。但是依照現行法令,只要有人檢舉,它就會立即被拆。而且那個外推的陽台,跟雨遮一樣,建商蓋的時候不列入容積計算,但是卻可以拿來賣她錢!
日本這部分,買屋就好多了,不管你的陽台多大,雨遮多大圈,都不能計入你的權狀,只有實際室內坪數是能賣錢的,因此對於消費者而言,實際花多少錢,實際使用室內面積多少,一目瞭然。但其實沒有陽台雨遮其實不好,夏天的陽光沒有陽台的緩衝,會讓你室內很悶,回到家後,可能發現室內溫度高達四十度,開冷氣又要很久才會降溫下來。如果下大雨沒有陽台雨遮緩衝,除了會讓你的室內濕氣很重以外,如果你不小心沒關窗,大雨就會直接灌進你家。也因為只有室內面積能賣錢,所以有些比較不好的日本建商,會想儘辦法,在規劃房子時,硬是把原來要當作是陽台的地方,設計成室內(非陽台外推),因此導致有些房子,陽台只有一半,就像下圖這種房子一樣。聽說這樣可以讓你的可銷售面積金額,將近是土地成本的一成。也因為日本陽台不計價,也因為沒陽台會有這麼多的缺點,因此,如果你看到這樣的房型,或許要考慮一下要不要購買其他的產品。因為花一樣的錢,你也可以買到有完整陽台的,住的又舒服。
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容積率計算 在 陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師 Youtube 的評價
110717民視北市黃金墓地法拍建商興趣高
你可能聽過法拍房子、車子,但法拍「墓地」你聽過嗎?台北市忠孝東路上有一處不明顯的墓地,因為地主欠繳地價稅,54坪的墓地,7月底將以每坪213萬的底價法拍,雖然對台灣人來說,在墓地上蓋房子好像有點毛毛的,不過因為拍賣價比市價少了一半以上,不少建商躍躍欲試。車水馬龍的台北市東區精華地段,地價寸土寸金,不過竟然有一塊墓地隱身在路旁,因為地主沒繳地價稅,月底就要被法拍。......↓
也難怪在上頭蓋房子沒人怕,這塊地雖然地目登記為「墓地」,不過屬於商三土地,不僅未來能夠蓋商業大樓,54坪起標價 1億1500萬的價格,更是超值,超值的價格讓多組建商有意搶標,不過業者也坦承,受到容積率的限制,建商多半標下來養地等待增值。
如果以商三,一坪可以換5.6坪的建物坪數來計算,這塊地頂多只能蓋5到6層樓,跟所謂商業大樓還有一段距離,因此出手搶標的建商,恐怕要整併其他土地,才能有更大的開發價值。
網址→http://news.sina.com.tw/article/20110717/4564677.html
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容積率計算 在 陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師 Youtube 的評價
150514三立 賤賣國發院 變更地目建商賺
影片網址→https://youtu.be/nhVgdPlhcao
記者程燁睿/台北報導
前台北市長郝龍斌公開嗆現任台北市長柯文哲,反被柯文哲怒指郝龍斌留下來的爛攤子得陸續解決,尤其是國民黨賣給元利建設的國發院土地,本來是機關用地,卻在馬郝郝府時期倉促出售黨產,還建商變更地目,讓建商短短十年內,獲利將近310億,遭質疑根本是圖利建商。......↓
國發院"圖利"爛攤?柯:膝蓋想也知怪怪的才被前市長郝龍斌怒嗆,柯市長立刻來個回馬槍,質疑任內國發院土地變更有問題。柯文哲說:「我跟你說啊,那個用膝蓋想也知道怪怪的,我比較希望說重新開始,就是說建立新制度後不要再有這種奇奇怪怪事情。」
柯市長指的就是座落在台北市文山區的國發院舊址,圍牆上國家發展研究院痕跡清晰可見,不過早在馬英九市長時代早就易主賣給建商。記者介紹:「國發院是馬英九擔任黨主席處理掉的第一份黨產,當時賣了43億,不過買賣的先決條件是得先幫建商做好地目變更,讓機關用地變成住宅用地。」
整整4.7公頃,流標兩次,到郝龍斌市長任內順利變更地目,換算2萬2400坪土地,國民黨在民國94年當時以43億賣掉1,前提就是幫忙變更地目。計算現在價值,地面坪數換算225%容積率,以現在鄰近建案每坪70萬元計算,總價值高達352億元,建商現賺309億。
房仲陳泰源表示:「跟建商2005年,花43億購得這筆土地,換算就是說他養地養10年,平均每一年賺了31億左右。」台北市議員何志偉說:「一般民眾一本萬利就覺得賺翻了!結果呢?國民黨跟他的馬友友們卻要讓他一本千萬利。」市府變更地目,建商瞬間口袋賺飽飽,也難怪柯市長再度脫口要好好查清楚這個怪怪的變更案。
網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/91560797
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容積率計算 在 李坤城議員服務處 Youtube 的評價
有爭議的新燕土地,由茂德建設接手頂新集團之後,乙種工業區改成住宅商業區,一路過關,內政部已通過了。
但是坤城在議會質疑,在市府「都更3箭」獎勵下,該基地容積率竟然可以從210%變成651%,為原來的3倍,外界估算獲利竟高達600多億元,真是不得了。請問有哪一個建商的案子,容積率可以增加到這麼多?市府有沒有「先射箭再畫靶」的嫌疑?
茂德公司雖然很霸氣地捐了一棟大樓給市政府當第二行政中心,但其實賺更大的是茂德啊,新北市有其他案例,容積給這麼「飽」的嗎?
城鄉局長說,茂德都市計畫案從乙種工業區申請變更為住宅區與商業區,同時又申請都更一箭捷運周邊增額容積、都更二箭主幹道容積加給,容積獎勵計算一次到位,而不是陸續申請,所以為651%,整體容積率類似新板車站、新莊副都心,屬於合理範圍。
原來這樣算合理範圍啊……
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