【慢慢好轉的九倉置】
九龍倉置業地產投資有限公司
WHARF REAL ESTATE INVESTMENT COMPANY LIMITED
股票代號：1997
股息率：4%
市值：$1250億
業務類別：地產業
集團主席：吳天海
主要股東：會德豐有限公司（0020）（48.98%）
集團網址：http://www.wharfreic.com
5年業績
年度：2015／2016／2017／2018／2019
收益（億）：176／169／209／165／160
投資物業公平值增減（億）：53.3／11.9／79.9／80.7／-57.9
盈利（億）：138／99.2／172／180／39.3
每股盈利：--／3.27／5.67／5.94／1.29
每股股息：--／0／0.95／2.10／2.03
ROE：6.80／4.91／8.48／8.46／1.81
--企業簡介--
九龍倉置業是物業的投資者及營運商，擁有位處香港黃金地段的投資物業，香港物業總樓面面積為超過1100萬平方呎，估值總額超過$2700億。
當中的旗艦物業為海港城及時代廣場，分別位於尖沙咀及銅鑼灣，都是香港的核心購物業，同時這兩個亦是香港的地標性物業。
--黃金地段商場--
【圖1】--九龍倉置業部分物業
【圖2】--九龍倉置業部分物業
九龍倉置業的主要業務是持有物業收租，上述是擁有的主要物業資產，主要包括海港城、時代廣場、會德豐大廈、卡佛大廈、The Murray、荷里活廣場，成為一個物業組合。
物業均座落於香港最核心的購物區或商業區，有相當的價值，呎租甚高。由於海港城及時代廣場對其的貢獻最大，因此稍後會再講述。
會德豐大廈包括一座25層寫字樓，位於中環的甲級寫字樓，樓面面積約為215,000平方呎，呎租逾$70，是很優質的物業，出租率100%。
卡佛大廈，位於中環，樓高24層，包括商場及寫字樓，總面面積189,000平方呎，出租率99%，物業位置相當好。
The Murray（前美利大廈），於2013年收購，其後改建為酒店，大廈位於中環，共27層，樓面面積336,000平方呎，行高端路線。
荷里活廣場，位於鑽石山，位處兩條港鐵線中，位置亦很不錯，總面面積562,000平方呎，是九龍東其中一個重要的商場，平均實際呎租逾$100，出租率處95%以上。
上述是九龍倉置業的主要物業組成，這企業以持有物業收租為核心業務。雖然業務本質穩定，但由於有發展物業的入賬數字，以及有「投資物業公平值增減」，因此大家見其營業額、盈利，都比較波動。
若果只計核心的收租部分，這企業的收入及盈利都是平穩，並保持向上的。
--海港城--
【圖3】--海港城
【圖4】--海港城相關物業
海港城是混合式發展項目，提供商場及寫字樓物業、服務式住宅、酒店及會所，位於於尖沙咀這個香港一線購物區，是香港其中一個最大的購物商場，更是香港其中一個地標，商場部分的可出租樓面面積1,286,000平方呎，寫字樓則有4,239,000平方呎。
整個海港城由多個物業組成：海運大廈、海洋中心、九倉電訊中心、世界商業中心、環球金融中心、港威大廈、馬哥孛羅香港酒店、港威酒店、太子酒店等。可見，這些都是有質素的物業，無論商場、寫字樓、酒店，都是行中高端路線，有相當的質素。商場及寫字樓的出租率均處95%以上。
由於地理上的位置理想，香港作為一個國際旅遊城市，海港城佔了有利的地理優勢，同時長遠的質素仍然正面。
--時代廣場--
【圖5】--時代廣場
時代廣場位於銅鑼灣，是香港核心的購物區，地庫直通銅鑼灣港鐵站，時代廣場是商場及寫字樓的混合式發展項目，與海港城一樣，是九龍倉置業的旗艦物業，貢獻相當多的收入。
時代廣場設有16層商場，商場的可出租面積約531,000平方呎，另包括兩座分別為33層及26層高的寫字樓大廈，總樓面面積約為1,976,000平方呎。出租率處95%以上。
由於地理及區份的優勢，時代廣絕對是優質資產，雖然香港經濟及旅遊業總會有波動，但長遠價值不會改變，租金收入仍會平穩向上。
--保持資產增值--
從上述資料可見，九龍倉置業持有的，都是優質甚高的物業，同時，會持續投入資源為物業增值，令物業長遠的價值保持向上。
透過翻新、重新定位，又或內部擴充來持續提升資產價值。例如海運大廈增加了四層高新翼，於2017年開業，當中擁有約94,000平方呎的可出租面積。
這些資產增值或物業改善工程，一般不需要重大的資本開支，因此不會對財務情況造成不利影響。而當中的好處，就是資產價值的持續提升，以及租金收入的增長，對企業長遠有利。
--中國物業佔比不大--
九龍倉置業的核心物業均在香港，但中國都有一些物業的收入貢獻，於中國的投資物業全部由海港企業持有（九龍倉置業持有7成股權的附屬公司，上市編號：0052）。
當中包括蘇州國際金融中心，這是一個商業綜合大樓（包括一間酒店－蘇州尼依格羅酒店），以子及常州馬哥孛羅酒店。物業總樓面面積約321,500平方米，估值約40億人民幣。
同時，亦於中國發展多個物業，包括重慶寰宇天下、常州時代上院、蘇州時代上城、上海南站，其中兩個由海港企業的附屬公司持有，另外兩個分別透過海港企業的合營公司及聯營公司持有。但這些物業發展後主要會出售，並不會持有作長期收租。
同時，海港企業表示，並無其他中國的土地儲備作發展用途，亦不打算補充其土地儲備，因此，九龍倉置業可說不打算在中國有大進取的發展。
--受旅遊業影響--
海港城及時代廣場，為這企業提供了大部分的收入貢獻，這兩個商場是香港有代表性的地標，雖然當中的質素甚高，但就無可避免受旅遊業的影響。
近年，中國經濟過了最高速的增長年代，加上人民幣比過往有所貶值，都令中國遊客消費力不及過往的年代，這難勉對這兩個商場造成潛在風險，但以近年的「正常經營時期」數據分析，商場的租金及出租率仍保持理想水平，影響未算大。
另外，香港現時的疫情，都會對商場資產、人流、香港零售市道造成潛在風險。但投資者在分析時，應該著重企業的長遠發展，而不應將當刻的情況過份放大。
疫情相信會在2021年仍對這股有影響，而2022年會開始好轉，長遠總會回到正常，投資者在企業較差時投資，能以較理想的價位買入。只要耐心持有，等到回歸正常情況，就會有正回報。
--網購影響--
長遠來說，電子商務可能對這企業旗下的商場受影響，若然人民的購物模式改變，當中租戶的業務就會有影響，最終對商場的租金受影響。
電子商務近年快速發展，由於網上零售商的固定成本通常低於實體店，故網上零售商可能會以折扣價格出售相同的產品，長遠來說，對實體店造成影響。
這種消費模式影響有多大，這刻仍存有未知數，但影響會存在的。
不過，對不少人及旅客來說，「行商場」是其中一種樂趣，而網上購物會較為目的性，因此，「行商場」有些優勢是無可取代的，這令九龍倉置業的物業，總會有一定的價值。
--投資策略--
整體來說，九龍倉置業有一定的質素，當中的物業都是優質高的類別。同時租金收入穩定，並且能平穩向上（但不會高速增長），前景不差，而企業發展方面不強，投資者不要對增長有太大期望。
這企業與房託不同，雖然本質都是持有物業收租，但並沒有硬性規定這企業要將多少盈利作股息派息，因此，股息回報會存有不確定性，但企業在資金運用方面就有較大的自由度。
相信中短期這股未必會強，始終受疫情影響，但相信最差時期已過，慢慢會好轉。
投資者可以視這股為穩中求勝，這股有收息及基本增長力，不過，並不是高增長類的股票。這股現價合理，如果投資者對這股有興趣，可分注投資，長線持有。
（本人為證券業持牌人士，未持有上述股票）
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