地上權房屋的八卦，Yahoo名人娛樂都在討論

這篇媒體報導地上權住宅因登記在建商名下，不符合「自用住宅」標準，造成建商與住戶因契約關係，住戶必須繳交最高3.6%房屋稅率。而北市府已行文財政部，要求放寬自住認定標準，為地上權住戶解套。如此作法仍有必要再釐清。

首先，我們應先認清「地上權」住宅和「使用權」住宅的差異。前者是住戶擁有房屋的所有權狀，而後者住戶只是擁有房屋的使用契約。例如，大家所熟知的「京站」，住戶擁有二張二十年及一張五年的使用契約（共計四十五年使用權，類似長期租賃），房屋所有權在建商名下，然後信託給金融機構。

上述類似京站使用權案例，因住戶未持有房屋所有權，本就不該繳交房屋稅，更無所謂囤房稅。而建商持有房屋，且擁有多戶，當然應繳交囤房稅。如今，因建商與住戶的私人契約，轉嫁要求住戶必須繳交囤房稅，認為不合理。而今要求政府放寬自住認定標準，合理嗎？

這就如同擁有多戶房東，租給房客，租賃契約約定房屋稅要由房客繳交。而今增加囤房稅，房客因此增加負擔，房東原本應負擔的囤房稅（房東擁有房屋所有權），卻反過來要求政府放寬自住認定標準，合理嗎？

因此，財政部或稅捐單位認定的關鍵是房屋所有權狀是住戶持有（此為真正地上權房屋），或是建商持有（此為使用權房屋）而有所差異。目前是使用權房屋的契約轉嫁由住戶繳交的不合理狀況，卻反過來要求放寬自用認定，是否適當？主管機關應法制面再審慎評估。

http://money.udn.com/money/story/7307/869678-地上權囤房稅-市府求解套

【今天來聊地上權】

最近不約而同地有兩個朋友來跟我說想買地上權的案子，我聽到的第一個反應就是「你知道地上權的意思嗎？」所謂的地上權房屋，通常是由開發商向地主(通常是政府)承租土地，興建大樓後再銷售給消費者，購買者只擁有地上房屋的使用權利(通常是50~70年)，而沒有土地所有權，因此售價比起市價便宜不少，加上地點通常很不錯，剛開始推出這類型產品的時候，還引起了市場一陣騷動。

不過隨著時間久了，大家也逐漸認知到，地上權案其實更類似「長期租賃」的概念，跟一般房地產有的保值效果不太一樣，熱度自然消退不少。

台灣最有名的地上權物件就是台北車站正對面的「京站」，「京站」是50年的地上權案，這次來問的其中一個朋友就是看到仲介網站上的這個案子，14坪售價680萬元，讓預算有限的她大為心動，馬上把網頁傳給我看。

我看了一下網頁下面的描述：寫了交通優勢、寫了社區管理、還分析了市場環境，就是忘了寫清楚這是地上權案！如果不是我們長年跑地產，一般人恐怕第一時間察覺不出來，我猜大概要等到實際到現場看屋才會被告知這項「重要資訊」吧。

雖然很多人都不推薦地上權物件，但是適不適合買地上權還是見仁見智。像想買地上權案的另外一位朋友，跟先生兩個人是頂客族，又是正天龍人，從小習慣住台北市中心，因為完全不想離開熟悉的生活圈，但周邊新案價格又高的驚人，地上權物件就成為他們的考量選項。#如果是你會想買地上權的案子嗎？

#地產秘密客 #地上權

圖說：本文找不到配圖，放一下跟京站一起的君品酒店示意一下好了。🙈

剛剛那篇講到地上權，讓我想到上次跟年輕人聊到這件事的對話

「地上權房屋便宜又怎麼樣？房子只會越住越貶值」
『所以你想要買房子，也是想要轉賣的時候賺一筆囉？』

150518東森財經 地上權夯 內湖出現單價4字頭建案
影片網址→https://youtu.be/ebuvkSAm7yc

1.「派樂地」近期規劃21年地上使用權產品，價格約僅該案正常產品的65折。換算下來有比較划算嗎？

實際換算購買21年使用權的產品，每月支付額包括貸款、地租及房屋稅，約3萬元左右；而周圍新成屋大樓的租賃行情，每月每坪1000~1200元，合計租金每月2萬至2.4萬元左右，相較之下租屋的負擔較輕。

內湖四期一帶，目前生活機能還沒有很成熟，所以現在來看，可能租比買划算；但是未來生活機能成熟後，人潮多了，捷運民生汐止線也興建通車了，未來租金行情勢必上漲(風險1)，另外，一般租房子，續約時也要承擔房東要調漲房租或收回房子的可能(風險2)，所以地上權21年產品，可以當做是跟房東簽長期租約，而且租金保證不調漲，也因為是自己的房子，愛怎麼裝潢就怎麼裝黃，多方因素考量後，也未必一定真的租比買划算。

2.脫手容易嗎？

容易的角度：沒有土地持份，房子又會折舊，房價會逐年遞減，同享一樣的生活機能，卻享受低總價。

不好脫手的角度：因為沒有土地持份，房子又會折舊，所以很多銀行不願意承做貸款，或者貸款金額很少，自備款現金需準備的水位要很高。

以下是新聞報導……↓

記者 陳文婕：在內湖區這棟大樓，每坪開價就要8字頭，但現在隔壁的預售案因為是地上權的關係，每坪只要4字頭，現在更出現了隱藏性產品。

原本設定50年的地上權案，最低22坪，總價1100萬，建商腦筋動得快，趁勢推出更便宜的方案，年限縮短到21年，總價也砍了快一半。

縮短年限賣，合不合法，其實建商收回，再出租或出售，和政府的規定沒有牴觸，千萬有找，入住內湖新大樓，難怪年輕人都心動。

有屋沒有地，類似長期租屋，實際換算，購買21年使用權的產品，每個月包括貸款、地租、房屋稅約3萬元；而周邊新成屋大樓的租屋行情，每月每坪100~1200元，租金每個月約2萬~2.4萬，租屋看似負擔比較輕。

房仲業者 陳泰源 表示：我又不用像一般短租的，可能會遇到惡房東，甚至可能每次要續約的時候，房東漲租金嘛！
但買地上權，貸款最多只能貸五5成，轉手有一定難度。

房仲業者 陳泰源 表示：房子會逐年的折舊，所以它的房價是逐年遞減的。
台灣建商面臨成交量危機，沒想到大陸建商也碰壁。

大陸房地產龍頭，萬通地產集團，在淡水小坪頂的公寓住宅號稱賣了九成，但是現在70多位陸籍買家，半年來沒有一戶通過內政部審查，面臨交屋卡關，一旦最後都退屋，公司也將面臨倒閉。

台灣房市烏雲罩頂，台陸建商各自面臨危機。

網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/91935277

130609民視 地上權住宅 房價6折 報酬率高
影片網址→http://youtu.be/1dqpOR2qaNw

感謝記者 于凡 的採訪，祝福于凡身體健康早日康復唷！說到這個地上權住宅阿，其實可能還蠻適合我的。因為本人的個性是極端保守型，所以就算我有錢，我也不太敢冒險為了賺房屋差價，而進場短近短出。

我也是比較以中長期、租金投報率角度切入買房的人，像這樣的產品對而言就很適合啦！投報率至少2.7%根本就是小case，如果以周邊房價行情約6折來計算，至少4%以上，穩定，又比把錢放在銀行利息高！

更重要的是，因為沒有土地所有權，也無須負擔地價稅，無論在任何時候出售，即使房屋折舊幅度較一般住宅高，亦無須負擔土地增值稅，只須負擔房屋稅及向地主或建商繳納土地租賃權的費用，大部分仍比地價稅低！

所以，聽完我這樣解釋後，是不是也很心動呢？

錯！！！其實它缺點很多！1.因為沒有所有權，難保住個過程中發生產權糾紛，縱使土地所有權是政府的。2.只有建物所有權，房屋會折舊，因此屋齡越老，越不容易申請房貸，買的時候自備款超高。3.地上權使用滿50年期滿..........然後呢？然後沒有人知道接下來會發生什麼事？只知道最後可能會發生的狀況是，土地增值了！但歸政府所有，房屋僅剩零星殘值，賣不出去沒價值，最後才恍然驚覺50年來出租給房客的「租金高投報」全貼給了「建物貶值」，正負相抵財產歸零。

結論，除非自住需求，否則還是別買吧！喔~不！就算是自住需求，還是別買！

以下是新聞報導......↓

大台北房價居高不下，讓許多無殼鍋牛望屋興嘆，不過地上權住宅，因為沒有土地產權，房價是周邊行情的6到7折，而且租金投報率高於2%，是不少投資客的最愛，但對想要擁有房產的民眾來說，使用期限50年，非常沒有保障。

磚紅色的建築，就在小公園正對面，還擁有保全，以及獨立車道，儘管屋齡17年，在台北市中山區，擁有這樣一戶房產，必定價格不斐，但這裡房價，是周邊的6折價。

原來這是地上權住宅，因為沒有土地產權，所以每坪行情約35到40萬，比周邊60到70萬元，便宜約4成，至於今年脫標的景美財訓所地上權，得標的建設公司，將規劃4棟住宅大樓，和1棟住商混和大樓，預計開坪開價40萬元，和附近的60萬到65萬相比，也相當打了7折。

房仲業者 陳泰源 表示：土地「所有權」還是土地「使用權」，房客不介意這個，這個對房客來講沒有意義，所以相對投報率就很高，因此對於一些比較中長期持有的，以租金投報率角度切入的買方的話，是可以進場的。

對投資客來說，地上權住宅總價低，投報率高成為搶手貨，反觀50年使用年限的限制，對想要置產的民眾來說，卻是得納入考慮因素之一。

新聞網址→http://news.ftv.com.tw/NewsContent.aspx?ntype=class&sno=2013609F01M1#

部落格網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/64462861

140611中天 房價僅市價6折 地上權案成購屋新寵
影片網址→http://youtu.be/xywlpqYHgJc

感謝記者 巫瑞芬 的採訪，關於地上權住宅的優點以下簡單整理給大家。

優點
一、房價較便宜，市價6～7折，就可進住到精華地段。
二、租金報酬率較高，房價便宜3～4成，租金行情不變，報酬率自然高。
三、不必繳交地價稅、轉售時也沒有土地增值稅。

缺點
一、沒有土地所有權，無法世代傳承
二、市場轉手性較差，房子價值逐年遞減
三、房貸成數較低，大約僅房屋總價的四到六成，甚至拒貸的案例也是有的。
四、年限期滿須拆屋還地五、每年需要繳交地租

以下是新聞報導......↓
記者 巫瑞芬：在我右邊這一排萬坪基地就是主打低價入住蛋黃區的地上權案，才推出不到一個月，已經賣出超過500戶。

房價攀高，讓低於市價行情的地上權案不到一個月就售出8成，有建商擠進精華地段推出20～40坪，以均價50萬以內總價約2000萬的價格，每坪低於周邊行情搶在暑假前，吸引民眾搶購。

記者 巫瑞芬：不只文山區，在台北市精華地段的中正區，也有建商大推地上權案，預計7月就要正式推案。

房仲業者 陳泰源 表示：既然土地那麼珍貴，大家又跟著買不起房，那我還不如買地上權的案子，時間一到，到時候人家還必須拆屋還地，地最後還是在我建商這邊身上。

其實地上權案簡單來說就是購屋者只擁有使用房屋的權利，但不擁有土地以及房屋所有權，雖然有50～70年不等的使用年限限制，但省去土地成本，房價又低於市價6～7折，民眾以低於行情的價格入住精華地段。

只是購買地上權案，使用期間得支付地租和房屋稅，另外隨著公告地價連年調漲，地租也逐年攀高。

房仲業者 陳泰源 表示：房子價值越來越低的時候，銀行的貸款成數會越來越低，它頂多只能夠貸4～6成，甚至很多銀行是拒貸的。

打房政策不斷加上奢侈稅效應，讓地上權案熱銷，不過民眾購買前還是得多比較，注意使用年限限制。

網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/75425051