「關於藝術家生存之道」
報名連結:https://garytu.tw/course/detail/207
哈囉!我是Garytu老師,在這個粉絲專頁我都保持藝術家的單一身分居多,但私下跟我熟識得都知道,我有另一個身分就是中小企業主,經過多年的角色切換,和多次的失敗,以及許多貴人的指點,這幾年得到了許多心得分享,沈思好幾年,決定開著門課程,我花了將近8年合作超過100個品牌,公司從個人轉工作室轉公司化經營,轉投資,但我鮮少在粉絲團透露這部份的訊息。
關於講座已經是3年前的事情,這講座分為三大類型關於生存、關於行銷、關於擴張。基本上標題下的問題我都經歷過,目前詳細的課綱已經完成,我點出許多關鍵痛點,是以藝術家/企業為出發點思考的課程。
這個講座給:
藝術工作者、想轉型的中小企業品牌第二代、藝術家、中小工作室,傳產第二代第三代、斜槓青年。
喔喔忘了貼我的講師資歷,可能新朋友都不知道:
Achievement
2013-首位和台灣伯爵合作現場肖像的時尚插畫家
2013-首位和香港Milk X 登上雜誌合作的時尚插畫家
2014-首位和台灣新光三越Pop Fashion Store合作的時尚插畫家
2014-首位耗資百萬台幣製作國際標準化印刷畫冊的台灣時尚插畫家
2014-唯一台灣汎德BMW合作的台灣時尚插畫家
2015-擁有最多台灣奢侈品合作的時尚插畫家
2015-首位和頂尖亞洲奢侈品百貨香港置地廣場合作的台灣時尚插畫家
2016-作品由8½ Otto e Mezzo BOMBANA永久收藏於米其林三星餐廳
2016-作品由置地文華東方-AMBER永久收藏 米其林二星餐廳
2017-作品展出法國奧奈入選前十名於上海文化產權交易所進行拍賣
2017-作品展出法國商業藝術展,獲頒歐洲當代藝術獎-由醫學博士Jean-Charles Hachet所頒布的 ,跨足藝術與文學屆,得過法國美院競賽獎以及文學獎和國家古董沙龍所頒的勳章 。
2018-亞洲唯一入選P/CAS-PARIS CONTEMPORARY ART SHOW BY YIA ART FAIR 巴黎當代新興藝術博覽會的時尚插畫家
2019-亞洲唯一入選P/CAS-PARIS CONTEMPORARY ART SHOW BY YIA ART FAIR 巴黎當代新興藝術博覽會的時尚插畫家
2020-亞洲唯一入選 Italy 「muse design awards」銀獎以及「Italy A design-adesignaward 」入圍 .
Experience
實踐大學推廣部 約聘講師
實踐大學服裝設計系 講師
學學文創志業 約聘講師
文化大學推廣部 約聘講師
王建設計學院 約聘講師
北區技專校院教學資源中心 約聘講師
國防醫學大學 約聘講師
Clients
VOGUE、ELLE、BAZAAR、新潮雜誌、SHIN KONG MITSUKOSHI新光三越、香港置地廣場LANDMARK、微風廣場、BMW、Montblanc、Brunello Cucinelli 、MILK X、Elizabeth Arden、Piaget、LOEWE、TOD'S、Kate has a loft、Fairyq Artisan jewelry、Red valentino、Vacheron Constantin、Franck Muller、Tiffany&co、Club Monaco、Error Design Taiwan、Zine Magazine、What's Next環球風格生活誌、dpi 設計流行創意雜誌、商業週刊、MUZIK古典樂刊、We People 東西名人、Darphin、Jaeger-LeCoultre、Christian Louboutin 、Hennessy、Chole chen、Clé de Peau Beauté 、SAMSUNG 、誠品eslite 、Akachen、 Mountain Living 原柚本居、John Lobb 、NIKE 、DIOR、Hongkongland 、Juliart、Marie Claire 美麗佳人 、Häagen-Dazs 、 BVLGARI 、CHLOE、CHANEL、COACH、Men's Uno Taiwan、Nespresso、M·A·C、ZENITH、SHIATZY CHEN夏姿、三采文化 、Maserati 、美商默沙東藥廠、忠泰建設、實儀科技有限公司、Loro Piana、美之心、Harry Winston、Leonard 、meli melo、義米花imihwa、Maybelline Taiwan 媚比琳、奧美廣告、ASUS、Audemars Piguet、The Macallan、MINI COOPER、Audemars Piguet、La Vie雜誌、MIKIMOTO、舒味思Schweppes、ISSEY MIYAKE、De Beers、丞石建設 尚未更新待補。
講座內容方向:
「藝術家、工作室中小型企業生存-探討議題」
「關於生存。」
藝術工作者能吃飽嗎?
藝術家一個月如何月入3萬?
藝術工作者如何一個月入5萬?
藝術工作者如何一個月100萬?
藝術工作者如何一個月300萬?
藝術工作者如何一個月500萬?
我要如何報價我的作品?
斜槓藝術家當道?
我到底要從哪哪開始?第一步?
品牌經營好困難?台灣品牌不好生存嗎?難道只能作大眾喜好的品牌嗎?贏不了海外品牌?
「關於行銷。」
了解藝術家行銷的基本概念,如何去海外展覽?
藝博會是如何運作的? 是否一定跟藝廊合作?
現今狀況如何投放Facebook廣告?
基礎數據分析,基礎投放廣告概念、一頁式廣告好用?還是網站? 如何對抗IOS 14隱私政策?
實體通路宣傳效果,紙本媒體的宣傳效果?
自媒體的內容流量好,還是主流媒體流量?變現價值?
「關於財務與擴張。」
藝術家工作者需要了解多少財務知識?
我要貸款嗎?藝術工作者能貸款嗎?
如何找合夥人?
如何跨投資開店?
如何跟銀行、融資公司、投資人保持良好關係的基本觀念?
我要擴張嗎?小小的不好嗎?
需要天使投資人嗎?
需要增加短期債務還是長期債務?
公司需要購買不動產或土地嗎?
公司的社會責任與定位?
同時也有5部Youtube影片,追蹤數超過29萬的網紅35線上賞屋,也在其Youtube影片中提到,|銀拍屋開箱已上片了喔!| https://youtu.be/jDa-4MHTBGE 今天分享不動產的新領域啦! 市價6折就能入手的法拍屋 大家應該都想了解吧? 下一集我們會去拍頻道第一集銀拍屋開箱 各位朋友可以期待一下啦 #法拍屋 #銀拍屋 #金拍屋 ---------- ↓↓🌟加入【VIP...
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土地銀行貸款好貸嗎 在 我是崴爺 Facebook 八卦
■ 【還能買房投資嗎?】
二十六歲,懵懵懂懂買下第一間房子。
因為家裡缺乏投資理財的教育,我其實不懂買房的眉眉角角,只想在新北有個地方可以住。
這已經是西元2000年的事了。
當時買在汐止24坪的中古屋,房價300萬,房貸利率記得是7%左右;扣掉自備款80萬,我一個月負擔15,000元的房貸。
那時候我正在創業,經營第一家火鍋店。
/
「投資買房」的啟蒙,是因為我第二家店的房東。
2002年,我開了第二家火鍋店,這家店的房東大我二十歲,他是個創業的大叔。
他和我說:「開餐廳,只能讓你賺小錢;想要有錢,一定要懂得投資房產!」
大叔是經營五金門窗的生意,然後把本業賺到的錢拿去投資店面。
他很熱心的算給我聽:
“一千五百萬的店面,他和銀行貸款一千萬,租給我們一個月六萬;等於是房客在幫忙繳銀行的貸款和本金。”
之前,他也是這樣的操作,用五百萬的自備款買了店面,租給別人做生意,四年後他把店面賣掉賺了五百萬,年化報酬率將近15%。
大叔的眼光不錯,選到店面都增值不少;靠著店面的買賣,他賺了不少錢。
聽到賺錢,金牛座青年的眼睛都亮了,開始對房產產生了興趣。
/
汐止那間房子,住了八、九年後我就賣掉了。
那是第一次靠賣房賺到錢;我把這些錢,拿來當頭期款,買下台北市內湖的房子。
隔年,我把開廣告公司賺到的錢,買了中原大學附近的兩間套房當包租公;每年的租金投報率有7%。
兩年後,我把兩間套房賣了,賺了一倍。
2014年左右,我又陸續買了汐止、桃園南崁、中壢平鎮的房子。
不過,這兩、三年已經陸續把這些房子脫手了。
26歲到現在,我買賣過九戶房子,菜鳥也熬成熟手了;一直到現在,我都還是把看房當成休閒娛樂之一。
/
有三十初頭的粉絲私訊我:
「崴爺,我創業賺了一些錢考慮要投資房產,請問房產還可以投資嗎?」
我想,我應該可以分享一些經驗值給他。
/
崴爺剛提到那些賺錢的往事,都發生在2014年前;現在房產投資的大環境,已經和2014年之前遍地是黃金的年代大大不同了。
前面崴爺提到,房東大叔「買店面」的獲利模式,現在已經行不通了。
在房東大叔那個年代,大部分的行業一定要有「實體店面」才能做生意;但現在的電商時代,對實體店面的需求大幅縮減,供過於求,到處都可以看到待租的店面。
加上現在的「店面」也不知道在貴什麼,買店面的投報率根本划不來,也不好轉賣。
我個人覺得,靠投資店面賺錢這件事,已經是北風北了。
/
那買個小套房、小宅當「包租公」呢?
崴爺很愛做功課,查了很多北部「房價」和「租金」的行情,
以西門町附近為例,五年左右的十多坪套房,每月租金在兩萬左右,房價落在八百萬左右;換算投報率大概3%左右。
我之前中壢平鎮的房子,我的租金投報率大約也在3%左右。
一般來說,現在當包租公每年的投報率大約是在2%~4%之間,只比銀行定存略高。
(我省略了土地稅、房屋稅、租屋閒置期的費用)
這樣的投報率水準,只能你抵銷通膨,說白了,只有「保值」的效果,並沒有高獲利的可能。
/
很多投資客,其實並沒有在care租金收益的;因為他們更在意「房價增值」。
但是那種房價飆漲的時代紅利,早就沒了啊。
2014年之前,沒有「實價登錄」機制,大家買房、賣房的價格有很大的灰色地帶。
以前,你可能遇到一個菜鳥或不了解區域行情的買家,願意用高於實際行情的價格和你買房,讓你賺到很高的價差。
但現在,實價登錄透明揭露中古屋交易的價格,讓投資者沒辦法偏離市場行情「賣太貴」,大大減少獲利的空間。
最麻煩的就是「房地合一稅」了。
2014年之前,你一買到房,看到市場價格不錯,就立刻脫手賺價差。
但如果你是在2016年1月1日以後買入房子並賣出:
持有房子未滿1年,獲利的部分要扣45%增值稅;
持有期間1~2年,要扣35%增值稅;
持有期間2~10年,稅率是20%;
持有期間超過10年,稅率15%。
例如:你用2000萬購入房子,持有一年半就用2100萬的價格脫手,雖然帳面上賺了100萬,但扣掉35%的房地合一稅,實際上只剩下65萬的獲利。
這65萬還要扣除買、賣時的規費、手續費(十多萬跑不掉);還有銀行貸款的違約金、裝潢費;甚至如果你透過仲介賣房,還要支付仲介費用。
扣除這些交易的隱性成本,你根本沒有獲利空間。
(而且前提是房價要漲才行)
/
這樣一路看下了,是不是覺得投資房產真的沒那麼好賺。
我們長輩們,年輕時只要買對了房子,就能一輩子不愁吃穿;但我們這個年代,已經沒有這樣的神話。
現在把同樣的資本拿去投資股票或ETF,獲利可能都比買房還好。
更何況買房之後,一大筆資金就被卡在那,要用錢時也沒那容易變現。
(賣房之後,至少要一個半月以上才能拿到現金。)
/
「但是,崴爺你幹嘛還買房投資呢?」
好,問到重點了。
我這幾年在做投資的重新配置,把以前買在「蛋白區」的房子都賣了。
把部分的資金配置在股市,把部分資金轉購入台北市的房子拿來出租。
我當然知道,租金投報率頂多就是對抗通膨而已;但崴爺太了解自己的性格了!
在投資上我蠻敢衝的,而且常常三心二意,缺乏長期投資的毅力;去年二月~六月的股災期間,我就發現自己這樣的投資缺陷。
所以,我才決定把部分的錢,拿來買蛋黃區的房子。
一、 因為蛋黃區的房子相對保值;我不用太擔心踩雷。
二、 買了房子後,它沒那麼容易變現,還有實價登錄的緊箍咒,讓我不會短期就想賣房。
這時候買房投資的「缺點」,對我而言變成了「優點」。
/
我買房的目的,是讓我「守成」和「保值」。
(打從心裡已經放棄增值的可能)
雖然股市投資更好玩刺激,也更有機會短期獲利;但股市如浮雲、看過很多過路財神的案例。
另外,我的個性太浮動,所以買房投資是針對我自己個性缺失,所做的決定。
所以,如果你想靠投資買房賺大錢,基本上很難啦;但如果你和我一樣,有點錢就手癢、愛亂投資,那就選一個蛋黃區的房子,好好地把錢鎖在那裡。
#我寫太長了
#看完的人真的太強了
土地銀行貸款好貸嗎 在 蕪菁雜誌 Facebook 八卦
這篇文章寫得很醜。不喜勿近。
稍早立院新會期開議,時代力量在召委推選當中「票投自己」,技術性保送國民黨取得好幾個關鍵的召委席次。
網路上對時力的這個舉動,顯然反應不佳。時力「不做小綠」,這個大家可以理解。但是在立院裡面這種玩弄權術的做法,已經幾乎可以用「小藍」泛藍側翼看待之了。
小編是個土裡土氣的高雄人;時力這種玩法,去年高雄人可以說是見識到最多的。猶記得去年中開始,黃國昌一直猛打慶富案。我們之前說過,揭弊不是不可以,但是「錯誤歸因的揭弊,比不揭弊更糟」。
時力一直咬著慶富在興達港的土地取得,還有高雄銀行對慶富的履約金保證做文章。但是獵雷艦採購案是國防事務,是中央政府推行的國策。陳菊市府本就是基於配合國策與發展地方國防工業的初衷,在推行慶富這件事。
興達港本來就是行政院漁業署該管的漁業用地,李登輝時期就已經建設完成,卻因為國際因素而一直閒置;慶富由製造漁船起家,跨足小型軍艦製造,高市府配合中央國策,將閒置的漁業用地變更給國防產業用地使用,於市政來說也是合情合理的事情。時力一直說前任海洋局長涉弊,還有錄音,但是貪瀆弊案中最重要的構成要素,也就是所謂「對價關係」,卻始終說不出個所以然。
而十七.五億履約金保證的部份,人家慶富都已經拿到三百多億的國防部標案了,還有將近十七億的活期存款質押在高雄銀做保證(一般來講貸款案頂多拿兩、三成的質押品,這筆超過九成的現金已經是超乎想像了)高雄銀的主事者完全有理由幫慶富做這筆貸款。事實上高雄銀事後也沒有任何損失,也名正言順地賺到兩千萬的手續費;慶富出事與國防部解約,沒入的也是陳慶男自己的錢。我真的看不出來高雄銀在這件事裡面有什麼失職可言;而高市府雖然是高雄銀的大股東,作為公法人的市府,本業又不是開銀行,不會一天到晚對高雄銀的日常經營下指導棋。去年時力講得繪聲繪影,好像陳菊在高雄銀裡面是「一手遮天」,說真的,我覺得這種影射既不符事實也惡意滿點。如果陳菊真能對高雄銀一手遮天,或是高雄銀在履約保證這件事上有紕漏的話,不用等到黃國昌來揭弊,馬英九時期的金管會那關就過不去了。
弊案的本質,明明就是吳敦義和馬英九默許慶富在那邊扯爛污,甚至幫慶富施壓公股銀行。陳菊市府能主導整件事的發展?當馬英九底下的國防部、漁業署和金管會都在一旁玩沙子是嗎?
黃國昌別有用心的媒體操作,讓初衷在於配合國策與發展地方產業的陳菊,還有完全無關的陳其邁扛起黑鍋,付出最慘痛的政治代價。而真正該負主要責任的馬吳,反而樂得在旁邊看好戲。這就是我說的「錯誤歸因的揭弊,比不揭弊更糟糕」的道理。
去年高雄市長選情,就在黃國昌這種繪聲繪影、情緒勒索式的「揭弊」當中超展開。黃國昌一直到差不多十一月的最後一刻,才在臉書非正式發文支持陳其邁。林昶佐、洪慈庸看看情況不對,親自南下壓陣,拉著林于凱、林子盟和黃捷與陳其邁同台表態。人家陳其邁是選戰還沒正式開打,就已經去幫時力候選人站台耶(這也成了陳其邁和民進黨議員離心離德的因素之一)!真正是真心換絕情。更不要說,後來黃郁芬爆料,當初林昶佐、洪慈庸要南下壓陣的時候,時力在高雄的負責人陳惠敏還試圖阻撓。
我還記得,去年年中韓國瑜喊出「又老又窮」口號的時候,黃捷還在那邊說,大家都吃不飽了怎麼會去衛武營看表演。我不會粉飾太平說高雄的經濟情勢大好,但是黃捷這種話,真的不是對一個努力轉型的城市的公正評價。等到1124過後,黃捷好像在市議會裡面跟韓國瑜卯上了,被媒體冊封為「抗韓女神」。對不起,我真的大大地感到不佩服!
時力能夠在高雄撈到兩席,靠的是成功的媒體操作。現在食髓知味,還要在鳳山攪局。但是我的一票,寧可投給更願意紮根高雄,對高雄功課做得更足的其它小黨。
我相信林于凱和黃捷都有相當的理想性,都不是心向韓國瑜,或者是蹭韓國瑜人氣來取票的衰人。但是在時力「一人領黨」、「攪局至上」的治黨方針,與「隔空放話」的糟糕決策模式之下,就算林于凱和黃捷再有心,也難免要被黨中央當做棋子耍。
稍早的綠黨民調顯示,去年大選,高雄有四成的時力粉票投給了韓國瑜。1124選舉下來,國民黨在高雄已經成了府會一手遮天的大贏家,黑道議長風光回歸。高雄變成國魚市,時力也推了一把。黃國昌,你真正是功在黨國!
一直到現在,時力的小清新還在說,去年高雄選出韓國瑜是「對高雄權力結構的反撲」,試著為票投韓國瑜這件事找到道德的合理性。
我的同溫層裡面,還有很多北部的朋友對於時力有著無怨無悔的信仰;但是作為一個老土的南部人,對不起,時力這種拿高雄、拿台灣當籌碼,強調自己的小清新的玩法,我真的看不下去。
可能是我年紀夠大,比較老古板,見識過吳敦義時期高雄人的絕望感。要拿國民黨當做「教訓民進黨」的選項?我可沒那麼小清新!
(圖片來源:民報)
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土地銀行貸款好貸嗎 在 陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師 Youtube 的評價
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【好市多促進中壢房市分析】
答:基本上像這種「大賣場」進駐,一定是趁生活機能還不是那麼樣成熟、完善時就會進駐,因為附近相對點燈率比較低,房價、租金、土地取得成本也都相對會比較便宜。如果是在人潮密集之處,再進駐,那就來不及了,東西也無法薄利多銷。例如:內湖五期的好市多也是如此。反觀中壢也是如此,那附近的空屋率也是相較整個中壢來講是偏高的。
【現在的時間點,買什麼划算?】
答:......↓
第一-價格取向
其他條件都一樣的情況下,挑新成屋,特別是預售屋,因為建商在這樣現在這樣的景氣下推案,都會有比較大的「賣不掉、銷售期拉長」的心理壓力,以前賣一間就少一間,現在是擔心價格在可口也未必能賣掉,所以現在建商推的案子多半會以「最短時間之內完銷」為第一目標,其次才是「價格」。
因此,在這樣的前提下,新成屋、預售屋價格極有可能出現比周邊中古屋還來的便宜的情況發生!在比價效應下,未來周邊的中古屋也就不得不跟著降價了。所以如果從置產、投資角度切入,房子越新越好。
第二-一定要是接近滿分的好房子
如果擔心資產縮水的話,在各方面條件都差不多,只有屋齡新舊的不同,當然是選新的。可是如果是在蛋黃區、大安、信義、大直,一些土地取得成本已經很貴的地方,就算是新房子,可能也會因為地點、房型格局、基地過小等等,導致有明顯的抗性,反而中古屋社區評價優,住戶們共識極高,選中古屋就是不錯的選擇。
舉例1:內湖區有一個新建案,豪宅規格、大樓外觀也很氣派,而且建商也很願意讓價,可是基地位置在山坡地可能有土石流的疑慮,然後景觀看出去雖然樹景一片、鳥語花香,但也看得到福地景觀,像這樣子情況,如果附近有中古屋,格局、採光等等其他條件也都不錯,而且還沒有福地景觀,那當然就選中古屋了。
舉例2:在房市盤整期,房子再便宜,也都還是會被市場質疑,像是基河國宅,房市最高檔與現在的實價登錄相比,差距將近快三成。所以記得,無論新舊,一定要買「缺點最少的好房子」,其次才是價格。
【砍價絕招】
A.實價登錄再砍價法
答:基本上現在多數人都是這樣來砍價的,實價登錄往下出價已經是相當普遍的談價法,多半只要有誠意出售的屋主,心態大約都會是「最高紀錄的八折、最新紀錄的95折」為成交區間。
B.銀行估價砍價法
答1:實務上的觀察是,現在銀行都會估得比較高喔!?因為銀行都是參考已經成交的時價登錄,而現在買家出價,都是低於實價登錄,成交價也是低於實價登錄,所以只要是自住型的買家,現在進場其實都是相對比較可以安心的。
答2:銀行估價砍價法,比較適合用「豪宅」。
2-1.因為總價越高,下修壓力/幅度比較明顯,銀行會評估得更保守、謹慎。
2-2.現在「豪宅限貸令」仍然是沒有解除的,對「財力證明雄厚」的「首購族」而言,6999萬的房子最高可以貸到八五成,也就是5949萬,但只要多1萬變成7000萬,最多只能貸六成,也就是4200萬,一來一回就要想辦法多準備1749元的自備款。
2-3.所以如果你是豪宅買家,「自備款多」,可能其實沒那麼在意銀行可以貸多少,可是你想買的房子總價超過7000萬,那你就很適合用「銀行估價砍價法」,假裝自己籌錢很辛苦,跟賣方多議一點價。
C.東扣西扣砍價法(扣車位、扣管理費...)+房屋謄本算屋主買價算出屋主利潤
答:
【車位砍價法】
不管任何一個地方,車位都有一個「固定的“行情”」,請注意,重點在“行情”這兩個字,很多仲介都會跟你說:「車位是『死豬仔價』,通常沒有人會砍車位價錢,車位價格該是多少就是多少,只能針對房屋價格去砍價。」但是,
1.一樣是坡道平面,因為坡度的不同,有的社區無法停低底盤的跑車,消費者知道嗎?
2.還有一樣是車位,B1、B2、B3的價格,應該是一樣的嗎?
3.同樣樓層的車位,你是靠邊邊牆壁、夾在中間車門很難開,跟你單獨在空曠角落、動線好停、車門好開,價格應該一樣嗎?
4.有的機械車位是上中下三層輪動式的,有些機械車位位置在中間/平面層,簡直跟平面車位沒啥兩樣,有的車位在下層有限高不能停休旅車,一樣是機械車位,價格應該一樣嗎?
所以,請記得,車位價格不是死豬仔價,不是固定價,而是固定行情,可以參考行情,依照車位好不好停,再做一些加加減減。說不定又殺了50萬。
【扣管理費】
豪宅社區的管理費一坪動輒200元以上,中午屋目前平均落在100元上下,有些一層一戶、獨棟、有游泳池的,管理費特別貴,長久下來養房的成本就差很大!像這次的故事主角,就是利用「他們認為合理、他們可以負擔的」管理費是多少,與想要購買的標的物去做10年、20年的累積計算,然後將這些多出來的養房成本,放進斡旋談判議價裡面。
【房屋謄本算屋主買價、算出屋主利潤】
答1:其實這一招比較無效,因為屋主當初買得便宜,難道就要便宜賣給你嗎?那屋主當初買貴了,你是否願意用比較貴的價錢承接呢?不過基本上還是秉持一個原則,民國101年之後取得的,因為成本較高,而且是屋主賺多少的問題,應該賠多少的問題,所以會比較難殺價。
答2:從謄本算出屋主成本,前提是
2-1屋主是在101年6月以前購買的房子,實價登錄查不到,再用此招。
2-2必須要有貸款。
2-3屋主設定抵押的類別是「最高限額抵押」。如果只是「一般的抵押權」,就代表當初屋主自備款比較多,並沒有把房子的價值完全給貸出來。
2-4通常銀行都是「成交價的八成」去做設定最高限額抵押,換言之,如果你在謄本看見設定1200萬,加個兩成上去,就代表屋主當初大約是用1440萬去購買這間房子。而設定1200萬打八折等於960萬,大約是屋主「實貸」的金額。
【斡旋絕招不藏步】
1.交易安全:有太多案例層出不窮了,有些房仲一心只想成交,有些買家對於自己的財力證明過於自負,每隔一段時間就會發生「貸款貸不到買家要的成數,籌不出自備款,只能解約,而被賣家沒收訂金。」的慘劇,所以在斡旋的一開始,我們會建議消費者,在出價談之前,請算清楚自己到底有多少自備款,然後記得在斡旋書上註明「如果貸款未達?成,買家可主張無條件解約」等字樣來自保。
2.不要斤斤計較服務費,買賣房子是三方面的事情,絕對不是只是買賣雙方的事情而已,試想三國時代:劉、孫、曹,其中的兩方只要真心團結合作,第三方必死無疑!
所以,買家可以用力跟屋主砍價,賣家如果不甘心當然也可以堅持不讓價,請記得很重要的一件事情「服務費,多給,也只是多給1~2%,少給,也只是少給1~2%」,我們會建議消費者訂出一個目標、級距,如果價格滿意,服務費給滿%,把「服務費」放進談判技巧裡面。只要利用服務費,讓房仲替你賣命!或許你多給了1~2%服務費,我絕對相信,房仲幫你砍的價錢絕對不止1~2%。
(以上部分內容,出自陳泰原的新書《一眼看穿房仲賣屋手法》。)
網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/171393914
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土地銀行貸款好貸嗎 在 陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師 Youtube 的評價
140930中天 斡旋金眉角多 金額與風險成反比
影片網址→http://youtu.be/hZkro4uR9MI
感謝記者 邱子玲 的採訪,付斡旋金,金額大小等於誠意/意願高低,但是卻跟風險成反比,金額越高,誠意越高,但是反悔不買/不賣的機率大幅降低,因為一旦反悔,就要沒收/倒賠等值的斡旋金額喔!反之,金額越低,反悔了也不痛不癢的,風險自然增高。
不過新聞講的這個案例,簡單講就是「辛苦度」沒做足,才出價沒幾小時,立刻回報成交,難怪買方會覺得「怎麼這麼簡單就買到?是否買貴了?」的疑慮。但是如果可以舉證,例如拿實價登錄來比較,確實沒買貴,買方想藉口反悔不買,還是沒轍啦!(銀行都願意貸款8成給買方了,怎麼會買貴呢?)
以下是新聞報導……↓
房仲業者 陳泰源:這個房子目前開價是1368萬。
民眾:1200萬可以嗎?
房仲業者 陳泰源:可能要麻煩您寫斡旋書,然後我們去幫您跟屋主談。
趁著房市進入盤跌,不少民眾都想逢低買進,不過如果想要買到理想價格,就得簽約付斡旋金,不動產買賣意願書,也就是這一個,你用現金、支票或本票,換言之就是我們所謂的斡旋金。
一旦買方掏出錢後,反悔不買,恐怕就得損失這筆錢。
在雲林,就有個買家,看上一塊10多坪的土地,合約附帶條款寫明:沒有貸到8成就不買,以及出價450萬元並且支付10萬元斡旋金,最後買家拿出斡旋金之後,房仲立刻跟對方說屋主願意用450萬價格成交,讓消費者懷疑自己似乎買貴了。
而且仔細看不動產買賣意願書,發現比當初坪數少3坪,最後決定不買,10萬斡旋金因此被沒收5萬。
房仲業者 陳泰源 表示:少了3坪土地的話,那這筆買賣從頭到尾就不算數了,就沒有什麼賠不賠的問題了,但問題是,你要舉證啊?你要舉證仲介真的當初把錯誤的坪數報給你。
買房下手前要付斡旋金,最好要再檢視不動產買賣意願書上的坪數細節,還要做功課了解市面上的行情,如果真的認為買貴了,就要用實價登錄舉證自己是真的買貴,有機會拿回斡旋金。
房價開始進入空頭,買房撇步一定得勤做功課,要付斡旋金錢想清楚,以免買房不成,先繳學費。
網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/79544238
![post-title](https://i.ytimg.com/vi/hZkro4uR9MI/hqdefault.jpg)
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請教問題請適當模糊細節,例如人事時地物
已經有多位板友發文後被自己同事主管認出
公務員圈子很小,不想黑掉或背處分請慎重
另若您為公務人員,建議勿於上班時間發文
----------以上提醒可刪除--------------
不好意思,請問有辦過的先進,一般都多久會拿到貸款?本魯已經辦了一個多星期了,無
聲無息,不知還要等多久?麻煩解答一下。之前跟銀行貸款,都三,四天就拿到了,怎麼
這樣久?
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