讓自己被自己騙在養套殺中，是很多購屋人的問題，你身邊很多朋友就是如此，打了購屋的卡，用了寬限期，媽媽給的自備款，並且還和爸媽一人付一半貸款(利息)，讓你跟你的朋友以為，他輕鬆的買了一間房。
會使出利誘的建案，九成九是爛房子。買了之後大家都得了斯德哥爾摩症候群，會上網護自己建商及建案的盤。比如我最近就看到：「寶咖咖其實也沒有不好，他讓我買得起房」，然後被他的朋友罵翻：「漏水或售後不服務你就知道慘」、「轉售困難」等等的實話。
你願意聽實話，還是願意被自己騙？
不少購屋人喜歡被自己騙，寶豐昌茂遠日盛每年推出數萬戶房屋，遍佈在全台，這些建商還沒倒，就代表一定還有市場，有人就甘於受騙。
我前同事買了一間雨遮台灣第一大的翔譽房，他還客氣的邀請同事們去他家參觀，我是婉拒了這種場面，你想想，一定會發生：
同：我家很漂亮吧！這格局超方正的，你一定挑不出啥毛病，你看那採光多好！我還花了200萬裝潢咧！你要不要採訪我家寫成一篇美麗裝潢文啊！
S：我可以看一下那知名的超大雨遮嗎？你家的雨遮應該也有3坪大，天氣熱的時候晚上可以躺在那裏睡覺吧。
同：房仲說有這個雨遮就不怕雨噴進來。
S：3坪值150萬耶，你這雨傘也太大太貴。
同：我不知道那個要錢…。想說以後外推可以賺回來，等我多存點錢就來改造。
S：你確定你違建不會被拆？不會被鄰居檢舉？
同：現在鄰居很少，多爽，公設等於我專用。
S：啊有人在繳管理費嗎？
S：你看(指窗外)你鄰居正在換衣服，嘖嘖嘖景觀真好。
同：所以起床第一件事是拉緊窗簾，哎呀開冷氣就不怕悶熱。
S：這樑好粗喔，你該買個厚一點的床頭櫃。
同：可是房間就沒走道了，沒關係我可以釘上六帝錢，掛隻蕭撐住。
S：咁有效……？
S：你房間有魚味？？
同：喔，昨晚我老婆煎魚。
然後我就被趕出去了。
下為原文：
「自備30萬起，月付輕鬆」、「低自備10萬交屋」，房市不景氣，建商祭出低首付小宅猛藥催眠年輕人，但小心落入「養套殺」陷阱！台中一名上班族，被88萬低自備方案吸引，購入預售小宅，原本銷售人員承諾，可向建商貸款並結合信貸，填補頭期款不足的缺口，豈料交屋前才發現信貸核不過，不只淪為斷頭戶，可能還要將已付款全賠進這間房，他只好委託仲介低價轉單急售，最終只拿回一半自備款，人生第一次買房，落下財房兩失的遺憾。
32歲的張姓上班族，月入4.5萬元，他被建商「自備88萬圓夢購屋」吸引，心想自己年過三十、存簿也有近百萬元，心一橫就簽下權狀21坪、總價780萬的預售小宅案。
差34萬，買房夢一場空
總價780萬元的預售屋，至少要二成頭期款、156萬元，可想而知88萬元根本不夠，這時候銷售人員告訴張男，可以一半向建商貸款、一半用信用貸款，補足剩餘68萬元缺口，張男心動答應，但沒想到的是，直到交屋前半年，他才發現在自身還有車貸的情況下，34萬元信核過不了，在家人也無法支援的情況下，面臨違約風險，依照合約，建商最高可收最高總價15%的違約金，換句話說，不只88萬元拿不回來，房屋也面臨斷頭危機，他只好為託仲介以低於市價轉單急售，最終只拿回一半自備款元，一場購屋夢，讓他賠掉44萬元血本。
按照一般購屋流程，簽下預售屋合約後，要陸續付出定金、簽約金；建案開工時，繳交8％至10％不等的開工款；之後依建案進度，每期繳交工程款，到交屋前付出的總金額，大約就是屋價的二、三成，也就是所謂的購屋頭期款。
但張男的低自備方案，從下定到開工，建商只收88萬元，直到交屋前才需繳足頭期款餘款，而張男直到交屋前半年才發現信貸不過，房屋根本過不了戶，這就是建商的經典的養、套、殺三部曲。
第一步養，誘你衝動下定
建商除了大打心理戰，從簽約後到交屋前，消費者只要付不出價金，房屋所有權都還在建商手上，真的遇到斷頭屋主，沒收已繳價金之餘，還能再將房屋重新出售，實際上穩賺不賠。
資深的代銷業者就透露，建商第一步曲「養」，先打出各式口號「低自備XX萬即可成家」、「買房比買車還便宜」等等，讓年輕人衝動下訂，尤其第一次購屋的年輕人，在銷售人員糖衣包裝之下，毫無抵抗力，儘管有《預售屋定型化契約》規範，但在頭期款付款項目，也會另行註明「若因顧客因素導致貸款無法放款，差額顧客需自行補足。」等約定。
第二步套，哄你掏出老本
當被廣告吸引來的購屋客，擠滿案場後，建商的第二步「套」就展開了，不具名的建設公司老闆就表示，在低自備的條件下，當然不足以應付頭期款，此時滿手鈔票的建設公司，就能夠利用「建商貸款」、或是幫忙找「信用貸款」來加速成交，也就是說至少兩成的自備款，屋主僅自備一成，「其他的，建商幫你想辦法」，讓民眾無後顧之憂的簽約，反正建商、代銷賺到業績，銷售一路長紅，誰管無知的購屋客貸款能不能通過。
歡喜簽約做足成家夢之後，一路到了交屋前半年，就是建商第三部曲「殺」的收割期，最容易引爆斷頭危機的，是自備款關卡，繳不出來就會面臨建商不交屋，被沒收已繳價金，或是急於降價轉售求現等窘境。
第三步殺，繳不起等斷頭
群義房屋名星逢甲加盟店彭育峰表示，今年已進入第一波低自備交屋潮，只要是當初打出低首付、低自備的建案無一例外，在交屋前半年的時間，進入貸款對保程序時，都出現貸款不能過，約5%的資金斷頭屋主，急售需求，看似比例很低，但小宅預售案少則百戶多則上看400、500戶，數量也不容小覷。
不過更多人選擇撐過頭期款門檻，先用盡全力補足差額咬牙拚交屋，但別忘了「低首付」不等於「低房價」，入手後才是惡夢的開始，舉例來說780萬的預售案，頭期款屋主自備80萬，加上建商無息借貸80萬分三年償還，共支付兩成160萬；用現在房貸1.7%試算，620萬房貸分30年，一個月須支付約2.2萬，再加上建商貸款每月也須繳交2.2萬。
加總起來交屋後，一個月房貸竟高達4.4萬，資深的代銷業者表示，大多數被「低自備」建案吸引來的消費者，財力本就不雄厚，即便使用「寬限期」也只能多生存兩年，當初埋下年輕人衝動購屋的因，已造成未來幾年財務隱憂的果。
看懂合約，自備至少三成
中信房屋行銷企劃部副理江龍名指出，預售屋就是賣一個夢，建商、代銷口頭上會允諾購屋者貸款成數能達到8成，但其中有部分可能是信用貸款，在購屋前建議消費者先了解貸款組合，並且注意在合約中是否有載明若達不到貸款成數是否可以解約，還是消費者必須用現金補齊。
現在市況的確是買方市場，適合入手，不過最穩妥的做法，江龍名建議，在購屋前至少備足總價的三成，甚至更多一些，以備不時之需；另外銀行在審核貸款時，會依循用戶信用卡繳納是否正常、工作的穩定度來評斷放款成數，自身評估十分重要。
最後他提醒，預售屋只是將頭期款繳納時限分期、拉長，工程款一但結束，在交屋前還是須備齊所有款項，斷頭危機一旦出現，一場成家美夢立刻變惡夢。（陳筱惠/台中報導）
加盟店陷阱 在 Re: [經驗]加盟的陷阱自身經驗分享- 看板toberich - 批踢踢實業坊 的八卦
※ 引述《skipwife (skipwife)》之銘言：
: 看到最近新聞政府在推促進加盟
: 我以自身加盟甜品店慘賠的經驗來分享一下
: 基本上這是一個微利高風險投入時間長的慈善事業
: 在這一個食物鏈下先吃到的是加盟主
: 然後是儀器商 裝潢業者 房東 原料商 工讀生
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: 剩下的才是業者的
: 但業者要付出加盟金和承擔店的營運 虧損和潛在的風險
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: 不要相信她們說得可以賺很多
: 通常如果加盟金要回收可能要6~10年
: 甜品週期也要能到那麼久
: 而且加盟主如果要促銷是剝削業者的利潤
: 物料漲價就跟著漲 但售價不變
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: 要去宣傳也是業者要做 但你是在幫加盟主打牌子
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: 然後一堆環境衛生 工讀生愛來不來 沒單子可接
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: 機車的鄰居和房東 其他天災人禍的風險
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: 當你想收店家盟主就會以簽約本票脅迫
: 然後就接收你的店
: 所以這是一個吸金的直銷老鼠會模式
: 想知道我加盟的是哪家可以寫信問
: 在提振經濟方面我想這魚骨效應中得到利益的人也不少
: 只是創業者得到的是骨頭而已
筆者mark起來的部分完全跟加盟主無關，
這些也能算是總公司的責任嗎？
那些問題就算自己創業都會遇到，
怎麼可以算在總公司頭上？
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成熟一點，做生意就是上戰場，
死活都要想辦法靠自己爭來。
徹底來說，總公司真的沒有義務幫你做起來，
只有少部分把加盟商視為自己「分公司」的總公司，
才會真的用心去栽培你。
為什麼？
就像筆者說的，
因為他在培養他的競爭對手。
為什麼要簽本票？
因為誰知道你是不是會如實按照契約在走？
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從加盟商的角度看覺得總公司很可惡，
覺得他們賺了很多錢。
但其實總公司開放加盟的時候，
也會遇到算計總公司的加盟主。
把know-how學一學，
沒多久就自己開業去。
機器設備也不搬，
就放在那裡讓總公司去拿。
某些食材物料，就會自己去買更便宜的替代品，
不會如實的跟總公司進貨。
如果你是總公司，會不會生氣？
會不會覺得這群人很沒信用？
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筆者可以告訴各位，
市場上做生意就是這樣的。
尤其很多做生意的人超不講信用，
講好的事情，也簽了合約，
說落跑就落跑了。
你想告他？
可以阿，曠日廢時而已，
他們也可以裝痞痞的就跟你說沒錢，
了不起爛命一條給你。
如果你是總公司，這種人一次兩次，
你要如何防堵未來再次發生？
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筆者不是老為總公司講話，
而是要凸顯出這個市場的現實問題。
就像筆者之前談加盟的概念一樣，
人都是自利動機的。
大部分的人往往都只把「自利」擺在「信用」前面，
就算有了合約還是一樣。
不要跟我說你不會這樣想，
如果自己去進土司一條只要18元，
跟總公司買要20元；
你還會真的去跟總公司買才有鬼。
等加盟主從菜鳥變油條了，
很多事情是拿他沒辦法的。
甚至最後刻意跟總公司鬧開了，
直接從下個月開始就不加盟。
你是總公司，又能如何？
徒增一個競爭對手在士林，
結果總公司現在要去士林開店，
反而要跟自己原本的加盟商競爭。
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所以筆者在之前談加盟，
為什麼會說那是談判籌碼問題。
站在總公司的角度來看，
當然要在你還小的時候，
就壓著你死死的，
以後你才不會有機會背叛。
在商場上，很多老闆是不相信人性本善的，
寧可透過一些手段壓著你，以避免後續的問題發生。
現在加盟金給你收的高高的，
以後就算你背叛了，
我也認了，至少可以賺到一筆錢彌補損失。
用加盟金來cover背叛的風險，
或者其他相關衍生出來的成本。
這就是加盟背後的意義～～
(話說，本票這回事某種程度上也只是嚇嚇人而已，
如果簽名的人脫產，其實總公司還是一毛都要不到)
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為什麼筆者知道，
因為自己曾經當過總公司。
也曾經是信任加盟商的老闆，
但最後被加盟商聯合起來背叛，
搶走了大部分的顧客。
要告他們嗎？
大都是一群又窮又沒錢的單親婦女，
一個媽媽養兩個孩子，住在老舊的公寓，
要怎麼告的下去？
就算告贏了，又能得到甚麼賠償？
連律師費都不夠賠。
所幸後來沒有繼續那條路，
但筆者學乖了，
如果再重頭來一次，
我會建立完整的輔導機制，但不會仁慈。
因為
Business is just business.
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這也很明白的告訴你，
加盟所能賺到的錢，
其實遠比你想像中要少。
因為總公司比你清楚這個行業的毛利跟市場狀況，
你認為，有可能讓你出資100萬，
就立刻賺到100萬嗎？
這是不可能的事情。
如果以筆者現在來抓加盟的回收年限，
大概也會讓你辛苦個3~5年，
才有機會讓你回本。
請注意，是回本，
回本的意義不代表你不會賺錢，
只是如果考慮加盟金以及設備投資，
恐怕就是還沒回本。
--------
3~5年很長嗎？
那你有沒有看到總店建立know-how時候，
所面對的辛苦跟風險？
統一超商據說剛創立時虧了7年，
虧到本來都要收起來了。
後來是徐重仁救了起來，
才有現在的7-11。
你現在嫌7-11的加盟金很貴嗎？
那你有沒有看到他們在虧的時候是虧了幾億元？
統一超商最近在國內投資了Cold-Stone冰淇淋店，
我同學在裡面做事，告訴我全台七家店，
除了台北跟高雄的之外，其他都賠錢。
要當總公司有這麼簡單嗎？
他們必須先去try市場的水溫，
並且衡量哪些產品好賣，哪些不好賣？
怎麼經營？要多少人力？
台灣人的口味喜歡哪一種？
這些都是人家先去try市場的風險，
而加盟總公司，只是經營一個很成熟的營運模式，
卻承擔區域市場的風險而已。
所以說，你的風險比較低，
總公司也算得出來毛利問題，
以及考慮到他當初承擔風險，
自然就要大大咬你一口。
這就叫做：做生意
別太天真～～
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你覺得不公平又能如何？
籌碼都在總公司手上，
你不加盟7-11還有人在後面排隊。
一般人又能靠甚麼去談判呢？
沒有。
所以，自己創業跟加盟的風險差在哪裡？
差別在：
自己創業 = 營運風險 + 市場風險
加盟創業 = 0 + 市場風險
所以，自己創業風險比加盟創業風險更高，
當然理論上要可以賺比較多錢。
在這種模式的比較之下，
總公司已經透過幾年的研究，
幫你找出一條確定的營運方式，
讓你不用摸索，就立刻可以上手賺錢。
當然要跟你收加盟金，
而且是大大咬你一口。
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很殘酷嗎？
筆者希望你們先明白，
做生意就是這樣。
既然要從商，
就要習慣這是一個資源爭奪戰。
既然是戰爭，就會有人被犧牲。
只是老謀深算的成功企業家，
比較有機會算計菜鳥，
而菜鳥如果願意繼續屢敗屢戰，
有一天也會輪到你獨攬好康。
別以為那些檯面上的大老闆都是正派君子，
上媒體或商周的訪問都講的很冠冕堂皇，
事實上論做生意的手腕，檯面下可都是暗潮洶湧。
看看阿扁的事件就好了，
多少金控去賄絡總統，
只為了求可以合併國有銀行，
繼續壯大他們的勢力。
他們平常都做甚麼？
就是進行我們所認為的骯髒的人脈交流，
促進政商關係。
但是商場上只會以成敗論英雄，
沒有人會管你是光榮的失敗，
還是骯髒的成功。
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這不是叫各位當卑鄙小人，
只是這種商場現況，
是你我都無力改變的事實。
筆者相信，如果今天你苦撐了10年，
終於讓你的事業飛黃騰達，
當你要開放加盟的時候，一樣會覺得便宜了別人。
你會想：我為什麼要讓別人白白知道我的know-how呢？
所以會狠狠咬你一口，
這會是很難想像的事情嗎？
在我來看，
是再正常不過的商業思維。
只要總公司沒有欺騙你，
也按照合約履行義務，
其它的事情就要自己去解決。
千萬不要存有過多浪漫的幻想。
那怕是再有名的加盟品牌，
通通都一樣。
切記，慎之~~
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以上 經驗分享
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