【「花」開福氣喜迎春 】
因應金鼠新年到來,市府特別在這陣子到高雄各重要場域、道路、公園、綠地及景點種植冬季草花及開花灌木,工務局養工處並在春節假期間於重點公園等處進行 #季節性草花換植工作,用各種色彩鮮明繽紛的花卉妝點公園綠地,與多年生的灌木搭配出豐富的層次,讓高雄在冬季也仍紅情綠意、絢爛多彩,創造優質環境提升年節氛圍,各濕地公園也因候鳥們報到而生機蓬勃、熱鬧不已。歡迎大家多多至公園或休憩場域走春踏青,讓春意綿延至每個人心中。
春節期間,市府同仁也持續在高雄的各公園、綠地、濕地等做好環境維護工作,更加強節點景觀綠美化,讓大小市民朋友、返鄉遊子及外地旅客走春時,能有美好景致共伴,開開心心迎接金鼠年!
🌷交通資訊
🌳衛武營都會公園
位置:高雄市鳳山區輜汽路281號
🌳中央公園
位置:高雄市前金區中山一路11號
🌳中都濕地公園
位置:高雄市三民區同盟三路
🌳凹仔底特專一二區
位置:凹仔底森林公園對面,高雄捷運凹子底站(R13)4號出入口附近
🌳茄萣濕地
位置:高雄市茄萣區濱海路一段
🌳永安濕地
位置:高雄市永安區永達路81號
🌳援中港濕地
位置:高雄市楠梓區堤防道
🌳洲仔濕地
位置:高雄市左營區環潭路58號
🌳林園海洋濕地
位置:高雄市林園區半廓路
🌷詳細情形可洽工務局網站或粉絲專頁:
雄工夫
#高雄市政府工務局
#努力現在展望未來
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#第三家漢神百貨將進駐凹子底?
#北高雄商圈會重新洗牌嗎?
週末雨下個不停,市民如果出門,可能會選擇能一站搞定的大型百貨商場。在北高雄,百貨龍頭還是去年營業額達136.5億的漢神巨蛋,但這樣的狀況不久後就可能改變!
#富邦400億投資案目前高雄最大
陳菊市長任內規劃並成功招商的「捷運凹子底站旁商業區招標設定地上權案」去年3月由富邦人壽以78億餘元得標,預計投資400億,由三菱地所設計,規劃42層雙塔複合商業大樓,樓地板面積超過夢時代一期,達15萬坪。
前幾天傳出,富邦想找漢神集團聯手,引進漢神百貨、漢來飯店,再結合影城娛樂、水族館、商辦等複合機能,成為北高雄商業地標。
此案周邊還有經營類種類似,同樣有百貨、影城、飯店、商辦的義享天地AB兩館,其中萬豪酒店即將在今年底試營運。
此外,興富發集團的悅誠廣場、聯上投資的MLD影城商場(停35BOT案)都在方圓大約一公里內,稍遠處還有輕軌C22站的開發土地,以及後驛站的秀泰影城。五年內北高雄商場數目將直逼南高雄!
#商圈開發隨著城市規劃走
這麼多商場到底為何出現? 誰又佔據優勢呢? 除了經營特色外,我們可以從城市發展的脈絡說起。
1980年代末起,北高雄陸續進行土地重劃,讓農田變住商土地,引進大量居住人口,但在商業區設置,交通規劃上卻顯得混亂,北高雄曾出現的尖美百貨,或是大統新世紀,大致不脫社區百貨格局。而大約20年左右,龐大的北高雄居民,在消費上就得往南高雄移動。
另外在產業上,1990年代南高雄重工業沒落,北高雄電子業、金屬加工與化學工業仍有支撐,這些因子,都會影響住宅的分佈。
北住南商狀況的改變,當然大家知道,是2008年漢神巨蛋的開幕,巨蛋在三年內躍居高雄百貨龍頭,磁吸了北高雄的購物潛能。
漢神巨蛋的規劃,是從1999年謝長廷市長任內開始發想,2000年規劃為BOT案,除了提供全高雄多功能室內運動場地外,也有隨著捷運紅線通車打造北高雄商業核心的目標。唯一沒想到的是,市府還低估了此案的商業價值!
#凹子底站區位優勢更佳
漢神巨蛋在2008年開幕,剛好伴隨捷運紅線通車,也讓相當多的客源來自捷運挹注。根據統計,高雄市民大眾運輸使用率大致只有10%,但捷運旁的百貨商場客源卻可以達30%以上,有活動時更高。購物休憩旅次(和觀光客不同喔!)成了高捷假日相當重要的客群來源。
在鄰近區域方面,高雄巨蛋鄰近大樓林立的25期公辦重劃,又可以吃到農十六、美術館、河堤社區的中產階級客源,成了龐大的基本客群。
而富邦舊龍華國小案,商業面積更大,位於過去規劃為副都心的農十六,基礎建設較佳,且更接近美術館區域,周邊開發案更多,如果韓市府不要刻意搞砸,未來更是與輕軌交會站,優勢更為明顯。因此漢神乾脆自己吃下來,避免巨蛋萬一被取代的損失,做出市場分隔,也是相當合理。而且可以預測,富邦此案比義大更有競爭優勢。
#都市計畫和交通建設會決定城市格局
我們從漢神巨蛋、到富邦農十六案的例子都可以看到,城市的主要投資會隨著主政者的都計和交通建設走,也會影響市民的消費和生活方式。
陳菊市長在農十六引進了全市最大的400億投資案,義大300多億的投資也是在她任內確定,而同時陳菊也放棄了百億的土地開發利益,把農十六森林公園擴大為兩倍,並規劃興建輕軌替代私有載具,意圖保留城市的緩衝力,並疏運人群。
另外,我們也必須注意,城市不能無限擴張,永遠在「商圈轉移」,而是透過交通路網的確立,都市再開發的政策誘導,讓舊市區得以更新,避免無限的農地變建地,原有的建地放著衰敗的循環。
然而,後繼者沒有長遠規劃,只想為了自己的私利落跑,「反攻首都」去了(跟反攻大陸的過客心態一樣)。這就導致忽略了城市長遠發展,延宕破壞輕軌等交通建設,很可能會讓原先配套好的一連串開發計畫,變成一場混亂。這樣的結局,並非市民樂見,而且還會需要別人幫他收拾殘局,才能把城市導回正軌!
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【富邦凹子底開發案環評規劃完整解析】
今天包含高雄點 Kaohsiung.等高雄在地粉專,均有討論「富邦人壽高雄捷運凹子底站旁商業區開發案」最新環評內容,我們也來跟風一下,順便來帶大家看看環評書件裡的重點~
1. #陳菊任內最後一件百億促參案:
本案原址為舊龍華國小,因緊鄰捷運紅線與輕軌交會處,極具商業發展潛力,因此陳菊(花媽)市長依據都市計畫法,結合 TOD 大眾運輸系統導向之都市空間發展架構,增加捷運站周邊土地使用強度,在學校遷移後,把閒置舊址變更為商業區,在2018年成功招商,引進富邦人壽保險股份有限公司以78.08億元權利金,和市府簽訂本案基地七十年地上權契約,預計投資400億。光此一案,投資額就超過韓草包一年半任內所有促參招商案總和之五倍。全案預計於2021年動工,2025年完工,不會拖延!
2. #高雄第三高樓與最大複合開發案
本案規劃地下 6 層/地上 48 層建築物,樓高含屋突約230 m ,完工後將僅次於378m(含尖塔)的85大樓與267.6m的遠雄The One,成為高雄第三高樓,也將超越長谷世貿的222m,成為北高雄第一高樓。
本案採雙塔規劃,由裙樓連接,商場高度為13樓,並設有水族館、電影院、運動中心,在11樓以上分離,48層高塔為辦公室,25層的低塔為旅館。可望成為高雄市區最大單一期複合開發案(夢時代二期旅館商場加入後更大,且國際旅館高度與本案相近)。
3.#三菱地所引進豐富日系設計層次
本案由在日本設計過東京車站前丸大樓、新丸大樓、橫濱Queen’s square與Landmark tower,大阪車站Grand Front Osaka(見圖)等案的三菱地所設計,和去年的概念相比,雙塔從東西相對,改為南北相對,但保留了斜屋頂的大型屋脊裝飾物造型,並在塔樓之間塑造多層次之景觀平台,這種複層次的空間,也是日本近年開發案的拿手好戲,且因應高雄市綠建築自治條例規定,9F 屋頂設置了550坪的空中綠化設施,11F 屋頂則設置了1300坪的綠地,形成立體公園。可拉開棟距並和凹子底森林公園遙遙相望。
4. #捷運直接聯通但輕軌可惜了
和原始設計相比,環評一案在博愛路側退縮高達37m,形成相當大的開放廣場,這樣的原因之一,是讓連續壁和捷運保持更大距離,增加工程安全性。因此在地下部分,僅在兩處打穿連續壁,興建基地與捷運站之地下連通道,從捷運穿堂層連接到地下三樓,並營造一個三層樓的挑空空間作為入口意象。
但比較可惜的是,輕軌車站部分由於被韓市府蓄意延宕,公部門也消極以對,在可能的地下或天橋聯絡道上,就沒有特別處理了。
而由於富邦開發案的交通流量,預估超越義享天地兩館總和,並設置超過2000個停車位,也讓周邊道路在富邦開幕後,服務水準會探底降到F級。若旅次無法由捷運和輕軌轉移,並以政策限制車輛湧入,將會是周邊的運輸災難,這點市府不能不及早做好規劃。
5. #北高雄新核心與新課題
整體而言,在富邦與義享天地相繼營運後,凹子底周邊假日進入車流量將大增3350pcu,捷運運量也可能翻倍,將超越巨蛋成為北高雄最大商圈,繼義大引進Marriott後,預期富邦也將引入國際連鎖觀光飯店,且富邦48層、義大的29層辦公大樓棟也將提供北高較稀有的A級商辦空間。
能否真的實現TOD發展精神,帶動周邊商業發展卻不影響生活品質,適宜的大眾運輸取代私有運具交通政策實屬必要。在韓市府已浪費高雄人一年半寶貴時間下,新任市長是否能真的「#兩年拼四年」,正是上任後又一重要課題!
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