臺南市中西區永福路二段43號 1970 vs 2021
2013年,我在臉書分享了一張1970年拍攝的臺南街景,畫面中有一間邱外科,一對姊妹花擠在紅色的公用電話亭裡,一位身穿黑色短裙的女子正優雅地下單車,不過實在難以判斷照片是在臺南的哪裡拍攝的,直至2013年10月6日,住在臺南的鄭嘉瑩兄告訴了我答案。
當時鄭兄說他看到我分享的老照片後,一直在臺南市區找尋照片裡建築的蹤跡,並發現了不少類似的建築元素,例如牆面上的裝飾花紋、鐵窗的樣式⋯等,不過都不是老照片裡的建築,或許這幾間老房子早已拆除了也說不定。終於,在2013年10月6日下午5點,他在臺南市中西區永福路二段43號,發現了和老照片裡右側那棟建築非常相似的屋簷與柱子!
鄭兄與我分享他觀察的心得,包括柱子上磁磚排列的方式、房子的寬度、騎樓的樣子,以及老照片裡最左邊巷子的位置,與永福路二段35巷的位置一模一樣。最後,我和他一致認為1970年老照片所拍攝的地點,就是在這裡!不過當年邱外科所在的老房子已經改建了(也可能僅是加蓋和拉皮),其一樓是一家科技公司和一間服飾店,而右側的老房子則是一位王律師的住所。
於是,我隨即發表了一張今昔對照:
https://tinyurl.com/tainan1970
之後,網友鄭麗瑛在看到我們的發現後留言表示,她年輕時曾用中文打字機幫這位王律師打了不少狀子,而老照片裡的邱外科隔壁,的確就是位於永福路和友愛街口的王律師住所。
至此,我可以百分之百確定老照片的地點了。非常感動!
謝謝鄭兄今天(2021年1月5日)專程重返這裡,再次拍攝照片供我製作新版的今昔對照,和各位分享。
可以看到2013年還在的王律師事務所,現在已變成了一家名為「烏禮」的餐廳了,它在2017年底開幕,前身為「二號島廚房」,其店名意謂知名養生料理「烏家庄」的傳承,取自「屋裡」的諧音。
同時也有7部Youtube影片,追蹤數超過4萬的網紅李根興 Edwin商舖創業及投資分享,也在其Youtube影片中提到,《INSEAD (藍海策略) 知識分享 (2)》做生意的四部曲 - Eliminate 刪除, Reduce 減少, Raise 增加 and Create 創造 (ERRC) 做生意要成功,係要同人哋一樣,定唔同呢? 唔使諗,梗係唔同啦。 咁應該點樣唔同呢,你就記得 ERRC. Elimina...
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💡地址:宜蘭縣冬山鄉水井一路250巷12號(近羅東運動公園)
💡電話:0956-169558
💡營業時間:入住15:00/退房隔日11:00
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圖片來源:自然捲北歐風格旅店 提供
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「整理房間」這四個字雖然簡單!但卻是我的夢魘以及障礙!
曾經我被老公講過一句「怎麼可能有人會不知道怎麼整理?用心去做就會,只是你不用心而已」
然後我回他「我是真的不知道怎麼整理起.....」(無力感)
隨著入住的時間越長,成員從2增加到4
東西也越來越多!弟弟出生之後我們的時間更壓縮,更沒時間整理房間!
因為我的不知道從哪裡收拾起、不知道怎麼整理,也就越來越亂........
我跟老公不太吵架,可是如果有十次不愉快大概八次都是因為”房間亂、要整理“這個議題!他已經從會動手整理到後來放棄治療...
說真的,住在繁亂的房間久了有二種狀態
一種就是無視它,一天過一天
一種就是每天看都覺得很”阿雜“
但是卻沒有人花時間去整理起來!
我曾經聽過一個民間小道消息
是說「房子亂的人很容易生病~」
其實也滿科學的,因為居住空間你看過去很亂、心也會很亂
但是又使不上力去整頓他們!心更煩!
以前當我聽到【職業收納師】時還覺得很誇張
要花錢請人來收納好像是錢沒地方花?
但漸漸我發現每一種職業冒出來都是有它的原因
而且似乎也越來越多人能接受且使用這種服務了!
上次我有在粉絲團哀嚎說房子亂到很想立刻搬家
(我有朋友還說很想把房子炸了......HAHAHAHA)
立刻有很多讀者貼給我一些他們使用或者參考過的收納粉專
其中我付諸行動就預約了其中一個 居家整聊室 的粉絲團!
當我(你)跨出這一步,應該都還算有救🚑!
因為你至少有要面對這件事情了!
我除了想解決眼前的雜亂,也想到可能3年後會搬家,如果這次能清掉很多不必要的物品~之後要搬家也會省一些力氣!甚至透過這次的收納,跟老師學習建立起收納的習慣跟邏輯!
我用LINE跟他們聯繫上之後,還直接約了一次現場評估&估價
看看我目前的空間跟狀況大概要花多少時間整理
最後估出來是:三天(8小時X3次)
其實當我跟整聊顧問見面的時候,就已經讓我輕鬆一半了!
他會從我的現況&想改善的問題&期許來傾聽,也告訴我可以安心交給他們專業的老師們!
(當然也可以電話溝通)
我們第一次跟第二次做了房間起居的空間(大約20坪)
第二次的我下篇PART2再寫
老師會先從我的一日作息開始了解,傾聽我使用東西的習慣,接下來就是浩大的整理工程!!!!!
我使用的方案是:二位老師搭配一個助手
他們開始把我整個空間裡裡外外(櫃體內)的東西都下架,分類,接著老師帶著我一樣一樣東西看,並且做「斷捨離」的決策之後,老師們會把物品按照分類重新配置在家中的擺放收納位置~
給每一類東西一個固定的家!
我一直有壞習慣就是 #東西用完隨手放
其實很大的原因是因為那個東西沒有固定屬於它的地方
所以當我手上拿起一個東西,我常常不知道要擺哪.....就亂擺
老師們幫你定義了家中每區(每個抽屜、櫃內)該放的物品
從此什麼東西都有它該屬於的位置!
也比較好在收納整理之後,養成好的歸位習慣!
我們其實光整個起居空間,就分了二天進行
一天做的是所有生活用品、紀念品、文書、文具、辦公用品
另外一天則是全部做大人&小孩衣物、配件的收納整理與配置!
我算是都全程參與~因為什麼東西要不要留,我需要作出決定!
這時候最好也要拿出魄力!
能捨越多,空間可以釋放越多!
整個做下來,我更能肯定我一個人做不來~實在太燒腦也累
靠專業的真的超棒!
這就來給大家看看《PART1 空間整聊》之後的成果:
#大家可以看圖配說明
✔物品衣服經過斷捨離分類之後,重新有了固定位置
✔大人與小孩衣櫃重新配置擺放的方式
✔抽屜內、櫃內擺放的物品類型重新配置 (生活用品)
✔包包、帽子、飾品不再散亂各處,有了固定的家
✔開放式層板幾乎空了出來
✔中島終於回歸它的用途
✔桌面終於是整齊乾淨的
如果東西的量越多,要整理的時間就越長~
越細碎的東西其實是越花時間的!
老師都不會建議先買收納品,而是整理之後會建議我可以買怎樣的收納容器~避免堆積用不到!
而且老師門還會運用家中一些不用的小紙盒、拿來創造收納分類空間!真的很強!
整理完之後,我發現日常生活中的物品若覺得之後可能不會用的就不要留下直接送or捐出去!
不然物品它佔用的空間都是寸土寸金啊!!!!!
經過這次我自己付費的收納,也一直都有粉絲看到IG限動在等我分享成果
所以我就主動問了「居家整聊室」
我來分享成果之後可以給安啾粉絲折扣嗎?
幫幫跟我一樣「沒時間整理、不會整理」的人
整理完房子真的舒心、清爽超多!
連陽光灑進房間都覺得房間變亮了!夫妻不再為整理吵架了!
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所以,如果你也心動了~
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《INSEAD (藍海策略) 知識分享 (2)》做生意的四部曲 - Eliminate 刪除, Reduce 減少, Raise 增加 and Create 創造 (ERRC)
做生意要成功,係要同人哋一樣,定唔同呢? 唔使諗,梗係唔同啦。 咁應該點樣唔同呢,你就記得 ERRC. Eliminate, Reduce, Raise and Create.
而家啱啱到咗法國巴黎嘅機場,我係道等間租車公司開門等咗三粒鐘, 就順便同你講下藍海策略 Blue Ocean Strategy。唔好講咁多, 攞完架車後, 不如帶你去 Class 入面一個 case study "citizenM" 酒店睇睇,你就明白點樣 ERRC。
而家嚟到 citizen M 酒店啦,就重門口開始介紹。
一諗起酒店,你就唸起係一片紅海。 太多酒店,間間五星同五星,四星同四星,三星同三星都係一樣,唯有用價格來競爭。
係2008年, 呢間酒店就喺荷蘭Amsterdam開咗第一間, 佢標榜就係五星級享受嘅酒店,三星級價錢, 咁點樣能夠做到呢? 乜都靚過人,成本就高。乜嘢都慳過人,服務就曳。唯有行 ERRC.
佢 Eliminate 咗 front desk, concierge service, 門口嘅 Bellhops/doormen, eliminare 咗 full service restaurants / room service, 連成個lobby都唔要。 因為咁樣,人工成本減少咗一半。 我入咗去咁耐只係睇到兩三個 staff.
佢 Reduce 咗 room types,room size, 間間房細好多,差唔多一樣, 價錢都平好多。
佢 Raise 咗 sleep environment, 大張啲嘅床, 舒服啲嘅床單,靚啲嘅毯, 中心啲嘅位置, free movies and internet, 打國際電話都係用互聯網嘅價。 因為佢知道人生最緊要瞓得舒服,同埋工作/娛樂方便。
佢 Create 咗 Check-In Kiosk, 同啲人客就唔駛排隊,幾分鐘就自己 check in 搞掂。亦都 create 咗 communal living environment with 24/7 bar area, 有埋 iMac 用, 咁啲人客就可以大家互相傾下計, 唔使自己成日係埋喺間房度咁悶。佢仲create 左ambassadors, 基本上係間酒店內乜都幫到你。
睇下佢嘅 Strategy Canvas 戰略佈局圖,價錢比五星平,cut 走晒前枱,門口嘅人,full service 餐廳,大堂等。減少房間種類及大細。 但提升咗睡眠環境,大張啲床,及酒店位於靚啲嘅位置。創造咗check in kiosk, 大啲靚啲嘅公用生活空間, 同埋乜都願意做嘅服務大使。
就係因為佢呢個Strategy Canvas同競爭對手唔同, 佢而家已經全世界有14間酒店, 我巴黎而家呢間係第12間。 而citizen M 全線入住率平均遠高於九成, 房費都比起一般嘅四星酒店平四成。 每一呎嘅利潤率高同行一倍, 入住率都同行高80%。
我做商舖基金都係幫投資者 Eliminate 買舖嘅麻煩過程,Reduce 佢哋嘅風險,又Raise 投資商舖嘅回報,再Create 一個交易平台比客人資金較投資實體舖更易出易入。
你盤生意呢? 又有咩要 ERRC 呢?
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【足本PRO版】《博收購系列 (2 of 4) - 收購舖/樓重建,條數點計?》 Senario 1: 單一號碼收購重建
個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號,大家姐海天堂龜苓膏舖,叫價3500萬
買舖 要買得 PRO,上集就俾你啲博收購重建基本知識。 記住,上集我解釋過,如果幢樓嘅 RDV Redevelopment Value 係高過 EUV Existing Use Value 就有重建價值,否則只會有市建局用公家錢來收購,蝕住都要做做才會有人收購, 私人發展商是不會考慮。
咁我後面幢樓又點呢? 依家同你計計數。有啲悶,但我相信呢個係香港史上最詳盡講收購舖/樓真實個案嘅video.
我後面馬頭圍道101號,地盤面積895呎。我做過重建報告,即使重建,最好就係重建起幢6層高嘅大廈,合共17米高,總樓面3395呎。法例規定, 如果你層樓係高過15米,但少過18米嘅話, 做住宅嘅地積比率就最多3.6倍, 非住宅就5.8倍。 覆蓋率方面,住宅就最多6成, 非住宅就可以去到97.5%。
下面啲數字可能你會聽到頭都暈,買舖博收購係好煩㗎, 如果你唔想煩,記住全香港有個證監會攞正牌,最好最正兼唯一嘅「開放式」商舖基金,就係我哋旗艦嘅「盛滙商舖增值基金」, 籌備咗好多個月,八月份正式推出啦。將會係香港首個「開放式」商舖基金,開放式因為投資期三年起,之後每季度可以按最新估值增持或者贖回基金單位, 期間亦都可以喺二手市場自由買賣, 唔使下下買賣成間舖成本咁貴。 鍾意嘅,你可以繼續長揸基金單位,留俾子孫, 我都打算買呢啲基金單位留畀我三個女,我哋不斷會係香港買有潛質嘅舖, 務求做大個portfolio 及比到投資者穩定嘅租金收入及升值回報。有興趣可聯絡我同事們了解更多。
依家來真啦,計計數,大家姐間舖嘅地盤面積依家係895呎,不過要減去 back lane (後巷) 嘅149呎,set back 先至有返起碼3米嘅空間走火。剩返起樓嘅 clear site area 就係745呎。再減60呎用唔到嘅騎呢空間,site coverage 100% 間舖就係建築面積685呎,再減去大廈 lobby /入口/公用空間,實用saleable area 只剩下545呎。樓上就有5層,site coverage 係6成,895呎 x 60%等如每層一梯一伙建築面積542呎,減去135呎公用空間,實用saleable area 407呎,合共建築面積3395呎,減去公用空間815呎,實用面積 saleable area 就有2580呎 。
假設新樓樓上每呎實用賣$15000,地舖每呎賣$50000,無車位提供,呢個地盤嘅 Gross Development Value (總發展價值)就係$57,796,764。減去發展成本,包括:
(1) Marketing cost 約樓價2%,賣樓都要賣廣告推廣呀
(2) 時間成本 present value (折現值) 每年約5%,就當佢要一年半後先賣樓花
(3) 再減拆樓成本 demolition cost ,依家總建築面積只得4800呎,拆樓就要成約$1000呎。記住,越細面積,成本每呎越貴。大啲面積的話,我老婆屋企姓彭,做俊和, 佢哋話通常拆樓一般係起樓成本嘅十分之一。
(4)再減建築費,住宅每呎3000,地舖每呎2800,即係建築成本約1022萬.
(5)再減professional fees 建築師,測量師,工程師,律師,會計師,設計師都要錢呀! 就當佢係拆樓同起樓成本另外多5%
(6)再減5% contingency buffer 偶然性洗費
(7)再減利息成本約5厘,平均借約9個月。
(8) 再最後,所有支出打個 present value 折現值約每年5%
上面12345678加起來,總發展成本就係2119萬。利用所謂嘅 Residual Method 餘值估價法, 把 Gross Development Value 嘅5780萬減去 Development Cost 2119萬,就係剩返3661萬。
發展商都要賺錢嘅,就再減預期15%嘅利潤,即係478萬,就等如Redevelopment Value 重建價值約3180萬,呢個亦都係個 Land Value 地價。
之前講過,呢幢大廈嘅Existing Use Value 係6134萬,但對發展商來講,Redevelopment Value 就只得3180萬, 因此佢攞3180萬出嚟去收購呢棟大廈的話,無人會賣畀佢。 所以單一地盤去睇,呢個係無重建價值。 除非嗰個係是市區重建局來收購, 為咗市區發展,蝕本3千萬佢都要收購才有機會做成, 因此市建局成日都話啲project要蝕錢幾十幾百億都要焗住做。 但老實說,咁細嘅地盤,市區重建局亦都唔會吼。 佢哋重建得都一般起碼要有成4000至8000呎以上嘅地盤。好似呢個咁,得895呎? 未發生過。
又回到後巷,如果你識得計數,上面話我哋計過,單一number 重建的話,最好係6層高,總建築樓面只得3395呎。除以地盤面積895呎, 地積比率都只係用咗3.8倍, 點解唔用盡佢呢,上面有話呢道係住宅(甲類)嘅地盤,Site A, 即住宅最高可以起到7.5倍, 加埋商業元素,仲最多可以去到9倍添。點解唔起高啲呢?
因為消防條例規定, 如果棟大廈唔高過六層, 同埋最高嗰層唔離地超過17米的話, 一條樓梯就夠啦。 唔使前後樓梯, 地盤已經夠曬細,慳番好多位。
仲有,即使唔理,要用盡地積比率9倍,起到最高, 棟一支牙籤樓係道,每呎建築費貴之餘,住宅嘅覆蓋率site coverage ratio 會縮到剩返33%, 即係每層建築面積285呎, 再減埋前後樓梯, 電梯大堂, 公用設備位置, 實用面積只係剩返一百呎都唔夠, 真係分分鐘變成一張龍床都未必fit得落嘅單位。 梗係賣得唔值錢, 建築費都蝕埋。 因此,地盤細,反而未必會用盡地積比率。地盤大先至經常用盡。
講完一大輪嘢, 先至解釋完第一種發展方法(單一 number) which 係唔make sense 嘅,希望你follow 到條數。 係咪聽到頭都暈呢,上面嘅數字係要啲時間消化下嘅,再去片:
有前景嘅舖,可以「一舖養三代」。如似我後面呢間 大家姐涼茶舖咁,原業主係1967年用5萬元買返來, 依家市值,重唔重建都好,都起碼二千幾, 52年間升成四五百倍,差唔多平均每年十倍。你話係咪真係一舖養三代?
仲想博收購? 就再計真啲條數。Senario 2: 連埋則邊相連舖,兩個 number 發展又點呢? 下集同你講。
Summary :
《博收購系列 (2 of 4) - 收購舖/樓重建,條數點計?》 Senario 1: 單一號碼收購
個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號,大家姐海天堂龜苓膏舖,叫價3500萬
如果重建,最佳選擇是六層高大廈,一梯一伙,合共建築面積3395呎,實用面積2580呎。地舖實用佔545呎,樓上五層實用佔2035呎。
假設新樓落成,樓上實用每呎$15,000,地舖實用每呎$50,000
GDV 總發展價值是 5780萬
減: 總發展成本2119萬
減: 發展商樓價15%利潤,即478萬
= RDV 重建價值約 3180萬
相比: EUV 現用值 6134萬
RDV < EUV,因此無重建價值,否則蝕本近三千萬
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#買舖博重建如何計數,#香港史上最詳盡的舖樓收購影影,#收購舖
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錄影日期: 2019年7月3日(星期三)6pm
【足本PRO版】《博收購系列 (3 of 4) - 收購舖/樓重建,條數點計?》 Scenario 2: 兩個號碼收購重建 (馬頭圍道101號及99號)
個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號,
大家姐海天堂龜苓膏舖,建築800呎,叫價3500萬
個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號,大家姐海天堂龜苓膏舖,叫價3500萬 (和相連馬頭圍道99號)
買舖買樓博收購如何計算價值? 相信這系列是全港有史以來最詳盡關於博收購的影片。
全文內容:
買舖 要買得 PRO,就要自己識計數, 唔識? 當然,香港都有隻全港唯一證監會持牌專注商舖投資及發展嘅商舖基金買嘅。 嚟緊2019年9月20號前,我哋會集資8000萬港幣, 最低投資金額300萬港幣起。你佔一半,我佔一半,共同進退,合共一億六千萬買有潛質嘅舖,其實已經買咗七間啦。 有興趣了解更多,可聯絡我或同事們。 當中當然會有買來博收購嘅舖啦。
上兩集同你講咗收購計數基本知識,同埋單一number 發展點計數。由於 EUV (Existing Use Value 現用值) 係高過 RDV (Redevelopment Value 重建值),因此該地盤Scenario 1, 單一number 係無重建價值。依家就同你計下 Scenario 2, 合併埋側邊馬頭圍道99號地盤,兩個number 發展。
馬頭圍道101及99號,地盤面積合共1795呎。我哋計過,重建最好就係起幢14層高嘅大廈,合共41.4米高,總樓面10,225呎。法例規定, 如果你層樓係高過36米,但少過43米嘅話, 做住宅嘅地積比率就最多5.4倍, 非住宅就係10.5倍。 覆蓋率方面,住宅就最多39%, 非住宅就可以去到75%。 相比單一number 發展,由於大廈高咗,地積比率亦都多咗,但覆蓋率就少咗。
再計多次,地盤面積依家係1795呎,不過要減去 back lane (後巷) 嘅299呎 set back,剩返起樓嘅 clear site area 就係1495呎。再減100呎用唔到嘅騎呢空間,site coverage 100% 間舖就係建築面積1395呎,再減去大廈 lobby /入口/公用空間,實用saleable area 只剩下1045呎,分成兩間舖,即係每間舖實用面積有523呎。
樓上就有13層,site coverage 係39%,一梯兩伙,減去220呎公用空間,實用saleable area 就係每個單位230呎,啱啱大過納米樓220呎的定義,好彩。
假設棟樓大啲,可以賣貴啲,假設新樓樓上每呎實用賣$22000,地舖每呎賣$55000,無車位提供,呢個地盤嘅 Gross Development Value (總發展價值)就係$188,830,291。之前一個number 嘅 GDV 係5780萬,多咗2.26倍。
減去發展成本,一樣包括:
(1) Marketing cost 約樓價2%
(2) 時間成本 Present value (折現值)每年約5%,就當佢要兩後先賣樓花
(3) 再減拆樓成本 demolition cost ,平啲,每呎$800。
(4) 再減建築費,住宅每呎3500,地舖每呎2800,即係總建築成本約3555萬
(5) 再減professional fees 成本另外多5%
(6) 再減5% contingency buffer 偶然性洗費
(7) 再減利息成本約5厘,平均借約9個月。
(8) 再最後,所有支出打個 present value 折現值約每年5%
上面12345678加起來,今次兩個number 總發展成本就係6719萬。之前一個number 係2119萬,多咗2.17倍。
再利用Residual Method 餘值估價法, 把 Gross Development Value 嘅1.89億減去 Development Cost 6,719萬,就係剩返1.22億。
再減發展商預期嘅15%利潤,即係1587萬,就等如Redevelopment Value 重建價值約$105,800,000,呢個亦都係個 Land Value 地價。Accomodation Value - AV, 我哋成日聽到嘅樓面地價,即係地價除以可建樓面總面積,就係$10,347。
之前講過,馬頭圍道101幢大廈嘅Existing Use Value 係6,134萬,99號嗰幢同101號都差唔多咁高咁大,咁相下位置/人流,就當99號嘅 EUV 都係6,134萬,兩幢加起來的EUV (現用價值)就係1億2268萬。
但對發展商來講,呢兩個 number 嘅 Redevelopment value 係1億零6百萬。因此佢攞1.06億出嚟去收購呢兩棟大廈的話,無人會賣畀佢,因為低過EUV 嘅1.23億。 所以即使兩個相連number地盤去睇,呢個都係無重建價值。 又係啦,除非嗰個係是市區重建局來收購,咁蝕本都要做。
即使發展商收足八成, 去土地審裁處申請強拍, 土地審裁署判出嚟嘅拍賣底價,都唔會低過 EUV 現用價值嘅1.23億。 即是說,發展商強拍後佢都會蝕本啦, 因此,按數字睇,發展商係唔會收購呢兩個number嘅。
因此,如果你唸住博收購,貴一貴3500萬原價都搶住買啦,咁你就要睇睇呢條片啦。
買錯舖,係唔係想跳樓呢。唔好跳住,聽埋我講最後一個方案,就係 (Scenario 3) 連埋再過兩間舖,4個number一齊發展,條數又點計呢? 下集最後一集再你講。
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