有些讀者一直來跟我論證，台灣房地產很貴，價格不合理，我的工作就是研究資本市場的趨勢變化，近年來，我完全不覺得台灣的房價不合理，房地合一稅制以前，台灣房地產確實炒作比較明顯，但房地合一稅制以後，脫離基本面的房價飆漲，很明顯就是消失了，沒有高把握度的套利空間，投機者自然就會散去
台灣房地產，相對於大部分的受薪階級，確實很貴，但貴不等於不合理，就跟名車和名牌包一樣，有不同等級的價格，匹配不同等級的商品，房地產也跟商品一樣，甚至是高度資本化的金融商品，因為他跟金融市場掛勾非常深，本身是價格波動相對穩定的抵押品，同時又可以產生很大的資本槓桿，屬性完全就是金融市場的一項商品，汽車、珠寶、貴金屬、精品，價格穩定性都比房地產更差，房地產毫無疑問就是金融商品的一種，事實就是如此，就像台灣不是中國的一部分那樣的事實，有些人會提出很多說法，但現實不會因此而有所改變
所有在資本主義市場機制下的商品，價格從來沒有長期高估或低估的，如果低估了，慧眼者會進場套利，直到沒有套利空間為止，高估了也一樣，市場機制會讓持有者拋售，直到價格沒有高估為止，錢是很Smart的，不會有商品可以長期在公開市場上，維持價格高估的狀態，小規模的商品還勉強可以，主力和大戶們可以鎖籌碼，但是像房地產這種規模非常大的產業，基本上是做不到的，就像改變河流流向還可以做到，但是改變洋流流向，那困難度就非常高了
有讀者用台北市一間小套房價格高達900萬的例子來跟我說，房價不合理，但我認為要看數據，如果那間套房可以月租1.5萬順利出租，代表市場機制下，那間套房的經濟產值一年18萬是可以達成的，按照目前的市場利率去推估，假設殖利率2%，那該套房售價900萬完全合乎市場機制，而且屋主還要負擔修繕、稅務與維護成本，年報酬率一定低於2%，屋主只賣900萬，並沒有高估或低估，如果那間套房面積是10坪，那1坪90萬也是合理的數據推估，因為市場機制下，那個物件的生產力就是這麼高，高到撐起1坪90萬的價值，就跟有些名車售價可能超過500萬以上，因為那台車的綜合性能，只要有很多買家願意用500萬以上去買它，那就是市場機制下的合理價格
一坪50萬以上的房子，那只是超出許多受薪階級的負擔能力，但那不等於價格不合理，假設一棟4層樓的透天厝，2到4樓每層都有三間套房可以出租，該地段套房平均月租7000元，1樓店月租10萬元，整棟房子的一年產值就高達195.6萬，報酬率抓2%去反推，整棟房子賣個1億元也是剛好而已，如果該棟房子權狀是200坪，那一坪就是50萬，這些都是符合市場機制的概念去推算，買不起或價格很高，不等於價格不合理，勞動生產力低，卻又想買經濟生產力極高的商品，買家能力自然就難以負荷了
我覺得一個LV包包售價20萬，那根本不合理，這邏輯是有問題的，因為我對LV包包的價格判斷方式是不完整的，所以我對它的訂價機制肯定不認同，但那不等於一個LV包包賣20萬不合理，市場機制下，它就是合理的，不然它早就倒閉了，我也可以選擇買一個幾百塊的路邊攤，或者平價的實用背包，反正市場機制下，你付出的成本，會有相對應的品質，低於市場平均價格的商品，它一定有相對應的缺點，價格會反映品質
在全球各地，那種方圓面積半徑少於20km，生活機能便利性極高的大城市，房價都不會低到哪去，如果不是高房價，那就是高租金，價格往邊陲地帶才會遞減，公共交通、醫療、治安，高便利商業等各種機能都擁有的國際城市，居住成本一定高，因為那些地段的經濟生產力太高了，使用者付費，自然要負擔相對高的居住成本，如果能找到成本比較低的物件，那個物件一定有其缺陷，然後反應在價格上
其實台灣整體房地產的租金投報率，在全球許多大城市中，算是相當低的水平，比較高的就是像美國加州，因為房屋持有成本高，屋主自然就把持有成本反映在租金市場上，治安、便利性相對好的物件，租金都相對高，全球每座大城市都是那樣，價格和租金都不會長期脫離市場機制
台灣並不是所有的房地產物件都貴，也有便宜的物件，但一定會有其相對應的缺陷，例如地點可能距離商業區很遙遠，或者便利性相對低，所有條件都滿意的物件，價格一定不滿意，至於眼光只專注在經濟生產力極高的地段，卻又抱怨物件很貴的人，那跟想買高檔名車，卻又抱怨車價貴的概念差不多，實際上，在台灣要居住在生活便利性高的地段也不困難，租屋就可以達成，台灣的房屋持有成本相對低，反映在市場機制上的就是租金水平相對低
現在的金融市場上，殖利率2%以上的金融產品，還是找的到，年初以前有些美元定存就2%了，證券市場就更多了，投資人出資，年報酬2%，還要負擔稅務、人力管理、修繕，遇到素質差的房客，管理成本還會驟升，實際淨報酬搞不好只剩1%不到，甚至比定存還差，唯一比較有誘因的就剩房價可能上漲的資本利得，但過去績效不等於未來績效，近幾年的房價平均漲勢就相對弱，這投資前景和風險，實在不划算，真的要投資房地產，應該往美國實體房地產，看看那超低的美債殖利率，還有美國的長年穩定人口成長，相對高的租金收益，條件實在比台灣明顯好許多，台灣房地產價格貴，即使價格沒有高估，但套利空間前景實在沒有太多吸引力
https://www.facebook.com/joejoeyourmoney/photos/a.10150326769327276/10158484557792276/?type=3&theater
全球資本趨勢的進程，就是逐利而前進，德國和美國的流浪漢，未來也很難減少，台灣根本超級居住正義，房地產在地球上就是金融商品，就算鴕鳥心態去面對，金融商品的本質也不會改變
就像那段著名的言論，我不知道是不是Churchill說的
If you're not a liberal when you're 25, you have no heart.
If you're not a conservative by the time you're 35, you have no brain.
我看過比較好的翻譯是這樣
25歲前不是自由派（左派），是沒有靈魂的人；35歲後不是保守派（右派），是沒有腦袋的人
修繕費資本化 在 Re: [問題] 修繕費用的查核- 看板Accounting - 批踢踢實業坊 的八卦
※ 引述《accomin (accomin)》之銘言：
: 標題: Re: [問題] 修繕費用的查核
: 時間: Wed Mar 28 20:12:10 2007
:
: ※ 引述《maersksea (良)》之銘言：
: : Q 查核人員分析修繕費用科目，將與有助於達成下列哪項查核目標？
: : (A) 所有應予資本化之維修支出均已予以資本化
: : (B) 所有不應資本化之維修支出均已列為費用支出
: : (C) 所有維修支出歸屬會計期間皆正確
: : (D) 所有維修支出均屬實在且經批准
: : 答案是A而我選B
:
: 我覺得應該是A。
: 理由是，應認列為資產卻認成費用之支出
: 會造成資產的低估，和費用的高估
: 藉由分析修繕費用科目追查至原始憑證
: 測試資產的完整性。
:
: : 我的理由是
: : 查核財務報表是查「資產高估」與「負債低估」
: : 若受查者之維修支出"不當列為費用"
: : 1 對它的資產增加並無幫助(也就是資產不會高估) 2 由於多列費用而使報表盈餘降低
: : 對受查者有害而無益
: : 若答案是A
: : 則"應資本化"之維修費用"未資本化"，豈不是造成資產低估?
: : 資產低估對查核人員來說應該不是主要查核目標才對吧
: : 所以我覺得B比較合理
: : 請高手解解惑謝謝 <_"_>
:
: --
: ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc)
: ◆ From: 59.125.10.58
: → maersksea:但對查核人員來說，資產高估不是比資產低估重要嗎？ 03/29 00:05
你的想法可以說沒錯，但是對查核人員來說，
去查費用科目的時候，資產高估跟費用高估，到底那個重要？
你的想法：資產高估代表整體收益增加-->所以對受查者有害無益
是這樣嗎？ 節稅不會是考量的原因嗎？各有利弊吧~~
小弟認為，這個題目是邏輯上的問題，
如果你要在意的是"受查者是否將不應資本化之維修支出均已列為費用支出"
這樣的話，該查的項目是資產還是費用？
一般來說，最直接、最快的方法：
是去查資產是否有高估嫌疑，高估是否來自維修支出不當入帳。
但是如果今天查核人員是去分析修繕費用科目，
那代表的就是，其實他對費用這個科目有著懷疑，
懷疑什麼？就當然是懷疑是不是有把該資本化的部分列分費用。
查核人員在進行查核工作時，在意的其實並不必然是資產高估或負債低估，
而應該是報表是否允當表達，
至於為什麼你會覺得資產高估比較重要？
那是因為資產高估-->收入高估
但是，有沒有可能資產高估-->負債高估呢？
是這樣的話，那負債高估跟負債低估，哪個是查核人員比較該擔心的呢？
所以，其實原則該是：你現在查什麼科目，就是對該科目感到懷疑，
而不是用反向的思考~~~
查費用通常是查費用是否高估，因為低估的費用一般來說是查不到的…
受查者只要不把發票拿出來就好了XDDD
（千萬不要想：那低估的費用怎麼辦？-->因為查不到，只能去查負債低估或資產高估，
但是，負債高估又查不到 只能去找資產高估…
那…我會說，直接去查資產是否有高估不是比較快嗎？何必分析費用？）
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半夜了，有點亂，希望有幫助…XD
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