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#聖吃遊居然在痞客邦聯盟排行第二十二名
#痞客邦社群影響力排行
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這個網頁有兩個排行榜，一個是 #痞客邦排行榜，裡面參與排行的部落格主都是架站在痞客邦的；另一個則是 #聯盟排行榜，參與該排行的則是架站在痞客邦以外的部落格，而我是後者。
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雖然我不知道這個排行的依據是什麼，當初看到還想說會不會排錯，但排錯的話也是讓我爽到個三天了哈哈，
感謝相關的單位給我這個名次，誠惶誠恐阿！
畢竟我也才剛搬家出去一個月，而且整個排行榜除了我之外的九十九位，都是部落客圈的大前輩、大神們！
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其實整個九月我是很徬徨的，因為我從痞客邦搬到了自架站😰😰😰。
寫部落格將近一年半，
但部落格開始有起色是在今年初的時候，經過 Nash，神之領域 的點撥修正，
開始從年初在一千日流量徘徊的部落客，到了八月搬家前可以穩定站在五千多日流量的區間，甚至有些電視節目介紹我寫過的店家時，日流量甚至偶爾幾天可以站到七、八千之數😍。
雖然在許多大神裡這點流量是毛毛雨，但對我來說已經相當感謝了！
後來覺得自己部落格寫得算有起色，於是決定放手一搏，將部落格搬遷至自架站吧！
我在8月25日開始將整個部落格從痞客邦搬遷到了自架站，
首先的衝擊就是從痞客邦提供的免費社群空間，搬到了我必須自費甚至價格不斐的網路公司。
但這一點我其實覺得還好，
對我最大的影響是我個人品牌「聖吃遊」的SEO，也就是在Google搜尋引擎裡的搜尋率。
過往我在向廠商提案，或是廠商邀稿時，我都會貼上一串我大致整理的自我介紹。
自我介紹的有一段是將我寫過的文章在Google搜尋的表現做整理，諸如搜尋「台北餐酒館」、「新北餐酒館」、「士林美食」、「板橋餐酒館」、「掃地機器人推薦」、「父親節餐廳」、「台北烘焙」等等，搜尋這些大方向不算偏門的關鍵字，或是輸入一些我寫過的店家名稱，google搜尋的第一頁甚至第一名都有我聖吃遊的文章。
但搬遷之後，我的網站從痞客邦的http://saintyan.pixnet.net/blog，轉換成了自架站的http://sainteat.tw，Google對我網址、網站的重新認定，讓我新站的搜尋率變得相當的差，幾乎就是從0開始了！
所以這方面我的挫折蠻大的😰，我的流量直接被腰斬！
現在網路上的讀者連進我的網站多半都是從舊網站的導引連結轉到我的新站，過往舊站時PO文大約過一個下午或是一天，至少能在搜尋頁面上的前三頁看到我，甚至過幾天就擠到第一頁了。
但現在基本上可以說是在海底了，大家都說網站搬家會有陣痛期，只能說真的很痛啊啊啊😫😫😫。
所以現在在廠商邀稿與提案上我比較保守，我也會主動提醒廠商這方面的落差。
因為我覺得「誠實」很重要，不是說我道德感很高，是這方面我是覺得沒必要欺騙，騙你一次佔你便宜我是覺得沒什麼意思，到時候合作完的後續若因為雙方想法上的落差導致爭執，反而更麻煩。
#但是如果在路上撿到現金，四下無人的話我還是會自己默默拿走（欸不行啦！）
雖然以上有點自曝其短，可能影響我的邀稿，
但畢竟我自認我的文章誠實對廠商，文章的圖文品質我把握住，對得起他；我的文章也誠實對讀者，好吃的東西我會說好吃，難吃的東西我也不會硬要寫說好吃，至少不枉費讀者看我文章對我的信任。
好吃我會寫說好吃在哪，為什麼好吃；不喜歡的我也會寫我皺眉的點在哪裡，我覺得變成怎麼樣我會會比較喜歡。
而CP值這種東西我就比較不去評價，牛肉麵一碗200有人覺得便宜，有人覺得80元才便宜，這方面就給讀者自己判斷吧！
所以我的文章也不會去提到CP值這一塊，除非我認為普世價值當中，這樣的產品真的很超值。
也感謝有些廠商聽到我搬家前後的落差之後，仍然願意給我機會，相信我的圖文以及我的網站未來會重新起來🙏🙏🙏。
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#曾經有讀者私訊我說為什麼我的圖文幾乎都是業配文，真的好吃嗎？
基本上我覺得業配不可恥，可恥的是垃圾硬要說好貨，廚餘硬要說成珍饈。
說真的因為我寫文很慢，
有時候靈感來就寫了幾篇，但通常都是卡在心情煩躁、懶、腦袋放空、沒有靈感的情況下，畢竟我不太想寫「欸，這個好吃唷！」、「這個也讚，超美味！」這種比較空洞的形容。
而邀稿文我想對得起廠商，不懂的料理會想去看看書瞭解一下，盡量在文中加一點一般部落客不會去寫的東西。
所以邀稿文寫得慢的情況下，這篇寫完了還有下一篇，真的沒什麼時間寫自費文，除非剛好心情好，感覺一來就一氣呵成的寫。
好吧，
正好這個月要去日本自助旅遊，該訂的票券、該做的功課也是一堆，所以基本上案子能推我就推了，空檔時間就來寫寫自費的日本旅遊、美食以及台灣美食吧！
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#至於業配文裡面的東西真的都很好吃嗎？
基本上是還好沒遇到真的靠北難吃的，但若是真的遇到那麼完全滿意的店家（幸好屈指可數），真的沒辦法給昧著良心好評的話，我也會先跟店家協調能否照實寫，若是不願意的話，該次合作文是否取消不PO文。
所以基本上看到我的文多半是好評的原因，其中一點也是真的沒辦法寫好吃的我會跟店家溝通協調。
像是有些店家服務態度很差，有些不合我的胃口，我也是寫出來了，直接點說服務態度一般人可能無法接受，或是餐點口味有點鹹，除非你重口味不然應該會一直想喝水。
但當然不像一般人自己消費地寫說：「X個O勒，到你店付錢買你一頓餐弄得好像我在跟你乞討一樣，爛店以後不會再來。」、「靠Ｏ勒，鹹成這樣是要我去洗腎逆！」
有點跑題了，
好吧，一個感想文本來想簡單打，最後也是落落長，我終究難改我文章一貫的囉嗦哈哈哈🤣🤣🤣
附帶一提，
之前有PO文到PTT，說我一篇文打個四、五千字很浮誇。
如果你說我很囉唆或是假會寫一堆料理知識很多餘的話我是接受，但說我浮誇就真的戳到我，
至少我沒寫「天啊～！再也吃不到該怎麼辦！？」、「神一般的美味！」、「薯條酥脆的在我嘴裡奏起交響樂！」😮😮😮
如果我浮誇阿他們是什麼？
（還是很在意🤣🤣🤣）
總之，感謝 阿腸網頁設計工作室 以及痞客邦，希望11月的聯盟排行榜單我還在上面😂😂😂
（對著電腦發呆趕稿的有感而發）
但是如果在路上撿到現金 在 Re: [請益] 房地產投資趨勢與方向統計- 看板home-sale 的八卦
※ 引述《MrEric (Hey)》之銘言：
: 各位房蟲好
: 據統計 去年賣房有94%都賺錢
: 平均一間交易賺250萬
: 雖說房地產 只要抓到一兩個投資風向與技巧
: 基本上簡單的事情重複做 可以一直賺錢沒錯
: 簡單講就是買低賣高
: 但總覺得有點太無腦了
: 想再進化一下 希望有些量化的方式來評估
: 讓我們房蟲不論在順風 逆風 房市成長 衰退
: 都能夠發大財 賺大錢
: 以下問題請教
: 賺價差物件：
: 1. 主流房型與趨勢
: 從交易的坪數的統計
: 可以得知目前市場交易坪數的變化
: 跟著趨勢走 基本上就躺著賺錢
: 例如市場趨勢從3房兩衛
: 轉到兩房兩衛 再到兩房一衛
: 但如果想了解 未來
: 一房一廳 或室內13-15坪物件
: 是否是未來購買趨勢與該如何得知？
: 有無模型與數據
: 收租型物件：
: 1. 區域人口（工作/學生）總量與變化
: 區域人口政府有數據
: 很容易可以查到總量與變化
: 學生的部分可以從每年的入學量來推估 也不難
: 但是要如何精確算出這個區域
: 實際租屋的人口數量呢？
: 2. 區域租金變化
: 以前591還可以查到
: 該網站實際的刊登租金統計數字
: 可以知道某區域租金 平均值的變化
: （應該與實際成交差不多）
: 而且據我研究 這數字是房價的領先指標
: 例如台中2013-2017潭子的租金漲幅帶動房價
: 台南永康也是
: 但後來591居然把這資料庫關起來不給查了
: 不知道哪裡還查得到
: 3. 區域租房供給
: 591可以看到供給的待租數量 以套房來說
: 例如西屯1600筆 南區 560筆
: 潭子100筆 霧峰67筆
: 雖然不代表整體供給量
: 但大概可以知道還沒租出去的有多少
: 要怎麼知道該區域 供給過剩 或不足呢
: “好不好租” “租金投報” 可以從這得知嗎
: 當然以上都可以土法煉鋼 田野調查
: 跟10個待租管詢問
: 但有沒有比較智能的做法？
: 那些房地產教授 不是應該要研究這些？
: 不然他們到底這幾十年來都在幹嘛？
: 浪費國家資源與稅金？
要知道,你今天賺的是絕對價值還是相對價值.
短中期都是賺絕對價值.
也就是,這東西明明就應該是1200萬,我可以950萬入手,我利潤就是一兩百萬.
絕對價值基本上關鍵就在價差.
並且短中期會有時間限制,所以就是"多少時間內要反映這個價差"
短期不用說,左手來右手去.
我買的時候我就知道我會賺多少.
我買的時候就是因為他可以賣多少.
我買950就是因為我確定她明天掛1200賣得掉.
這就是短期.
當然可以包含"翻修效應",我翻修下去他價值可以提升多少.
中期則是判斷一個短暫的變化.
例如,一線蛋黃區暴衝20%,而二線也是市中心才衝5%.
買二線,不用兩年他就會補漲15%.
或是新屋暴衝30%,那5年屋才漲5%,所以買五年屋,之後幾年必然補漲25%.
這就是絕對價值,甚麼地方都可以買,甚麼產品都可以買.
我管他媽的基本面,那能吃嗎,那只是一碗泡麵!!!!
就是一個波動,我賺到就跑了.
而波動的判斷就是.
短期就是直接判斷他被低賣賤賣,或是屋主無法或是不懂怎樣處理房子.
中期就是追著價差跑,價差哪邊被放大,就買便宜的,三兩下就補漲起來.
並且就算今天不補漲,被凍結,只要一解凍,就會繼續補漲.
(像現在就是被凍結,造成新屋和中古屋價差非常大,所以當然買中古屋阿)
中期以前都抓兩三年,現在房地合一的關係,你要抓到五年也ok.
5年是一個很久的時間.
2000年崩盤,2003復甦已經是台灣有史以來最嚴重的崩盤.
更久以前,1990 1980,都嘛崩不到一年,後面政府狂救,就谷底反彈.
而你中期進場就是抓"最危險的時候"做基準.
最危險的時候,例如就算有產生回檔好了.
假設,新屋衝到50,回檔到40,10年屋35回檔到32,2x年屋28死魚盤,40年屋10萬.
那等到你看到盤開始動,無論是政府開始救或是OOXX,建商又開始推案,新屋又開始往41拉.
這時候....我就會衝去買40年屋10萬的那個.
然後躺著準備發財....至少賺兩倍....並且不用五年.
so....盤可能會被凍結.
但價差永遠都會收斂.
今天不收斂,也是明天收斂...只要盤一動就會收斂.
當然如果今天盤是.
新屋50,1x年屋40,2x年屋20,4x年屋15.
這樣要買2x年屋.
因為2x年屋不補漲,4x年屋會被2x年屋壓制.
so....你一定是買"價差產生"後的低價端的最前端.
就像這一波冷盤.
新屋50,1x年屋30,2x年屋27,4x年屋22.
所以美國一開始降息循環,你跑去買4x年屋...
這就是浪費機會.
你必然買1x年屋...因為他會先跑,並且你的4x年屋要往上,還要等前面1x 2x 3x補漲後.
至於長期.
長期就是買相對價格.
今天我不管盤是怎樣.
管你蛋黃區2000萬,蛋白區700萬甚麼鬼的.
我買的是一個會成長的區塊.
例如這個區塊會從5線變成3線,我估它會成長30%.
那我就去這個區塊買一間中古屋.
最後,可能過了30年.
蛋黃區變成6000萬,蛋白區2xxx萬.
我在5線區本來買1000萬,理論上是變成3000萬.
但因為區域位階變化,成長了30%,所以實際上我可能變成4000萬.
然後當時我買的時候是200萬頭期款下去.
因此後面投報率非常驚人.
並且長期必然是,成長後就轉增貸錢出來用,因此你會因為他位階變化增值一值比較多一點.
所以轉增貸一直都可以越借越多.
這就是長期.
他不用管你甚麼價差,產品.....
他只要區域是會變好並且超越其他區域,就可以了.
因為時間很長,中間早就經歷過一大堆盤整和漲漲跌跌.
所以外面的風雨聲你都不用理,無腦擺著.
不過當然長期回收的時候你看到的價格很驚人.
但因為時間非常的長
實際上你去算投資報酬.
會被中短期屌打.
交易時間越短.
利潤越爆炸高..
有時候高到我不想講...XD
免得空空在那邊跳腳..
你就看為啥,我手上大幾千萬,扣掉自住也是大幾千萬.
為啥不是去買尚風尚水的高尚社區,玩店面,玩工業地,玩辦公室.
為啥我還要切一定的金額,去玩那些老公寓老大樓的短期.
因為...你買3000萬的東西管你店面住宅還是OOXX屯長期.
可能賺不贏我玩兩間300萬的東西.
我說絕對獲利收益.不是投報率!!!!
(我自己跟自己手上的操作物件比就知道了...XD)
顆顆...
但是各位空空要感謝.
國稅局干涉我們一年交易次數.
央行干涉我們貸款間數
讓我們投資客不能一次玩個20間短期.
幹!!!!!
對喔,短期也不一定限定玩老屋爛屋.
只是老屋爛屋比較多機會.
甚麼東西都可以玩短期.
但是,低屋齡和蛋黃區,買賣價差波動太低.
行情1200萬,波動大概在1130~1270.
這樣賺屁....交易成本算下去就光了.
所以一般是,老套房 > 老公寓 >老大樓 > 老透天 > 店面 .
不過之前玩透天一直遇到買家貸款問題.
最後一次玩透天短期,我買5xx,翻修好轉賣10xx.買家貸款剩下四成,害我賣了一年多.
(過了一年,銀行貸款就不參考我的買價....)
之後就很懶得玩透天.
公寓一樓也是,買4xx,翻好賣8xx,買家貸款更慘,估三成,賣快兩年,最後遇到現金買斷的.
(銀行對公寓一樓估價一直都很白癡,拿整個公寓的單價再看一樓...有夠智障)
所以公寓一樓後來是完全不碰.
透天有考慮之後升級玩10米路,買13xx,賣19xx.
這樣買家貸款應該免強可以拉到五成...
不過這應該是之後的事情...
至於店面,因為店面非剛性需求產品,所以銷售時間會很難判斷.
因此除非是很明顯就是很便宜,稍微打扮一下就可以大幅翻轉的機會,不然不想下手.
所以店面之前有一間想要玩短期,下斡旋對方不賣後.
就很難看到機會了...XD
店面玩家都是老狐狸,不像住宅白癡為多數.
老狐狸的世界,要撿便宜,沒那麼容易...
然後回來回答原PO的問題.
原PO的問題基本上都是長期才考慮的.
中短期都無視.
原PO講的任何東西,要產生效應,都不是10年以內會明顯影響的.
10年以內,盤面的變化炒作和各種價格補漲來追漲去的效應.
會輾壓這一切.
就像用原PO講的這些.
你怎樣解釋前不久屏東潮州榮登台灣年度漲幅冠軍?
你解釋解釋.
為啥北海岸甚麼佛朗明哥都變成鬼屋般的度假山莊.
會暴漲從9x萬漲到2xx萬??
我指的是面海的喔...不是沒面海的,沒面海的當年更便宜,但多少我忘了.
(那時候一直在想要不要買一間,以後去台北可以順便度假住...
只是後來想到台北沒有車子交通有點麻煩就算了)
而且你知道現在多少了?
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/12753963.html
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/12916038.html
像這些案例直接否定掉原PO所有的問題...XD
那原PO問的問題,在哪個狀況下要判斷呢?
很簡單.
那其實是"區域位階上升"的基礎.
原PO應該是說了四點,但是重複打了一個項目1.
1.戶型
2.人口
3.租金變化
4.出租供給量.
很典型的基礎人口和不動產供需層面.
這些東西,其實在穩定的區域和成熟的都市,很容易失準..XD
因為實際變化太少了+流動性人口其實很多.
so...除非是很巨量的變化.
例如學生套房好了.
高應大遷校事件,突然把學校70%,快兩萬人在短短幾年內給遷走.
因此直接重創建功商圈的套房市場...我那幾年都叫別人搞套房遠離這一區.
因為本來市場平衡下的學生套房供給,絕大多數都是做高應大學生.
突然需求直接砍70%.....殺太大了.
或是那些倒閉的學校旁邊,學生套房也是重創.
但是你也會發現...災情...
都只限於學生套房...其他產品無視..XD
而其他實際上的狀況下.
數據上人口可能會有甚麼3% 5%的變化.
但實際上,因為年代和環境又改變,人口流動性更頻繁,外加各種增額的不動產需求.
所以你不要說都市..
你光鄉下好了,少子化明明就有影響,但為啥他們的價格還在漲.
而且不時都會大補漲暴衝一波??
就像佛朗明哥,那邊誰在住?為啥價格可以飆這麼狂.
因為...
因為資金氾濫,如果我住台北,你早就看到我買一棟在那邊度假用.
同樣的,老屋被買去囤貨,套房被買去掛公司或囤貨.
(直銷很愛買套房屯,另外地上權老套房我就有知道的人是買來囤貨和掛營登.)
豪宅被幾個富二代合買來打炮用(免得被老婆抓包)
別墅被企業家買來跟政商喬事情用.
誰告訴你房子一定要拿來住?功用很多啊.
還有人買5+6,改成挖礦機房.
資本主義發展到今天,哪個都市不是滿地身價幾億幾十億甚至百億的再跑...
所以這些判斷在成熟的區域很容易失準!!!
那這些判斷在哪時候用呢?
一個區域在成長的時候用來做基準的.
例如為啥國道七號下去,我會認為林園>大寮 >其他.
因為..
林園有更多更多的產業進駐,重工業外,洲際港口三期,臨港加工區也會擴大.
所以工作人口繼續放大.
大寮前幾年是新興的和發產業園區在本來大發產業園區旁邊.
而國道七號之後,市府的計畫就是把更多製造業產業園區丟過去大寮.
所以人口這兩區必然上升,國道七號是政府對這兩區做的未來配套.
而必然在這兩區的原因是,這些產業會跟港口有比較直接的綁定關係.
(像重工業就是在港口邊,你其他地方想要也要不到...所以必然在林園擴張.)
而在這種人口會變多的基礎下,必然直接產生大量的需求.
你現在是房子不夠的問題...
因此原PO講的東西,全都直接浮出水面.
增加的人口是甚麼類型,幾歲,收入多少.
所以他們住房需求是甚麼.
然後人口上升是否會帶動食衣住行育樂等進來.
周邊的產業人口又會是怎樣.
然後這邊既有的不動產供給量是怎樣,會缺哪一種產品.
因此做租件要做甚麼,做買賣件要做甚麼.
就像我當年去林園,玩公寓而不是玩透天..XD
因為,林園缺"廉價住宅"...反而透天很多.
你不要跟我說甚麼林園工作人口薪水都很高OOXX.
阿低價住宅太少,所以例如打零工的,約聘人員等等,它們會需要平價住宅.
而廉價住宅,套房在地人已經在做了,規模還不小.
(林園套房市場它們爽很久了...你們瞧不起的林園,它們隨便做投報率那時候都是8~10%.
超級好租)
所以我短期去做公寓....抓基礎三房家庭需求.
奢侈稅綁兩年,閉著眼睛出租,槓桿前就投報率10%(算10個月).
奢侈稅兩年解封,就閉著眼睛賣掉.
so....原PO思考的這四點.
最棒的使用時間點.
就是一個成長的區域.
你要做長期投資.
你要做的判斷.
其他時候,其實都不太適用...XD
你實際到市場去看.
你會發現這四點,大多時候都是屁.
市場根本不是這樣反應.
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