二手樓半佣的八卦，YOUTUBE、DCARD和Yahoo名人娛樂都在討論

樓市死亡漩渦 兩類物業沒頂

樓市寒冬，大型代理老闆兩個月即轉軚，由樓市難跌變成三年內跌三成。有斷估無痛苦，三年跌三成只是最樂觀預測，大家必須明白，目前樓市面臨最大的風險，不是加息、不是水緊，而是流動性風險（liquidity risk，即是缺乏願意交易的「對手」，未能以「理想價」完成買賣，最後還是劈價沽貨。

過去一兩個月新盤或二手死寂，一手交投每月跌至千餘宗、二手更只有約二千宗，較年中劇降一半，原因不是賣方拒售，亦不是買家消失，而是價格預期落差，構成流動性風險。情況猶如股票，一隻細價股要沽貨，但掛平十格先有買盤，賣方不欲賤賣，放低一格、隔多陣又掛低二格，但買方睇死賣方「只值低十格」，最後以低十格甚至更平沽，但成交仍然稀疏。

自住樓升與跌，對用家只有心理層面的亢奮或失落，流動性風險對用家而言，影響不大，政府辣招稅及金管局過去數年逆周期措施，收緊按揭成數等，不是保護用家，而是銀行及本港金融體系免受樓市急跌沖擊。樓市過去數年急升，辣招稅及收緊按揭，變相令投資客樂於「短炒變長揸」，三年後SSD禁售期一過，即能套現兼大賺。

每項政策總有好壞面，升市時辣招及收緊按揭反而令樓價越升越勁，遇到跌市，影響也是槓桿式，最少10%的額外印花稅（物業持有超過12個月，但不足三年），某程度令意欲沽貨的賣家，為求最少平手離場，開價會以買入價加一成作為指標，而這個指標就如股票般，掛高十格出貨，與市價脫鈎，最終賣盤不成，惟有等SSD三年限期一過，始在市場沽貨，屆時沽貨價，就是買入價。

用最近兩宗劏房之城環海東岸拍賣為例。本月初環海再有一伙單位公開拍賣，單位實用194呎，業主2015年10月407萬元買入，單位開價440萬較業主購入價高出33萬元或8%，扣除佣金及雜費等開支，實際獲利甚微，惟最終流拍告終。上月10日首宗環海東岸單位拍賣，實用230呎，開價528萬元（較買入價487萬高8%），同樣零承接流拍。

統計自2016年1月至今年9月，近三年間一手新盤成交共4.7萬宗成交，涉資6,129億元，而二手則錄10.8萬宗成交，涉資8197億元。換言之，過去近三年未過SSD辣招期的單位數目，合共有15.5萬個，涉及金額1.43萬億元。
目前樓價實際已返回今年首季水平，樓價越跌，上述SSD綁死的萬計貨源，很大程度就如股票的蟹貨般，有實力的死揸到尾；沒實力不想輸錢的，只能在市場以「平手價」出貨；沒實力且心急套現的，就只能以真正市值沽貨，輸一成只是基本盤，隨住市價越跌，其虧損幅度亦將以兩成至三成計算。

過去發展商賣樓，會計入三年樓價升值溢價作為開價指標，因此開盤價一般高同區二手兩三成。在目前經濟下行、貿易戰陰霾因素及三年不能沽的心態下，買家由昔日樂於接受三年溢價，變成要有三成折讓價，才會妥協。

這種落差，是發展商暫時未能接受的現實，但隨住貨尾累積、空置稅徵收、中資地產商「平價」促銷，目前的樓市死亡漩渦，才剛剛起動，但最快沒頂、落入死亡中心圈、不能自脫困境的，相信是近年以呎價兩、三萬元以上買入的劏房，以及用呼吸PLAN上車、續捱貴息卻未能轉至銀行上會的物業。

如果最後整體樓價高位跌三成的話，劏房跌幅最少達五成，而用呼吸PLAN高成數按揭的買家，未能由發展商財仔轉回銀行按揭，投降輸一半是常識吧。

股榮
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P.S.
CCL最新報183.7，按周跌0.58%，距離年底預測目標135，還要多跌26.5%。
連同今篇，年底前還有八個周末日，未來八篇決定全部寫樓，大家不妨俾下意見，想睇甚麼樓市數據及題材。

投資乃後現代斬叉燒傍身之技

從前很多人在移民前，即使本身是會計等專業人士，仍擔心到外國找不到合適工作，都會多學一門手藝傍身，最流行的可能是學做燒臘斬叉燒。據聞近年移居到台灣的港人，不少也是開港式燒臘茶餐廳。

從去年暴亂開始，香港經濟已嚴重不濟，今年加上疫情，雪上加霜，經濟已衰退超過一年，第二季收縮9%，失業率亦升至6.2%！

暴亂成因有很多，近因是反修例事件，但冰封三尺非一日之寒，背後亦有長遠的房屋、經濟和社會問題。基層人士的生活固然不易過，即使中產人士，很多亦有不滿，不止樓價太貴，更對前途感到絕望。他們感覺社會在變，愈來愈難找到所謂有前途的工作，例如大型科技企業和銀行等。雖愈來愈多內地機構到香港發展，但即使港人被取錄，也未必能適應企業文化，亦覺得缺乏晉升機會。過去十年外資投行，僱用港人的數量已非常少，請的更多是內地人，在普通話和對內地情况了解，都有一定優勢。

近年也流行創業。但因寫字樓和尤其店舖租金長期高昂，加上香港市場太細，成功例子實在不多。近月加上疫情，無數餐廳、零售店和中小企都已倒閉。周末經過灣仔、銅鑼灣一帶，滿目瘡痍，周街吉舖。

不少人又再改為網上創業，在instagram和facebook等社交平台，推銷各樣食物、產品和服務，例如海膽（推薦朋友@uni_brother）、壽司、水餃、#homakase、寵物用品（推介朋友https://www.vetstepshk.com/）、美容和修甲等等。網上創業成本較低，但競爭也非常激烈，最後有多少人成功，仍是未知之數。

傳統中國人熱中房地產，認為是投資致富的不二之選。事實上過去數十年，不少人是投資地產而發達的。尤其過去20年，恒生指數停滯不前，似乎遠遠跑輸地產投資。內地情况也一樣，上證指數表現亦遠遠跑輸北上廣深等大城市樓價。

投資永遠是向前望的，正所謂過去表現不代表未來，現在的情况又如何？在美國零息和無限QE政策下，本應對任何風險資產包括股票、債券，甚至地產都有利，但今年住宅樓價仍微跌，個別成交更差，某新界別墅屋苑，業主持貨20多年，仍大蝕離場。實體經濟差，加上不少人真的在考慮移民，所以住宅樓市偏弱。商舖和寫字樓當然更差，有些已大跌三成甚至一半。何止香港，內地樓市亦已弱了一段長時間，上海、北京二手樓價都已跌兩成。美國實體經濟也很差，1300萬人仍失業，上百萬宗房屋按揭有違約風險；但同時因為很多人害怕在人口密集的城市感染COVID，而選擇搬到較空曠的郊區，屋面積較大，適合WFH和小朋友線上上課，因此出現不少買家爭奪戰。

今年美股表現異常好，好到與實體經濟脫節，簡直是對慘被疫情連累到失業甚至破產的人的一種諷刺。何止美股，恒指雖仍疲弱，但不少個別港股和A股，例如阿里（9988）、美團（3690）和A股寧德時代等龍頭股票，表現都非常好。早前台股亦創下歷史新高，近日連歐洲表現都不錯。個別美股的表現更誇張，蘋果今年升近八成，市值2.2萬億美元，成為世界一哥。Zoom更瘋狂，今年升了5倍，一如數周前所料，市值1100億美元，已超越波音，代表視像會議正式開始取代浪費資源的航空年代！

估值不廉宜 美股隨時有調整風險

美股是否已到泡沫階段，會否爆破？估值肯定不廉宜，今年標指PE超過22倍，即使經濟重開，明年PE仍必在20倍以上。3個主要指數的RSI為75至83，有隨時調整的風險。

調整肯定有，但再次大跌三分之一的股災機會不高，Don't fight the Fed的金科玉律仍有效。記得我早前的分析嗎？即使疫情嚴重加社會動亂，都未必出現股災，超寬鬆貨幣政策，加大規模財政刺激，足以撐住股市。白宮跟國會雖未能達成下一輪刺激協議，但美國聯儲局宣布新的Average Inflation Targeting政策，表明將容忍通脹超過2%一段長時間，才會開始加息。以現時通脹只有0.6%，和過去10年都低於目標來看，相信未來兩年內加息機會極低。在這政策環境下，消費通脹會否回升仍未知，但資產通脹就幾乎是肯定的！

除此之外，疫情亦成為經濟加速雲端化、遊戲化，電商崛起和WFH的催化劑，加上互聯網的Network Effect，就製造出贏家通吃的現象。蘋果、亞馬遜、微軟、Google和臉書等成為最大長期贏家。對它們的最大威脅只有《反壟斷法》，國會聽證會開了，但暫時仍是無牙老虎。中國情况亦相近，ATMX已擁有巨大優勢，但請留意中國市場的競爭比美國更激烈，有更多充滿創意的挑戰者，例如拼多多和字節跳動。

零息刺激 傳統估值方法未必適用

第三個有助延長牛巿的是新一代的投資文化。我未必完全認同，但在零息刺激下，傳統估值方法，包括P/E、P/B、Sum of the Parts、Prem /Disc to NAV等已基本上不再適用，即使較鬆的PEG、EV/EBITDA，甚至更新的growth adjusted EV/EBITDA等估值方法，都不一定有用。新投資者着重的是市場想像空間有多大的TAM，生意模式有多少disrupt傳統行業的能耐，其次就講究不擇手段增加市佔率的速度。在2000年的科網熱1.0，Pets.com的起落被當作笑話，但今日的Chewy，是一家增長非常快的真實企業！

最近CNBC訪問被譽為Dean of Valuation、NYU教授Aswath Damodaran，從前他經常批評Tesla的估值過高，但如今連Damodaran都接近投降，竟然認為FAANG等股票估值接近合理，更認為臉書和Netflix抵買！

但提醒大家，著名揭發金融騙案專家Jim Chanos在早前FT訪問中指出，炒風濃烈的時候，亦是金融騙案的黃金期，今年已出現瑞幸和Wirecard，肯定陸續有來！想深一層，各央行的QE手法，其實亦極接近「左手交右手」的經典操控市場手法，但只許州官放火，不許百姓點燈，就變成合法。

大量美國人失業，大量Free Time，政府又大派Free Money，加上Robinhood以Free Commision吸引客戶，在3Free推動下，散戶再次成為最新市場動力。當然Robinhood和其他「免佣」平台的生意模式有問題，主要倚靠出賣客人流量給大型對冲基金如Citadel，即是故意容許他人front run客戶，是另一最古老欺詐手段。去年這兩家公司已曾被SEC罰款（為何非刑事？），近日又再有新調查。Robinhood近日再融資，估值110億美元，不低但不算高，我雖不認同，但幾乎肯定仍有巨大增長空間，亦即這股散戶新勢力只是剛起步，尚未見頂。

中國高科技新經濟亦已逐漸成熟，恒生科技指數的推出非常合時，近日一些基金公司更已開始推出相關ETF。當然中國科技界深度仍略遜美國，且指數並不包括只在A股和美國上市的公司，有些成分股質素只一般，但仍是個值得鼓勵的好開始。

港人學好投資致富 毋須怨天尤人

今天的重要建議是香港人，根本毋須怨天尤人，整天投訴沒有晉升機會和創業難，少數甚至做出違法破壞社會，損人不利己的事情。勸喻大家努力學好投資，是一門能幫補收入，甚至可以發達的「手藝」！我稱之為後現代斬叉燒傍身之技！

港交所（0388）在2000年以3.88元上巿，至今升近100倍。可惜只有極少當年用會籍換為股票的經紀，至今仍持有全數股票（我認識幾位，恭喜）。反而好幾位賣了股份，轉買了當時正推出的禮頓山，有點回報，但當然跟港交所不可同日而語。騰訊（0700）是另一個更大神話，從2004上市至今，升了超過700倍。過去港股這些例子不多，但相信隨着更多優質公司來上市，將愈來愈多。美國當然更多神話，雖然大部分最富人士如Bezos、Gates和Musk等是創業家，但投資而致巨富的也不少，包括Buffett、Soros和Icahn等。其實只因早期投資了在他們的基金或公司而致富的人更多，不少亦成為了億萬富豪。

贏家通吃年代 研究龍頭企業已足夠

香港稅率低和簡單，沒有資本增值稅，是投資者天堂。沒有資本控制，資訊發達，投資全球都很方便。新投資文化對普通投資者亦非常有利，無可否認，複雜的投資分析的重要性已降低不少（有點擔心但確如此），某程度上可說遊戲變得較「平等」，專業和業餘投資者的差距縮小了。再者，投資標的也簡化了很多，在贏家通吃的年代，根本毋須花時間在中小型公司，莊家老千股更避之則吉，只需集中研究譬如全球最大的50家企業，主要在美國和中國，如有能力再加些印度、日、韓、台和歐洲的龍頭企業，已非常足夠！大家當然擔心股災，但看長線，以標指為例，從1928年起計，近百年的ERP（Equity Risk Premium，股票風險溢價）約5%，加上所謂無風險的美國國債回報，每年複式回報率高達9.7%！其間包括了世界大戰、大蕭條、大衰退、多次股災和今次獨特的疫情大流行，仍有如此可觀的長期回報，何須擔心？投資者的最經常錯誤正是過度短線和頻密的交易。

不要讓政治偏見影響投資決定

最後，我給予投資者4個實在可行建議：

（1）起步時，每個人必須奉公守法，努力工作和養成良好儲蓄習慣，逐漸建立資本。

（2）資產配置仍是最重要投資決定。從1928年至今，標指回報超過5000倍，美國國債回報只80倍。過去中國人沉迷「磚頭」，中國資本市場仍未成形，大部分人又不熟悉美國市場，可以理解。但現在全球投資非常容易方便，中國資本市場快速增長，所以股票配置比例應頗大幅提升，債券亦有平衡組合作用，但需要多一點專業知識。近日很多人討論黃金，我無特別意見，配置些少無妨，但老實講，可有可無，對長遠總回報幫助不會很大。

（3）請不要戴上政治色彩眼鏡去投資。中美修昔底德式鬥爭必然維持10年以上，如幸運地能逃過戰爭，兩邊都必出現很多好的投資機會。極大概率中國名義GDP，必在不到10年，甚至5年內超越美國，主因是人口差距超過4倍，每年中國STEM畢業生更比美國多8倍，怎可能不超越？請留意蘋果Tim Cook解釋在中國生產的原因，早已不是廉價勞工，是因為中國具有大量高質素的工程師和勞動力，美國根本沒有！

美國仍有大量如蘋果般的優質企業，加上美元仍擁有exorbitant privilege（高昂專權），Don't fight the Fed仍是對的。唯一需要小心的是數年後，當中國名義GDP逼近美國時，會否損害美元的「高昂專權」。

新加坡資深學者兼外交官Kishore Mahbubani，剛出版一本書《Has China Won？》，訂了但未收到，已知大綱。同意中美關係並非零和遊戲，大家共坐地球這條船，必須合作努力，才能克服COVID和氣候變化等挑戰。我不認為中國「已贏」，但更肯定中國不會輸，所以中國也充滿愈來愈多的投資好機會。請大家對美國和中國投資，都培養多點長期信心，不要讓政治偏見影響投資決定。

ESG投資回報好 利己利人

（4）投資者反而應戴上ESG眼鏡來投資。出發點當然包括阻止氣候變化，這目的遠比投資回報更重要。只有特朗普這類過時老人，才會想把煤礦業復興，最近連Exxon Mobil都被道指剔出了！除拯救地球外，有研究顯示過去10年，大部分ESG基金回報竟跑贏大市，殊不容易！提到ESG，一般人只想起太陽能，但我已討論了再生能源的Holy Trinity多年，包括太陽和風能、電動車和儲能，缺一不可。最快被世人接受的是電動車，我開了Tesla的車已6年，在本欄多次討論，單是今年回報已超過4倍，6年來更升了17.5倍！ESG為己為人，回報又好，何樂而不為？

（中環資產持有蘋果、亞馬遜、微軟、Google、facebook、Netflix、阿里、騰訊、美團、小米、港交所、拼多多、瑞幸、寧德時代、Zoom、Chewy及Tesla的財務權益）

中環資產投資行政總裁

[譚新強 中環新譚]

【龔成問答信箱】（Q20441-Q20460）

Q20441：

龔成老師，想請教你怎看1211和3690這兩隻股，現階段還適宜買入嗎？因已升了很多，另外，我持有460，最近升了不少，但跟我買入價還有一段距離，我可繼續觀望嗎？

另外941和2628，我已坐艇好久，我應該賣了它們，然後買入3067ETF嗎？

謝謝！

龔成老師：

比亞迪（1211）潛力度是有的，但現價貴，這刻唔建議。

如果你睇好行業，或者可以考慮GX中國電車（2845），這基金的目標是追蹤Solactive中國電動車指數NTR「相關指數」表現緊密相關的投資回報。

持股中最重就係比亞迪A股（002594），以及與中國電動車產業有關的股票，中國因為能源問題，長遠一定要發展電動車，這是大方向，故此股有一定投資價值。

由於近期不少車股被炒起，此股現價略貴。無貨可以現時入少少，到有明顯回調才再慢慢加注。

潛力度是有的，但會比較波動，如投資宜慢慢分注，可長線。

至於美團（3690），有質素，但現價唔平，月供好了。

至於四環醫藥（0460），佢股價可以好波動，自己衡量風險，以本質來說，不太好，你可以再等上多D賣出。

至於中移動（0941）、中人壽（2628）增長力不強（但都有基本質素），如果你想組合的增長力增加可以等佢地上多少少後，轉3067。

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Q20442：

龔SIR 你好,我是之前有上過你班的學生, 現持有3067(買入價: 20.61), 1177(買入價: 7.53), 0823(買入價: 68.04), 其實我知道這三隻都偏貴, 但現在都是有穩定增長, 所以基本上持有, 待下跌再增注。

1810 (之前買入價: 28.01) 因預計中短期會回落,所以現價(29.3)放了, 預期回落到23蚊左右, 再加注。

這個組合和操作有問題嗎?

另外, 就是關於潛力股問題, 大部份股票年底時已經開始上升, 現在都是比較貴既階段和預測中短期都會回落, 導致很多時候都沒有信心入市, 在等待合適價位既時候應該投資什麼比較好?

現在還有有什麼股票是底估底值搏率比較高呢?

龔成老師：

上述的3股，你可以一直持有，等跌先加注，這是最好的策略。

至於小米（1810），我唔建議你賣出等跌，因為無人能真正預測到股價，你賣出後可能唔跌的。最好是持有基本的貨，再跌先加注，這是最好的策略。

至於你潛力股的問題，由於現價唔平，所以買入時要較小心，不過，我並不建議100%等跌先買，因為不會有人知升跌。

所以，最好是慢慢分注入，只要同時留現金就得。

最簡單是考慮安碩恒生科技（3067），有長線投資價值。

這基金追蹤恆生科技指數之表現，而恆生科技指數，都是一些有質素的潛力股，例如阿里（9988）、騰訊（0700）、小米（1810）、美團（3690）等的新經濟類公司，長遠有潛力。所以有長線持有價值。由於基金有30隻股票，比起單一股票，風險能減低。

不過，現價都唔平，大約在合理區頂至略貴，因此，這刻不能大注投資。最好的策略，就是月供，或自行分注小注慢慢收貨（例如每月買一次、或2個月買一次），總之慢慢入，不能用盡現金，原理如同不斷儲貨，這樣就能平均買入價，減少風險。然後就長線持有。

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Q20443：

師傅，我睇你d影片，講人資產該以複式增長，但如何可以穩定地做到？

每年追贏通漲，更以每年10%以上增長。如遇到牛轉熊市，不回吐而有增長，如何做到？我諗極都諗唔明。

就算優質股遇到熊市都必然獲利回吐。還有儲蓄是隨時間而出，要做到乘的效果，是否代表我每一出糧就要投資？

龔成老師：

最重要是以長期計算，例如某股現價$100，中間可能有一年跌到$70，但之後又上翻$200，由於我地是長線投資，所以財富的增長就是由$100增至$200。

不要每年去計算，而是長期計，轉化為一年複息。

現金永遠貶值，資產永遠升值，所以在理論上，你不斷將現金轉為優質股，是最好。而實際上，我地會同時捕損較好的投資時機，以及力度。但如果你未有企業估值的能力，就建議你用月供，或慢慢分注的模式，投資優質股。

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Q20444：

Dear Kung sir,你好龔生，想請教你意見，44歲未婚同屋企人租屋住，手持五十萬現金，月薪22000，想同屋企人夾份買樓，短期可行麻？

請問以下投資組合意見：
1- @$1600-月供騰訊
2- @1200-月供舜宇科技
3- @1200-月供信義光能
想加- @1000-石藥 或 中芯
想加- 百度美股

此組合ok, 及預計回報合理麻？
請建議下，吾該。

Thanks a lot 及 祝課程長開長有^^

龔成老師：

如果你打算1、2年內買樓，就不太適合投資股票，你應該集中持有現金，盡力儲現金去追首期。

股票投資，中短期可以好波動，要長期先有較穩定的回報，所以你買股票反而有風險，並不是最好的方法。

當然，如果你現時首期不足，想利用股票去增值，方向不是不可，但就要以「長期」為目標。

上述股票，都有質素與潛力，但都是波動性較高的股票，你要明白這點。

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Q20445：

阿 sir, 上個月用了5% 的＄嘗試股資區塊鏈版塊，2/3 買了1611， 其他買了1647，1499。 1611 是交易平台，在港股就只有它跟港交所了。

當然沒有可比性，不過有獨特性，以初創的技術来説，最後嘗試這一個價值投資。

1499 像討論區，不能比google, 頭條新聞，不過以心動公司作例，也許會有成長性。

雄岸老板則是比特幣抄家而已，但除了區塊，還有工業大麻，也是有獨市的概念，老師可以分享一下嗎？

龔成老師：

區塊鏈我相信是長遠一個有潛力的行業，不過，要小心近期成為了投資的焦點，價格上落一定好波動，所以要注意風險。

火幣科技（1611）有潛力有風險類，佢2019年借殼上市。

原本的公司業務價值不算高，因此現時集中火幣網的發展，業務與虛擬貨幣有關，發展存有不確定性，因為中國的監管好可能有不利因素。

所以，只可以話風險類，潛力度不是無的，但這類股，一定要控制好注碼。

歐科雲鏈（1499）無特別研究，佢屬較高風險類，要睇下你博唔博。過往持續虧損，見佢股價上落好大。只可以話，唔建議大注，自己衡量風險。

這股真的只能賺佢的前景價值。以質素來說，1611會較好。

坦白講，區塊鏈版塊，我不是這方面的專家，無作太大研究。不過，只要你控制注碼，明白當中風險，不是不可投資的。

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Q20446：

成哥，我購入了一個二手居屋，已補地價，426尺，433萬。我有現金230萬，我計過做7成及8成按揭既所需金額:

律師費: 8000
印花稅: 123000
代理佣金: 43300
按揭保險: 75000
裝修: 400000

總費用:
7成按揭
首期: 1299000
律師費: 8000
印花稅: 123000
代理佣金: 43300
按揭保險: 75000
裝修: 400000
總費用: 1988300

8成按揭
首期: 866000
律師費: 8000
印花稅: 123000
代理佣金: 43300
按揭保險: 75000
裝修: 400000
總費用: 1555300

我有以下問題想請教:

1. 這個樓宇銀行估價約460萬，我以433萬購入(高層3十多樓，望東南)，是否理想?

2. 我有冇其他費用遺漏?

3. 我覺得做8成按揭較好，因為我剩餘現金會有大約 70萬，可以用於未來投資，這觀念是否正確?

4. 因屋內較殘舊，需要全爆重新裝修，用40萬左右是否理想? 定係可以有方法慳D搞?

5. 我係呢個時候置業適合嗎?
謝謝!!

6. 我仲有冇其他地方需要特別注意?

7. 我諗緊甚至借9成，留多啲現金，會唔會太進取？

龔成老師：

1）理想，最重要是銀行估足價。

居屋有自住的價值，睇你初步資料，不差的，只要自己住得舒服就得。

2）你要計算「每月供款金額」，要確定這方面無問題，以及自己在將來能夠做到「供得起原則」，要考慮自己的負擔能力，不要去得太盡。

3）在理論上，用高成數按揭，不要動用太多現金是較好的。因為餘下的現金可以進行投資，令財富有更大的增值，雖然按揭要比利息金額多左，但在現時低息環境，投資回報率會高過利率的。

所以，高成數按較好。

4）其實差不多了，現時的裝修都不平，如果你是長住的話，就合理的。

5）都適合，香港樓市要大跌不易，現時雖然不平，但都算是由高位回左，算是可以。

6）最重要是分析「供得起原則」。

7）9成的按保較貴，其實8成已可以，8成半是上限。

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Q20447：

老師我都想喺三年內儲到另一個一百萬
不過因為我喺呢方面有啲愚蠢

我睇完你啲書好多唔明同埋可能唔係呢方面人材
所以有啲會好快唔記得

不過我keep住都有睇你啲股票分析再搵股票月供

我本來供緊 1211 2800 0066 不過因為近排1211 同2800都貴咗所以停咗供

想問下如果暫時將資金放喺1972係咪都可以
我都想報呀

不過因為我返工放七點半
放工又去私補（聽你講要開源）
所以呢期時間唔啱

龔成老師：

如果你投資方面的技巧不算好強，利用月供股票，去穩步累積財富，是一個好適合你的投資方法。

你其實仍可以月供盈富（2800），只要金額不過多，以及同時有現金剩就得，未算貴。

至於比亞迪（1211）可停一停，原有貨就持有。

港鐵（0066）可繼續供。

至於1972，都可以投資的。

現時舊經濟類股處合理區，可以一邊投資一邊留現金，而餘下現金的運用，就是等大跌市時出手，如果你能在這段時間學好選股等技巧，到大跌市時就能把握機會，財富增值會更明顯。

至於課程，你可以日後再睇時間，我基本上每個月都會開一班的。

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Q20448：

hello, sir 我係你學生，做左「雅生活服務」的「企業評估表」，有時間幫我睇睇。

我覺得物管股一旦簽約,之後盈利下跌機會好細,除左樓市影響案場物業管理及物業營銷代理服務但都只係佔20%左右,所以覺得可以用20年個EPS

龔成老師：

睇左你的「企業評估表」，基本上無問題，你都講出了重點位，你比16分，適合的，在SWOT分析中，我覺得你寫得不差，幾好，但可以再寫多D，你話佢弱項是併購方面，的確，佢未必會收購到最優質的公司，不過，佢收購左之後，能否增加這收購項目的價值？

由原本不是最優質，經過佢加入品牌及管理後，能否提高價值，你可以了解下佢過往收購翻來的項目，並分析現時情況。因為這企業其中一個有價值的地方，就是佢會收購同業以發展，你最好花多少少時間去分析這點。'

至於損益表分析，資產負債表分析，基本上你都寫到要點，無問題。

至於最後的正面因素，負面因素，基本上都講了重點，而你估值為$31，大致正確。

整個「企業評估表」，我都覺得你做得不錯，你要不斷分析企業，不斷這樣做，就能提高投資實力，以及找到市場未發現的優質股。

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Q20449：

老師可以幫我分析下嗎？

本人38歲，家庭主婦，股市新手，現金大約25萬，另持有800股滙豐，買入價35.2

請問老師有咩野投資方案可以提供给我嗎？滙豐可否繼續長揸，十分謝謝你

另外請問老師邊本書適合初學者睇，因為要湊BB未有時間上你嘅堂，所以想睇住你D書先，日後希望安排到時間上你嘅堂，十分謝謝你

龔成老師：

我地最重要是建立一個長期的「財富組合」，要優質，要平衡，要適合你的年齡與風險承受程度，建立後長期持有，不是買賣賺差價，而是成為你財富組合一部分。

你的年齡，其實財富仍有增長力，但由於你新手，不能太進取，建議你投資平穩增長股類別。

匯豐（0005）是收息股，不用持有太過多，小注持有可以。

你可以考慮盈富（2800）、銀娛（0027）、恆基（0012）、港鐵（0066）、平安（2318）、粵海（0270）、領展（0823）、希慎（0014）、太古地產（1972）等，你可以了解下這些股票，然後從中選股。

到你有基本知識時，可考慮加入：安碩恆生科技ETF（3067）。

你可以動用$10萬，分注買入上述的股，或利用月供股票去買都得。餘下的等你有一定的知識先動用。

你可以睇《股票勝經》。

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Q20450：

老師，本身有3000月供盈富，想借月供股票逼自己儲多d錢，另外想月供多2000，應該供邊隻股票合適?

3067 現價升上左21蚊以上 ，可以依架選擇月供嗎？定有其他推介?

定係1448?

龔成老師：

如果你能承受風險，或投資目標想增長力較高，可以選3067。

安碩恒生科技（3067），有長線投資價值。

這基金追蹤恆生科技指數之表現，而恆生科技指數，都是一些有質素的潛力股，例如阿里（9988）、騰訊（0700）、小米（1810）、美團（3690）等的新經濟類公司，長遠有潛力。所以有長線持有價值。由於基金有30隻股票，比起單一股票，風險能減低。

不過，現價都唔平，大約在合理區頂至略貴，因此，這刻不能大注投資。最好的策略，就是月供，或自行分注小注慢慢收貨（例如每月買一次、或2個月買一次），總之慢慢入，不能用盡現金，原理如同不斷儲貨，這樣就能平均買入價，減少風險。然後就長線持有。

3067比1448更有平衡作用。

你可以分注，慢慢入，如果見到升得太多，就減慢入貨的速度就得。

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Q20451：

你好，我對投資全不認識。我45歲，有180 萬現金，應該點做？

以前買過股票，330 ， 買20萬現在只有3萬，因此就怕了，我有一間海外物業，租金可供樓

龔成老師：

你現時持有物業，餘下資金其實可考慮股票，令你投資組合更平衡。

我地最重要是建立一個長期的「財富組合」，要優質，要平衡，要適合你的年齡與風險承受程度。

同一行業不能太多，同一股不能太多。要平衡，建立後長期持有，不是買賣賺差價，而是成為你財富組合一部分。

當我地進行人生財富累積，會運用「先增值，後現金流」作方法，年輕人應投資較多增值類資產，而較年長的，則應投資較多保守類項目，因為年輕人的財富系統未成形，同時負擔較少，可承受的風險度較高，所以會著重增值為先。

例如初期投資較有潛力的股票，令財富較快增值，當增值到一定金額後，可開始將財富分配至平穩增值型股票，然後到年紀漸長或已累積了相當財富後，才漸漸轉成收息型股票。

你45歲，其實財富仍有增長力，但就不是進取，你投資平穩增長股，最適合。

我建議你先動用$50萬，餘下不要用。

你可以考慮盈富（2800）、銀娛（0027）、恆基（0012）、港鐵（0066）、平安（2318）、粵海（0270）、領展（0823）、希慎（0014）、太古地產（1972）等，你可以了解下這些股票，然後從中選股。

現時大市處合理區，可以一邊投資一邊留現金，而餘下現金的運用，就是等大跌市時出手，如果你能在這段時間學好選股等技巧，到大跌市時就能把握機會，財富增值會更明顯。

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Q20452：

龔生，請問3315隻股現在可以入貨嗎？

龔成老師：

金邦達寶嘉（3315）係大中華區（包括中國內地、香港及澳門）的金融卡（磁條卡或智能卡）、卡片個人化服務及現場發卡系統解決方案提供商。

佢主要為金融機構、政府機構及發行金融卡的其他組織提供整體解決方案及服務，並於香港、北京、瀋陽、杭州、南京、西安、廣州及昆明設有辦事處。

業務例如有製造及銷售磁條卡和智能卡、提供個人化解決方案服務等。

過往業務不過不失，有生意，有錢賺，但增長力不強，業務獨特性也不是好高。現價仍算合理價，投資價值算是中等，這類股又未必值得投資太多。

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Q20453：

龔Sir，你好。我剛剛上完一月份投資班。現在積極選股，希望能夠開始實踐學到的理論。因為我投資知識尚淺，所有首階段想先投資水桶二的優質股票。我有一些資金可以投資也同時考慮月供。

我現在有個難題就係什麼股票，什麼情況應該lump sum 買（會分注）什麼時候應該月供。你會建議用哪些criteria來決定嗎？

我嘗試用不同股票run 一些 similution（按照過往5年股價），發現股價波幅不大的（例如0003），股價向上的（例如0823）

lump sum回報會好過月供。用1211做similution， 月供同lump sum回報比較接近。我唔知我有沒有計錯。可以指教一下嘛。謝謝龔Sir.

龔成老師：

如果你自己經驗不多，可以先投資水桶2類別，之後如果想有增長力，再增加投資水桶1。

如果你有買賣時機、估值能力，你就可以一次過買入，但如果你這方面未掌握，就要用月供，或者慢慢分注投資。

同時，我地會分析現時大市平貴，如果平，當然一次過入，如果合理，就分注，如果貴，就未必買入。

如果你無信心，我建議你分注或月供先，同時，當見到大市有較大下跌時，就大手入。

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Q20454：

龔sir你好，我和先生有以下問題想請教你，希望你能給意見

我今年32歲，先生35歲，我們在澳洲生活，每個月扣除供樓和生活支出後有餘下AUD4k。現金有AUD120k, 股票AUD60k（個股有虧損，etf有獲利, 平均回報暫時break even）。

因暫時沒有分析個股價值的知識，所以我們每個月會用2k買入追蹤全球100大公司的etf 和用1k買入追蹤納指的etf。

我們的目標係十年以內可以每個月有8k被動收入以達到財務自由。

1）請問以上投資策略適合我們嗎

2）應該要留下多少現金才適合？可以運用的現金可以怎樣投資？應該投資澳股，美股定港股？

3）有考慮投資黃金，之前有看到你回覆留言話應該投資實金，點解唔可以買黃金etf?

Thanks

龔成老師：

1）「暫時沒有分析個股價值的知識，所以我們每個月會用2k買入追蹤全球100大公司的etf 和用1k買入追蹤納指的etf」，你這做法正確。

你地可保持投資ETF，長期進行，以「儲貨」模式進行就得。

當我地進行人生財富累積，會運用「先增值，後現金流」作方法，年輕人應投資較多增值類資產，而較年長的，則應投資較多保守類項目，因為年輕人的財富系統未成形，同時負擔較少，可承受的風險度較高，所以會著重增值為先。

例如初期投資較有潛力的股票，令財富較快增值，當增值到一定金額後，可開始將財富分配至平穩增值型股票，然後到年紀漸長或已累積了相當財富後，才漸漸轉成收息型股票。

所以這刻，你就做好「增值」部分先。

2）你可以動用3分1至一半的現金投資，但如果無選股能力，就投資ETF，香港的ETF，如2800、3067都得。美股ETF，如VOO、QQQ都得。

3）黃金可作為財富分配的一小部分，長期持有，但就不用太多。

ETF如在香港上市的2840都得。

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Q20455：

Hi，本人30歲 想5年內置業，希望用月供形式讓資本增值

想問一下若是月供股票 或etf 遇到金融風暴 股市急跌 需要停供嗎？ 另外，還有什麼因素需要停供（etf/股票）

龔成老師：

月供股票一般要長年期先有效果，5年算是一個勉強可行的年期。

如果遇到金融風暴，反而會加大月供股票的力度，如果你睇翻過往的歷史，所有股市大跌、金融危機，都是股市處「便宜」的時候，你只要長線投資，這時候月供得來的股票，長遠的回報是最高的！

當然，你當時月供，有可能見到股價不斷下跌，但只要你長期，就無問題。

因此，如果你目標是5年置業，就要到差不多置業的一年，開始賣股票，因為無人知中短期市況，不要等到時先賣。

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Q20456：

龔sir，如果想做到「股樓並行」，我本身自住的物業就快供滿，如果供完，咁樣係咪我自住的物業已經算係有物業，而餘下的資金就放到收息股身上？

定還是要另外有用作放租，作被動收入的，先算開始有物業部份，然後先再投資收息股？

謝謝龔sir!!

龔成老師：

如果要正式界定，要你收租，有正現金流先算「資產」，不過，物業始終是你財富的一部分，都有長期增值的效果。

你可以在分配上，將資金投資股票，達至「股票並行」的作用。如果再買物業收租，就會令你太集中在物業類別。

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Q20457：

老師，有隻股想問 1772 贛鋒鋰業 好似好有前竟
可唔可以長線投資？
唔該龔sir

龔成老師：

贛鋒鋰業（1772）是潛力股，但估值較難，分析時的確資料較少。由於上市年份少，我地較難有長期數據分析。

佢為鋰化合物、金屬鋰及鋰電池等鋰資源生產商，業務涵蓋上游鋰資源提取、鋰化合物深加工、金屬鋰生產、鋰電池生產及鋰二次利用及回收。集團提供涵蓋五個主要類別逾40種鋰化合物及金屬鋰產品。

其實佢的產品應用都廣泛，包括電池相關產品、化學品、藥品及新材料等，而客戶主要包括電池材料公司、電池製造商、化學品製造商、製藥公司及電子器件製造商。產品主要於中國、韓國、日本及新加坡等十多個國家出售。

我相信佢長遠有潛力，有長線投資價值，問題只是平貴度的問題。現價略貴，小小注好了，之後等佢回落先正或入，始終行業有一定的變化。

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Q20458：

老師你好，我不是太年青，之前939＆6823收了多年穩定的派息，很不錯。

但現在牛市當道，我覺得先減持一半轉移高增長的股票如快手等，看情況再轉移余下的一半！待遲d完全退休時看情況再買入部份收息股也可。再重整持有的股票組合

龔成老師：

當我地進行人生財富累積，會運用「先增值，後現金流」作方法，年輕人應投資較多增值類資產，而較年長的，則應投資較多保守類項目，因為年輕人的財富系統未成形，同時負擔較少，可承受的風險度較高，所以會著重增值為先。

例如初期投資較有潛力的股票，令財富較快增值，當增值到一定金額後，可開始將財富分配至平穩增值型股票，然後到年紀漸長或已累積了相當財富後，才漸漸轉成收息型股票。

如果你不是年輕，你持有939、6823，可以。

至於是否投資快手（1024）等這類潛力股，要睇翻你的年齡、風險承受能力，絕對不要「人買你買」！

另外，快手現價不平，而好多新經濟股都不平，如投資，一定要控制好注碼。

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Q20459：

Hello, 龔sir, 有兩個關於月供股票嘅問題想問

1. 月供股票會收手續費，我現時月供股票$9000，供4隻股票。手續費只係$50。從計算股票回報嘅角度，手續費應計入股票平均買入價嗎？

2.見你一直推薦3067,我都幾心儀呢隻股票，打算月供，不過呢隻股票都無納入坊間銀行嘅月供股票名單。所以我只好每月每一指定日子買入一手。

不過手續費就貴，以現價每手大約$2000嘅情況下，佣金、交易處理費高達約$130。這些費用又應計入平均買入價嗎？我的確幾鍾情這股，但如無得月供，每月買一手儲股票手續費又貴，可怎做呢？

非常謝謝！期待回覆。

龔成老師：

1）手續費都是成本的一種，你都要計入的。

每月投資$9000，手續費$50，並不高，無問題。我地投資，無可避免有這類費用，只要不過多就得。

2）要計入成本的。

你可以每隔2個月，買入2、3手，就可以減少手續費佔比。可以隔月在指定日子買，長期進行。

3067可以以儲貨模式進行，不過，由於現價略貴，所以不要佔組合比例太多。

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Q20460：

龔成老師你好，一直以來有留意你的專欄，但保守未敢入市。希望老師可以比少少意見/方向小妹

今年27歲，每月收入近2萬（浮動），現金資產有30萬，另有投資saving 保險今年會完供。

準備每月供$2000以下股票
2800盈富
2638港燈
0435陽光
是否應增加月供金額？

老師點睇0689 和2899?

老師認為1212有望短期內回落6.2-6.5嗎？

龔成老師：

以你的年齡，港燈（2638）未必最適合，陽光（0435）就勉強。

當我地進行人生財富累積，會運用「先增值，後現金流」作方法，年輕人應投資較多增值類資產，而較年長的，則應投資較多保守類項目，因為年輕人的財富系統未成形，同時負擔較少，可承受的風險度較高，所以會著重增值為先。

例如初期投資較有潛力的股票，令財富較快增值，當增值到一定金額後，可開始將財富分配至平穩增值型股票，然後到年紀漸長或已累積了相當財富後，才漸漸轉成收息型股票。

如果你較保守，建議你月供盈富（2800）$4000、陽光$2000。

長盈集團（0689）投資價值不高。

紫金礦業（2899）佢主要從事黃金及其他礦產資源的勘探、採礦、生產、冶煉及銷售。

但你要留意番，雖然這類資源股雖有投資價值，但只算中等。

原因是這樣，資源本身有一定的價值，但盈利始終受國際黃金價格影響，本質上會較為被動，無乜價格自主能力，同時產品無差異性，是典型的商品企業。這類企業都有一定的投資價值，但就不會太高。

利福國際（1212）主要從事經營生活時尚百貨店及其他零售業務，以及物業發展及物業投資業務。

佢透過崇光在香港專門經營百貨店。

中短期一定弱，但長遠仍會正面，不過回勇就要時間。同埋要留意，佢負債較高，因此唔建議投資太大注，現價合理區中下部至底部。

你唔好預期股價中短期走勢，無人會知，我擔心你學投資行錯左方向，建議你多睇書，《股票勝經》是入門，可睇睇。

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若你有問題想向本人發問，可在龔成的fb專頁中（www.facebook.com/80shing）inbox龔成，但要注意如無特別聲明，有可能將問答放上網，當然，會將發問者的身份，以及有關個人資料的部分刪去。

另外，我所給予的各種意見，只是供大家參考，當中無任何銷售及推介，不涉及任何利益，其實大家應該要有獨立分析的能力，我只是給予一些方向及純參考模式。

由於提問人數眾多，見諒無法即日回覆，如果是普通的提問，預起碼要7天以上才能回覆，若然是較複雜的提問，起碼要10天才能回覆，希望各位能諒解。

城市裏，樓與樓之間的夾縫，是又窄又長的小巷，暗濕灰濁，人人敬而遠之。遠藏在屯門青棉徑的巷子，是芸芸巷弄之一，本來寂寂無聞，卻有識途之人不斷竄進，擠滿窄巷。

有一凍肉店置身巷中，吃貨之人專程來買靚扒、海產，店名成興隆。三十年前，一對夫妻經營凍肉生意，只做批發，懶理糟塌，落戶後巷。二人披星戴月後巷打拼，性格勤懇正直，跨過種種難關，一直在食肆背後默默耕耘，偏安小小社區。

安穩知足的夫婦，從沒想過兒子回巢後，堅持轉型零售，雄心大展拳腳。父親的保守，兒子的執着，擦出火花連連。父與子，樂與怒，吵過後，究竟還是一條心，彷彿溫情熱透了小巷的凍肉，融化後，絲絲縷縷都是血脈相通的父子情。

小巷記趣
要找成興隆不難，心知在小巷處，繞一圈青棉徑，在菜檔的旁邊，便發現入口，反而猜不到的是，深巷深處，出奇地光鮮潔淨，連地磚的邊緣也無污穢，與一般小街無異。這裏明顯有人粉刷過，當看見成興隆簇新裝修，潔白無瑕的鏡字招牌，大抵猜到店主下了不少功夫。

成興隆是小巷大戶，坐擁四鋪，其中兩鋪作倉，專做批發；有趣的是後兩鋪作零售，其中之一鋪置放了七個逾兩米的雪櫃，一字排開，儼如高檔超市，近二百款肉類海產排列有序，客人隔住落地玻璃看貨，一目了然。甫進店，首先迎來的不是凍肉，而是小鮮肉的燦爛笑臉。他是店主的幼子Ray，三十歲，貌似二十頭，口齒伶俐，說話時總帶着甜美笑容，笑得連眼睛也成彎月，加上熱情對客，店內笑聲四溢，將冷冰的凍肉店，一下子炒熱起來。

「法國春雞無抗生素、無激素，不過唔知係咪真，佢係咁寫嘅。」Ray介紹給客人時，說得圓滑風趣，并十分熟書，產品隨手一執，資料瑯瑯上口，「這隻印度虎蝦，蝦味較濃，越南的較爽身，帶點海水味。」客人見他說得肯定有自信，自然受落。

無他，因為每件產品都經他嘗過才入貨，包括黑毛安格斯特級牛扒、西班牙豬肋骨、原條巴西豬扒、急凍蝦、即食生蠔、芒果千層蛋糕等。他也樂於與客討論煮食心得，一一講解食物特色，「春雞都可以用來煲湯，雞味濃，夠滑夠腍，兩人分量剛好。牛扒解凍後應該是紅色的，偏黑的代表翻雪過，不新鮮。」就算產品上的介紹，怎及得他說得親切仔細？

終日笑臉對人，其實背後有一份不可言喻的壓力。那天他病了，發高燒四肢無力，依然堅持工作，忙得只吃了一份三文治充飢，累得只能蹲在店前地上稍歇，不願回家休息，他還是笑着說：「唔休呀，當年批發生意愈來愈差，係我同阿爸爭取開門市，做咗就唔可以停。」個子小小的他，臉上帶點稚氣，言語間，卻流露着不屈的氣魄。

拼搏記傲

這名倔強少東是店中的靈魂人物，主責對客和宣傳，還有大哥負責管貨，繁忙時父母也坐鎮店中，與數名夥計同心合力應付魚貫的人潮。現時主力凍肉零售，原來兩年前，成興隆只做批發，由Ray的父親林春龍掌店。

林父祖籍潮州，在香港出世，十一兄弟姐妹中排尾二，雖是孻仔，可是年少喪父，一家生活刻苦。蹓躂於屯門，天生天養，林父說：「哪有人管，只係讀過兩年書，十一二歲出來跟人送凍肉。」跟車送貨，看盡行內陋習。昔日批發商普遍私下給廚子回佣，提供次貨或將凍肉發水，增加重量，以便向餐廳老闆收取更高價錢。「好多老闆都知道，所以成日唔出糧畀廚師，話佢哋已經收咗回佣，搞到好嘈好亂。」

至十八、九歲，自覺工字沒出頭，與剛結婚的老婆頂手街市凍肉檔位做零售，租倉兼做批發。前車可鑑，到林春龍話事，一心剔除批發行業的陋習，堅拒向廚子提供回佣，亦與他們保持距離，以免瓜田李下，「我哋好硬頸，過年一封利是都唔會派畀廚師，送貨時都唔同佢地傾偈，費事老闆以為我同廚子打籠通。」心存風骨，無論起初生意如何差勁，也不向現實低頭，「會比人拉㗎，兩個人做搵兩個人食就夠。」

寧願靠品質贏得客人信任，「跟好啲，唔會發水之餘，一磅排骨，盡量切到八成都用到，等餐廳好用啲，然後介紹畀其他人。」客，逐個儲回來，始終守得雲開見月明，「行家新年唔開，我哋初一至三都開，一年三百六十五日都開，慢慢就轉用我哋。」夫妻同心，甘做孺子牛，日做十六小時，從不言累。就算妻子懷孕，直至臨盆前一晚還開工，坐月四周便回鋪。

守着一份堅持十多年，生意上軌，也置了鋪樓，生活安定。以前兩口子只為餬糊口，隨兩名兒子漸長，父母總想給下一代豐裕生活。九七年，本打算買一間大樓單位自住，「有人帶住買，點知買多咗兩間，那時人人買都賺。」林太無奈地笑說。語畢，忽然靜默，空氣凝住了，因為接下來的金融風暴，他們的物業全變負資產，所有心血毀於一旦。林太倒抽一口氣說：「問親戚朋友借錢，最後才不用破產。」結果由大屋搬細屋，細屋搬到貨倉閣樓。一切歸零，重新出發。林春龍說：「能減得到人手嘅盡量減，兩三噸貨一個人落，那時貨車還未有尾板。」

財來財散，焉知非福。林春龍的艱苦辛酸，兩兒子早已看在眼裏。兄弟自小見父母早出晚歸，也經歷家道中落，性格多了一份持重。長子中學畢業後回鋪幫手，減輕父母負擔，十分生性。幼子Ray則在時裝店任職銷售員，腳踏實地工作，然而，有一晚回家，他驚覺父親年老色衰，Ray說：「都唔係好耐無見啫，點解頭髮突然白晒，連鬚都白埋，唔好睇佢而家咁精神，佢以前個樣老好多。」至今記得這一幕，那時才廿歲，決定回巢。

父子記犟

這年輕人甘於放棄外面的花花世界，回巷守業。本着一片孝心，打算聘人手減少父親工作量，可是捱慣的老父不願增加開支，斷言拒絕，Ray的熱情迅即遭澆熄一半，他說：「咁老竇叫乜咪做乜囉，切嘢就切，送貨就送，粗重嘢由我做，都叫幫輕老竇。」四口子家庭式經營，偏安屯門一角，無風無浪過了七八年。

只是時代變遷，隨着餐廳的經營成本上升，租金人工大增，餐廳老闆棄用優質食材，一切只求便宜，成興隆堅持提供靚貨的宗旨，漸漸不為世所接收。「行家派報價單畀餐廳，佢哋豬扒平兩成，有啲老闆覺得最緊要平，靠廚子煮好啲就得。」舊客離多，新客來少。社會進步之時，人們對食物的要求反而倒退，Ray感到無可奈何。

舊日時光難再，改變是唯一出路，Ray心裏仍有團火，誓發展家業。其時小巷入口開了菜檔，他留意到街坊聚集，靈機一觸，何不兼做零售？隨即在貨倉置了雪櫃，將凍肉散賣，在菜檔招街坊入巷選購。「逐個街坊打招呼，入邊有凍肉賣喎…」反正經營成本低，林父也不反對。

置一個二手雪櫃，凍肉價廉物美，送一個燦爛笑容，漸漸聚了一群熟客。不久，Ray食髓知味，心雄買鋪做門市。「我計過條數，條巷咁舊，買鋪都平，用零售賺到嘅錢應該足夠供鋪。」不料林父得知後反應激動，又吵又鬧，林父說：「批發又唔係無生意，做零售好搏。」心底裏，他怕兒子做事三分鐘熱度，往後要做善後工作，八十歲還不能退休。這邊廂林父憂，那邊廂兒子呻，「阿爸遇過挫折，所以唔敢再發展，但批發生意不斷萎縮。」

兩父子也倔強。Ray不斷游說，甚至相中了同巷的的丁方小鋪，有意買下，逼父就範。有一晚，林父帶點醉意，Ray又提起買鋪，父親再次激動起來，動起手腳，Ray尷尬說：「有啲肢體碰撞啦，大家鬧得好緊要，話我係咪畀經紀嗌我買間鋪返嚟做。」當年林父便是被經紀游說買樓，才弄致幾乎破產，見過鬼怕黑。

但說到底，林春龍是嚴父，也是慈父。見兒子如此堅持，思前想後，終於首肯買鋪。但買的并非兒子提議那間小店，而是貴了一倍多的大鋪。即使按盡資產，在所不計。林父說：「既然要做，就做得好睇啲。」

Ray如願以償，理應開心，怎料開始害怕。「本來諗住買間細，置兩個雪櫃，簡單裝修下，點知全家人將所有錢放落間鋪度，連埋全新裝修，花咗幾百萬。」事到如今，只有硬着頭皮上馬，壓力巨大，「裝修開始驚，到開鋪都好驚。」終日提心跳膽，更要返教會告解。」

心裏顫抖，想法卻清晰。深知成興隆做零售，款式一定要多，遂借鏡大超市，搜羅世界各地的佳品；地點隱蔽的短處，則靠臉書宣傳，將食材來源、特色、煮法，用有趣的文字包裝，字字刻畫，看得出用心經營，「我讀到中五咋，每次嘔百幾字出來，要用幾個鐘寫，寫到凌晨，有時仲會抄《飲食男女》既文章。」不敢辜負家族招牌，每日做十多小時，一如父親昔日般拼搏。

父子相，也傳承了林父的宗旨，對客忠誠老實，「巴西貨就巴西貨，唔會攞平貨代替，價錢要定得公道啲，畀出邊超市平至少兩成。」一有空便逛超市，多問不同供應商，連拍拖節目也是找凍肉鋪看，建立穩固的知識，加上有父親背作支援，例如有次買南澳鮑魚，供應商卻錯送西澳鮑，兩者價錢相差甚遠，林父一眼看出，「南澳嘅裙邊深綠啲，草綠啲。」

雪藏技術也由父親傳授，例如雪糕櫃的冰格，產品不能叠太高，因為雪櫃門趟得多，表面溫度下降，一冷一熱，變相翻雪。雪藏蝦最明顯，融雪後蝦頭容易變黑，「別以為只係買個雪櫃就得，要控制流量、溫度要管理得好、定期清雪。」

當初父親孤注一擲令兒子長進，如今Ray獨當一面，生意也站穩了陣腳。門市開業一年多，感觸良多，「其實好多謝父親支持，因為開鋪，我哋傾得多咗偈，而家知佢以前辛苦，每日時間都唔夠用，今次你嚟訪問，我先知父母以前點捱落嚟。」Ray說完，林春龍莞爾一笑，沒有說話。其實盡在不言中，話說相約訪問前，林父催促兒子再三確定是否真的來訪，Ray 說：「唔好睇佢唔出聲，佢心裏很開心。」

成興隆
地址：屯門青棉徑6號好發大廈地下34-37號鋪
電話：24521052
營業時間：9am-8pm

第2283-5成交(堅-註冊) 感覺5分。現時點 very hot! ??? 今年第三單成交，但全蝕讓?

油麻地彌敦道530-538號「現時點」，今年三間舖成交分別為:

【最新】2樓248舖，建築147呎，實用81呎，成交268.8萬，原業主2014年11月以320萬第一手劏出時買入。帳面蝕16％， 輸少當贏! 實用80呎。

2樓279號舖，2015年7月入300萬，出200萬，蝕33％。實用80呎。

1樓147號舖，2016年3月入345萬，出262萬，蝕24％。實用80呎。

劏場算輸得少。買第一手劏場，一般輸少過一半已經算贏! ? 現時點現在一般租金回報約三四厘， 差幅好大。有些大幅減租，有些過5厘。

以上三位是從林子峰手上分拆後買入。林子峰於2014年以2.55億元購入油麻地現時點商場1及2樓共122個舖位，共2.5萬平方呎，2014同年林子峰分拆舖位出售，入場費50萬元起，套現約4億。

該批林子峰買入的舖位為97年拆售時未曾售出的舖位，2014年拆售時已全數出租。

當時出售時，買家可獲以下優惠:
1）租金保證2年5厘回報
2）送全數厘印費，高達樓價4.5%以上
3）律師費
4）送2年管理費及差餉
5）買家免佣

As said 如果你想買商場舖，記住 ...

劏場舖有三類型:
(1) 第一手劏出嚟，未有租客，只睇圖則，i.e. 尖沙咀首都廣場、屯門壹號總站、荃灣荃立坊、荃灣地皇廣場、元朗又一新城、英皇大道廣場、大埔大日子、北角城市金庫、及佐敦廣場(經典?，死足29年) and 太多太多，通常連「x年x%保證回報」，第一手劏售接貨有極大風險，近年除了石門京瑞廣場的OK Mall 較好，有二手賺錢個案，其他好大機會 *蝕近七八九成* ! 一般我勸你唔好買! 好多劏出來的都是我「朋友」? 叫我唔好出聲 ?

(2) 商場已成型，已經有租客及人流， 大業主分拆出售細舖，i.e. 油麻地現時點、先達廣場、葵涌廣場、天水圍新北江商場， 小心啲，通常蝕少啲 ( *蝕二至四成* )，但買啱位都有機會賺錢。

(3) 當「劏場」已淪為「死場」， 當每間舖由幾百萬，跌至幾十萬時， 跌足八九成。如果你有錢冇掟洗，可以買幾間分散風險，博下。 好彩的話，分分鐘以賠數賺錢。例如荃灣地皇廣場2樓238號舖，2012年12月第一手接劏舖業主以400.4萬買入，2017年7月以30萬沽出(5年蝕92.5%?)，接手的業主於2019年4月再沽出90萬。21個月賺2倍! 相信也是近期香港升值紀錄。

不過，點都好，總結: *街舖時間係朋友* (因為人唔會因為條街舊咗而唔行，反而有重建潛力)， *但商場舖時間係敵人* (因為越舊的商場，欠缺中央管理，越冇人行。 香港歷史上，從來沒有成功收購重建劏場的例子)。 劏場細業主投資者大部份損手離場，因此我從來不會投資劏場 (不買不沽不沾手，有啲錢我唔想賺?)。

除非你有錢冇掟洗，投資「劏場」舖小心啦?。李根興

P.S. 雖然我唔熟，好多經紀都同我講，近年興起的工廈劏工作室 (變相工廈劏房)第一手買家都輸得好慘 (未計違規及人命風險)， 絕大多數蝕讓幾成。好多想走都走唔到，真正的變成「不動產」 (無人問津)?。

其實有啲錢，明知下手 likely 蝕，真係唔應該賺。我身邊未見過一個朋友買劏舖/劏工廈房賺大錢，後悔多，因此我唔做。 *賺錢要賺開心錢?*

如果有日我做「劏場」，記得罵叉我! XYZ&#^&XYZ?!

聯絡李根興 Edwin whatsapp (+852) 9036 1143

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【2021年第一季商舖基金集資】集資上限港幣6000萬。我會加碼1000萬。

盛滙商舖基金專注投資香港商舖，讓客戶以較低資金購入基金參與商舖投資（低至港元300萬），相對於購入單一商舖動輒過千萬元，投資基金的客戶等同以較低門檻投資多間商舖，更可分散風險。

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時間：1 – 2pm
地點：中環新世界大廈1座1502-3室 (本公司會議廳)
對象：按證監例只適合持有八百萬港元以上流動資產(非物業)人士

註：疫情期間，每場只限六位。參加者須全程配戴口罩及保持1.5米社交距離。

報名方法：
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查詢： 2830 1117 (Ashley) / 2830 1111 (Suki)
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